房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节

房地产开发商从拿地开始到开发销售的环节为：
第一步：土地取得
涉及部门：国土局、拆迁办、建设局；
事宜：投标中标、拆迁事宜、国有土地使用权出让合同、国有土地使用权证、房地产开发项目手册。

第二步：立项
涉及部门：环保局、规划局、建设局、发改委（计划行政主管部门）；
事宜：房地产开发项目可行性研究报告、建设项目环境影响报告书、建设项目选址意见书。

第三步：规划及勘察设计
涉及部门：规划局、勘察及设计单位；
事宜：建设用地规划许可证、建设工程勘察、建设工程设计、建设工程规划许可证。

第四步：施工准备
涉及部门：建设局、监理单位、施工单位；
事宜：工程建设项目报建、委托监理单位、施工招投标、建筑工程施工许可证。

第五步：施工、监理、质量监督管理
涉及部门：勘察及设计单位、监理单位、施工单位、建设局及其质检机构；
事宜：施工、监理、质量监督管理。

第六步：申请预售（商品住宅建设工程）
涉及部门：房地局、建设局、工商局；
事宜：商品房预售许可证、工商备案。

房地产开发的条件
1.开发主体合法进行房地产开发的单位和个人，首先应取得房地产开发的资格。

如果是房地产开发企业，则应依照《城市房地产管理法》规定的条件设立，向工商行政管理部门申请登记，并取得营业执照。

2.依法取得房地产开发用地的使用权房地产开发主体必须通过《城市房地产管理法》规定的合法途径(出让和划拨)，取得房地产开发用地使用权。

用于房
地产开发的土地，必须权属清晰，房地产开发主体拥有《国有土地使用证》。

《城市房地产管理法》第 27 条规定：“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。

”
3.在规定的期限内动工开发房地产以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金 20%以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

但是，因不可抗力，或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

主要流程
一个完整的房地产项目从开始到竣工,大致可以分以下三大部分。

第一部分
房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。

第二部分
行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。

一、选址定点阶段。

此阶段一般办理以下事项：
1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。

2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。

3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。

4、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。

5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

6、规划部门办理项目选址意见书。

二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、人防办进行人防工程建设布局审查。

2、国土资源局办理土地预审。

3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。

5、规划部门确定建设工程规划设计条件。

三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：
1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。

2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。

3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。

4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。

5、国土资源局进行用地预审。

6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。

7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。

8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。

9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》。

四、规划报建图审查阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、公安消防支队进行消防设计审查。

2、人防办进行人防设施审查。

3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查。

4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件，在建设单位缴纳有关规费后，核发《建设工程规划许可证》（副本）。

五、施工报建阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建设单位办理施工报建登记。

2、建设方对工程进行发包，确定施工队伍。

招标类工程通过招标确定施工
队伍，非招标类工程直接发包。

3、建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑工程施工许可证》。

六、商品房预售许可阶段，此阶段办理以下一般事项：由房地产管理部门办理预售登记，核发《商品房预售许可证》。

开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交下列证件（复印件）及资料：
1、以下证明材料：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

2、开发企业的《营业执照》和资质等级证书；
3、工程施工合同；
4、商品房预售方案。

预售方案应当说明商品房的位置、装修标准、竣工交付日期、预售总面积、交付使用后的物业管理等内容，并应当附商品房预售总平面图、分层平面图。

七、建设工程竣工综合验收备案阶段，此阶段办理以下一般事项：
1、建筑工程质量监督站（机构）对建设单位提供的竣工验收报告进行备案审查。

2、财政部门对建设项目应缴纳的行政事业性收费和基金进行核实验收。

3、规划部门、市政部门、水利局、环保局、文化局、卫生局、公安消防支队、园林局以及其他需要参加验收的部门，按照法律、法规、规章的有关规定对相关专业内容和范围进行验收。

规划部门根据上述部门和本部门验收情况核发《建设工程规划许可证》（正本）。

4、建委综合各部门验收、审查意见，对符合审核标准和要求的，出具建设工程项目竣工综合验收备案证明；不符合标准或要求的，作退件处理并要求限期整改。

第三部分
房地产项目权属初始登记阶段
1、由房管局核准新建商品房所有权初始（大产权证）登记。

2、开发商应提交材料：（1）申请书；（2）企业营业执照；（3）用地
证明文件或者土地使用权证；（4）建设用地规划许可证；（5）建设工程规划许可证；（6）施工许可证；（7）房屋竣工验收资料（8）房屋测绘成果；（9）根据有关规定应当提交的其他文件。

以上几个阶段，需增加或减少的相关事项及时限，各地根据实际情况，会有不同的差异。

各个程序的办理时间，绝大部分都少于 15 天，一般在 7 天内。

所需要的费用，由于相当部分属于地方收费，所以就不再明细列表，更何况相对于房地产开发所获得的利润，行政审批费用可以忽略不计。

1.政府部门的项目计划批复 2.规划部门的选址意见书、用地规划许可证、规划许可证 3.持规划许可证到土地部门办理办土地使用证（通过划拨、协议出让、挂牌、拍卖） 4.持以上所有证件到建设主管部门办理施工项目开工许可证（办开工许可证前要进行工程项目招投标、项目经营许可证并具备开发企业开发资质） 5.再持以上办理好的证件到规划部门办理施工放线手续 6.具备以上条件可以开工
申办《土地使用证》
首先，申办《土地使用证》，登记土地使用权是房地产开发的一个必然环节。

根据 1988 年修正颁布的《中华人民共和国土地管理法》及其实施条例（1991 年颁布）规定：单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上地方人民政府登记造册，核发《国有土地使用证》，确认使用权。

因此，国有土地使用权登记是指由上级管理部门根据依法取得国有土地使用权的单位和个人的申请，按照法定程序对其国有土地使用权进行调查核实、注册登记、核发国有土地使用权证书的一种管理制度。

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994 年）第六十条第一款规定：以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府管理部门核实，由同级人民政府办理土地使用证书。

因此，可以进一步明确负责接受和审查土地使用权人登记申请的机关是申请登记的土地所在地的县级以上地方人民政府的土地主管部门，颁发国有土地使用权证书的机关是负责登记的土地管理部门的同级人民政府。

根据国家土
地管理局颁布的《土地登记规则》，国有土地使用权登记的程序主要有以下几个步骤：（一）由土地使用权人提出申请，即由土地使用人在向有关登记机关提出登记申请时，提交土地使用权登记申请书、土地使用权登记人的法定代表人的身份证明、个人身份证明或者户籍证明、土地使用权来源证明；（二）由土地管理机关进行权属审核，包括初审、公告、复审、批准登记等步骤；（三）颁发土地使用权证书。

申办程序
（一）办理程序土地登记申请人（使用者）应持有关土地权属来源证明相关材料，向国土资源局提出申请。

1、土地登记申请
（1）有关宗地来源的政府批复及批准文件，建设用地许可证。

提交国有土地使用权通过招标、拍卖、协议等形式进行操作程序中有效性的相关土地权属材料。

（2）因买卖、继承、赠与等形式取得土地使用权的、提交买卖、继承、赠与土地使用权转让协议书和公证书，原土地使用的国有土地使用证书。

（3）提交土地登记申请人的身份证、户口薄。

企事业单位的土地使用者应提交土地登记法人证明书和组织机构代码证、法人身份证。

2、地籍调查对土地登记申请人的土地采取实地调查、核实、测量、
绘制宗地草图及红线图。

查清土地的位置、权属性质、界线、面积、用途及土地使用者的有关情况。

并要求宗地四至邻居界线清楚，无争议，确认后签字盖章。

3、土地权属审核土地登记机关对土地使用者提交的土地登记申请书、
权属来源材料和地籍调查结果进行审核，决定对申请土地登记的使用者土地权属
是否准予登记的法律程序。

4、颁发国有土地使用权证书。

（二）评估收费根据行政许可收费标准收取以宗地评估报告评估基准地
价的总额计算各项费用。

项目立项
立项审批是政府有关部门对需要管理监督的项目进行审批的制度，也是一种
程序。

开发项目立项，是房地产项目开发的第一步，即取得的政府主管部门（省
市发展和改革委员会，简称：发改委）对项目的批准文件。

工程建设项目立项审批
（1）承办部门：所在市发改委投资处
（2）申报资料：①书面申请(项目立项申请报告书)。

②提供资金落实证明（银行出示的资金证明）。

③土地使用权证明。

④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告。

可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案。

⑤房地产开发公司的资质证明（企业法人营业执照副本复印件和资质证明）.⑥项目地形图。

⑦项目建设投资预算。

（3）申办程序：有行政主管部门的开发商，由主管行政部门转报项目立项
申报资料；无行政主管部门的开发商，可直接报市房地产开发管理办公室，项目立项申报资料由该办转报市发改委。

纳入土地收购出让的项目，开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后，凭《中标确认书》或《拍卖成交确认书》和《国有土地使用权出让合同》。

与其它申报材料一起上报。

市发改委在收到申报资料后，根据具体情况，进行现场勘察，对符合条件的，市发改委予以批复。

对属上级发展计划部门审批权限内的项目，由市发改委负责转报。

（4）办结时限：在收到申报资料后，5 个工作日内予以批复可研报告。

武汉市房地产开发资质许可办理一次性告知书
申办对象条件具有房地产开发营业范围的企业法人组织
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《湖北省房地产开发企业资质管理实施细则》
应提交材料：新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起 30 日内，
持下列文件到房地产开发管理处核定暂定资质：
1、申请报告；
2、房地产开发企业资质申报表；
3、营业执照复印件加盖公章(携带原件备查)；
4、设立公司的批文或协议书；
5、经董事会(主管部门)推选(任命)的法定代表人的文件及其身份证明，由企业任命的工程技术、财务、统计、经营负责人的文件；
6、企业章程及财务管理办法；
7、验资证明原件（其中货币资金不低于 1000 万元人民币）；
8、投资各方营业执照复印件或投资人身份证明；
9、法定地址租赁协议（二年以上）及房屋产权证明；
10、专业技术人员的资格证书复印件和劳动合同（专业技术人员的条件：有职称的建筑、结构、财务、统计、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 10 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 5 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 2 人；工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其它业务负责人具有相应专业初级以上职称。

）；
11、企业组织机构代码证复印件；
12、项目有关证明文件（携带原件备查）及其他有关文件。

三资企业(外商独资、中外合资、中外合作企业)除提供上述 1 至 11 项文件，
还须提供以下两项文件：
1、外资办的批复及对外经济贸易行政主管部门的批准文件；
2、项目可行性研究报告和计划行政主管部门关于可行性研究报告的批复。

材料按顺序统一规格（A4 或 B5 型纸张大小）装订成册
申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：
1、申请报告；
2、企业资质等级申报表；
3、房地产开发企业资质证书（正、副本）；
4、企业资产负债表和验资报告；
5、企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；
6、已开发经营项目的有关证明材料；
7、房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报
告；
8、其他有关文件、证明。

材料按顺序统一规格（A4 或 B5 型纸张大小）装订成册
基本程序网上开通—网上数据申报成功—报送文字资料—资料审查—受理—责任人审查—确定是否许可
武汉市房地产综合开发计划办理一次性告知书
申办对象条件具有资质的房地产开发企业
依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》
申办《武汉市房地产综合开发计划》须提交下列有关资料：
1、房地产开发项目计划申请表；
2、房地产开发项目资本金登记表；
3、房地产综合开发年度计划表；
4、项目概预算；
5、国有土地使用权证及土地出让合同或国有土地成交确认书；
6、规划部门审定的总平面图或《建设项目选址意见书》及《建设用地规划许可证》；
7、经开户银行盖章的银行账户对帐单；
8、支付土地费用及替他税费证明；
9、上月的财务报表及外部借款合同；
10、企业资质证明。

基本程序申报资料—资料审查—受理—责任人审查—确定是否下达计划
房地产开发资质
（一）一级资质：
1．注册资本不低于 5000 万元；
2．从事房地产开发经营 5 年以上；
3．近 3 年房屋建筑面积累计竣工 30 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续 5 年建筑工程质量合格率达 100％；
5．上一年房屋建筑施工面积 15 万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少
于40 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 20 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 4 人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故。

（二）二级资质：
1．注册资本不低于 2000 万元；
2．从事房地产开发经营 3 年以上；
3．近 3 年房屋建筑面积累计竣工 15 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续 3 年建筑工程质量合格率达 100％；
5．上一年房屋建筑施工面积 10 万平方米以上，或者完成与此相当的房地产开发投资额；
6．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少
于20 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 10 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 3 人；
7．工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称；
8．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
9．未发生过重大工程质量事故。

（三）三级资质：
1．注册资本不低于 800 万元；
2．从事房地产开发经营 2 年以上；
3．房屋建筑面积累计竣工 5 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额；
4．连续 2 年建筑工程质量合格率达 100％；
5．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于10 人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于 5 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 2 人；
6．工程技术、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称，统计等其他业务负责人具有相应专业初级以上职称；
7．具有完善的质量保证体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
8．未发生过重大工程质量事故。

（四）四级资质：
1．注册资本不低于 100 万元；
2．从事房地产开发经营 1 年以上；
3．已竣工的建筑工程质量合格率达 100％；
4．有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于 5 人，持有资格证书的专职会计人员不少于 2 人；
5．工程技术负责人具有相应专业中级以上职称，财务负责人具有相应专业初级以上职称，配有专业统计人员；
6．商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度；
7．未发生过重大工程质量事故。

《暂定资质证书》有效期 1 年。

房地产开发主管部门可以视企业经营情况延长《暂定资质证书》有效期，但延长期限不得超过 2 年。

自领取《暂定资质证书》之日起 1 年内无开发项目的，《暂定资质证书》有效期不得延长。

房地产开发企业应当在《暂定资质证书》有效期满前 1 个月内向房地产开发主管部门申请核定资质等级。

房地产开发主管部门应当根据其开发经营业绩核定相应的资质等级。

申请《暂定资质证书》的条件不得低于四级资质企业的条件。

临时聘用或者兼职的管理、技术人员不得计入企业管理、技术人员总数。

应当提交的证明文件
申请核定资质等级的房地产开发企业，应当提交下列证明文件：（一）企业资质等级申报表；（二）房地产开发企业资质证书（正、副本）；（三）企业资产负债表和验资报告；（四）企业法定代表人和经济、技术、财务负责人的职称证件；（五）已开发经营项目的有关证明材料；（六）房地产开发项目手册及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》执行情况报告；（七）其他有关文件、证明。

建设用地规划许可证
依据《中华人民共和国城乡规划法》第三十七条、第三十八条。

应提交材料：
1、《建设用地规划许可证》申请表；
2、已核发的《建设项目选址意见书》及规划设计条件通知书复印件；
3、成片开发地块的修建性详细规划批复文件或总平面规划图（含电子文件）三份；
4、建设工程初步设计方案；
5、土地行政主管部门的土地预审批复文件或其它相关文件；
6、投资主管部门的可研批复（审批制项目）、核准文件（核准制项目）或备案文件（备案制项目）；
7、与许可有关的其它材料。

（上图源自：江夏国土资源局网）
（上图源自：江夏区国土资源网）
建设工程施工许可证办理工作指南
办事依据：
（一）《中华人民共和国建筑法》（中华人民共和国主席令第 91 号）第二章第一节"建筑工程施工许可"第七条："建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门申请禽施工许可证"；
（二）《湖北省建筑市场管理条例》（省人大八届 29 次会议通过）第四条："县以上人民政府建设主管部门管理建筑市场的主要职责是：（三）建设工程报建、发包、招标投标、中介服务的监督管理，发放施工许可证。

"；
（三）《建筑工程施工许可管理办法》（中华人民共和国建设部令第 91 号）第二条"在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。

"
申报材料：
1、建设工程报建表；
2、建设单位资信证明；
3、立项批文、总体规划平面图；
4、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证；
5、施工图设计文件审查备案单、合格书；
6、建设工程项目全套招标资料(市管项目提供)；
7、评标报告、招标投标情况书面报告(区管项目提供)；
8、中标公示证明及中标通知书(区管项目提供)；
9、施工合同；
10、施工合同备案表；
11、施工许可申请表；（点击下载）
12、质量、安全监督登记表；
13、建筑工程文明施工开工现场勘验评估合格证；
14、武汉市深基坑工程咨询审查专家委员会论证意见（含深基坑提供）。