邓旭敏与雅居乐雅生活服务股份有限公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书

邓旭敏与雅居乐雅生活服务股份有限公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省中山市中级人民法院【审理法院】广东省中山市中级人民法院【审结日期】2021.03.11【案件字号】(2021)粤20民终1427号【审理程序】二审【审理法官】刘满星黎妙卢俊辉【审理法官】刘满星黎妙卢俊辉【文书类型】判决书【当事人】邓旭敏;雅生活智慧城市服务股份有限公司【当事人】邓旭敏雅生活智慧城市服务股份有限公司【当事人-个人】邓旭敏【当事人-公司】雅生活智慧城市服务股份有限公司【法院级别】中级人民法院【原告】邓旭敏【被告】雅生活智慧城市服务股份有限公司【本院观点】本案为物业服务合同纠纷。

【权责关键词】代理违约金支付违约金第三人证据不足新证据质证诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】经审理，本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，本案为物业服务合同纠纷。

根据邓旭敏的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为一审判决确定邓旭敏应支付的车位管理费及违约金是否正确。

对此，本院作如下分析：首先，邓旭敏主张雅居乐公司提供的物业服务存在消防安全隐患、小区环境卫生、设备管理也存在较多问题，因上述违约事实存在，其拒交车位管理费合理合法。

从其提交的证据中山市消防救援支队三乡大队的回复中可以看出，涉案小区确实存在一些消防隐患问题，但隐患比较轻微，雅居乐公司已按时作出检讨及完成整改。

对邓旭敏反映的其他问题亦已完成整改或正在进行整改并作解释说明。

从整体情况来看，雅居乐公司履行了保安、保洁、消防管理等主要的物业服务。

小区物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，各人各户对物业服务评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。

业主在对物业服务有意见时，经常会采用拒交物业费的方式来表达不满情绪。

但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。

如果小区的业主一旦认为物业服务企业的服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业服务费，则这个小区的物业服务无法正常运行。

小区内整体环境的正常维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。

邓旭敏作为涉案车位业主，在雅居乐公司提供物业服务后，自2018年9月起即开始较长时间未交付物业服务费，势必会影响雅居乐公司提供物业服务的质量。

并且，物业服务费的交纳不仅关系到业主的个别利益，还关系到小区整体业主的利益，邓旭敏以物业服务质量存在瑕疵为由拒交物业服务费的行为，也是对其他按期全额交纳物业服务费业主利益的损害。

因此，邓旭敏以上述理由拒交物业服务费，理据并不充分。

其次，邓旭敏上诉主张雅居乐公司更改小区会所用途将其租赁给第三人及未公开小区物业收支情况。

即使其反映情况属实，但该情况并不属于双方签订的《雅居乐新城室内小车停车位管理服务协定》约定的对等义务及服务内容，邓旭敏不能以此为由免除其缴纳物业服务费的义务。

最后，邓旭敏主张由于雅居乐公司未履行物业服务合同义务导致其车辆被淹报废，但其提交的证据不足以证明其车辆损失状况，其据此在二审期间提出赔偿请求，属于二审期间增加新的诉讼请求，但其一审期间并未提起诉讼请求，故本院不予审理。

综上，一审法院判决确定邓旭敏应支付的车位管理费及违约金，并无不当，本院予以维持。

综上所述，邓旭敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由邓旭敏负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-25 03:55:04【二审上诉人诉称】邓旭敏上诉请求：依法改判邓旭敏无需交纳物业费并由雅居乐公司对邓旭敏进行违约赔偿。

事实与理由：雅居乐公司承认违约事实存在，邓旭敏拒交物业费合理合法。

1.雅居乐公司承认小区的微型消防站拆除，小区存在消防安全隐患，消防器材无法完善，地下车库消防灭火器基本拆除。

雅居乐公司称微型消防站是泉眼居委会设置并已于一年前迁走，但未举证证明存在泉眼居委会，亦无泉眼居委会出示证据证明。

2.小区环境卫生、保安服务、设备管理等存在问题，雅居乐公司仅对邓旭敏提交的照片作局部处理，有些甚至仅口头应付，根本问题管理人员并未解决。

3.会所出租存在违约，随意更改会所的用途，以租赁方式租给思迈雅瑜伽馆，占用业主公共区域，外来人员进入给小区安全带来隐患，且至今未提供思迈雅瑜伽馆的营业收支明细。

4.雅居乐公司对小区的服务没有单独建账，也未公开小区的收支情况。

5.雅居乐公司未履行服务，导致业主车辆在地下车库被水浸泡一个星期之久，损失严重。

综上所述，邓旭敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：邓旭敏与雅居乐雅生活服务股份有限公司物业服务合同纠纷一案民事二审判决书广东省中山市中级人民法院民事判决书(2021)粤20民终1427号当事人上诉人(原审被告)：邓旭敏。

法定代表人:黄奉潮。

委托诉讼代理人：吴育斌，系公司职员。

委托诉讼代理人：郑晓春，系公司职员。

审理经过上诉人邓旭敏因与被上诉人雅生活智慧城市服务股份有限公司(以下简称雅居乐公司)物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院(2020)粤2071民初27879号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年2月2日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

原告诉称雅居乐公司向一审法院起诉请求：1.邓旭敏向雅居乐公司支付从2018年9月1日至审判之日止的物业管理费(每月按40元，暂计至2020年7月为920元)；2.邓旭敏向雅居乐公司支付从2018年9月至审判之日止的违约金(计算方法：按拖欠各月的物业管理费为基数，分别从该月应付款之日起每日按1‰计至清偿之日止，暂计至2020年6月30日为331.88元)。

一审法院经审理判决如下：一、邓旭敏于判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付2018年9月1日至2020年10月31日期间的物业管理费1020元；二、邓旭敏于判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付违约金(违约金以拖欠各月的物业管理费金额40元为基数，分别从当月21日起，自2018年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.5倍分段计算；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍分段计算)。

如果邓旭敏未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，减半收取计25元(雅居乐公司已预交)，由邓旭敏负担，并直接向雅居乐公司支付。

二审上诉人诉称邓旭敏上诉请求：依法改判邓旭敏无需交纳物业费并由雅居乐公司对邓旭敏进行违约赔偿。

事实与理由：雅居乐公司承认违约事实存在，邓旭敏拒交物业费合理合法。

1.雅居乐公司承认小区的微型消防站拆除，小区存在消防安全隐患，消防器材无法完善，地下车库消防灭火器基本拆除。

雅居乐公司称微型消防站是泉眼居委会设置并已于一年前迁走，但未举证证明存在泉眼居委会，亦无泉眼居委会出示证据证明。

2.小区环境卫生、保安服务、设备管理等存在问题，雅居乐公司仅对邓旭敏提交的照片作局部处理，有些甚至仅口头应付，根本问题管理人员并未解决。

3.会所出租存在违约，随意更改会所的用途，以租赁方式租给思迈雅瑜伽馆，占用业主公共区域，外来人员进入给小区安全带来隐患，且至今未提供思迈雅瑜伽馆的营业收支明细。

4.雅居乐公司对小区的服务没有单独建账，也未公开小区的收支情况。

5.雅居乐公司未履行服务，导致业主车辆在地下车库被水浸泡一个星期之久，损失严重。

二审被上诉人辩称雅居乐公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

邓旭敏二审期间向本院提交如下新证据：1.《雅居乐新城9期》规划图和消防投诉书，拟证明雅居乐公司对小区共同设施设备没提供服务与管理；2.岭峰小区《居民用地规划主要技术经济指标统计表》，拟证明雅居乐公司擅自占用物业的共用部分(小区会所)且改变其使用功能；3.垃圾清理不到位情况照片，拟证明雅居乐公司对小区环境卫生管理不到位；4.车辆浸泡情况补充图片，拟证明雅居乐公司不作为导致邓旭敏财产损失。

雅居乐公司二审期间未向本院提交新证据，其对邓旭敏提交的新证据发表质证意见如下：1.涉案小区消防系统运作正常，消防器材设备完善，物业服务合同及相关消防法规并没有要求小区内一定要设置微型消防站；2.雅居乐公司没有改变使用功能；3.雅居乐公司有按照物业服务合同的约定对小区进行日常清洁和保洁；4.证据四与本案无关。

本院查明经审理，本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，本案为物业服务合同纠纷。

根据邓旭敏的上诉请求以及所依据的事实和理由，本案二审的争议焦点为一审判决确定邓旭敏应支付的车位管理费及违约金是否正确。

对此，本院作如下分析：首先，邓旭敏主张雅居乐公司提供的物业服务存在消防安全隐患、小区环境卫生、设备管理也存在较多问题，因上述违约事实存在，其拒交车位管理费合理合法。

从其提交的证据中山市消防救援支队三乡大队的回复中可以看出，涉案小区确实存在一些消防隐患问题，但隐患比较轻微，雅居乐公司已按时作出检讨及完成整改。

对邓旭敏反映的其他问题亦已完成整改或正在进行整改并作解释说明。

从整体情况来看，雅居乐公司履行了保安、保洁、消防管理等主要的物业服务。

小区物业服务的内容极为广泛，且服务对象众多，各人各户对物业服务评价有着不同的标准，这就需要物业服务企业与业主之间互相理解、相互交流。

业主在对物业服务有意见时，经常会采用拒交物业费的方式来表达不满情绪。

但物业服务企业的维持运行需要成本，且其运行费用的主要来源就是业主交纳的物业服务费，如果业主以物业服务企业提供的物业服务存在瑕疵或不足为由拒交物业服务费用，那么带来的直接后果是物业服务企业入不敷出，不能保证企业的正常运行，而这种后果最终会体现在小区整体环境恶化甚至处于瘫痪状态。

如果小区的业主一旦认为物业服务企业的服务存在瑕疵或不足，就可以拒交物业服务费，则这个小区的物业服务无法正常运行。

小区内整体环境的正常维护，不仅需要物业服务企业自身的努力，也需要众多业主的积极配合与支持。