天津市高级人民法院关于审理离婚案件中不动产归属及分割疑难问题的调研

天津市高级人民法院关于审理离婚案件中不动产归属
及分割疑难问题的调研
文章属性
•【公布机关】天津市高级人民法院
•【公布日期】2012.09.01
•【分类】司法调研
正文
天津市高级人民法院关于审理离婚案件中不动产归属及分割
疑难问题的调研
天津市第一中级人民法院民一庭课题组
当前离婚诉讼中，不动产归属及分割所涉及的利益关系，实际上已不仅限于夫妻双方之间。

特别是随着独生子女成为主要的结婚主体，以及由于房价持续攀升、父母为子女出资购房等现象普遍增多，这一问题又演变为社会关注的热点。

最高法院婚姻法司法解释（三）的出台，为解决实践中最为集中和突出的难题，提供了一般的原则和裁判依据。

但由于此类案件牵涉利益广泛，房产构成情况复杂，相关难题未能全面彻底解决，且实践中理解认识不一、处理结果迥异的现象依然大量存在。

本课题以按揭房屋、拆迁房屋、公产房等为研究的基本视角，并延及农村宅基地房屋，从近两年本院审理的案件中，归纳、整理出常见疑难问题，并提出了解决问题的思路、对策与方法，以期对审判实践有所裨益。

一、2011年我院涉不动产离婚案件的基本特点及成因
（一）案件收案总量基本稳定，争议标的增加
我院2010年全年共受理涉不动产离婚案件229件，2011年前11个月受理205件，分别占该年受理民事案件的11.24%和11.15%。

而该类型案件涉案金额，则由2010年约174.029万元，上涨为2011年约为395.594万元，增长127.31%。

以上数据表明，因不动产归属与分割形成的纠纷始终是离婚案件的主要类型，在数量上基本保持稳定。

同时，由于不动产价格居高不下、持续攀升，婚姻各方当事人为结婚而投入的财产价值增大，该类案件标的也有明显增长。

当然，这种对增长的统计并不完全，因为部分案件只要对房屋归属进行认定即能够结案，不必进一步估价处理。

因此，以上数据显示的涉案标的远远低于审判实践中处理不动产的实际价值。

（二）审理期限大幅缩短，调撤率增加
2010年，265件已结案件平均审理期限为97.7天，2011年，209件已结案件的平均审理期限为59天，平均审理期限减少38.7天。

2010年该类案件调撤68件，占结案总数的25.66%，2011年调撤数67件，占结案总数的32.06%，增加了6.4个百分点。

以上数据显示，法院审理此类案件的效率明显提高，审理期限大幅减少。

表明《婚姻法》司法解释三出台后，有关财产归属及分割原则清晰，使法院裁判时依据更加明确，涉案当事人对分割离婚财产的预期更为合理，进而对纠纷解决产生积极影响。

同时还显示，在结案方式上调解仍占具重要地位。

一是因为婚姻家庭案件对妇女权益影响较大，审理中如能有针对性地释明并注重情绪疏导、情感沟通，易于达
成调解；二是案件审理中双方父母、亲朋大多参与其中，如果把工作面适当延伸，充分借助亲情关系，有利于形成化解矛盾纠纷的合力。

（三）发回改判率高，法律适用标准不统一
2010年我院该类案件二审改判13件，发回27件，发改率为15.09%，2011年该类案件二审改判13件，发回20件，发改率为15.79%，发改率增加0.7个百分点，总体上均处于较高水平。

所涉及的问题，包括私产房（按揭房屋）、公产房、拆迁房屋等多方面的法律问题。

这主要是因为上下级法院、不同法院之间，甚至同一法院内部，对某些问题的认识与理解存在一定分歧，司法尺度有待统一。

二、按揭房屋涉及的主要问题
（一）关于按揭房屋性质与分割的基本法律规定
以按揭贷款方式购房，是目前居民购买个人住房的常见形式。

由于按揭具有房地产抵押及分期还款两层含义，还贷时间一般涵盖婚前、婚后和离婚时三个阶段，由此产生房屋性质与分割的难题。

其中，最为普遍的问题是：一方婚前按揭购买，婚后夫妻共同还贷的房屋，在性质上究属个人婚前财产，还是夫妻共同财产；在分割上应否判归婚前贷款购房者。

《婚姻法》司法解释（三）第十条所确定的基本规则是：此类按揭房屋属于婚前个人财产与夫妻共同财产的混合体，应以购置房屋的资金来源及其在全部房价款中所占比例为准认定和分割。

即婚前首付及还贷所对应部分属于婚前个人财产；婚姻关系存续期间，夫妻共同还贷所对应的部分（含增殖）属共同财产；离婚时尚未还清贷款所对应的部分，不属于共同财产。

可见一般情况下，需要作为夫妻共同财产分割的是与夫妻双方婚后共同还贷部分对应的房屋价值，应判决由取得产权的一
方向另一方补偿，同时要针对案件具体情况，遵循“照顾子女和女方利益”的原则。

（二）司法实践中的疑难问题
1．夫妻一方在婚前以个人名义购买房屋（支付首付款），婚后双方共同还贷，但离婚诉讼时尚未取得所有权证。

根据《婚姻法》司法解释(二)的规定，离婚时对贷款房屋的权属有争议但能协商好的，可按双方的协议处理房屋权属；若协商不成的，法院应按照照顾子女和女方利益的原则，可判决贷款房屋归一方使用。

待房屋产权证下发后，由争议方另行提起所有权确认之诉再作处理。

《婚姻法》解释（二）确立的房屋分割原则更多的是产权证记载，因此，在产权证未予最终颁发时其实是一种搁置争议的处理模式。

但《婚姻法》解释（三）恰恰不以产权证为标准，而只以资金来源为标准，以债务行为的履行为依据。

因此，虽然《婚姻法》解释（三）对于此种情况处理未做出直接规定，但是根据其确立的分割原则，此种情况下的房屋分割已经不需搁置，可直接认定产权归属于支付首付款一方，对于婚姻关系存续期间双方偿还贷款所对应的及增值部分按共同财产分割，由产权一方给予另一方以经济补偿。

2．婚前夫妻一方支付首付款，但签订合同、贷款甚至产权证所有人是另一方。

根据《婚姻法》及三个司法解释的精神，房屋买卖合同的履行、贷款能力的审查以及物权的登记确认都是以另一方名义进行，在其通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款、买卖房屋的合同义务全部履行完毕的情形看，应当认定为产权归属属于所有权证记载的当事人。

但根据公平原则，首付款支付一方虽以后续行为表明了对于不动产权属的“让与”，但这种“让与”不是无条件，而是隐含了
结婚和对贷款房屋共同居住的目的，因此，不宜直接认定为赠与，应视为该方对支付首款款一方的个人债务。

而对于婚姻关系存续期间共同还贷对应的增值部分，宜按照夫妻共同财产由产权房给予另一方以经济补偿。

3．一方或双方用婚前财产支付首付款，产权登记在双方名下的。

严格来说，一方用婚前财产支付首付款、婚后还贷购买房屋的情形下，本应登记在一方名下，但是却登记在了双方名下，如果当事人之间没有特别约定，应当视为夫妻共同财产，其根据是婚后所得共同制，只要是婚后所得，无论哪一方的收入，均属于夫妻共同财产。

同时，首付款本身应当夫妻二人共同支付，而实际却是由一方支付的，对于该方多支付的部分，应当属于另一方的债务，在离婚处理不动产时，该一半首付款作为另一方债务处理。

对于双方用婚前支付首付款、婚后共同还贷而又登记在二人名下，则宜直接认定夫妻共同财产。

4．婚前一方签订合同支付首付款，婚后办理贷款并取得产权证。

这种情况是2010年“国十条”等房地产调控政策出台后出现的新情况，即由于贷款政策和首付款比例的变化，一方签订购房意向缴纳首付款后，难以承担高涨的首付款比例和滑低的贷款额度，随即以结婚、夫妻共同“拼凑”首付款、组合贷款完成婚房的后续购买手续。

这样，《婚姻法》司法解释（三）中签订合同、支付首付款、贷款等三项婚前行为，在现实压力下被分隔、延伸到婚后完成。

由于贷款流程的存在，只有在经过银行贷款审批后，才使得缴纳首付款具有履行买卖合同的意义。

银行贷款未获批准，即便缴纳首付款也无法继续履行，这就使得首付款的真正履行是在贷款审批完成之后，因此，婚前个人虽然为法律上的签约方，但首付款的实际支付和贷款发生在婚后。

这样，后续的行为实际上构成了对先行合同行为的一个变更，故可视为婚后二人共同购买，按夫妻共同财产论。

三、拆迁房屋涉及的主要问题
（一）拆迁房屋案件的现状与问题
离婚案件中所涉不动产[1]还有一类存在诸多疑难问题的领域，即房屋拆迁安置的补偿归属及分割[2]。

1．集体土地上房屋拆迁安置及补偿归属及分割
（1）拆迁安置
农村集体所有土地房屋拆迁安置，因房屋的性质不同而有所不同。

对于私有住宅用房的拆迁安置主要有迁建安置、调换产权安置和货币安置三种方式。

随着城市化进程的不断发展，市区不断向四周扩展，天津地区的西青、津南、北辰、东丽尤为明显，政府称之为“旧村改造、撤村建居、平改楼”，其拆迁安置方式称之为“定向还房、定向还迁、定向安置”。

安置房屋的土地性质分为两种，一种仍为集体土地性质，如西青、津南、北辰小淀镇，集体到集体的土地性质一般房屋产权证以户为单位；另外一种为国有土地性质，如北辰宜兴阜镇、北仓镇等、东丽华明镇，从集体到国有土地的产权性质一般是由户到个人，北辰区宜兴阜镇的国有土地产权证是把每个家庭成员人单独列为一个产权证。

天津地区一般的还迁面积比例为1：1，即按照原集体土地的宅基地全部面积计算给予对等面积的集体土地或国有土地上楼房。

由于各个区、镇，甚至同镇的各个不同村的还迁方式不尽相同，因此，对于包含该类还迁房屋的离婚案件在处理结果上也有很大差异，不同区院，甚至同一基层法院的判决结果也不尽相同，有的认定为夫妻共同财产，有的以身份关系密切为由认定为个人财产。

（2）拆迁补偿
由于缺乏统一的集体所有土地房屋拆迁补偿安置的全国性法律法规，使得目前拆迁补偿仍无法可依，各地的做法也各不相同。

从市区周边四个主要的拆迁补偿区域来看，由于各区地理位置、投资环境、开发政策的差异，各村镇的不同开发理念、各开发商的不同开发目的及不同的经济实力，以及各拆迁户与相应的村委会的不同力量对比，产生的拆迁补偿结果具有相当大的差异，数额大的达到每户数十万，更有个别村子甚至是到每个人头，数额小的则到户数千元，也有个别仅仅进行拆迁安置。

从以上调研结果可以看出，拆迁补偿没有统一的标准，差异性较大。

从全国一些省市制定的有关拆迁的地方性法规来看，对于集体所有土地房屋的拆迁补偿基本采用以下三种方式：一是“参照法”，即参照城市房屋拆迁补偿的标准和方式进行补偿；二是“征地法”，即改变土地所有权的性质，先将集体所有土地征用，再依照国有土地上的房屋拆迁补偿规定予以补偿；三是“协商法”，即由拆迁人和被拆迁人相互协商一致确定补偿的标准和方式。

天津地区曾采取拆迁与补偿选择适用的方式，但后来为了保障村民有屋可居，一般将补偿作为拆迁安置的并行手段或补充手段，其标准也随区域、镇、村、开发商的不同而有较大差异，但总体而言拆迁补偿仅仅是作为安置补偿的一种辅助的途径。

因此，此类案件的解决往往与安置房屋问题的解决纠缠在一起，属于连带性问题。

2．国有土地上房屋拆迁安置及补偿归属及分割
（1）私产房
a.房屋的产权调换
当具有产权的房屋被确定为拆迁改造时，房屋所有人依拆迁公告条件，选择房屋产权调换后，夫妻双方发生离婚诉讼，不动产的分割关键是产权调换前的产权性质以及调换前后的房屋面积差异，不同情况处理结果应当不同。

b.货币补偿
采取货币补偿方式的私产房，其财产性质不发生改变。

但往往实际生活中的经济适用房及其经济适用房购买证所产生的纠纷认定成为一个难题。

（2）公产房
a.房屋产权调换
此类纠纷数量较少。

基层法院在审理案件中就公产房的价值产生争议的，一般采用评估机构按照市场价格对房屋使用权进行评估，取得房屋使用权的一方给予另一方相应补偿。

b.货币补偿
2011年1月21日，新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定了给予补偿以及补偿范围，但该条例并没有细化公产房屋承租情况下所有人与承租人的相应权利分割。

基层法院在审理案件中，只能根据旧有的地方实施办法结合新的条例进行相应的处理，处理结果不尽统一。

（二）拆迁房屋案件问题解决思路
1．集体土地上房屋拆迁安置及补偿归属及分割
（1）拆迁安置
拆迁安置最直接、明确的目的是改善农民的居住条件，也是城市化进程的重要一环，尽管拆迁安置补偿方式多样，但都应当以原房屋的产权内容为基础，除双方有协议修改产权登记的除外，产权性质不发生变更。

若由于安置房屋价值大于拆迁
前房屋价值，增值部分由夫妻双方以共同财产弥补差价的，此部分价值应属于夫妻双方共同财产，予以平均分割。

（2）拆迁补偿
农村的集体土地上房屋因所有权的性质不同和我国国情为农业的可耕地不能减少条件所限，农村宅基地使用权的取得是依附于集体土地存在而产生。

而宅基地使用权的获得在实践中，又多由于成年子女结婚后“分家、分户”，基于夫妻双方组成新的家庭时共同申请而获得。

因此，宅基地的使用权以及宅基地上的房屋所有权，应当属于夫妻共同财产。

而农村中存在大量婚前为男方个人财产，婚后拆迁所得安置房，在夫妻离婚时应如何分割，可分以下几种情况：
首先，撤村建居或平改后所取得的楼房与拆迁前平房面积相同，在分割财产时仍应认定为男方个人财产。

该楼房的取得虽在夫妻婚姻关系存续期间，但该楼房系原平房拆迁取得，系原房产形式的转换。

在离婚时仍由男方所有，不宜分割。

而对另一方的居住使用权，则应以价值补偿的形式予以处理。

其次，平改后的楼房面积，由于人身关系及政府给予政策性的优惠，所得楼房面积远大于平改前的平房面积，对于超出部分，不宜在离婚案件中解决，因涉及到家庭共有财产，可另行启动析产诉讼，由家庭成员进行分割诉讼后再行处理。

最后，平改后的楼房，通过夫妻协商，将楼产权证登记在夫妻二人名下，应由夫妻平均分割。

如楼房为二所，可由双方各得一所。

如楼房为一所，可折价判给一方或竞价分割。

2．国有土地上房屋拆迁安置及补偿归属及分割
（1）私产房
a.房屋的产权调换
如果夫妻双方此时发生离婚诉讼，对该房屋的利益分割，应考虑夫妻关系成立时房屋所有权的状态区别对待。

夫妻关系成立前，房屋所有权已确定在一方名下的归其所有；当用于产权调换的房屋价值大于被拆迁的房屋价值时，其增值部分由夫妻双方用夫妻关系存续期间的收入弥补差价，此部分价值应当属于夫妻共同财产。

b.货币补偿
政府给予政策性优惠的特殊人群的（货币补偿+经济适用房购买证），货币补偿部分的产权性质不发生改变，而经济适用房购买证所带来的经济收益是显而易见的，在变现为房屋后[3]，其房屋的市场价值与货币补偿的差额部分，即经济适用房购买证的经济价值，应属夫妻共同财产，予以确定归属与分割。

（2）公产房
a.房屋产权调换
根据《婚姻法》及其解释（一）、（二），及最高院《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中关于公产房屋使用权的相关精神，使用权归一方享有、双方享有；直接转化为私产房产权的归一方所有或双方共有。

b.货币补偿[4]
一是对承租权的货币补偿部分。

北京、上海、天津、浙江等地出台了不同的公产房屋补偿办法，①被拆迁人要求拆迁人直接把一部分补偿款支付给房屋承租人的；②所有权人给予承租人一定的损失补偿而解除租赁关系的；③承租人变为产权人后作为被拆迁人进行补偿。

这些规定反映了的共同本质是公有房屋的所有人与承租人，共同分享被拆除房屋的补偿款，实际上是分享了被拆除房屋所占范围的土地
使用权。

这部分货币补偿价值自然也就是针对承租权而给予的补偿，也就使得公有住房从“公房居住权”这一单一的权利形式，在拆迁过程中转变成了经济利益，实现了公产房屋使用权的经济价值。

二是对搬迁的货币补偿部分。

广州在《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台不久即作出迅速回应，根据该条例拟定了一系列实施细则、办法等的征求意见稿，对房屋承租人的相应权利进行了明确规定。

虽然上述征求意见稿并未正式通过，而且天津市还没有类似的立法，但其中体现的承租人享有搬迁补偿的原则，对处理此类问题具有重要的参考价值。

我们认为，此类拆迁费应当属于双方共同财产，由双方平均分割。

四、承租公房的归属及分割问题
虽然公房承租问题是我国由计划经济向市场经济转变过程中的遗留产物，但在现实生活中，公产房的居住使用关系在房屋现状中仍占有相当比例。

由于公产房涉及历史政策因素、权利来源复杂，福利政策因素明显，又牵涉父母子女兄弟姐妹等诸多家庭成员内部关系，加之涉及法律法规多为计划经济时期原则性规定，对解决此类纠纷的直接规定不明，故此类纠纷数量上虽然较前两类房屋虽少，但难度更大。

离婚案件审判实践中，夫妻租住的公产房[5]，从承租权来源上大致可以分为以下几种典型疑难情况：一方婚前承租公产房的；一方婚前借款集资建房取得公产房承租权，婚后共同偿还借款的；原承租人死亡、承租权落在子女名下后，子女离婚的；现实条件下因公有住房置换关系所产生的房屋使用关系。

（一）公产房承租权的特点及法律属性分析
要解决以上问题，首先须分析公产房特点及法律属性。

公有住房承租权是将全民所有和集体所有的房屋公有住房以远低于市场价值的租金永续性的出租给城镇职工以满足其基本住房需求的一种福利制度，其不同于平等民事主体间通过租赁合同取得的房屋承租权，具有承租租金的低廉恒定性、保障同住人权利的福利性和承租期限的永续性三大特点。

公有住房承租权低租金表现在，公有住房承租人支付的租金远低于市场价值，主要体现了公有住房分配的福利性特征。

既非按照房屋再生产的基本经济规律确定其交换价值，亦非由平等民事主体通过等价交换自由协商确定价格，公有住房承租人实际支付的租金远低于市场价格，甚至不足以支付基本的房屋维修费用支出。

此外，公有住房承租关系一旦确立，其租赁价格就已被确定，一般不随着市场价值变动而变动，租金具有相对恒定性。

公有住房承租权的福利性体现在，公有住房福利的享受人并非仅是承租人，而且包括其家庭成员在内的同住人。

公有住房租赁中的实际承租关系人包括名义上的承租人和其他同住人。

同住人与常住户口相联系，而与房屋租赁法律关系无关，立法上承认有正当理由迁入户口者享有公有住房的居住权和继受权，这正是公有住房承租权福利性的实际表现。

公有住房租赁期限的永续性表现在三个方面：一是公有住房分配由于历史原因，其分配之初实行整个行政区域内的行政调拨，不由当事人协商确定，除法定原因外，其他任何机构或自然人不能任意取消其租赁权。

二是公有住房承租关系一旦确立，其租赁期限具有永续性，其租赁权利可永久持续而不可剥夺。

甚至在承租人死亡之后，其同住人仍可以原条件无期限的永久继续承租公有住房。

公有住房承租权承租租金的低廉恒定性、保障同住人权利的福利性和承租期限的永续性三大特点使得我国的公产房承租权具有明显的政策性和福利性，与归属他物权之私产房的承租权有根本区别，在权利设立宗旨、表现形式上更贴近于私产房所有权的某些权能，从而使出租的公产房租赁权具有了某种自物权的属性。

这种带有自物权属性的租赁权，应当理解为公房所有人将自己的部分所有权能让渡于承租人，使得公房租赁最终形成的租赁权[6]是一种“不完整的不动产所有权”[7]。

正是由于我国公产房具有一定福利性的特殊性质，加之公房的置换关系所产生的房屋价格关系，推动了使用权的权能明显区别于其他物的使用权权能。

基于这一认识，对公产房租赁权分割中主要的难题可参照私产房所有权归属分割精神原则，综合考量公产房承租权之来源、本身的福利性倾向等予以分类处理。

（二）离婚案件中公产房承租权归属及分割之疑难问题分析
1．一方婚前承租的公产房、婚姻关系存续五年以上的归属及分割问题
对此问题，最高人民法院1996《关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》中，提出该项公房承租权可由一方承租变为夫妻双方均可承租。

我们认为，新婚姻法已经改变了旧婚姻法中个人婚前房产经过一定婚姻存续期间后可以变为夫妻共同财产的做法，更强化了对一方婚前个人房产的保护。

同样，由于公房承租权一般是单位对本单位职工个人的福利或政府对特定对象的优惠政策，具有人身的专属性，婚前即承租公房，离婚时仍应保护其承租权，不应因婚姻关系的持续而改变为夫妻双方均可承租，从保护承租人的合法权益角度出发，该公房承租权也不应作为分割对象。

2．一方婚前借款集资建房取得公房承租权[8]，婚后共同偿还借款的公产房归属及分割。