第2章资产评估的基本原理
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公允市场价值 2、公开市场假设 含义：被评估资产可以在完全竞争的资产市场 上按市场原则进行交易。 要求：被评估资产具有一定的通用性
3、继续使用假设
在用价值
含义：资产按现行用途继续使用，或将转换用途 继续使用。
核心：强调资产对未来的有效性，即假定被评估 资产正处于使用状态，并且还将继续使用下去。
在 用 续 用
转 用 续 用
移 地 续 用
4、清算假设
清算价值
含义：假定资产处于被迫出售或快速变现条件下， 评估值通常要低于在公开市场假设或继续使用假设 前提下同样资产的评估值。
小结：会计假设必须同时符合，而资产评估假设只 是选择其中的一个或几个。
四、资产评估的原则（掌握）
资产评估原则分为两大类：
第二章 资产评估的基本原理
第一节 第二节 第三节 第四节
资产价值形成理论 资产的价值类型 资产评估的假设 资产评估原则
一、资产价值形成理论（掌握）
1、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论 供给（生产）决定价值 资本 劳动 土地 的报酬 生产费用 商品的价值量
生产费用价值论是成本法的理论基础
特定资产业务
决定
价值类型
市场价值（market value basis of valuation） 市场价值以外价值（valuation basis other than market value）
（1）市场价值的定义
自愿买方与自愿卖方在评估基准日 进行正常的市场营销之后，所达成的公 开交易中某项资产应当进行交易的价值 估计数额。
资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公 开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值 的估计值。 市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务， 被评估的资产视为在公开市场出售的资产。
（2）市场价值以外的价值 也称非市场价值，或其他价值。凡不符合市场价值定 义条件的价值类型都属于市场价值以外的价值。
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以非市场价值为基础的评估业务可分为两类： 一类属于特定评估目的（主要指非正常产权变 动或非产权变动） 非经营性资产 非竞争性经济资源 特定地理位置的资产 商誉
一类属于 特殊评估 对象
有限市场资产
专用资产
无法单独在公开市场出售
3.资产评估中常见市场价值以外的价值类型
（1）投资价值
投资价值>公允价值
三、资产评估的假设（掌握）
假设是认识和研究事物发展规律的前提，是建立一门学科 的理论体系和方法体系的基础。资产评估假设是对评估对 象所处的时间和空间状况等所做的合理设定。
交易假设 公开市场假设 持续使用假设 清偿假设
资产评估假设
11
1、交易假设——基本假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易 过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等 模拟市场进行估价。
资产评估的原则
工作原则
经济技术原则
独立性、客观公正性、科学性
预期收益、供求、贡献、 替代、评估时点原则
15
(一)资产评估工作原则 资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。 1、独立性原则 2、客观公正性原则 客观性是指不带个人偏见，按照事物本来的面目去 认识事物。资产评估中的客观性至少包含三层涵义。 （1）评估对象客观存在 （ 2 ）评估中所采用的数据和指标等是客观的，即有 一定的依据和来源； （3）指评估结论经得起检验。 3、科学性原则 表现为要根据资产评估的特定目的，做出适当的评估假 设，恰当确定评估对象，选择适用的价值类型和评估方法。
16
(二)资产评估的经济技术原则
资产评估的经济技术原则是对资产评估工作的经 济技术规范。 1、预期收益原则 预期收益是指被评估资产在其使用过程中可能 为其拥有者或控制者带来的未来经济利益。预期 收益的多少决定了资产价值的高低。 2、供求原则
17
3、贡献原则 资产评估中的贡献是指某一资产在整体资产中的重要性。 这种重要性包括两个方面。 一是指该项资产在整体资产中功能性作用的重要性。 二是指该项资产可能带来的未来收益占整体资产可能带 来的未来收益的比重。 4、替代原则 替代就是替换的意思。资产评估中的替代有两层涵义。 一是指替代物。如果在市场上没有与评估对象完全相 同的商品时，可以以类似的商品作为参照物来进行评估； 二是指价格。在替代物已确定的情况下，评估人员应 选择参照物价格中的较低价格作为被评估资产的评估值。 5、评估时点原则
资源性资产与无形资产？
2、消费者对商 品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。
3、供求决定价值论：均衡价值观 需求价格：消费者愿意支付的最高价 均衡价格 供给价格：生产者愿意接受的最低价
在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均 等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本， 又需考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础。
二、资产的价值类型
1.对资产价值的理解
（1）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 （2）价值与价格、成本 价格——为取得一项资产所花费的实际货币量 成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值 价格 成本
不一定与价值相等
2.资产评估中市场价值与市场以外的价值
为不同的资产业务提供适用的价格标准
投资方
投资交易中 投资价值<公允价值
出售方
交易价格在双方投资价值之间:
作价基础
公允市价
（2）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有 负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 1.买卖双方地位不平等 2.没有充足的时间询价 清算价值属于非市场价值，因此评估值低于 市场价值 （3）在用价值 （4）残余价值：
3、继续使用假设
在用价值
含义：资产按现行用途继续使用，或将转换用途 继续使用。
核心：强调资产对未来的有效性，即假定被评估 资产正处于使用状态，并且还将继续使用下去。
在 用 续 用
转 用 续 用
移 地 续 用
4、清算假设
清算价值
含义：假定资产处于被迫出售或快速变现条件下， 评估值通常要低于在公开市场假设或继续使用假设 前提下同样资产的评估值。
小结：会计假设必须同时符合，而资产评估假设只 是选择其中的一个或几个。
四、资产评估的原则（掌握）
资产评估原则分为两大类：
第二章 资产评估的基本原理
第一节 第二节 第三节 第四节
资产价值形成理论 资产的价值类型 资产评估的假设 资产评估原则
一、资产价值形成理论（掌握）
1、卖方市场时期的价值观：生产费用价值论 供给（生产）决定价值 资本 劳动 土地 的报酬 生产费用 商品的价值量
生产费用价值论是成本法的理论基础
特定资产业务
决定
价值类型
市场价值（market value basis of valuation） 市场价值以外价值（valuation basis other than market value）
（1）市场价值的定义
自愿买方与自愿卖方在评估基准日 进行正常的市场营销之后，所达成的公 开交易中某项资产应当进行交易的价值 估计数额。
资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公 开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值 的估计值。 市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务， 被评估的资产视为在公开市场出售的资产。
（2）市场价值以外的价值 也称非市场价值，或其他价值。凡不符合市场价值定 义条件的价值类型都属于市场价值以外的价值。
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以非市场价值为基础的评估业务可分为两类： 一类属于特定评估目的（主要指非正常产权变 动或非产权变动） 非经营性资产 非竞争性经济资源 特定地理位置的资产 商誉
一类属于 特殊评估 对象
有限市场资产
专用资产
无法单独在公开市场出售
3.资产评估中常见市场价值以外的价值类型
（1）投资价值
投资价值>公允价值
三、资产评估的假设（掌握）
假设是认识和研究事物发展规律的前提，是建立一门学科 的理论体系和方法体系的基础。资产评估假设是对评估对 象所处的时间和空间状况等所做的合理设定。
交易假设 公开市场假设 持续使用假设 清偿假设
资产评估假设
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1、交易假设——基本假设
交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易 过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等 模拟市场进行估价。
资产评估的原则
工作原则
经济技术原则
独立性、客观公正性、科学性
预期收益、供求、贡献、 替代、评估时点原则
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(一)资产评估工作原则 资产评估工作原则是指资产评估工作的行为规范。 1、独立性原则 2、客观公正性原则 客观性是指不带个人偏见，按照事物本来的面目去 认识事物。资产评估中的客观性至少包含三层涵义。 （1）评估对象客观存在 （ 2 ）评估中所采用的数据和指标等是客观的，即有 一定的依据和来源； （3）指评估结论经得起检验。 3、科学性原则 表现为要根据资产评估的特定目的，做出适当的评估假 设，恰当确定评估对象，选择适用的价值类型和评估方法。
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(二)资产评估的经济技术原则
资产评估的经济技术原则是对资产评估工作的经 济技术规范。 1、预期收益原则 预期收益是指被评估资产在其使用过程中可能 为其拥有者或控制者带来的未来经济利益。预期 收益的多少决定了资产价值的高低。 2、供求原则
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3、贡献原则 资产评估中的贡献是指某一资产在整体资产中的重要性。 这种重要性包括两个方面。 一是指该项资产在整体资产中功能性作用的重要性。 二是指该项资产可能带来的未来收益占整体资产可能带 来的未来收益的比重。 4、替代原则 替代就是替换的意思。资产评估中的替代有两层涵义。 一是指替代物。如果在市场上没有与评估对象完全相 同的商品时，可以以类似的商品作为参照物来进行评估； 二是指价格。在替代物已确定的情况下，评估人员应 选择参照物价格中的较低价格作为被评估资产的评估值。 5、评估时点原则
资源性资产与无形资产？
2、消费者对商 品的主观评价。 效用价值论是收益法的理论基础。
3、供求决定价值论：均衡价值观 需求价格：消费者愿意支付的最高价 均衡价格 供给价格：生产者愿意接受的最低价
在均衡价格中，生产费用和效用是影响价格的两个均 等因素，说明资产评估中，既需靠考虑资产的购建成本， 又需考虑资产的效用。 供求决定价值论是市场法的理论基础。
二、资产的价值类型
1.对资产价值的理解
（1）资产的价值不是一个静态的、性质不变的概念。 （2）价值与价格、成本 价格——为取得一项资产所花费的实际货币量 成本——为创建一项资产所必需的生产要素的货币价值 价格 成本
不一定与价值相等
2.资产评估中市场价值与市场以外的价值
为不同的资产业务提供适用的价格标准
投资方
投资交易中 投资价值<公允价值
出售方
交易价格在双方投资价值之间:
作价基础
公允市价
（2）清算价值 指企业停止营业，变卖企业所有资产减去所有 负债后以货币形式存在的余额。 强制清算与有序清算 与公允市场的区别： 1.买卖双方地位不平等 2.没有充足的时间询价 清算价值属于非市场价值，因此评估值低于 市场价值 （3）在用价值 （4）残余价值：