垂直产业综合体，产城融合的“创新社区”

垂直产业综合体，产城融合的“创新社区”
NO.1
时空两⼤动因，产业垂直综合体诞⽣的必然
垂直产业综合体是⼀个地区城市和产业发展到⼀定阶段的必然产物。

从空间维度看，垂直综合体的出现是城市扩容的必然要求
在我国，产业⽤地在城市建设之初，由于承载的多是⼆产类型，往往位于城市下风下⽔的边缘地带。

伴随着城市的扩张，这些⽤地从边缘变⾝城区或者核⼼区，⼟地价值升⾼。

传统产业⼀⽅⾯⾃⾝⾯临着升级和再次外迁，⼀⽅⾯产出价值已经远低于⼟地价值的预期。

产业⽤地的创新再利⽤势在必⾏：提⾼容积率，以更多的“产出”兑现⼟地价值；同时，突破产业园原有功能，多元利⽤，功能复合，以⾼价值业态进⼀步提升价值。

这也是各地新型产业⽤地的利⽤的导向，开发强度更⼤，功能更加复合，深圳的M0⽤地可以最多有30%的配套功能。

从时间维度看，新兴产业的蓬勃发展进⼀步推动垂直产业综合体的落地
⽬前，我国经济处于“三期叠加”（增长速度换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期），各级政府⼤⼒推动“三新”经济（新产业、新业态、新商业模式）发展，促进经济转型升级，引导经济向更⾼质量提升。

新产业、新业态，对于产业载体的功能也有新要求：强调产城⼈的融合；实现产业空间与商业空间、⽣活空间、交流空间等结合。

以承载产业功能为主导，以促进区域经济转型和城市更新为⽬标，以功能复合、交流互在时间、空间两⼤机遇之下，垂直产业综合体应运⽽⽣。

以承载产业功能为主导，以促进区域经济转型和城市更新为⽬标，以功能复合、交流互在时间、空间两⼤机遇之下，垂直产业综合体应运⽽⽣。

通、企业共享、产城融合为特⾊，成为产业园的创新形式。

NO.2
四⼤特点，产业垂直综合体的共性
在选址上，位于成熟区域。

考虑到经济与技术成本因素，垂直产业综合体往往位于城区。

⼀⽅⾯契合⽤地集约的原则，另⼀⽅⾯解决了城市⼟地通常在在选址上，位于成熟区域。

不同的时间段是被浪费的问题——“周末或晚上，产业区就没有⼈⽓，⽩天住宅区就被空置了”，让⼟地在不同时间得以应⽤，最⼤化的提⾼了⼟地的利⽤效率。

通过这种组织形式来释放有限的空间，缓解交通压⼒，还复城市绿地。

在功能上，⾼度集中和复合。

垂直产业综合体主要聚集的是⾼成长的产业集群，⼊驻企业主要是总部企业、⾼新技术企业、创意企业、绿⾊低碳企业、在功能上，⾼度集中和复合。

⽣产性服务企业。

此外，还融合商务、交流、⽣活等功能，使之成为产业集聚、⼈才集聚、商务⾦融集聚、信息服务集聚的企业圈和⾼品质⽣活圈，呈现出物业形态的多样性、功能复合性、产业融合性。

在业态上，连接互动更加紧密。

在业态上，连接互动更加紧密。

主要业态与城市综合体类似：商业、酒店、办公等。

⽽且随着产业和服务功能融合的深化，以及产业诉求的多元化，⼆者的边界愈加模糊。

但产业综合体的核⼼是，其他的功能，包括公共空间和产业不是分隔的，⽽是要为产业服务的——或是为产业发展提供服务平台，或是为产业提供直接服务，整体构成完善的产业服务平台，最终促进产业的发展。

从空间和交通上，联系更加便捷。

以便捷的交通联系和多元化的共享空间，为产业⼈群提供便利、舒适的交流场所。

从空间和交通上，联系更加便捷。

作为⾼密度集约利⽤⼟地的代表：新加坡和⽇本，在垂直产业综合体开发建设⽅⾯⾛在了前列。

不仅仅为企业提供办公场所，还实现了
不仅仅为企业提供办公场所，还实现了Work- Live -Play-Learn为⼀体的融合，让每个综合体都成为产城融合的创新社区。

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垂直产业综合体的基本形态
基本形态
新加坡启汇城-垂直产业综合体的
新加坡的启汇城（Fusionopolis），作为纬壹科技城的⼀部分，在新加坡政府提出打造“⼯作-⽣活-休闲-学习”⼀体化（Work- Live -Play-Learn）的创启汇城是纬壹科技城第⼀个体现了“四位⼀体”的垂直产业综合体开发项⽬。

的垂直产业综合体开发项⽬。

项⽬分两期建成，⼀期建筑⾯积12万平⽅⽶，主新街区背景之下建设。

启汇城是纬壹科技城第⼀个体现了
新街区背景之下建设。

要为信息技术、媒体、物理⼯程学产业提供全⾯的服务。

在⼀期20多层的“双⼦塔”中，既有研究机构、科技企业，⼜有居住公寓、科技孵化器、新加坡科技研究局、零售与休闲配套商业和政府服务部门，在⼤楼负层还开设地铁站，充分体现了综合创新社区的建设理念，吸引了众多国际⼀流研发机构落户，其中包括知名⽹络公司的总部和研发中⼼。

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办公功能的集约化和共享化
在商务办公区域，除了为企业提供办公场所外，更针对信息、媒体等主导⾏业，提供⼤量的共享办公设施：共享洽谈室、会议室、研讨室、摄影/视听⼯作室。

还有⼀个400座的剧场，为企业举办⼤型发布会提供场所。

这些共⽤的办公设施，不仅避免了重复设置，节约空间，还为更多的创新类中⼩企业提供了活动空间，节约了公司成本，有利于中⼩企业的成长。

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⽣活服务设施齐备化
⼤楼内部还设置50套服务式公寓；休闲娱乐会所、屋顶游泳池、健⾝房及空中花园；并在5层设置零售设施，包括超市、餐饮、书店、零售店、诊所、⼩孩看护等。

为产业商务⼈群提供交流空间和全⾯的⽣活服务。

此外，还通过空中连廊的设计，加强了商务、酒店、商业等功能之间的联系，进⼀步实现综合体的各功能之间便捷⾼效的沟通。

现了各种功能的互动，并为产业搭建了基本的服务平台。

NO.4
的产业垂直综合体
深度融合的产业垂直综合体
⼤阪Grand Front的知识之都 –深度融合
各种功能的融合度加深，“产、伴随着产业发展模式的变化、新兴产业的多元化，和产业⼈群诉求的更加多元化，综合体内各功能更加深⼊的融合起来。

各种功能的融合度加深，
学、研、展、商”进⼀步深度融合；产业服务平台更加全⾯，在综合体内为促进产业发展提供更多元的服务；商业功能继续放⼤，⼒争为产业⼈群
提供丰富的⽣活。

Grand Front是⽬前⼤阪城市核⼼区最⼤规模的城市综合体项⽬，囊括了购物中⼼、标准写字楼、五星级酒店、销售型公寓等多种物业类型，总体⾯积约合56万平⽅⽶。

Grand front北座是由12家开发商共同运营的联合办公项⽬——“知识之都”，整体⾯积为8.8万平⽅⽶，由商业和写字楼两部分组成。

⼀⼤批体验馆、展⽰厅
与旗舰店，是将“产、学、研、展、商”结合在⼀起的场所，是产业、商业、研发、⽣活紧密联系的垂直产业综合体，产研商融合的典范。

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产研商的⽆缝结合-The Lab实验室
The Lab整体⾯积3100平⽅⽶，坐落北侧商业裙楼负⼀楼⾄三楼，由活⼒研究室、咖啡吧研究室、活动研究室3个部分组成。

这⾥主要为⼤学、科研机构或
者⾮零售类型的企业提供最新科学技术、产品发明的展⽰和交流场所。

延展了学术交流，⼤众参与企业展⽰的功能。

每⼀个空间内都会有相应的解说员，解释发明的作⽤和实际意义。

为了⽅便交流，在⼀层设⽴了Café Lab，并且在每⼀个座位上放有平板计算机。

为了便于⼤规模的企业展览和交流，B1层设置了Event Lab。

共1,074平⽅⽶的展览空间可以容纳近500⼈，举办各类艺术、科技、企业交流的短期展览。

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共享化的产业服务平台
为了便于初创企业、⼩企业的产业发展需求，在北侧商业裙楼还设置了满⾜不同需求的共享服务空间。

）：会员式的知识共享和交流中⼼。

设置开放式的讨论空间、半封闭式的电话间或者写字台、还有8间⼤⼩不⼀的会议室，知识沙龙（Knowledge Salon）：
会员⼀周可以预约两次，供⼩型企业开会、培训和头脑风暴。

知识沙龙倡导的就是类似于创业咖啡厅的交流平台，以推荐会员制的形式，向全⼤阪开放。

便捷的公共空间服务了仅有实⼒租赁较⼩⾯积的初创型企业。

）：共享⼩型办公室。

共52间18⾄64平⽅⽶不等的租赁型办公室，最短租期是3个⽉。

⽬前⼊住的主要以IT创业者和⼩合作办公室（Collaborate Office）：
型企事业机构为主。

合作办公室与知识沙龙构成了共同服务于中⼩型企业的⽣态系统。

）：这个区域是由⼤阪市政府主⼒推动的⾮盈利区域，有资格的⼈⼠均可以免费申请⼊会。

主要的⽬的包括给初⼤阪创新Hub（Osaka Innovation Hub）：
创型企业提供在综合性⽀持，给技术类企业提供商业合作伙伴，提供与基⾦或风投等⾦主见⾯的平台。

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商业空间-企业展⽰的窗⼝
在商业空间不断的强调体验性和展⽰性，奔驰品牌展⽰店、松下旗下的收费化妆体验室CLUXTA、近畿⼤学⽔产研究所……在这些店⾯，卖的不是产品，⽽是企业的⽂化、企业的形象，甚⾄企业的愿景，⽽承载的因素可以是企业最新的科技、最健康的⽣活⽅式、最酷炫的互动体验。

以科研体验、互动反
⽽是企业的⽂化、企业的形象，甚⾄企业的愿景，⽽承载的因素可以是企业最新的科技、最健康的⽣活⽅式、最酷炫的互动体验。

以科研体验、互动反馈，加强客户对产品，对企业的认同，为主的拉近了企业与消费者之间的距离，形成对产业发展的良性推动。

遵循着集约、⾼效利⽤，促进创新、交流、共享的趋势和原则，垂直产业综合体从⼩融合逐步⾛向⼤融合——从功能间的配合互动，到各种业态上的紧密联系；从为企业提供办公空间，到成为企业展⽰的窗⼝、企业家交流的场所；从职住⼀体的综合空间，到多元丰富⽣活的体验中⼼。

垂直产业密联系；从为企业提供办公空间，到成为企业展⽰的窗⼝、企业家交流的场所；从职住⼀体的综合空间，到多元丰富⽣活的体验中⼼
综合体在产城融合的⽅向上进⼀步创新：不仅打破了产业和城市的空间界限，还创新了⼆者融合发展的新体系和新⽅式。

最终，构建了新型的产业⽣态集群，创造了新的城市产业空间。

参考资料：
【1】供应⽅式多元化，产业⽤地政策再起变化
【2】产业新城、产业综合体和专业产业园区别
【3】揭秘新加坡最⾼垂直城市综合体：将六元融为⼀体，再造城市社交
【4】每栋建筑都是⼀个创新社区——纬壹科技城
【5】https://.sg/industrial-land-and-space/Pages/fusionopolis.aspx
【6】⽇本城市综合体如何将体验式业态做到极致？
【7】赢商共享-新加坡OneNorth
【8】“创新街区”国际案例分析——新加坡纬壹科技城的经验与启⽰
【9】⽇本关西复兴的起爆剂——⼤阪Grand Front综合体
【10】下⼀代综合体已来临——⽇本⼤阪Grand Front全⽅位解读。