厂房无产权证,签订的未登记的厂房租赁合同有效吗？

厂房无产权证，签订的未登记的厂房租赁合同有效吗？
问：我工厂是一家合伙性质的民营企业，专门生产防水产品。

工厂有大约600平米的厂房两间长期闲置。

三年前，一家货运公司出价15万元租赁了这两间工厂当仓库用，与我签订了厂房租赁合同，租期为４年，租金按年付。

这家货运公司自从交了第一年赁金以后，就再也没向我工厂支付租金。

每次我们向其按厂房租赁合同约定的租金催款时，他们就说资金有点紧张，过一段时间肯定还，我们也就没太认真，反正厂房也是空着不用。

没想这一拖就快两年了。

我们要求对方马上支付所欠房租，否则就扣押库房的货物。

可他们竟然耍赖，说我们的厂房没有登记，产权不属于我们，还说我们和他们签订的厂房租赁合同没有去房管部门备案，因此该厂房租赁合同没有效力，拒绝支付房租。

还威胁说，如果扣押货物给货主造成损失的话，要由我们负责。

他们还拿出建设部出台的《商品房租赁管理办法》给我们看，说签订的厂房租赁合同无效。

我们看了这个办法后都不知该怎么办，因为这个办法的规定的确像他们说的那样。

我想问律师，难道我们的租金真的要不回来了吗？
答：你企业将自有的厂房出租获取收益，该厂房一直未办理产权证，也未办理租赁登记，其效力仍应认定为有效。

也就是说，对方仍要支付其所欠的两年租金。

同时，如果对方不支付厂房租赁合同规定的租金的话，你们也有权扣押其存放在库房的货物。

当然扣押货物的价值应与所欠租金相当。

在商事行为中，以保护交易安全及效率为首要原则，在租赁合同当事人之间，应将物权关系与债权关系区别对待，该合同属当事人真实意思表示，不违反法律规定，不损害国家、集体和其他第三人利益，未办理产权证不影响厂房租赁合同的有效成立。

而厂房租赁合同的备案登记也并非厂房租赁合同生效的要件，该登记不具有设权性，只具有证权性的作用，备案登记赋予该厂房租赁合同对抗第三人的效力，即登记的承租人享有优先购买权。

应注意的是，民商事行为的有效，并不能免除可能产生的行政责任，如基于税收征收管理关系而产生的行政责任。

易法通解读：厂房租赁一般涉及的租赁面积较之住房租赁面积大、租金金额高，签订合理有效的厂房租赁合同对于租赁双方都是至关重要的。

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