厦门观音山写字楼地块投资分析报告56页PPT
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地产信贷发放以平衡总体经济平稳发展为目标。
厦门政策
厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的 意见
“意见”核心内容
➢增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； ➢取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制 度。销售价格调整±10％以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。 ➢住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；
2001-2009年厦门GDP分析图（单位：亿元）
2000 1500 1000
500
15.5% 17.2%
20.0%
16.0% 16.0% 16.7% 16.1% 11.1% 1623.21
12.0%
1162.37
1029.55
1375.26 1560.02
883.21
760.12 556.39 648.33
厦门经济
1000 800 600 400 200 0
1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长， 房地产开发投资占固定资产投资42.33%
305 91
固定资产与房地产开发投资（亿）
928
928
662
402 110
214
346
324
882 295
515 218
2004
2005
2006
2007
2008
2009
宏观经济
宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，
7月份CPI、PPI及PMI同时回落
CPI和PPI从2010年1月开始一直保持 增长趋势，6月CPI、PPI增长率双双回 落；7月CPI再度上升，达到一年来的最 高点；PPI回落明显；
PMI连续4各月下滑，7月PMI
下降到51.2%，创下了17个
CPI与PPI走势
15.0%
10.0%
8.0%
5.0%
0
0.0%
2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年
GDP
同比增长
厦门与发达城市及省内城市三次产业结构情况
100
50
0 第一产业 第二产业 第三产业
75.8
23.2 1
北京 1
23.2 75.8
59 40
1
上海 1 40 59
12.0% 10.0%
8.0%
2006年—2010年各季度GDP增长率走势
11.5%
11.9% 11.5%11.2% 11.1%
10.4% 10.6% 10.4%
10.6%
10.1% 9%
10.70%
8.9% 7.9%
6.8%
11.90% 10.30%
6.0%
6.1%
4.0%
1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 06年 06年 06年 06年 07年 07年 07年 07年 08年 08年 08年 08年 09年 09年 09年 09年 10年 10年
北京
13000
21368
64.37%
杭州
14191
23029
62.28%
南京
6030
9446
56.65%
深圳
14815
21190
43.03%
天津
7056
9267
31.34%
重庆
4066
5019
宏观政策
中央会议定调下半年经济工作
会议核心内容：
➢ 加快推进财税金融房地产社会保障等改革 ； ➢ 以“七要继续”促进经济平稳较快发展 ； ➢ 下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 ；
➢ 增强回升向好势头 提高增长质量效益；
会议解读：
央行于7月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松的货币政策； 保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性 。因此，下半年房
10739 11849 13.5%
16380 17117 14162
19.5%
15.7%
17990
6.5%
11.2%
10.3%
4.5%
0.2%
5.1%
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
60.0% 55.0%
54.0% 53.3%
54.3%
55.2%
55.2%
56.6%
55.8% 52%
55.1%
55.7%
53.9% 52.1%
50.0%
51.2%
45.0%
7月 2009年
8月 2009年
2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月
1月 2010年
2月 2010年
房地产开发投资额 固定资产投资
2010年 1-7月
1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增长38.3% ； 房地产开发完成投资217.58亿元，增长130.4% ； 进入下半年以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增长； 房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资的比重为42.33%。
厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展 水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则 处于领先地位
2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产 业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值816.2亿 元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与 2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4.0 个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点
启示：今年第二季度全国GDP增长率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了 联系四季度增速上升的发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现； 因此，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。
宏观经济
货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通
胀压力依然存在
上半年新增货币供应量为4.84
3月 2010年
4月 2010年
5月 2010年
6月 2010年
7月 2010年
厦门经济
厦门市总体经济运行良好，第三产业占比 50.3%产业结构比较合理
厦门GDP近年保持了约16%的增长速度；受金融危 机的影响，2009年增速为为历史新低；
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展 高速发展
厦门经济
2010年1-7月份厦门经济快速恢复增长
1-7月主要经济指标
类别 金额 增长率
GDP
1049.86亿 元
16.7%
财政总收入 地方财政收入 人均居民收入
316.54亿元 165.22亿元
17453元
18.1%
17.7%
12.1%
数据来源：厦门市统计局
厦门经济发展主要特点
➢工业继续成为全市经济增长的火车头 ➢批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力 ➢政府财政支出与居民消费支出均有较快增长 ➢外贸出口实现恢复性较快增长 ➢金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长
厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远领先与福建 省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；
厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设 施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快；
福建九地市居民可支配收入
30000 25000 20000 15000 10000
5000 0 厦门 福州 泉州 三明 龙岩 莆田 漳州 南平 宁德
政策解读：
2010年3月厦门房价与2007年底接近，而全 国主要城市房价上升23—78%；因此，厦门并 非房价上涨过快城市；
厦门地方政策没有停止第三套房贷款； 厦门地方政策未限制外地户籍购房；
两次宏观调控最高点主要城市房价比较
城市
2007年12月 2010年3月
涨幅
上海
11714
20834
77.86%
※产品定位 ※价格定位
第五章：投资分析
※开发销售计划 ※成本估算 ※起拍价效益分析 ※投标报价分析 ※投标竞争分析 ※风险分析
第一章：宏观环境分析
1 宏观经济环境分析
2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析
宏观经济
全国经济保持快速发展，二季度经济增速回 落，房地产宏调影响整体经济开始显现
居民可支配收入 2613 2074 2291 1601 1568 1730 1661 1509 1514
福建九地市财政收入
500 400 300 200 100
0 厦门 福州 泉州 三明 龙岩 莆田 漳州 南平 宁德 财政收入 451 323.8 316.2 63.15 118.5 63.15 113.8 47.62 44.67
9.1%
20.0% 15.0% 10.0% 5.0%
0
0.0%
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年2006年 2007年 2008年 2009年
人均可支配收入 增长率
2001-2009厦门人均消费支出及其增长率
20000 15000 10000 5000
0
8490
8504
9459
2009.7 2009.8 2009.9 2009.10 2009.11 2009.12 2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7
月的新低，房地产调控、信贷控
制效果已得到体现；
CPI
PPI
制造业采购经理人指数（PMI）
CPI、PPI、PMI数据反映上半年 全国经济发展总体较好，房地产 调控已对整体经济产生影响。
各月份货币供应量（万亿）
在。
80
60
在流动性过剩和通胀预期作用 40 下，房地产宏观调控可能再次面 20
临失效。
0
2009. 2009. 2009. 2009. 2009. 2009. 2009. 2010. 2010. 2010. 2010. 2010. 2010.
6
7
8
9 1O 11 12 01 0பைடு நூலகம் 03 04 05 06
人均消费支出 增长率
厦门经济
厦门经济发展水平、居民消费能力以及地 方政府财力等方面均领跑于福建省九地市
福建九地市人均GDP走势图
10000 8000 6000 4000 2000 0 厦门 福州 泉州 三明 龙岩 莆田 漳州 南平 宁德
人均GDP 9400 7500 5617 3717 3089 3072 2945 2450 2518
2001-2009厦门人均可支配收入及其增长率
30000 25000 20000 15000 10000 5000
8.3% 11365
14.0%
11.8%
9.8% 11768 12915 14443
26131 16.2% 11.4% 13.6% 12.9% 21503 23948
16403 18513
广义货币（M2） 56.89 57.31 57.67 58.54 58.66 59.46 61.02 62.56 63.61 64.99 65.66 66.34 67.39 狭义货币（M1） 19.31 19.59 20.04 20.17 20.75 21.25 22.14 22.96 22.43 22.94 23.39 23.65 24.06 流通中现金（M0） 3.36 3.42 3.44 3.68 3.57 3.63 3.82 4.08 4.29 3.91 3.97 3.87 3.89
10.0% 5.0% 0.0%
-5.0%
4.3%
1.9%
-1.8% -1.2% -0.8% -0.5%0.6%
1.7%
-8.2% -7.9% -7%
-5.8% -2.1%
1.4%
-10.0%
5.4% 5.9% 6.8% 7.1% 2.7% 2.4% 2.8% 3.1%
6.4% 2.9%
4.8% 3.3%
万亿元，超过2009年的一半，
10
达到全年货币供应预估值（7.5
8
万亿）的65%。因此，下半年货 6
币供应量可能逐步下降；
4
近年新增贷款供应量（单位：万亿） 9.6
3.2
3.63
4.27
4.84
广义货币与狭义货币余额呈现 逐月增长趋势；适度宽松货币政
2 0
2006年
2008年
2010年上半年
策得以体现，流动性过剩依然存
61 37
2
48.4 50.3 56.41 31.45
12.14 1.3
60 36
4
广州 厦门 福州 泉州
2
1.3 12.14
4
37
48.4 56.41 60
61
50.3 31.45 36
第一产业 第二产业 第三产业
厦门经济
城市居民人均可支配收入和消费性支出持续 增长，城市居民生活富裕购买能力强
厦门城市居民人均可支配收入保持稳步 增长，2009年已达到26131元。比08年增长 9.1％； 厦门城市居民2009年人均消费性支出 17990元同比上年增长5.1%； 2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系 数为39.8%，处于富裕阶段。
汇报内容框架
第一章：宏观分析
※宏观经济分析
※厦门经济环境 ※宏观政策分析
※厦门政策环境
第二章：写字楼市场
※写字楼市场板块分析
※写字楼土地市场分析
※写字楼销售市场分析
※写字楼租赁市场分析
第三章：地块分析
※地块规划出让条件 ※区域规划与建设 ※地块环境分析
※地块SWOT分析
第四章：项目定位
※客群定位
※形象定位
厦门政策
厦门市关于促进房地产市场平稳健康发展的 意见
“意见”核心内容
➢增加普通商品住房用地规模，加快岛外新城建设 ； ➢取得预售许可证后，应10日内一次性公开全部房源， “一房一价”和明码标价制 度。销售价格调整±10％以上的，应调整预售方案，重新申报预售价格。 ➢住房信贷政策按国务院住房信贷政策执行；
2001-2009年厦门GDP分析图（单位：亿元）
2000 1500 1000
500
15.5% 17.2%
20.0%
16.0% 16.0% 16.7% 16.1% 11.1% 1623.21
12.0%
1162.37
1029.55
1375.26 1560.02
883.21
760.12 556.39 648.33
厦门经济
1000 800 600 400 200 0
1-7月固定资产与房地产开发投资高速增长， 房地产开发投资占固定资产投资42.33%
305 91
固定资产与房地产开发投资（亿）
928
928
662
402 110
214
346
324
882 295
515 218
2004
2005
2006
2007
2008
2009
宏观经济
宏观经济处于上升通道，受房地产调控影响，
7月份CPI、PPI及PMI同时回落
CPI和PPI从2010年1月开始一直保持 增长趋势，6月CPI、PPI增长率双双回 落；7月CPI再度上升，达到一年来的最 高点；PPI回落明显；
PMI连续4各月下滑，7月PMI
下降到51.2%，创下了17个
CPI与PPI走势
15.0%
10.0%
8.0%
5.0%
0
0.0%
2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年
GDP
同比增长
厦门与发达城市及省内城市三次产业结构情况
100
50
0 第一产业 第二产业 第三产业
75.8
23.2 1
北京 1
23.2 75.8
59 40
1
上海 1 40 59
12.0% 10.0%
8.0%
2006年—2010年各季度GDP增长率走势
11.5%
11.9% 11.5%11.2% 11.1%
10.4% 10.6% 10.4%
10.6%
10.1% 9%
10.70%
8.9% 7.9%
6.8%
11.90% 10.30%
6.0%
6.1%
4.0%
1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 3季 4季 1季 2季 06年 06年 06年 06年 07年 07年 07年 07年 08年 08年 08年 08年 09年 09年 09年 09年 10年 10年
北京
13000
21368
64.37%
杭州
14191
23029
62.28%
南京
6030
9446
56.65%
深圳
14815
21190
43.03%
天津
7056
9267
31.34%
重庆
4066
5019
宏观政策
中央会议定调下半年经济工作
会议核心内容：
➢ 加快推进财税金融房地产社会保障等改革 ； ➢ 以“七要继续”促进经济平稳较快发展 ； ➢ 下半年坚持搞好宏调以稳定政策为主基调 ；
➢ 增强回升向好势头 提高增长质量效益；
会议解读：
央行于7月30日召开支行长会议，要求落实好适度宽松的货币政策； 保持政策的连续性和稳定性，提高调控的针对性和灵活性 。因此，下半年房
10739 11849 13.5%
16380 17117 14162
19.5%
15.7%
17990
6.5%
11.2%
10.3%
4.5%
0.2%
5.1%
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年
25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0%
60.0% 55.0%
54.0% 53.3%
54.3%
55.2%
55.2%
56.6%
55.8% 52%
55.1%
55.7%
53.9% 52.1%
50.0%
51.2%
45.0%
7月 2009年
8月 2009年
2009年9月2009年10月2009年11月2009年12月
1月 2010年
2月 2010年
房地产开发投资额 固定资产投资
2010年 1-7月
1-7月固定资产投资514.59亿元，比去年同期增长38.3% ； 房地产开发完成投资217.58亿元，增长130.4% ； 进入下半年以来房地产新开工项目较多，房地产开发投资将保持快速增长； 房地产开发投资比重过大。1-7月房地产投资占全社会投资的比重为42.33%。
厦门三次产业比以第二产业和第三产业为主，服务业发展 水平较国内发达城市仍有一定差距，较福建省主要城市则 处于领先地位
2009年，厦门第一产业增加值21亿元，增长1.1%，第二产 业增加值785.9亿元，增长3.5%，第三产业增加值816.2亿 元，增长14.3%；三次产业结构为：1.3：48.4：50.3，与 2008年（1.4：52.4：46.2）相比，第二产业比重下降4.0 个百分点，第三产业比重上升4.1个百分点
启示：今年第二季度全国GDP增长率为10.3%；比第一季度下降1.6%；改变了 联系四季度增速上升的发展轨迹。房地产宏观调控影响经济发展速度开始显现； 因此，房地产调控政策可能在执行力度与保经济之间寻找平衡。
宏观经济
货币供应量保持较高水平，流动性过剩和通
胀压力依然存在
上半年新增货币供应量为4.84
3月 2010年
4月 2010年
5月 2010年
6月 2010年
7月 2010年
厦门经济
厦门市总体经济运行良好，第三产业占比 50.3%产业结构比较合理
厦门GDP近年保持了约16%的增长速度；受金融危 机的影响，2009年增速为为历史新低；
小于4%
4%-5%
5%-8%
大于8%
萎缩
停滞
稳定发展 高速发展
厦门经济
2010年1-7月份厦门经济快速恢复增长
1-7月主要经济指标
类别 金额 增长率
GDP
1049.86亿 元
16.7%
财政总收入 地方财政收入 人均居民收入
316.54亿元 165.22亿元
17453元
18.1%
17.7%
12.1%
数据来源：厦门市统计局
厦门经济发展主要特点
➢工业继续成为全市经济增长的火车头 ➢批发和零售业、服务性行业成为三产增长的主力 ➢政府财政支出与居民消费支出均有较快增长 ➢外贸出口实现恢复性较快增长 ➢金融存贷款较快增长较好地支撑了全市经济增长
厦门的经济总量相对较小，但人均GDP远远领先与福建 省其他地市；是海西城市群中最具活力的城市；
厦门财政收入远超福建省其他地市，城市基础设 施建设速度、力度明显，新区开发的进程较快；
福建九地市居民可支配收入
30000 25000 20000 15000 10000
5000 0 厦门 福州 泉州 三明 龙岩 莆田 漳州 南平 宁德
政策解读：
2010年3月厦门房价与2007年底接近，而全 国主要城市房价上升23—78%；因此，厦门并 非房价上涨过快城市；
厦门地方政策没有停止第三套房贷款； 厦门地方政策未限制外地户籍购房；
两次宏观调控最高点主要城市房价比较
城市
2007年12月 2010年3月
涨幅
上海
11714
20834
77.86%
※产品定位 ※价格定位
第五章：投资分析
※开发销售计划 ※成本估算 ※起拍价效益分析 ※投标报价分析 ※投标竞争分析 ※风险分析
第一章：宏观环境分析
1 宏观经济环境分析
2 厦门经济环境分析 3 宏观政策环境分析 4 厦门政策环境分析
宏观经济
全国经济保持快速发展，二季度经济增速回 落，房地产宏调影响整体经济开始显现
居民可支配收入 2613 2074 2291 1601 1568 1730 1661 1509 1514
福建九地市财政收入
500 400 300 200 100
0 厦门 福州 泉州 三明 龙岩 莆田 漳州 南平 宁德 财政收入 451 323.8 316.2 63.15 118.5 63.15 113.8 47.62 44.67
9.1%
20.0% 15.0% 10.0% 5.0%
0
0.0%
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年2006年 2007年 2008年 2009年
人均可支配收入 增长率
2001-2009厦门人均消费支出及其增长率
20000 15000 10000 5000
0
8490
8504
9459
2009.7 2009.8 2009.9 2009.10 2009.11 2009.12 2010.1 2010.2 2010.3 2010.4 2010.5 2010.6 2010.7
月的新低，房地产调控、信贷控
制效果已得到体现；
CPI
PPI
制造业采购经理人指数（PMI）
CPI、PPI、PMI数据反映上半年 全国经济发展总体较好，房地产 调控已对整体经济产生影响。
各月份货币供应量（万亿）
在。
80
60
在流动性过剩和通胀预期作用 40 下，房地产宏观调控可能再次面 20
临失效。
0
2009. 2009. 2009. 2009. 2009. 2009. 2009. 2010. 2010. 2010. 2010. 2010. 2010.
6
7
8
9 1O 11 12 01 0பைடு நூலகம் 03 04 05 06
人均消费支出 增长率
厦门经济
厦门经济发展水平、居民消费能力以及地 方政府财力等方面均领跑于福建省九地市
福建九地市人均GDP走势图
10000 8000 6000 4000 2000 0 厦门 福州 泉州 三明 龙岩 莆田 漳州 南平 宁德
人均GDP 9400 7500 5617 3717 3089 3072 2945 2450 2518
2001-2009厦门人均可支配收入及其增长率
30000 25000 20000 15000 10000 5000
8.3% 11365
14.0%
11.8%
9.8% 11768 12915 14443
26131 16.2% 11.4% 13.6% 12.9% 21503 23948
16403 18513
广义货币（M2） 56.89 57.31 57.67 58.54 58.66 59.46 61.02 62.56 63.61 64.99 65.66 66.34 67.39 狭义货币（M1） 19.31 19.59 20.04 20.17 20.75 21.25 22.14 22.96 22.43 22.94 23.39 23.65 24.06 流通中现金（M0） 3.36 3.42 3.44 3.68 3.57 3.63 3.82 4.08 4.29 3.91 3.97 3.87 3.89
10.0% 5.0% 0.0%
-5.0%
4.3%
1.9%
-1.8% -1.2% -0.8% -0.5%0.6%
1.7%
-8.2% -7.9% -7%
-5.8% -2.1%
1.4%
-10.0%
5.4% 5.9% 6.8% 7.1% 2.7% 2.4% 2.8% 3.1%
6.4% 2.9%
4.8% 3.3%
万亿元，超过2009年的一半，
10
达到全年货币供应预估值（7.5
8
万亿）的65%。因此，下半年货 6
币供应量可能逐步下降；
4
近年新增贷款供应量（单位：万亿） 9.6
3.2
3.63
4.27
4.84
广义货币与狭义货币余额呈现 逐月增长趋势；适度宽松货币政
2 0
2006年
2008年
2010年上半年
策得以体现，流动性过剩依然存
61 37
2
48.4 50.3 56.41 31.45
12.14 1.3
60 36
4
广州 厦门 福州 泉州
2
1.3 12.14
4
37
48.4 56.41 60
61
50.3 31.45 36
第一产业 第二产业 第三产业
厦门经济
城市居民人均可支配收入和消费性支出持续 增长，城市居民生活富裕购买能力强
厦门城市居民人均可支配收入保持稳步 增长，2009年已达到26131元。比08年增长 9.1％； 厦门城市居民2009年人均消费性支出 17990元同比上年增长5.1%； 2009年厦门市城市居民家庭的恩格尔系 数为39.8%，处于富裕阶段。
汇报内容框架
第一章：宏观分析
※宏观经济分析
※厦门经济环境 ※宏观政策分析
※厦门政策环境
第二章：写字楼市场
※写字楼市场板块分析
※写字楼土地市场分析
※写字楼销售市场分析
※写字楼租赁市场分析
第三章：地块分析
※地块规划出让条件 ※区域规划与建设 ※地块环境分析
※地块SWOT分析
第四章：项目定位
※客群定位
※形象定位