广州-深圳-珠海产业地产案例调研节选
“城中村”改造的典型案例
“城中村”改造的典型案例1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。
总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。
珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：——政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。
珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。
对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50％的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。
上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。
同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。
——在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。
拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。
——政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。
市场化运作片区开发 典型案例
市场化运作片区开发典型案例市场化运作片区开发典型案例市场化运作片区开发是指政府将特定地区划定为片区，并通过市场化的方式吸引投资、促进经济发展。
下面列举了10个典型的市场化运作片区开发案例。
1. 上海自贸区上海自贸区是中国首个自贸试验区，以市场化运作为核心，吸引了大量国内外企业进驻。
在自贸区内，政府放宽了市场准入限制，推行更加便利的贸易和投资政策。
这一举措有效促进了上海市经济的快速发展。
2. 深圳前海自贸片区深圳前海自贸片区是中国首个自贸片区，位于深圳市福田区。
该片区通过市场化运作，吸引了大量金融、科技和创新型企业。
政府在该片区推行了一系列金融创新政策，推动了深圳市金融业的发展。
3. 南京江北新区南京江北新区是江苏省南京市的一个市场化运作片区，以高新技术产业为主导，吸引了众多科技创新型企业。
政府在该片区推行了一系列优惠政策，吸引了大量资本和人才，推动了南京市的经济发展。
4. 广州南沙自贸片区广州南沙自贸片区是广东省广州市的一个自贸片区，以外贸和物流为主导产业。
该片区通过市场化运作，吸引了大量外贸企业和物流企业进驻。
政府在该片区推行了一系列便利的外贸政策和物流政策，促进了广州市外贸和物流业的发展。
5. 北京中关村科技园区北京中关村科技园区是中国著名的科技园区，以科技创新为核心，吸引了大量高科技企业。
政府在该园区推行了一系列科技创新政策，提供了便利的科研环境和创业支持，推动了北京市的科技创新产业的发展。
6. 成都天府新区成都天府新区是四川省成都市的一个市场化运作片区，以现代服务业为主导产业。
该片区通过市场化运作，吸引了大量金融、文化创意和高端服务企业。
政府在该片区推行了一系列优惠政策，促进了成都市现代服务业的发展。
7. 杭州西湖文化创意产业园区杭州西湖文化创意产业园区是浙江省杭州市的一个市场化运作片区，以文化创意产业为主导。
该园区通过市场化运作，吸引了大量文化创意企业。
政府在该园区推行了一系列文化创意产业政策，推动了杭州市文化创意产业的发展。
广佛地区商业项目案例市场调查分析
广佛地区商业项目案例市场调查分析一、天河城广场——只租不售商业神话1二、正佳广场——亚洲体验之都7三、中华广场——广州最负盛名大型商业地产项目之一15四、佛山东方广场25五、壬丰大厦——广州最具投资价值写字楼28六、佛山保利水城—华南最大水景购物中心32天河城广场——只租不售商业神话项目地址：广州市天河路(连通一号线体育西路站)开发商：广东天贸（集团）股份有限公司[已更名为天河城集团]项目规模：建筑面积16万平方米，负一至七层为商场租价：(首层) 900-1800元/平方米/月宣传定位：我广州生活管理费：60元/平方米物管公司：广州天河城物业管理有限公司经营品种：名店城、百货、服饰、家居家电、美食、超市、儿童天地等开发背景环境简述当时国内尚无购物中心这一新型商业业态，天河城为国内第一个多功能购物中心。
90年代初期，广州市重点发展天河区，确立了天河体育中心一带为广州市CBD，广州市大力发展轨道交通，地铁1号线将通过天河城。
随着广州市经济飞速发展，消费者对购物、餐饮、娱乐需求增加，进一步催生了天河城开发时机把握主要竞争对手：中华广场成功要素：选址准确，地处广州CBD中心交通方便，地铁上盖且有50多条公交线路只租不售，保持了经营定位统一性功能齐全，购物、餐饮、娱乐功能齐全，能有效留住客流开业时间：1996年2月9日经营定位：集购物、美食、娱乐、休闲、服务于一体现代大型购物中心形象广告语：“把北京路搬进了天河城广场”，“购物消闲新感受，尽在天河城广场”主力店、半主力店：吉之岛天贸百货、天河城百货、飞扬电影城、天梦宫游戏机中心目标顾客群：以广州市民为主，来穗旅游人士为辅商圈范围：核心商圈——天河区次级商圈——广州市辐射商圈——珠三角每日客流量:平日30万、节假日80万售价：不售管理费：60元/平方米营业时间：am10：00—pm10：00最新租售率：100％物业开发融资方式：自有＋贷款物业经营机构：天贸（集团）股份有限公司物业管理公司：天贸物业管理公司天河城经验总结天河城以“TEE MALL”为经营定位，以经营中高档产品为主，是至今为止广州经营最成功大型综合商场，分析其经营成功原因，主要有以下几点：第一：在开业初期，天河城经营策略为以吉之岛、天贸南天等大商家带动其他商铺兴旺；第二：天河城为广州首家“只租不卖”综合商场，没有分散卖，从而能让整个商场能执行统一经营、统一管理；第三：根据市场变化，不断创新，错位经营。
各地产业发展案例
各地产业发展案例
1. 深圳：深圳作为中国改革开放的先行者，以创新科技产业著称。
深圳的产业发展案例包括华为、腾讯、大疆等知名科技企业的崛起，以及深圳市政府积极扶持创新创业的政策措施。
2. 西安：西安作为中国古代都城之一，通过举办丝绸之路国际博览会和推动陕西历史文化名城保护利用等方式，发展文化旅游产业。
同时，西安还大力发展航空航天产业，建设航空产业园区，引进国内外航空航天企业。
3. 苏州：苏州作为中国东部沿海经济发达地区的代表城市之一，发展先进制造业和现代服务业。
苏州的产业发展案例包括苏州工业园区的建设和发展，以及苏州高铁新城的规划建设。
4. 杭州：杭州作为中国互联网产业的重要城市，发展了阿里巴巴、网易等知名互联网企业。
此外，杭州还发展了文创产业，推动了西湖文化的传承和创新发展。
5. 广州：广州作为中国南方重要的经济中心城市，发展了多个产业。
其中，汽车制造业是广州的主要产业之一，有广汽集团、广州本田等知名车企。
另外，广州还发展了电子信息、金融、生物医药等产业。
这些是一些中国各地的产业发展案例，它们在不同的区域和行业中各具特色，为经济的发展做出了重要贡献。
广东广告工程案例
广东广告工程案例
广东地区有许多令人瞩目的广告工程案例。
以下是其中一些值得注意的案例：1. 广州塔（广州市）
广州塔是广州市的标志性建筑之一，也是世界上最高的电视塔之一。
该塔在其
建设期间进行了大规模的广告宣传活动，吸引了全球的关注。
广告商利用广州
塔的高度和独特外观，通过巨大的LED屏幕和照明效果，在夜晚展示各种创意
广告，成为城市的亮点之一。
2. 深圳华强北电子商务广告（深圳市）
华强北是深圳市最大的电子产品集散地之一，每天吸引着大量的消费者和商家。
在华强北的商业街区，各种各样的电子产品广告铺天盖地。
这些广告以鲜艳的
色彩、生动的图片和引人注目的标语来吸引消费者的眼球，使其在众多商家中
脱颖而出。
3. 珠海横琴国际会展中心（珠海市）
珠海横琴国际会展中心是一个重要的会展和活动场所，吸引了许多国内外的企
业和组织。
在举办大型会展活动期间，该中心的外墙和大屏幕常常用于展示各
种广告内容。
这些广告通常与会展主题相关，吸引了参展商和观众的关注，提
升了品牌知名度和产品销售。
4. 珠海长隆国际海洋度假区（珠海市）
珠海长隆国际海洋度假区是一个集主题公园、水上乐园、动物园等多种娱乐设
施于一体的综合度假区。
在该度假区内，各种广告形式广泛存在，包括标语、
海报、电子屏幕等。
这些广告以生动的形象和吸引人的内容，吸引游客的注意力，提供了各种娱乐和消费的选择。
以上是广东地区的一些广告工程案例，它们通过创意、多样化的广告形式，成功地吸引了目标受众的关注，提升了品牌形象和销售业绩。
【旧改】工改案例盘点-产业园相关
1『深圳工改案例』深圳工改案例1、城市更新类——工改工同泰时代中心、深业U中心、永新汇、方大城、满京华艺峦、天安云谷、龙岗天安数码城项目信息项目状态在售项目位置宝安区福永宝安大道与蚝业路交汇处开发商同泰电子实业（深圳）有限公司占地面积 5.13万㎡建筑面积18.32万㎡物业类型综合体产权年限50年销售方式卖产权购买门槛公司购买首付5成按揭年限10年主要户型公寓50-76㎡写字楼250-500㎡参考价格现均价34000元/㎡大空港同泰时代中心前海5栋公寓2栋办公1栋办公3栋办公4办公栋4层商业万丽酒店【同泰时代中心】位于福永，是大空港概念下的地铁上盖商务综合体。
产品可分割销售（㎡）不可分割销售（㎡）合计（㎡）产品配比产业用房办公3万3万6万84%商业——8万8万酒店——2万2万配套公寓3万——3万16%合计6万13万19万100%租售占比31.5%68.4%100%产品总量户型租售模式均价租金购买限制产业办公4栋约6万㎡250-500㎡销售自持各占一半均价2.6-2.7万元/㎡周边同类型能租50-60元/㎡电子研发类公司公寓1栋约3万㎡50-76㎡销售，已入伙均价2.8万元/㎡——电子研发类公司商业约8万㎡——自持——————酒店约2万㎡——万豪酒店——————➢项目为城市更新类“工改工”项目，一类工业用地（M1）➢公寓为研发办公配套宿舍，商业及酒店占用了部分产业办公指标作为城市更新类工改项目，可100%销售，但该项目自持了约70%的物业。
【同泰时代中心】把部分产业用房指标做了自持的商业和酒店物业，自持物业占比约70%，销售物业限制电子研发类公司购买。
在物业配比上，部分产业办公指标做了自持的商业及酒店物业。
【同泰时代中心】公寓为配套指标，可以通燃气，以50-76㎡1-2房为主，引入红璞公寓酒店管理，可带租约销售。
➢公寓销售情况：2014年10月31日开盘，共计216套，主力户型为50-76㎡1-2房，带精装现楼，开盘均价折后2.3万/㎡，目前均价2.8万/㎡，50平小户型已售罄，剩少量69-76㎡在售；➢产品户型：宿舍指标，4梯18户，中间天井，奇数楼层有个大型平台可供休憩，公寓有阳台能通燃气，户型方正实用，拓展性强，50平米小户型也能做成紧凑两房。
产城融合 案例
产城融合案例产城融合是指将产业和城市两者融合发展，通过产业发展带动城市建设和城市发展促进产业升级的一种发展模式。
下面将列举一些产城融合的案例，以便更好地理解这一概念。
1. 深圳前海自贸区：深圳前海自贸区是中国首个按照产城融合理念打造的自贸区，通过引进高新技术产业和优质服务业，推动城市经济的发展。
该区域内建设了大量的科技园区和高层办公楼，吸引了众多企业入驻，带动了城市的经济繁荣。
2. 上海浦东新区：上海浦东新区是中国改革开放的重要窗口，也是一个典型的产城融合案例。
通过引进外资、发展金融、航运、贸易等产业，浦东新区成功地将产业与城市建设相结合，从而实现了经济的快速发展和城市的现代化建设。
3. 广州南沙自贸区：广州南沙自贸区是中国南方地区的重要自贸区，也是一个典型的产城融合案例。
该区域通过发展先进制造业、物流业和金融业，将产业与城市建设相结合，推动了城市的经济增长和城市功能的提升。
4. 北京中关村科技园区：北京中关村科技园区是中国最早的科技园区之一，也是一个成功的产城融合案例。
该园区通过聚集高科技企业和研发机构，形成了一个集创新、创业、创投于一体的生态系统，推动了科技产业的发展和城市的现代化建设。
5. 武汉东湖高新技术开发区：武汉东湖高新技术开发区是中国中部地区的重要高新技术产业园区，也是一个典型的产城融合案例。
该区域通过引进高新技术企业和研发机构，促进了科技创新和产业发展，同时也推动了城市的现代化建设。
6. 深圳龙岗大运新城：龙岗大运新城是深圳市的一个新兴城市发展项目，也是一个成功的产城融合案例。
该项目通过引进高新技术企业和文化创意产业，形成了一个集产业、居住、文化、教育于一体的综合发展模式，推动了城市的经济繁荣和城市形象的提升。
7. 杭州滨江新城：杭州滨江新城是杭州市的一个新兴城市发展项目，也是一个典型的产城融合案例。
该项目通过引进高新技术产业和科技企业，推动了城市的经济发展和城市功能的提升，同时也改善了城市的居住环境和生活品质。
案例—华侨城：整合营销三大产业
华侨城：整合营销三大产业华侨城集团及其三大支柱产业1985年11月,经国务院批准，国务院侨办从地处深圳特区的广东沙河华侨农场划出4.8平方公里土地，作为开展侨务工作的窗口和基地，吸引海外华侨华人资金、技术、和人才。
从此，一批创业者开始在这里种下一株株小树，一部创业史从这里掀开。
经过多年的发展，华侨城已发展成为一个跨地区、跨行业、跨所有制、跨国经营的企业集团，投资项目及营销网络遍布全国和海外，拥有70余家全资、控股和参股企业，总资产和年销售收入均过百亿元。
1999年华侨城在全国投资项目14个，在国内设有销售分公司45个，遍布除台湾、澳门和西藏以外的31个省市。
在海外，华侨城的产品分别销往美国、澳洲、印度、英国、俄罗斯等10多个国家和地区，并在印度、墨西哥等国家和地区建立了生产基地，在美国硅谷设立了技术开发中心。
直到九十年代中期，华侨城集团仍是一家拥有上百家企业、几乎无所不包的大型综合性集团公司：100多家企业分散在20多个行业，主导产业不突出，产业结构分散，规模效益不明显。
华侨城集团现任总经理任克雷先生自1993年上任后,对产业进行了大刀阔斧的整合：抓大放小，对不少行业、企业采用清盘破产、转让、出售、租赁、兼并等多种形式放开搞活，最终确立家电、旅游和房地产为华侨城三大支柱产业。
1.家电业由华侨城控股63%的康佳集团是华侨城最主要的产业集团，目前其产品已形成彩电、中文手机和白色家电等三大系列15类450多种型号的产品系列。
1999年康佳集团销售收入达到132亿元，彩电产量连续五年居全国第二位，并被评为全国百家最大规模工业企业和全国技术先进型企业。
1999年彩电产品国内累计零售市场占有率全国同行业第一，并畅销多个国家和地区，出口超过60 万台。
除康佳集团这个工业龙头之外，华侨城还涉足包装、人工智能、纺织等领域，都取得了较好的经济效益和社会效益。
2.旅游业旅游业是华侨城最具社会影响的产业，其中主题公园是华侨城旅游业的主要组成部分。
专业市场定位经典案例
Company Logo
家饰行业实地调研
调研访谈，业内人士达成的普遍市场共识
4. 饰品行业没有形成像家具那样发达的经销商系统，是一个基本上没有渠 道的行业，有业内人士表示，家具行业刚起步的时候也没有渠道，渠道 的拓展是饰品行业未来的必然趋势。
家饰行业实地调研
广州——万菱广场
万菱广场地面楼高138.9米，一共41层，是珠江北岸的标志性建筑物。-4至-2为地下停车场；负1至6层为玩具精品家居饰品 批发市场,营业面积达4万平方米；7至8层为饮食天地，9层为商务会所，10层为精品、玩具、家居饰品会展中心，11至17层为玩 具、精品、家居饰品展示交易办公层，18至24层为鞋业展示交易办公层，26至37层为高级办公层。万菱广场是集批发、展销、商 务办公于一体的特大型现代商贸中心。
收入 个性时尚需求
消费能力
18 20 30 40 50 60
消费者需求分析
1.追求创意、时尚、个性化 2.产品精致、价格平民化 3.绿色低碳，环保安全
年龄
家饰行业案头研究
十大软装家饰品牌
品牌 宜家IKEA 特力屋HOLA Harbor House 伊力诺依 多样屋Tayohya 乐巢Lovhome 简爱家居 居然之家 罗曼蒂克家居
香港海德集团常州项目 前期研究成果汇报
上海圣博华康创意规划咨询有限公司
第一部分 泛家居产业发展研究
目录
1
家饰行业实地调研
2
家饰行业案头研究
3
泛家居产业研究
4
常州家居市场调研
5
对项目的初步思考
中国商墅成功案例
中国商墅成功案例商墅是指具有商业和住宅功能的建筑，它既可以作为商业场所，也可以作为住宅使用。
在中国，随着经济的发展和人们对生活质量的追求，商墅逐渐成为高端房地产市场的热门产品。
下面列举了十个中国商墅成功案例。
1. 深圳华润置地天麓府：位于深圳著名的南山区，是华润置地集团在深圳的旗舰商墅项目。
天麓府占地面积超过50万平方米，包括商业、办公和住宅等多种功能，是深圳市最大的商墅项目之一。
2. 北京燕莎商业住宅：位于北京东城区的燕莎商业住宅项目，是中国商墅发展的典范之一。
该项目既包括商业办公楼和商业街区，也包括高档住宅区，为居民提供了便利的商业和居住环境。
3. 上海浦东陆家嘴商墅：位于上海浦东新区的陆家嘴商墅项目，是中国商墅开发的重要地区之一。
该项目集商业办公、高档住宅和酒店等多种功能于一体，成为上海著名的高端商墅区域。
4. 广州珠江新城商墅：位于广州珠江新城的商墅项目，是广州市重要的商业和住宅区域。
该项目包括商业办公楼、购物中心和高档住宅，为居民提供了现代化的商业和居住体验。
5. 成都天府新区商墅：位于成都天府新区的商墅项目，是成都市重要的商业和住宅区域。
该项目以商业办公和高档住宅为主，通过建设现代化的商业设施和优质的居住环境，吸引了众多企业和居民入驻。
6. 武汉光谷商墅：位于武汉光谷的商墅项目，是武汉市高端商业和住宅区域。
该项目集商业办公楼、购物中心和高档住宅于一体，成为武汉市重要的商业中心和高档住宅区。
7. 南京玄武湖商墅：位于南京玄武湖的商墅项目，是南京市重要的商业和住宅区域。
该项目包括商业办公楼、购物中心和高档住宅，为居民提供了便利的商业和居住环境。
8. 杭州西湖商墅：位于杭州西湖的商墅项目，是杭州市著名的商业和住宅区域。
该项目以商业办公楼和高档住宅为主，通过建设现代化的商业设施和宜居的住宅环境，吸引了众多企业和居民入驻。
9. 天津滨海新区商墅：位于天津滨海新区的商墅项目，是天津市重要的商业和住宅区域。
房地产开发案例
房地产开发案例房地产开发案例随着城市化和现代化的发展，房地产业愈发成为一个重要的产业。
在许多城市中，房地产是经济增长和城市发展的重要支柱，也是许多人的首选投资项目。
在这个行业中，房地产开发公司是决定着产业链的主要力量，他们需要具备完善的业务流程、一流的设计团队和专业的开发团队，才能在竞争激烈的市场中取得领先地位。
在本文中，我们将介绍几个成功的房地产开发案例，以探究成功的因素和策略。
1. Kerry CentreKerry Centre是一个高端写字楼和购物区域，在中国多个城市都有分布。
在2005年至2011年期间，该公司在北京、上海、广州和成都开发了多个房地产项目。
这些项目都拥有国际一流的设计团队和专业的开发团队，并致力于提供高品质的服务和产品。
其中，北京CBD的Kerry Centre项目是该公司最为成功的案例之一。
这个项目占地150000平方米，总建筑面积122万平米，包含7个写字楼、1个高端商业中心和1个豪华酒店。
在设计方面，Kerry Centre保持了一贯的高端风格，采用了现代化的玻璃幕墙和LED照明系统，为建筑提供了独特的外观和夜景效果。
在功能方面，该项目为商业、文化和会议活动提供了全面的服务。
2. China Resources Tower中国华润集团的总部大楼位于深圳市福田中心区，是一栋70层、高405米的超高层建筑。
该公司通过内部设计竞赛选出了建筑设计方案，并聘请了国内外一流的建筑设计团队进行设计和开发。
这个项目在深圳被称为“阔佬大厦”，成为该市的新地标。
建筑外观采用了中式元素和现代化设计相结合的形式，充满了浓厚的中国文化色彩。
内部设计则通过空间分布、舒适度和功能实用性的平衡，为华润集团提供了高品质、多功能的办公环境。
该项目还采用了多项可持续发展的设计理念，在能源和环境方面具有显著的优势和贡献。
3. The Marq位于新加坡的The Marq是一个高端公寓项目，由康德远东和香港新鸿基地产联合开发。
国内外总部基地研究(多案例)及经济分析
所在区域在城市站位中具备优势； 若居城市中心区域更具备配套上优
势，同时减少项目开发成本；
若偏离城市中心，注重打造商务配
套，才能满足客群商务、办公需求。
区域
以企业为主导的总部基地开发，目
标为实现利润，政策优惠单一；
以政府为主导的总部基地建设，兼
顾经济和社会效益，对目标客户提供税 收优惠、财政补贴，在政策上具备更强 的优势。
一种全新高端 城市经济形态
发展区域 经济的平台
推动城市经济 城市国际化水平与 发展的加速器 竞争力的重要标志
一、总部基地解读
企业总部基地的 选址的趋势。一 些以总部经济定 位的商务花园代 表了未来总部选 址的潮流。
总部基地
CBD
窗口/营销中心
Business Park
总部/研发等分支 机构
商务花园
3、总部基地的演变历程
Business
第一代：
第二代： 第三代：
第四代：
park目前已
工业园的演变 商务与社区 发展邻里关系
NEW TOWN
在国外经历 基本 城市边缘，由 城乡结合部 规模较大，交通便利 大型综合社区
了四代发展， 情况 多组小规模的
建筑组成
形成了成熟
的理念。
入园 企业
偏重于基于科 学研发的企业
景观
企业总部基地十分重视内部景观的打
造，“生态”、“绿色”、“花 园”等景观理念是大部分总部基地的
景观主题。
商服配套
商服配套是总部基地非常重要的部分，直接关系到基地的档次 与形象
总部基地的商业规划定位为中高档次的商业配套 ，大型总部基地商服业态更为丰富： 星级酒店以满足商务接待； 大型商业街、会所，满足娱乐、休闲、运动等需 求； 公寓配套，满足员工居住置业需求； 培训中心，以便满足商务交流、业务培训等需求 。
案例1-巨人集团的兴衰成败
案例一：巨人集团和史玉柱的兴衰成败一、曾经辉煌：一路小败一路大胜一介书生成偶像1992年，一家知名媒体对北京、上海、广州等十大城市的万名青年进行了一次问卷调查，其中一个问题是，“写出你最崇拜的青年人物。
”结果是：第一名，比尔·盖茨。
第二名，史玉柱。
那时的史玉柱，可能是全中国30岁以下青年中最著名的一个，史玉柱当年的气派无人可比。
这一切都不过是作为一个青年知识分子靠真才实学得到的应有回报。
1989年8月，史玉柱和三个伙伴承包了天津大学深圳科技工贸发展公司电脑部。
创业是艰难的，没资金，也没靠山，当时，史玉柱身上的全部家当就是4000元人民币，唯一让史玉柱充满信心的是他呕心沥血研究的“M—6401”桌面文字处理系统。
他觉得M—6401此时已能推向市场，在手头上仅有4000元的情况下，史玉柱“赌”了一把，利用《计算机世界》先打广告后付款的时间差，做了一个8400元的广告。
广告打出后13天，8月15日，史玉柱的银行账户第一次收到三笔汇款共15820元。
巨人事业由此起步。
到9月下旬，收款数字升到10万。
史玉柱全部取出再次投入广告。
四个月后，M—6401的销售额一举突破百万大关，奠定巨人创业基石。
1991年4月，珠海巨人新技术公司注册成立，公司共l 5人，注册资金200万元，史玉柱任总经理。
11月，公司员工增加到30人，M—6403汉卡销量跃居全国同类产品之首，获纯利达1000万元。
1992年7月，巨人公司实行战略转移，将管理机构和开发基地由深圳迁至珠海。
9月，巨人公司升为珠海巨人高科技集团公司，注册集金1．19亿元，下设8个分公司，公司员工发展到100人，史玉柱总裁。
到1993年7月份，“巨人集团”下属全资子公司已经发展到38个，是仅次于四通公司的全中国第二大民办高科技企业。
史玉柱在做出战略转移的重大决策时说：“特区是干事业的地方，珠海能干大事业。
”1992年，M—6403桌面印刷系统共卖出2．8万套。
深圳、广州城市更新政策演变及案例解析
现状与未来城市更新，伴随城市发展而兴起的城市活动。
改革开放四十年，城市面貌、社会结构、经济基础的改变翻天覆地，但城市之中仍存有大范围基于早期规划或无规划而兴建的区域，与时下城市发展的新需求格格不入，成为掣肘城市发展的难题。
城市更新的重要使命，便在于突破城市发展的空间资源困境。
伴随着粤港澳大湾区规划落地，珠三角区域城市发展迈入新阶段，城市更新在未来必然将担负起推动城市向更高层次发展的重要责任。
在此形势下，对珠三角区域主要城市的城市更新政策作深入研究有其必要性和紧迫性。
本文将对深圳、广州两座城市的城市更新政策沿革发展作系统梳理，希望对读者了解珠三角城市更新市场有所裨益。
深圳城市更新概况01发展历程现代意义上的城市更新起源于美国，而中国内地的城市更新概念则最早提出并实践于深圳。
深圳城市更新发展历程大致可分为三个阶段，即前更新时期、市统筹更新时期、强区放权时期。
1、前更新时期（2009年之前）2004年，深圳市政府印发《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定》，明确城中村改造条件、计划、目标、实施步骤、拆迁补偿范围和标准等，首次系统梳理了城中村改造流程和规范，奠定了早期城中村改造政策的基本框架。
在此基础上，深圳又接连出台：《深圳市城中村（旧村）改造暂行规定的实施意见》（2005年）、《关于推进宝安龙岗两区城中村（旧村）改造工作的若干意见》（2006年）、《关于开展城中村（旧村）改造工作有关事项的通知》（2007年）、《关于开展宝安龙岗两区城中村（旧村）全面改造项目有关事项的通知》（2008年），针对原经济特区外的城中村改造事宜作更细致化、规范化的指导。
在这一时期，深圳城市更新事实上以原特区外的城中村改造为主要形式，以政府主导开展旧改工作为主要模式。
2、市统筹更新时期（2009年-2016年）2009年，深圳市政府出台《深圳市城市更新办法》，在省三旧改造政策的原则之下根据本市情况创新性的提出城市更新概念。
该政策作为深圳市城市更新政策最高级别法律规范，奠定后续更新政策体系的基本框架、内容和范围。
项目跟投案例分析(万科、金地、建业、越秀、首创、碧桂园)
1万
GP
广州越秀仁达八号实业投 资合伙企业（有限合伙）
认缴出资额
961万
2
%
方加春（产业投资公司总裁）、 林国春（副总裁）、陈艳萍 （副总裁）、卢荣（投资总 监）、王爱华（融资部）
1000万 10 %核发日期：2014年12月30日
佛山市南海区越秀 地产开发有限公司
98 %
佛山市禅城区越威房地 产开发有限公司
佛山市禅城区佛平路项 目，2015年2月5日拿地， 地价6.3亿
27
组织形式
简化后
广州越秀企业集团有限公 司
广州越秀金融控股集团有 限公司
方加春（产业投资公司总裁）、 林国春（副总裁）、陈艳萍 （副总裁）、卢荣（投资总 监）、王爱华（融资部）
项目员工代表
LP
广州越秀产业投资基金管 理有限公司
GP
广州越秀仁达八号实业投 资合伙企业（有限合伙）
13
组织形式
金地集团是借助自有的 地产金融机构进行投资，在 此之前已有深厚的房地产基 金的运作经验，用于项目跟 投不过是举手之劳。
稳盛投资是金地 集 团 在 2006 年 就 已 成 立 的 投资管理公司，已参与投资 多个房地产项目。
14
组织形式
稳盛投资管理有限公司（ “稳盛投资”） 是由上市公司金地集团(600383)出资设立，专 注于中国房地产市场投资的私募基金管理公司。 自2006年开始探索房地产金融领域，借助金地 集团22年的房地产开发经验，稳盛投资已成为 中国房地产基金的先导企业，旗下管理着一支 美元房地产基金和多支人民币房地产基金。
产品形式
契约式基金
产品到期日 2016/3/12（2015年9月12日有可能提前到期，以届时基金管理人通知为准）
“城中村”改造的典型案例
“城中村”改造的典型案例1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。
总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。
珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：——政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。
珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。
对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50％的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。
上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新开工项目推出市场。
同时，珠海市已全面停止机关、企事业单位自建住房，并允许房改房上市，促进居民二次置业，增加了对商品房的有效需求。
——在国家和省拆迁法规规定的范围内，制订有利于旧村居民的拆迁政策，旧村居民是旧村改造中最大的受益者。
拆迁政策包括：旧村居民所有合法房屋按建成年份以1：1至1：1.2的面积比例进行补偿，旧村居民旧房变新房，且居住面积普遍扩大；旧村居民无需支付额外的费用便可充分享受新社区完善的市政配套设施及优美的居住环境；旧村居民的原宅基地证换发房地产权证，其房屋成为商品房，可直接进入市场自由交易；拆迁期间旧村居民的安置费及原有房屋的出租收入，由开发商负责补偿；原村集体在旧村改造范围内的留用地、工业用地允许免交有关费用纳入统一规划、改造，土地升值的收益归集体经济组织；集体经济组织改为股份合作公司，股份具体量化到旧村居民个人，旧村居民回迁房必须优先建设，并由旧村居民优先挑选，保证按时回迁等。
——政府让出巨大利益，扶持房地产开发商参与改建城中旧村，并严格通过公开招标引入有实力的开发商，防止旧村改造出现“烂尾”问题。
文旅地产案例解析
工作地域
年龄层次
职业
以深圳客户为主，珠三角城市到访客户多
工作地点多在深圳CBD或各城市中心区域
以35-50岁为主力购买群
以收入丰厚的私营企业主为主
候鸟高尔夫
营销推广
营销推广
运营模式：内外资源相结合提升物业价值
推广模式：媒体传播加概念营销
销售模式：采用二三级联动模式
外依托高尔夫资源与候鸟度假地的优质生态概念，内依靠产品自身的创新优势与小面积低总价优势，并引进高端物业酒店，两相弥合。
基本技术指标
项目概况
楼盘名称
候鸟高尔夫
总占地
331036㎡
物业类型
别墅
总建面
244492㎡
装修情况
10000元/㎡
开发商
光耀集团
物业管理
白天鹅酒店
建筑形态
独栋平层别墅
开发期数
共8期
楼盘区域
中国.惠东.大岭
一期
占地
63051㎡
容积率
0.327
建面
20885㎡
售价
268万/套起
推出套数
169
销售套数
64
一向对选址要求严格的喜来登酒店率先登陆金海湾，并将于2008年初投入试运营。酒店的加入为片区带来了繁华热闹的多方配套。
金融街金海湾
核心竞争力二：概念金融街很好地维系客户的绳子，就是概念。培养客户对滨海生活的兴趣，激发客户对滨海人生的渴望，挖掘客户对滨海度假的认可基因。
世界又一滨海胜地
震撼入市，为金海湾奠定市场高度。树立起世界滨海度假名胜的市场形象。
金融街金海湾
南区是以五个不同主题的酒店组团为核心，构建的高档、生态、纯粹的度假空间。
深圳广州调研报告
深圳广州调研报告深圳广州调研报告一、引言中国是世界上发展迅速的国家之一，深圳和广州作为中国南方两个重要的城市，经济发展迅猛，社会进步快速。
本次调研主要针对深圳广州两个城市的经济发展情况进行研究，并对其在城市规划、交通建设、人才引进等方面的成果进行评估。
二、城市规划深圳和广州在城市规划方面都取得了显著的成果。
深圳在20世纪80年代初开始实施特区经济政策，通过大规模的城市建设和创新发展模式，快速成长为全国乃至世界知名的城市。
广州作为中国南方的门户城市，也在规划方面做出了许多改进。
两个城市的城市规划都明确了未来的目标和发展方向，更好地满足居民的需求，提高城市功能。
三、交通建设交通建设是城市发展的基石，深圳和广州都十分重视交通建设。
深圳在1991年建成了地铁，线路覆盖较全，具有较高的运营效率。
广州则是2000年开始建设地铁，现在已经发展成为全国最大的地铁网络之一。
这些交通建设为居民出行提供了便利，同时也促进了城市经济的发展。
四、人才引进人才是城市发展的核心。
深圳和广州都采取了积极的措施吸引和留住人才。
深圳建立了一系列的创新创业平台，吸引了来自全国和海外的人才前来发展。
广州则注重培养和引进高技能人才，建设更多的创新基地和高科技园区。
这些措施提高了城市人才的素质，推动了产业的转型升级。
五、经济发展情况深圳和广州作为中国南方经济的两个重要支柱，经济发展迅猛。
深圳作为全国最早开放的城市之一，经济总量已经超过了大多数发达国家的首都，成为中国和世界经济的重要枢纽。
广州作为中国南方的经济中心，也取得了显著的成绩。
两个城市的GDP增长速度和人均收入都位居全国前列。
经济实力的增强为城市发展提供了坚实的基础。
六、结论深圳和广州作为中国南方发展最快速的两个城市，取得了显著的成绩。
城市规划得当，交通建设完善，人才引进有力，经济发展迅速。
然而，也存在一些问题，例如城市拥堵、人口压力大等。
因此，深圳和广州需要继续努力，加大改革力度，提高城市的竞争力和可持续发展能力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
案例分析 | 珠海信息港中心
项目产品单层面积1400㎡-1600㎡，可单层或多层选择。考虑自用或投资，户型可分可合，适合中小企业 进入，户型大小选择性强，有实用意义，附合区域市场需求。
优点：单层分割户型很多，光线充足，户型实用性很强，可一家企业选购，或多家企业购买；高新区企业孵化器，入住企业可享受政府补贴； 缺点：如一层多家企业入驻，人流量大，不便于管理；目前位置还比较偏避，配套不尽完善。
案例分析 | 珠海金地门道
珠海市中心+七大业态+产业综合体
地段优：雄踞珠海十字门CBD，北联横琴二桥，近接港珠澳大桥洪湾桥头，紧邻珠海保税区西侧，十分钟横琴口岸通关 七大业态：独栋企业总部、创意产业园区、新企业孵化器、商贸物流中心、会展中心、商业区以及国际化商务区 建筑风格：低密度、低容积率、低楼层和高绿化建筑群高低错落，自然商务模式 产品力：5A甲级写字楼，5O生态空间、 EOD生态办公空间 综合体：主副专业商务双会所、公寓，700㎡露天国际标准足球场、420㎡标准篮球场、261㎡网球场及羽毛球聚集步行商街、
3-8层
2010年5月29日写字楼开盘，推出户型290-900㎡单位，均价5500元/㎡ 。 2012年12月05日金地门道在售200-1634㎡独栋、联排、双拼、叠拼商务
楼群，价格区间7000-13000元/㎡，现在购买可享两年免租优惠；另有5070㎡精品公寓 ，均价6500元/㎡。项目二期在售200㎡平层单位，均价 7500元/㎡，现在购房可享全款93折，按揭99折优惠。 项目售罄，目前在售二手地段售价约13314-15780元/㎡，租金价格在 5000-72000元/月。
案例分析 | 珠海信息港中心
珠海高新区主园区+三大板块+产业综合体
项目地址：珠海市香洲区唐家湾城轨站旁边 三大板块：项目分为三个地块：地块一和地块二为工业用地，主要用于研发孵化项目，地块一用地面积23072.68㎡，建筑面积85540.67
㎡；地块二用地面积37238.30㎡，建筑面积141614.78㎡；地块三为商业用地，用地面积8000㎡，建筑面积为30313.26㎡。 建筑风格：外立面玻璃幕墙加铝合金+石材，建筑群曲线流动富有节奏感。 产品力：写字楼14013㎡，1#写字楼21层，2#写字楼18层，3#4#写字楼23层，5#公寓17层。LOFT (30-50㎡)。 产业综合体：信息港功能丰富，如孵化式办公、总部园区办公、行政办公、会展中心及各种适合园区产业发展的配套，是一个集文化、
占地面积 容积率 停车位 总户数
土地性质
68310.98㎡ 3.0
2013个 2013
工业50年， 商业40年
产品面积（㎡）
1400㎡（单 层面积）
装修情况
毛坯，公共 部分精装
建筑面积 绿化率
257968.71㎡ 30%
楼栋总数
5
物业公司 区域位置
广州市悦禾物业管理有限公司 珠海市香洲区唐家湾镇金唐东
案例分析 | 珠海信息港中心
18000 16000 14000 12000 10000
8000 6000 4000 2000
0
项目成交走势图
8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
成交面积㎡
成交均价（元/㎡）
线性 (成交均价（元/㎡）)
项目自2017年3月，第一期累计已推出房源21套，建筑面积约3万余平方米，去化率 100%。
占地面积 容积率 停车位 总户数
土地性质
产品面积 （㎡）
装修情况
70万平方米 1.5
1539个 -
写字楼、商铺、 公寓50年
200-1700
毛坯
建筑面积 绿化率
楼栋总数 物业公司
区域位置
产品类型
建筑层高 （m）
100万平方米
52.05％ 第一道56栋，第二道96间 深圳市金地物业管理有限公司 横琴十字门CBD洪湾商贸物流 中心 金地动力港 板楼、小高层、建筑综合体独 栋；双拼，联排平层，
广州｜深圳｜珠海 产业地产调研节选
案例分析 | 珠海信息港中心
项目位亍珠海市香洲区唐家湾镇金唐东路88号（国际赛车场西侧），珠海信息港将打造成为信息化的智能综合性产 业区，集大型商业、精品、餐饮、娱乐于一体的大型商业街，为区内业主提供全面完善的生活配套。信息港功能丰富， 如孵化式办公、总部园区办公、行政办公、会展中心及各种适合园区产业发展的配套，是一个集文化、旅游、产业办 公于一体的新型城市综合信息空间。。
汇总
项销售节点
5600 2800
无加推
4
15000
2
15000
3000
2
15000
1400 3000
1
17000
无加推
2
17000
4500
3
17000
7500
5
17000
2800
2
17000
30600
21
17000
案例分析 | 珠海金地门道
项目位于横琴新区——珠海市十字门CBD洪湾商贸物流中心金地动力港商务园区,在十字门CBD西1.2km处。园区 占地70余万平方米，八大地块，统筹开发。A1将致力打造以中国珠海留学生人员为主的创业基地，B1为生活配套 区；C1、C2区打造现代物流专属配送基地，D、E区为滨海总部基地；B2区块着重发展以文化创意产业为龙头的现 代服务业，B2区拥有4层独栋办公和8层轻型科技孵化物业（总部研发物业）两种楼型。A2地块着重打造为科技智 慧的现代服务业基地。
项目开盘后，销售价格稳步上涨，但因项目货源不多，首栋21层，每层1413㎡，共 21户。
购买企业必须有一定实力和规模。
日期 2017年1月 2017年2月 2017年3月 2017年4月 2017年5月 2017年6月 2017年7月 2017年8月 2017年9月 2017年10月 2017年11月 2017年12月
路88号
写字楼部分
产品类型
建筑层高 （m）
平层 4.0
动态： 2016年7月珠海信息港中心在售1400㎡写字楼，300㎡起租，10层以上
售卖，毛坯均价15000-17000元/㎡，租金85元/㎡/月。 2017-11-09 在售整层1400-1600㎡写字楼单位，10层以上售卖，均价
约15000-17000元/㎡。出租100㎡-300㎡写字楼，租金85元/㎡/月。 目前在售写上楼。写字楼50年，商铺40年产权。