《房地产基本制度与政策》第7章 房地产交易制度与政策
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5.商品房买卖合同示范文本
二、不同土地使用权取得方式的房地产转让规定
（一）以出让方式取得土地使用权的转让规定
1.使用年限的规定 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土 地使用权出让合同约定的使用年限去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 2.改变土地用途的规定 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合 同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的 同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调 整土地使用权出让金。 3.原合同中权利义务的规定 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、 义务随之转移。
4. 房地产转让合同
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定)规定，房地产转让合同应 载明下列主要内容：
①双方当事人的姓名或者名称、住所。 ②房地产权属证书名称和编号。 ③房地产坐落位置、面积、四至界限。 ④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。 ⑤房地产的用途或使用性质。 ⑥成交价格及支付方式。 ⑦房地产交付使用的时间。 ⑧违约责任。 ⑨双方约定的其他事项。
三、房地产最高额抵押权
最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权 作担保。
有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：①约定的债权确定期间届满；②没有约定债权确 定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债 权；③新的债权不可能发生；④抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；⑤债务人、 抵押人被宣告破产或者解散；⑥法律规定债权确定的其他情形。
房地产交易管理机构的主要职责是: ①执行国家有关房地产交易管理的法规，并制订具体实施办法。 ②整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查 处违法行为，维护当事人的合法权益。 ③办理房地产交易鉴证等手续。 ④协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款。 ⑤为房地产交易提供恰谈协议、交流信息、展示行情等各种服务。 ⑥发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。
3.房地产转让的程序
根据《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让，应当按照下列程序 办理:
①房地产转让当事人签订书面转让合同。 ②房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人 的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申 报成交价格。 ③房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书 面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。 ④房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查 勘和评估。 ⑤房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。 ⑥房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
1 房地产交易管理 2 房地产转让管理 3 房地产抵押管理 4 房屋租赁管理
一、房地产交易管理的概念
房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律 的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。
二、房地产交易中的基本制度
1.房地产价格申报制度 2.房地产价格评估制度 3.房地产价格评估人员资格认证制度
房地产转让管理
一、房地产转让概述
1.房地产转让的概念
在《城市房地产管理法》中对房地产转让的定义是：“房地产权利人通过买卖、赠与或者 其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”
2.房地产转让的条件
《城市房地产管理法》规定了房地产转让的禁止条件，只要不在禁止条件之列，就属于允许转让的情况。 以下房地产不得转让：
四、房地产抵押的效力
抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债 权人所有的，只能依法就抵押房地产优先受偿。抵押权设立前，抵押房地产已经出租并转移占 有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押期间，抵押人可以转让房地产。当事人另有约定 的，按照其约定。抵押房地产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押房地产的，应当及时 通知抵押权人。
（二）以划拨方式取得土地使用权的转让规定
1.办理出让手续的情况 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权人 的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手 续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 2.不办理出让手续的情况 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院 规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所 获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
一、房屋租赁的概念及政策
根据《城市房地产管理法》，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋 出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
二、商品房屋住房的条件
出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于 当地人民政府规定的最低标准。
三、商品房屋租赁合同
根据《城市房地产管理法》的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租 赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权 利和义务，并向房产管理部门登记备案。
（二）、房地产抵押规定
抵押人可以将符合抵押条件的房地产一并抵押。以建筑物抵押的，该建筑物占用范 围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并 抵押。抵押人未依据以上规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企 业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ等建筑物抵押的，其占用 范围内的建设用地使用权一并抵押。
3.商品房预售许可
房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： ①商品房预售许可申请表。 ②开发企业的营业执照和资质证书。 ③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证。 ④投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的的证明。 ⑤工程施工合同及关于施工进度的说明。 ⑥商品房预售方案。
四、商品房租赁合同登记备案
商品房屋租赁合同签订后，要向房产管理部门登记备案，只有经过登记备 案的租赁关系才能受到法律的保护。
五、商品房屋转租
商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房再出租的行为。
六、城镇房屋租赁司法解释
（一）、房屋租赁纠纷处理 （二）、房屋租赁合同解除
七、住房租赁市场的培育和发展 （一）、培育和发展住房租赁市场 （二）、加快发展住房租赁市场 （三）、整顿规范住房租赁市场秩序
（四）交付使用 （五）对于商品房销售违法违规行为的处罚
房地产抵押管理
一、房地产抵押概述
1.房地产抵押的概念
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人 提供债务履行担保的行为。
2.房地产抵押合同
房地产抵押合同是债权债务的从合同。
二、房地产一般抵押权
（一）、抵押条件
《城市房地产管理法》规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土 地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
（三）商品房买卖合同 1.合同的主要内容 2.计价方式 3.面积误差的处理方式
面积误差比：产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比。 ①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。 ②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 4.中途变更规划、设计 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房 地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
三、房地产交易管理机构
房地产交易管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其 授权的机构，包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部，省级建设行政主管 部门即各省、自治区住房和城乡建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理 部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所(房地产市场产权管理处、房地产交 易中心等)。
（三）已购公有住房和经济适住房上市的有关规定
三、商品房预售
1.商品房预售的概念
依据《城市商品房预售管理办法》的解释，商品预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预 先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
2.商品房预售条件
在《城市房地产管理法》第四十五条中，商品房预售，应当符合下列条件： ①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 ②持有建设工程规划许可证和施工许可证。 ③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并 已经确定施工进度和竣工交付日期。 ④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
①以出让方式取得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的。 ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。③依法收回土地使用权的。 ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 ⑤权属有争议的。 ⑥未依法登记领取权属证书的。
⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（二）房地产销售中的禁止行为
①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再 行销售他人。 ②房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产 开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 ③商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 ④不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取 任何预订款性质费用。
4.商品房预售合同登记备案
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理 商品房预售合同登记备案手续。
5.商品房预售行为监管
四、商品房现售
（一）商品房现售的条件
根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房现售，应当符合以下条件： ①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质 证书。 ②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。 ③持有建设工程规划许可证和施工许可证。 ④已通过竣工验收。 ⑤拆迁安置已经落实 ⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基 础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。 ⑦物业管理方案已经落实。
五、房地产抵押权实现
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款 依照下列规定清偿：
①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债 权比例清偿；
②抵押权已登记的先于未登记的受偿； ③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 六、《民法典》担保制度司法解释的有关规定
房屋租赁管理
二、不同土地使用权取得方式的房地产转让规定
（一）以出让方式取得土地使用权的转让规定
1.使用年限的规定 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土 地使用权出让合同约定的使用年限去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。 2.改变土地用途的规定 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合 同约定的土地用途的，必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的 同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调 整土地使用权出让金。 3.原合同中权利义务的规定 以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，土地使用权出让合同载明的权利、 义务随之转移。
4. 房地产转让合同
《城市房地产管理法》及《城市房地产转让管理规定)规定，房地产转让合同应 载明下列主要内容：
①双方当事人的姓名或者名称、住所。 ②房地产权属证书名称和编号。 ③房地产坐落位置、面积、四至界限。 ④土地宗地号、土地使用权取得的方式及年限。 ⑤房地产的用途或使用性质。 ⑥成交价格及支付方式。 ⑦房地产交付使用的时间。 ⑧违约责任。 ⑨双方约定的其他事项。
三、房地产最高额抵押权
最高额抵押是限额抵押，是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权 作担保。
有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：①约定的债权确定期间届满；②没有约定债权确 定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债 权；③新的债权不可能发生；④抵押权人知道或者应当知道抵押财产被查封、扣押；⑤债务人、 抵押人被宣告破产或者解散；⑥法律规定债权确定的其他情形。
房地产交易管理机构的主要职责是: ①执行国家有关房地产交易管理的法规，并制订具体实施办法。 ②整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查 处违法行为，维护当事人的合法权益。 ③办理房地产交易鉴证等手续。 ④协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款。 ⑤为房地产交易提供恰谈协议、交流信息、展示行情等各种服务。 ⑥发布市场交易信息，为政府宏观决策和正确引导市场发展服务。
3.房地产转让的程序
根据《城市房地产转让管理规定》第七条规定，房地产转让，应当按照下列程序 办理:
①房地产转让当事人签订书面转让合同。 ②房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人 的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申 报成交价格。 ③房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书 面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理。 ④房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查 勘和评估。 ⑤房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。 ⑥房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
1 房地产交易管理 2 房地产转让管理 3 房地产抵押管理 4 房屋租赁管理
一、房地产交易管理的概念
房地产交易管理是指政府设立的房地产交易管理部门及其他相关部门以法律 的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使指导、监督等管理职能。
二、房地产交易中的基本制度
1.房地产价格申报制度 2.房地产价格评估制度 3.房地产价格评估人员资格认证制度
房地产转让管理
一、房地产转让概述
1.房地产转让的概念
在《城市房地产管理法》中对房地产转让的定义是：“房地产权利人通过买卖、赠与或者 其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”
2.房地产转让的条件
《城市房地产管理法》规定了房地产转让的禁止条件，只要不在禁止条件之列，就属于允许转让的情况。 以下房地产不得转让：
四、房地产抵押的效力
抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债 权人所有的，只能依法就抵押房地产优先受偿。抵押权设立前，抵押房地产已经出租并转移占 有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押期间，抵押人可以转让房地产。当事人另有约定 的，按照其约定。抵押房地产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押房地产的，应当及时 通知抵押权人。
（二）以划拨方式取得土地使用权的转让规定
1.办理出让手续的情况 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权人 的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手 续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 2.不办理出让手续的情况 以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院 规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所 获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
一、房屋租赁的概念及政策
根据《城市房地产管理法》，房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋 出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。
二、商品房屋住房的条件
出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于 当地人民政府规定的最低标准。
三、商品房屋租赁合同
根据《城市房地产管理法》的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租 赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权 利和义务，并向房产管理部门登记备案。
（二）、房地产抵押规定
抵押人可以将符合抵押条件的房地产一并抵押。以建筑物抵押的，该建筑物占用范 围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并 抵押。抵押人未依据以上规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。乡镇、村企 业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ等建筑物抵押的，其占用 范围内的建设用地使用权一并抵押。
3.商品房预售许可
房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料： ①商品房预售许可申请表。 ②开发企业的营业执照和资质证书。 ③土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证。 ④投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的的证明。 ⑤工程施工合同及关于施工进度的说明。 ⑥商品房预售方案。
四、商品房租赁合同登记备案
商品房屋租赁合同签订后，要向房产管理部门登记备案，只有经过登记备 案的租赁关系才能受到法律的保护。
五、商品房屋转租
商品房屋转租，是指房屋承租人将承租的商品房再出租的行为。
六、城镇房屋租赁司法解释
（一）、房屋租赁纠纷处理 （二）、房屋租赁合同解除
七、住房租赁市场的培育和发展 （一）、培育和发展住房租赁市场 （二）、加快发展住房租赁市场 （三）、整顿规范住房租赁市场秩序
（四）交付使用 （五）对于商品房销售违法违规行为的处罚
房地产抵押管理
一、房地产抵押概述
1.房地产抵押的概念
房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人 提供债务履行担保的行为。
2.房地产抵押合同
房地产抵押合同是债权债务的从合同。
二、房地产一般抵押权
（一）、抵押条件
《城市房地产管理法》规定：依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土 地使用权，可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。
（三）商品房买卖合同 1.合同的主要内容 2.计价方式 3.面积误差的处理方式
面积误差比：产权登记面积与合同约定面积之差与合同约定面积之比。 ①面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。 ②面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。 4.中途变更规划、设计 房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房 地产开发企业不得擅自变更规划、设计。
三、房地产交易管理机构
房地产交易管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部门及其 授权的机构，包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部，省级建设行政主管 部门即各省、自治区住房和城乡建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产管理 部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理所(房地产市场产权管理处、房地产交 易中心等)。
（三）已购公有住房和经济适住房上市的有关规定
三、商品房预售
1.商品房预售的概念
依据《城市商品房预售管理办法》的解释，商品预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预 先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。
2.商品房预售条件
在《城市房地产管理法》第四十五条中，商品房预售，应当符合下列条件： ①已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 ②持有建设工程规划许可证和施工许可证。 ③按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并 已经确定施工进度和竣工交付日期。 ④向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
①以出让方式取得土地使用权的，不符合《城市房地产管理法》第三十九条规定的条件的。 ②司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。③依法收回土地使用权的。 ④共有房地产，未经其他共有人书面同意的。 ⑤权属有争议的。 ⑥未依法登记领取权属证书的。
⑦法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
（二）房地产销售中的禁止行为
①房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再 行销售他人。 ②房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产 开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。 ③商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 ④不符合商品房销售条件的，房地产开发企业不得销售商品房，不得向买受人收取 任何预订款性质费用。
4.商品房预售合同登记备案
开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理 商品房预售合同登记备案手续。
5.商品房预售行为监管
四、商品房现售
（一）商品房现售的条件
根据《商品房销售管理办法》的规定，商品房现售，应当符合以下条件： ①现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质 证书。 ②取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。 ③持有建设工程规划许可证和施工许可证。 ④已通过竣工验收。 ⑤拆迁安置已经落实 ⑥供水、供电、供热、燃气、通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基 础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。 ⑦物业管理方案已经落实。
五、房地产抵押权实现
同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款 依照下列规定清偿：
①抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债 权比例清偿；
②抵押权已登记的先于未登记的受偿； ③抵押权未登记的，按照债权比例清偿。 六、《民法典》担保制度司法解释的有关规定
房屋租赁管理