西安市房地产市场分析

【西安市房地产市场分析】
（一）土地市场
1、土地成交情况
2009年12月，西安市土地市场迎来一次集中成交，合计成交土地面积为119.1万平方米，土地成交金额合计达到188889万元。

成交地块中住宅用地所占比重最大，占比为62.7%；其次是工业用地，面积占比30.54%；商业用地面积仅占4.62%。

12月，西安市成交面积最大的地块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西的住宅用地，成交面积为15.03万平方米，由西安增源房地产开发有限公司以2.93亿元竞得。

图表 1：2009年12月西安市土地出让情况汇总
单位：万平方米万元
数据来源：西安市国土资源局银联信整理2、土地出让公告分析
图表 2：2009年12月西安市土地出让公告情况汇总
单位：平方米万元
数据来源：西安市国土资源局银联信整理
2009年12月份，西安市国土资源局合计推出24宗地块。

这些地块中，住宅用地占到9幅，工业用地及商业用地各6宗，商业办公用地3宗，商业住宅综合用地6宗。

2009年12月份，西安市土地出让面积合计为76.75万平方米，竞买投保保证金金额合计为36615万元。

其中住宅用地面积41.31万平方米，占全部土地出让面积的53.82%。

从出让地块的类型来看，住宅用地的推出一直是西安市国土资源局土地出让的重中之重。

其中推出土地面积最大的一块位于航开路以南，神舟三路以东，航拓路以北，神舟四路以西的一块居住用地，面积达到15.03万平方米。

而工业用地推出一般位于神舟路附近为主。

（二）商品房市场概况
11月份，西安房地产市场继续放量上行，商品房及普通住宅成交面积再创今年以来的市场新高，楼市火爆势头未现明显减退。

2009年11月西安商品房成交面积152.58万平方米，成交套数15556套，成交金额82.90亿元，成交均价5433元/平方米。

商品住宅方面，11月成交面积141.34万平方米，同比增长239.51%，环比增长8.04%，成交套数14697套，成交均价5242元/平方米。

图表 3：2009年11月份西安市各物业销售比例图
数据来源：银联信整理
楼市继续上冲，并保持高位运行，与9月以来市场推货活跃、购房者追涨的置业心理有关，加上临近年底，受到政策欲收紧的预期影响，不少购房者主动出手，推高了市场成交，也进一步拉高了房价。

11月份商品房的成交量中，住宅、办公、商业三种物业类型成交比例与10月相比办公所占比例上涨1%，住宅类占比减少1个百分点。

从年度成交量的走势来看，整个年度表现为持续攀升走势。

11月以来，大量新推案入市、以及在房贷优惠政策调整的不确定性影响下，置业者搭乘“优惠末班车”等多方面因素影响下，商品房成交量再次达到峰值。

（三）商品住宅市场
1、整体供销情况分析
2009年11月，西安住宅供应量为136.03万平方米，环比上月大幅上升，升幅为353.74%。

仅次于今年9月的140.22万平方米。

随着年底翘尾行情的火爆，开发商加大推盘力度，以期更好的业绩。

图表 4：2009年1-11月份西安市商品房供应量
单位：万平方米
数据来源：银联信整理
11月，全市住宅成交量为144.43万平方米，环比增长7.82%。

传统的市场淡季，成交量突然井喷，消费者疯狂抢购之势远超07年。

通胀预期的不断加剧诱使改善、保值增值需求的积极入市；而政策末班车效应不断激发刚需、投资客户的购买热情，推动本月楼市成交再创新高，直逼150 万平方米大关，造就了西安楼市从未有过的疯狂场面。

11月，西安市商品住宅均价为5194元/平方米，环比上涨2.75%。

市场的供不应求场面促成了房价的非理性上涨，提前完成年度销售任务的房企也信心满满的坐地起价，11个月来房价连续上涨。

11月成交均价环比上涨112元，与今年1月比上涨幅度高达845元/平方米。

快速上涨的楼市促使大量投资型需求的涌入，而投资型需求的放大一方面加快了房价的上涨步伐，同时也压缩了占西安楼市绝对主体的刚需客户购买空间。

近期中央频繁发出对投机性购房行为将进行调控的信号，隐现了对房地产市场逐渐“收紧”的信号。

11月市场成交的主力价格区间比例继续向上浮动。

本月4000-4500元/平方米、4500-5000元/平方米、5000-6000元/平方米区间段比例相当，占20-21%；4000元/平方米以下成交小幅增加1个百分点，6000-8000元/平方米区间大幅增加3个百分点，8000元/平方米以上成交占比同样增加3%。

图表 5：2009年11月份西安市商品住宅成交价格分布
单位：元/平方米
数据来源：银联信整理
受政策末班车效应影响，11月成交面积区间向小户型迁移，刚需产品及投资性小户市场受宠，70平方米以下占比上升2个百分点；70-90平方米占比上升1个百分点；90-125平方米区间仍是目前西安市场的成交主力，占11月住宅成交的35%；中高端房源成交减弱，125-144平方米面积段占比下降3个百分点；高端房源成交稳定。

图表 6：2009年11月份西安市商品住宅各面积段成交比例
单位：平方米
数据来源：银联信整理
3、区域住宅市场运行情况简述
2009年11月，西安市房地产市场供应量大幅增加。

其中城北区以47.29万平方米的供应量排名西安市第一，海璟国际、文景观园和海璟蓝寓均有大量新增供应；城南区以30.37万平方米排名第二，基本都分布于曲江、电子城板块；城东
区新增供应26.28万平方米，中新浐灞半岛、浐灞新城及翠屏湾均有新增供应；高新区枫叶新都市、高新新区新盘较多，11月供应量为24.49万平方米；城西区新增供应7.3万平方米，分别为蔚蓝花城、蔚蓝领寓及高新左岸。

从区域分布占比来看，西安市各区均有积极供应。

图表 7：2009年11月份西安市各区域供应面积比例图
数据来源：银联信整理
11月，西安市住宅市场仍然火爆，六城区成交量全线飘红。

城北区房源充足，刚性需求集中，住宅成交40.58万平方米，大幅上升8.46%，连续三月排名第一；城南区11月成交反弹，共成交32.04万平方米，环比大幅上升8.2%；城东区中新浐灞半岛放量，成交大幅上升14.19%，为26.48万平方米；城西区继上月恒大城项目放量拉高后，天朗系（蔚蓝花城、蔚蓝领寓、蔚蓝国际）三盘放量，带动城区成交上扬1.76%，再创22.24万平方米的区域新成交记录，排名西安市第四；高新区新增供应稳定放量，以21.2万平方米排名第五；城内区万达民乐园广场、宏府嘉惠公寓成交放量，11月成交1.89万平方米，环比上升37.85%。

图表 8：2009年11月份西安市各区域销售面积比例图
数据来源：银联信整理
图表 9：2009年11月份西安市各区域销售均价对比图
单位：元/平方米
数据来源：银联信整理
11月，西安市住宅均价最高的依然是城内区，城南、高新区分列第二、三位，城西区超过城东位居第四，城北区成交均价依然为全市最低。

城南区均价继续上扬，涨幅为2.79%；城东区中新浐灞半岛A4组团成交放量，区域成交均价小幅上涨1.56%；城北区量价齐升，均价上涨2.32%；高新区中铁缤纷南郡、高科尚都及融侨城继续放量，价格大幅上涨5.17%；城西区上月精装项目恒大城集中成交拉高区域均价，11月正常回落3.21%，是唯一下跌的区域；城内区宏府嘉惠公寓集中签约，均价大幅上涨12.66%，为西安市最高。

4、二手房市场分析
从交易量上来看，2009年11月，西安市二手房成交面积17.15万平方米，环比增长62.01%。

住宅成交面积为13.10万平方米，环比增长了67.83%。

从2009年的交易量来看，11月二手房的成交量增长的幅度较大，创下了目前成交量第二位的记录。

估计这与二手房优惠政策即将到期而引发的“抢购”行为有很大的关系。

2009年11月份，西安市二手房市场待售房源挂牌价格为3435元/平方米，与上个月相比上涨0.17%；本月求购价格为3213元/平方米，与上个月相比上涨了4.32%。

传统的“金九银十”已经逝去，迎来的是传统的“淡季”，但是，今年的淡季在二手房优惠政策的影响下，并未出现平淡的迹象。

面对楼市整体稳步上升的走势，买卖双方的心理价位均有所提升。

与此同时，二手房的优惠政策即将到期，置业者们纷纷开始抢搭优惠的“末班车”。

11月出租价格为14.90元/月/平方米，环比增长0.68%；求租价格为13.00元/月/平方米，环比增长1.56%。

与
楼市的调整与升温相比，租赁市场略显的“乏力”。

年关将至，房主将好的房源握在手中，等待年后在租房的高峰期再出手，租赁市场依然保持着平稳的走势。

图表 10：2009年11月份西安市二手房成交面积区间比例图
单位：平方米
数据来源：银联信整理
从户型上来看，11月中小户型依然使市场的主力，90平方米以下的房源源成交量占总成交量的54.9%。

90-144平方米面积区间的户型成交量占总成交量的35.32%；而144平方米以上大户型房源成交量占总成交量的9.78%。

从目前市场上来看，90平方米以下的房源依然是二手房市场的主流，但较上月，90平方米以下的房源出现了减少的趋势，而90-120平方米之间的大户型悄然增加。

二手房市场除了应于刚性需求之外，改善型与投资型的置业者处于增加的态势。

：2009年11月份西安市二手房建筑类型分布比例图
图表 11
2009年11月，西安市二手房成交建筑类型中，多层仍是西安市二手房市场
上的主导，占成交总量的69.6%；小高层的建筑物成交量占成交总量的15.88%；高层的成交占有率为12.52%。

在本月的二手房成交量中，城东占据了很大的一部分。

位于浐灞、咸宁路东段等区域的房源以多层为主，充当着市场的主力军。

其他城区也一样，2000年之前的房源大多是多层，而随着成交量的增加，小高层、高层也更多的走向市场。

从区域来看，高新区渐渐成为置业热点区域。

高新区起步比其他城区稍晚一些，二手房源基本上都比较新，房价也比传统区域要高。

经过近些年发展，众多大型企业落户高新，高新区的住宅发展也日新月异，巨大的发展潜力让很多置业者看好这里。

11月，红叶大厦、枫叶新新家园、锦园小区、枫叶新都市、紫薇臻品等项目房源均有增加。

从长远考虑，许多的置业者选择了高品质、升值潜力大的高新区。

（三）办公楼市场运行情况
图表 12：2009年10月西安市办公楼销售金额排行前十
单位：平方米元/平方米
数据来源：银联信整理
2009年11月，办公楼市场成交量出现反弹，成交量为4.07万平方米，环比上涨54.53%，同比去年下降32.20%。

11月，西安市办公楼市场成交均价为5877元/平方米，环比下降5.80%，同比上涨89.29%。

成交价最高的是瑞麟君府花园，成交均价为10800元/平方米；最低的是位于高新区的旺座现代城，均价为4186元/平方米。

2009年11月，高新区成交量持续第一，成交面积为3.08万平方米，占到西
安市成交量的76%，主要项目依然为汇鑫IBC、望庭国际、旺座国际城等项目。

城北位列第二，成交面积为0.52万平方米；城内、城南区分别为0.41万平方米和0.06万平方米，城东和城西均无成交。

（四）商业地产市场
2009年11月，西安市商业类物业成交量为4.08万平方米，环比10月份下降9.65%；商业近期成交量稳定，波动不大。

西安市由于目前市场在售和预售的纯商业项目较少，多数以住宅底商为主，因此成交受个案影响较大。

成交量前三位的分别为城东区的中新浐灞半岛、城内区的民乐园万达广场商业、城南曲池坊。

商业成交项目共47个，成交项目个数比10月增加9个。

西安市商业市场整体尚不成熟，月度数据受个案影响极大。

11月成交均价为13441元/平方米，环比上涨24.16%，同比去年11月上涨43.84%。

其中成交价格最高的仍是城内区的民乐园万达广场，成交价格为34877元/平方米。

图表 13：2009年11月份西安市商业地产成交前十
单位：平方米元/平方米
数据来源：银联信整理
2009年11月，商业成交量高新区仍居首位，达到1.15万平方米，相比上月有所下滑，占到11月成交量的28%。

成交前三位的绿地世纪城、望庭国际、萨菲尔国际公寓占到整个高新区的52.89%。

从整个市场表现来看11月除城南外其他各城区商业成交量都有不同程度的下降。

从各个区域的成交均价来看，11月西安市6个区的商业成交价格均有不同程度的上升，其中城南区受曲池坊影响价格涨幅高达106.67%，城东区在上月郦景豪庭项目低价冲击过后以72.60%的涨幅居第二；城西、城北、城内等区域价格
均呈现不同程度涨幅，相对较为稳定。