“买卖不破租赁”中的权利建构——基于《合同法》第229条的重新解释

与“ 物 权说 ” 出发 讨论 租 赁权 ， 无 论 于 史 料还 是 法 条 ，
学界并 无 统一之 语境 逻辑 。 第 一个 问题 ， 即如 何 理 解 “ 租赁权” 之 维 。观 察
赁 法律 关系 之 中 ， 承租 人使用 收益 他人 出租 之物 的方
式， 一定 程度 上类 于 现有 用 益 物 权 的设 定 方 法 ， 学理 通 说认 为 ， 条 文之 中所 表达 之 租 赁 权 对抗 力 ， 系债 权 物 权化 现象 的典 型代 表 ， 学界从法理 、 立 法 政策 与解 释 论等 方面 ， 阐发 各 学 派见 解 ， 以分 析 租 赁 权 属性 为
理论 ， 民法体 系 中物权 优 先 于 债 权 ， 租 赁 显属 债 法 所
考路径 ， 同时 ， 拟 生 不 一 的参 照标 准 。然 而 以上 任 何
一
种学 说 的实质 ， 将 租赁权 看 做整体 性 的权利 进行 硬
性划分 。对于学 理讨 论 与司法 实践 之应 用而 言 ， 宜将
租赁权 看做 债之 效力 ， 即解 构 式地看 待 租赁关 系乃 至
引 言
说” 、 “ 物权 说 ” 与“ 立 法 政 策 说 ”四类 。 四 门类 学 说 中， 区分 的语 境各 自不 同 ， 逻 辑 推 理 则 因循 各 异 的思
我国《 合 同法 》 第２ ２ ９条 规 定 ， 租 赁 物 在 租 赁 期 间 发生所 有权 变动 的 ， 不影 响租赁 合 同的效 力 。依照 该 条文所 示 ， 租赁 期 间 租 赁物 受 让 人 产 生 拘束 力 而按 一 般
租赁权 属 中 的架 构 。将租 赁权 进行解 构 之后 ， 重新 建
构， 以适用 于实 践 。
一
规制 ， 租 赁合 同 的债 权 属性决 定其 仅能 于合 同 当事人
间发生 相对效 力 ， 承租人 与 出租人 之 间缔结 的债 权关
系， 效力 上后 位于 出租 人 与受 让 人 之 间 的物 权 转 移 。 承 租人 唯可 向 出租 人请 求损 害赔偿 ， 但 无法 主张 其对
“ 买卖 权 ” 抑或 “ 赠 与权 ” 等一说 。无 怪 乎 学者 在 学术
承租 人之 权利 ， 为 使 用 收 益权 ， 包括 为使 用 收益 必 要
于 租赁物 之使 用 收益 权 的复 归 。该 条 文 所展 示 的立
一
、
租 赁权 性质 分析 的判 定语境
（ 一） 概 念之 归类
般 意义上 认 为 ， 《 合 同法 》 第２ ２ ９条 规 定 的 “ 买
法 技术 ， 系突 出对 于 承 租人 地 位 的 保 护 ， 突破 债 法 体 系 中债 的 相 对 性 原 则 ， 赋 予 承 租 人 对 第 三 人 的 对
抗力。
卖不破 租 赁 ” 原 则是 中 国法 上租 赁 权 物权 化 的表 征 。 租赁权 亦作 为债 权 物权 化 的典 型 权 利 纳人 到 学 界 的 争议 范畴 之 中。然 而 ， 从“ 债权 说 ” 、 “ 债 权 物权 化 说 ”
从 此条 文落成 ， 学 界 即开展相 关原 理之 探讨 。租
法 学论 坛
“ 买卖不破租赁 ＂ 中的权 利 建 构
基 于《 合 同法 》 第２ ２ ９条 的重 新解 释
吴 才毓
摘
要： 对 于物权化 的租 赁权 而 言 ， 学界 多有定 义之 分野 ， 大抵 分为 三类 ， 即分 别指 称租 赁权界 定
之“ 用益 性质 说” 、 “ 权 利 束说 ” 及“ 法律 地 位 说 ” 。 以分 析 之 逻 辑路 径 ， 即“ 债 之概 括 移转 ” 、 “ 立 法政 策” 、 “ 要 素检 索”， 若立 法政 策无从 明释 “ 买卖不破 租 赁 ” 制度 的正 当性 问题 ， 则应 再行 依 序检 索该 权
利本身， 如 学界 曾试之 有偿 性 、 对 抗性 等要 素 ， 并与相 关权利 类 型 进行 适 配 。租 赁 权语 境 中的租 赁 权 实 际上 可 能并不 成其 为一种 独 立的权 利 ， 而是作 为一 种 债权 的 效 力存 在 于 买 卖不破 租 赁 制 度 的讨 论
当中。 关键 词 ： 租赁 权 ； 债 权 物权化 ； 概括 移转 ； 债之 效 力 ； 判 定标 准
法条 ， 《 合 同法 》 第十 三章 规 定 了租 赁 合 同 ， 第 十 四章
则对 融资 租赁 合 同进行 了规 制 。通 篇 检 索 《 合 同法》
与《 物权 法》 ， 实 际 上不 存 在 法 条 明示 规定 “ 租 赁 权” 。 《 物权法》 中， 仅第一百 九十条明确规定 了租
２ ０ １ ４年 ５月 第２ ７卷 第 ３期
云南大学学报法学版
Ｊ ｏ ｕ ｎａ ｒ ｌ ｏ ｆ Ｙｕ ｎ ｎ ａ ｎ Ｕｎ ｉ ｖ ｅ ￣ｉ ｔ ｙ Ｌ ａ ｗ Ｅ ｄ ｉ ｔ ｉ ｏ ｎ
Ｍａ ｙ， ２ ０１ ４
Ｖｏ１ ． ２ ７ ＮＯ ． ３
文章编号 ： Ｃ Ｎ ５ ３～１ １ ４ ３ ／ Ｄ（ ２ ０ １ ４ ） ０ ３— ３ ９—１ ６
３ ９
云 南 大 学 学 报 法 学 版
赁关系的条文 ， ① 《 物权法》 第十二章 、 第 十三章则分
别规 定 了建设 用地 使用 权与 宅基 地使 用权 ， 突 出 了用 益物 权项 下 的“ 使用 权 ” 权 属 。而 观察 《 合 同法》 相应
条文 ， 立 法 技 术 上 没 有 采 用 界 定 权 利 的做 法 ， 鲜 有
何， 基本将 争议 焦点 归于 “ 债 权说 ” 、 “ 债 权 物 权 化
作者简介 ： 吴才毓 ． 北京大学法学院博士研 究生（ 北京 ， １ ０ ０ ８ ７ １ ） 。
① 早期 文献往往将房屋使 用权 和租赁权 置于同一意 义上使用。参见徐大章 ： 《 繁 荣住宅 市场 ， 发展住宅租赁权交易》 ， 载《 中国房地产》 １ ９ ９ ７ 年第 ４ 期， 第２ ６页。