物业管理法律法规知识试题库完整

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第一部分〈物业管理条例>
1.国务院修订新的《物业管理条例》从2007年10月1日起施行。

2.物业管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约
定，对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修，养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

（第二条）
3.国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

（第三条）
4.国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。

县级以上地方人民政
府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

（第五条）
5.业主是房屋的所有权人。

（第六条）
6.业主享有监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用的权利。

（第六
条第8款）
7.业主需履行按照国家有关规定交纳专项维修资金和按时交纳物业服务费用的义务。

（第
七条第4、5款)
8.物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体
业主在物业管理活动中的合法权益。

（第八条）
9.一个物业管理区域内成立一个业主大会。

（第九条第1款）
10.同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部
门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，产选举产生业主委员会。

但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

（第十条)
11.业主大会会议应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且总人数
过半数的业主参加。

(第十二条第1款）.
12.业主可以委托代理人参加业主大会会议。

（第十二条第2款)
13.业主大会决定（1）筹集和使用专项维修资金;（2）改建、重建建筑物及其附属设施，
应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；由业主大会决定的其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

（第十二条第3款）
14.业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力.（第十二条第4款）
15.业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民
法院予以撤销。

（第十二条第5款)
16.业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则
的规定召开.经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。

（第十三条)
17.召开业主大会会议,应当于会议召开15日前通知全体业主。

（第十四条第1款）
18.业主委员会是业主大会的执行机构。

（第十五条)
19.业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行
政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。

(第十六条第1款)
20.管理规约对全体业主具有约束力。

(第十七条第3款）
21.业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主委员会的组成和成员任
期等事项作出约定.(第十八条）
22.业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事
与物业管理无关的活动.（第十九条第1款）
23.业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区县人民政府房地
产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

（第十九条第2款）
24.住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,应当告知相关的居民委员会,并认真听取
居民委员会的建议。

（第二十条第3款）
25.前期物业管理是指业主、业主大会选聘物业服务企业之前所实施的物业管理。

26.在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书
面的前期物业服务合同。

(第二十一条）
27.建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理，
业主的共同利益,业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

(第二十二条第1款)
28.建设单位规定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

（第二十二条第2款)
29.物业买受人在与建设单位签订物业买受合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承
诺。

（第二十三条第2款）
30.国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具
有相应资质的物业服务企业.（第二十四条第1款）
31.住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业的。

（第
二十四条第2款)
32.投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管
部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

(第二十四条第2款) 33.建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。

(第二
十五条）
34.前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的
物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止.（第二十六条)
35.业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自
处分。

（第二十七条）
36.物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。

（第二十八
条)
37.建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房.（第三十条)
38.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

(第三十一
条)
39.从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

（第三十二条第1款)
40.国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。

(第三十二条第2款)
41.各资质等级的物业服务企业的注册资本标准为：一级资质注册资本人民币500万元以
上；二级资质注册资本人民币300万元以上；三级资质注册资本人民币50万元以上。

42.从事物业管理的人员应当按照国家有关规定,取得职业资格证书.(第三十三条）
43.职业资格包括从业资格和执业资格。

44.一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

（第三十四条)
45.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修
资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

(第三十五
条第2款)
46.物业管理用房的所有权依法属于业主。

(第三十八条)
47.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将
该区域的全部物业管理一并委托给他人。

（第四十条）
48.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的
性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

(第四十一条)
49.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳
责任。

(第四十二条第1款）
50.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳.（第
四十二条第2款）
51.物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由
双方约定.(第四十四条)
52.对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的
行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

（第四十六条第1款)
53.物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。

（第四十七条第1款）
54.住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，
应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

（第五十四条第1款）
55.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业
服务企业的同意后，按照规定办理有关手续.业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用.(第五十五条）
56.入住是指入住人收到书面入住（入伙）通知并办理完结相应手续；入住人收到入住（入
伙)通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为入住
57.物业是指已建成并投入使用的各类房屋及其配套的设施、设备和相关场地。

第二部分《深圳经济特区物业管理条例》
58.《深圳经济特区物业管理条例》于2008年1月1日正式实行。

59.街道办事处在区主管部门指导下，负责组织、协调业主大会成立及业主委员会的选举工
作,指导、监督业主大会和业主委员会的日常活动。

(第五条第1款)
60.社区工作站协助街道办事处开展物业管理相关工作.街道办事处可以委托社区工作站办
理物业管理相关事务。

(第五条第2款)
61.物业管理区域内，可以建立由区主管部门、各区政法委、维稳办、街道办事处、社区工
作站或社区居民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度。

联席会议由街道办事处负责召集和主持。

联席会议主要协调解决物业管理中的疑难问题。

有下列情况之一的，应当召开联席会议:有新的物业管理政策法规颁布施行需要贯彻执行的；业主委员会任期届满但不主持换届选举工作的；业主提议召开临时业主大会会议,但业主委员会不依法召集的；发生其他影响物业管理区域稳定的情况。

街道办事处应整理并保管联席会议的记录。

(第七条)
62.业主委员会不按规定召集业主大会会议的，业主可以请求所在地街道办事处责令限期召
集；逾期仍未召集的，由街道办事处组织召集。

（第十二条）
63.业主投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，
不足一平方米的按四舍五入计算。

(第十四条第3款）
64.一个独立产权单位登记有两个或者两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。

（第
十五条第3款）
65.物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总面积百分之五十以上或首套物业出售
并交付使用满两年的，应当召开首次业主大会会议，成立业主大会，选举产生业主委员会、通过管理规约、制定业主大会议事规则等。

(第十九条第1款）
66.业主大会、业主委员会活动经费，业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬，从物业服务费
中按照市政府规定的比例提取，专款专用。

(第二十二条第1款)
67.业主委员会委员津贴和执行秘书薪酬标准由业主大会决定。

候补委员不领取津贴。

(第
二十二条第2款）
68.业主委员会由五至十七名委员组成，组成人数为单数.候补委员人数按照委员人数的百
分之四十设置.(第二十四条第1款）
69.业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定时应当经全体委员过半数同意。

一名
委员拥有一票表决权。

(第二十九条第5款）
70.业主委员会有下列情形之一的,物业所在地的区主管部门应当责令其限期改正；逾期未
改正的，由区主管部门决定予以解散；然后由物业所在地的街道办事处依法组织召开业主大会会议,重新选举产生新一届业主委员会：
（1)违反法律法规规定,严重侵害业主合法权益；
(2）违反法律法规规定，严重影响社区安定和公共秩序；
（3)不按规定履行业主委员会职责,情节严重。

（第三十七条）
71.分期开发物业可以在分期开发期间成立业主大会，选举产生业主委员会。

（第三十九条
第1款）
72.建设单位应当在物业管理区域内无偿提供物业服务用房，包括物业服务设备用房、物业
服务办公用房和业主委员会办公用房。

（第五十二条第1款)
73.物业服务办公用房面积提供标准:（第五十二条第3款)
(1）总建筑面积25万平方米以下的，按总建筑面积的千分之二提供，总建筑面积5万平方米以下的,按不少于建筑面积100平方米提供。

（2)总建筑面积超过25万平方米的，除按25万平方米的千分之二提供外，超过部分按千分之一的标准提供。

74．街道办事处负责组织、指导、协调成立首次业主大会筹备组。

筹备组一般由5至7名成员组成，其中社区工作站负责人一名、建设单位或者物业服务企业代表一名、业主代表3至5名。

筹备组的组长由社区工作站负责人担任。

筹备组中的业主代表由社区工作站在愿意参加筹备工作，且有一定人数业主推荐的业主中确定。

筹备组成员不得担任首届业主委员会委员。

75．业主委员会委员、候补委员实行差额选举，差额比例不得低于20%。

76、业主委员会超越职权作出的决定给业主造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委
员承担赔偿责任。

77、有下列情况之一的，须经全体委员过半数签字同意:提请业主大会决定专项维修资金的筹集和使用；提请业主大会决定调整物业服务费;提请业主大会决定物业服务企业选聘方式；
提请业主大会批准物业服务合同；召集业主大会临时会议；终止委员职务以及将候补委员递补为委员；中止委员职务并提请业主大会罢免委员职务；其他涉及业主重大利益其他决定.
78、业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有：未经市政府有关部门批准，
不得改变房屋结构、外貌和用途；不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，但自用生活性燃料除外；不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵害他人的正当权益.
79．自用部位的维修责任由业主负责维修。

自用部位是指户门以内、毗连部位以外的全部自用部位。

设施和设备，包括自用阳台、门、窗、防盗网,室内自用隔墙、墙（板）面等。

80、共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备。

81、毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备.
82、住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房（棚）
等住宅区公用设施由物业服务企业统一维修、养护.维修、养护费用从物业服务费中支出。

83、住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由有关供水、电、煤气、通讯单位负责，
维修养护费用由相关业务单位支付。

84、人为造成公用设施损坏、损失的，由损坏者负责修复、赔偿。

85、业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司应共同维护房屋外观的整洁、统一。

86、业主委员会根据房屋的状况决定修缮、粉刷。

87、房屋的天面、外墙和楼梯间等设施每5年至少修缮、粉刷一次。

费用从物业专项维修资
金中支出.
88、房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮或粉刷一次。

费用由业主承担。

89、对影响市容美观或者存在安全隐患的物业未及时修缮的，物业服务企业可以请求区主管
部门责成业主或者业主大会限期修缮;逾期不修缮的,物业服务企业可以代为修缮，修缮费用由业主或者业主大会承担。

90、物业服务收费实行政府指导价和市场调节价相结合的原则。

91、一个物业管理区域有两个以上的独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金。

物业专
项维修资金属业主所有.
92、物业专项维修资金包括首期归集的专项维修资金和日常收取的专项维修资金.
93、首期归集的专项维修资金由建设单位按照物业项目建筑安装工程总造价的百分之二的比
例，在办理该物业项目初始登记前一次性划入指定的物业专项维修资金专户.
93、日常收取的专项维修资金由业主在交纳物业服务费时一并交纳，由物业服务企业按月存
入物业专项维修资金专户。

94、物业专项维修资金的管理，遵循按幢立帐、专户存储、核算到户、专款专用、业主决策、
拨付快速、手续便捷的原
95、物业专项维修资金使用超过首期归集专项维修资金金额百分之七十的，业主大会应当续
筹物业专项维修资金，续筹的资金应当不低于首期归集的专项维修资金数额。

96、物业保修期满后，由业主大会决定物业专项维修资金的使用。

97、物业专项维修资金的使用按照下列规定执行：
（1)物业全体共有部分所需费用，由物业管理区域全体业主按照各自拥有的物业专有部分建筑面积比例共同承担；
（2）物业部分共有部分所需费用,由该部分共有物业业主按照各自拥有的物业专有部
分建筑面积比例共同承担。

98、物业服务企业应当至少每半年公布一次物业专项维修资金收支情况。

99、业主转让物业时，应当缴清物业服务费、物业专项维修资金以及应当承担的有关分摊
费用。

100、物业被依法拍卖的,拍卖机构应当在拍卖前明示物业服务费、物业专项维修资金和相关分摊费用支付和交纳情况。

101、物业服务企业采用酬金制计费方式收取物业服务费的，应当按季度公布物业服务费收支情况。

业主委员会可以委托专业机构对物业服务费和物业专项维修资金的使用情况进行审计，审计费用从物业服务费中支出。

审计报告由业主委员会在本物业管理区域内公布.
102、物业服务应当依法实行明码标价。

物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容以及收费项目、收费标准等有关情况予以公示。

103、建设单位擅自处分依法属于业主的共有物业、共用设施设备的，由区主管部门责令恢复原状或者赔偿损失，并处以五万元以上二十万元以下罚款.
104、物业服务企业未按照国家有关规定取得资质证书从事物业服务的，由区主管部门责令停止违法行为，并责令退还所收取的物业服务费，处以五万元以上二十万元以下罚款。

105、物业服务企业未加入市物业管理协会的，由区主管部门责令限期一个月内改正；逾期未改正的,按逾期月数每月处以一万元罚款。

106、物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托或者转交给他人的，由区主管部门责令限期改正，并处以五万元以上二十万元以下罚款；情节严重的，由市主管部门吊销或者提请吊销其资质证书.
107、建设单位、物业服务企业故意泄露业主资料的，由区主管部门处以二万元罚款，并对直接责任人员处以五千元罚款。

108、业主委员会委员、候补委员或者执行秘书故意泄露业主资料的，由区主管部门处以一万元罚款。

109、物业服务企业逾期未将物业专项维修资金存入专户的,由区主管部门责令限期存入,并按逾期月数每月处以一万元罚款。

110、物业服务企业违反有关规定，侵占或者挪用物业专项维修资金的，由区主管部门依法追回被侵占或者挪用的资金，给予警告，没收违法所得，并处以被侵占或者挪用资金金额两倍的罚款。

111、建设单位不按照规定缴交公用设施专用基金，经区主管部门责令限期缴交后拒不履行的，由区主管部门按应交款项逾期天数处以每日万分之五的罚款；情节严重的，由市主管部门吊销或者提请吊销其相关资质证书。

112、物业服务企业未按季度公布物业服务费收支情况的，由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款；业主委员会违反本条例第九十五条规定，未将审计报告在本物业管理区域内公布的，由区主管部门责令改正,处以直接责任人五千元罚款。

113、物业服务企业未按期公布物业专项维修资金收支情况的，由区主管部门责令改正，并处以五千元罚款。

114、对未交纳物业服务费、住宅维修基金和物业委托管理合同约定的其他费用的，物业管理公司可要求业主限期交纳.逾期不交纳的，可按日加收应交纳费用万分之五的滞纳金,并可按业主公约和物业委托管理合同的规定进行催交；连续六个月不交纳的,可向人民法院申请追缴。

115、住宅区管理服务费总收入的主要来源包括：部分商业用房租金；公用设施、设备和公共场所（地）的经营收入;向业主收取服务费;住宅区的其他合法收入。

116、住宅区物业服务费的基本开支包括：住宅区公用设施、设备和公共场所（地）的日常管理、维修和养护费用(包括材料费、公用水电费、设备损耗费、垃圾清运费、绿化养护费等）;管委会、管理处规定人员的津贴工资、福利及办公费用；就管理工作而聘请的专营公司及其他聘请人员的费用；住宅区公用设施、设备必要的保险费用和法定税费；住宅区必要的社区文化活动费用。

117、管理服务费不包含业主与非业主使用人的人身保险、财产保管、保险费用。

118、一级资质物业服务企业可以承接各种物业管理项目。

二级资质物业服务企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

三级资质物业服务企业可以承接20万平方米以下住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。

119、因拆迁、自然灾害或者其他原因致使房屋灭失的，业主可以持本人身份证件、房地产权证注销证明，到主管部门办理专用基金个人帐户注销手续，并提取其个人帐户中的剩余款项。

120、专用基金自存入银行专户之日起按银行活期利率计息，利息分别计入业主个人帐户。

管理机构可以依法对专用基金进行增值运作，增值方式限于购买国债和组合存款，不得用于其他投资。

121、在住宅区、高层商住楼(住宅楼）、写字楼和工业区内为商业用途的物业，可在该物业管理服务收费标准的基础上上浮,但最高不得超过150%;在住宅区、高层商住楼（住宅楼）、工业区办公的(不包括工业厂房中生产管理办公)，可在该物业管理服务收费标准的基础上上浮,但最高不得超过100％。

122、未售（租)出的空置物业应分摊物业管理费用,由该物业的发展商按不低于住(用）户收费标准50％交纳。

123、为体现”优质优价"的原则,凡已获得市级”安全文明标兵小区”、"物业管理优秀住宅区(大厦、工业区）”称号的小区,收费标准可以上浮5%；获得省级优秀管理单位称号可以上浮10%；获得国家级优秀物业管理单位称号的可以上浮20%.以上称号以最高称号为准。

124、一楼为电梯起始点的住户不应承担电梯运行费，二楼以上的电梯运行费不进行区分. 125、物业管理收费应按月收取，经双方协商约定可以预收，但预收期限不得超过3个月. 126、装修期间的垃圾应由业主负责在规定的期限内清运，业主亦可委托物业服务企业统一清运，清运费标准由业主和物业服务企业协商确定.
127、装修工人证件收费：如证件回收后能多次使用的，可按不超过10元/证的标准收取押金，证件完好退回的应如数退还；如证件回收后不能再次使用的，可收取一定的工本费，收费标准不得超过5元/证。

128、物业服务收费明码标价的内容包括：物业服务企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。

129、物业管理示范住宅小区业主满意率达到95％以上，零修急修及时率达到100%，返修率不高于1%，物业管理服务费收缴率达到98％。

130、物业管理示范住宅小区冬季供暖室内温度不低于16O C。