2008年年度郑州市房地产情况(定稿)

2008年郑州市（城区）房地产
市场运行情况分析报告
第一部分宏观运行数据情况
一、房地产业投资快速增长
2008年全市房地产业累计完成投资429.9亿元，同比增长43.9%，增幅较2007年提高13.9个百分点。

其中住宅开发投资338.1亿元，同比增长50.1%。

同期，全市城镇固定资产投资1370亿元，其中，房地产业投资所占比重为31.4%，较2007年提高了5.1个百分点。

2002～2008年全市房地产业完成投资情况表
二、商品房开、竣工量较上年度基本持平，略有下降
2008年全市商品房累计新开工面积1370万平方米，较去年略有下降，其中住宅新开工面积1040 153.1万平方米，同比下降44.7％。

具体情况如下表：
2002～2007年全市商品房新开工分类型、分区域情况表
2
2008年全市商品房竣工面积691.8万平方米，同比增长4.0％，其中住宅竣工569万平方米。

具体情况如下表：
2002～2008年全市商品房竣工情况表
2
三、商品房空置量有所上升
2002～2008年市区商品房空置时间结构情况表
单位：万m2、%
2008年底市区商品房空置面积为93.9万平方米，较2007年底增长35.8%。

结构上仍以空置时间在1至3年之间的滞销房为主。

商品房空
置率较去年略有上升，但整体上仍在相对较为合理的区间之内。

第二部分房地产业内部运行情况分析
(一)郑州市房地产市场投放情况
1.商品房整体投放情况
1.12001-2008年郑州市商品房整体投放情况
1200
概述：2001-2007年我市市区商品房新增供应量呈持续增长趋势，但商品房供应速度放缓。

受市场销售量的影响，2008年商品房新增供应量首次出现下降，年度市场投放量为968.97万平方米，较上年下降13.79%。

1.22008年郑州市商品房月度投放情况
150
概述：2008年商品房月度投放量起伏较大，投放的高峰月份分别是1、4、9月和12月等。

月均增幅为5.57%,低于去年月均增幅7个百分点；各月增幅分别为-7.01%、-48.98%、-5.97%、43.97%、-32.02%、45.65%、24.67%、37.01%、29.23%、-54.35%、-24.16%、58.79%。

1.3 2008年各行政区商品房投放情况
600
概述：从各行政区商品房投放分布来看，二七区和中原区、惠济区增长明显。

其中，金水区投放量达308.07万平方米，同比下降43.00%，占当年市区投放总量的32%。

中州大道以西和郑东新区商品房投放情况
单位：万平方米
概述：08年郑东新区商品房投放量为174.78万平方米，同比下降14.93%。

郑东新区近几年商品房投放情况
250
概述：由于可开发土地的限制，2008年郑东新区商品房投放量174.78万平方米，较上年度下降14.93%，近几年郑东新区商品房投放量逐年下降，表明新区建设逐步由“量”的增长转变为“质”的提高阶段。

1.4 近五年来住宅与非住宅投放对比图
1000
900
2.商品住宅整体投放情况
2.12001-2008年商品住宅整体投放情况
1000
900
概述：2003年至2007年，我市商品住宅（含多层、高层、别墅、经济适用房）投放量持续快速增长，2008年首次出现负增长，年度投放总量为808.29万平方米，同比下降12.16%。

2.22008年月度商品住宅投放情况
150
150
概述：与商品房与商品住宅各月投放图对比可知，住宅开发是商品房市场的主体，其增长变化情况基本上决定了整体商品房供应量的增长变化。

08年商品住宅累计投放808.29万平方米，同比下降12.16%。

08年12月份，商品住宅新增投放量为76.08万平方米，环比上涨140.69%，同比
下降了7.53%。

2.32008年商品住宅不同物业类型的投放情况
700
概述：●从住宅供应物业结构上看，近年来，由于城市建设用地的稀缺和土地使用价格的上涨，开发密度相对较高的高层住宅建设和市场供应量与供应比例逐年上升，年度新增投放量达602.55万平方米，同比下降13.92%，
占08年住宅投放总量的比重的74.30%；而建设密度相对较低的多层住宅2008年新增供应量仅有135.3万平方米，较上年度降幅近15%，占住宅投放总量的比重与07年的比重一样为17%。

● 2007年、2008年别墅市场新增供应为零，主要是近两年来，我市严格落实了国家关于停止别墅等高档住宅开发建设的有关规定。

● 2008年我市继续加大经济适用住房的开发建设及市场投放力度，年度新增投放70.43万平方米，同比增长16.45%,但占当年市区商品住宅供应的总量的比重仅有9%，依然偏低。

2.42008年郑州市各行政区商品住宅投放情况
%
单位：万平方米、
2008年郑州市中州大道以西和郑东新区商品住宅投放情况
概述：郑东新区开工建设以来，累计已批准826万平方米各类商品房上市销售，其中住宅580万平方米，2007--2008年出现连续上市量下降，表明新区的商品房建设正从速度和绝对量的快速上升阶段，逐步向居住条件改善和质量提高以及入住率提升阶段过渡。

3.非住宅整体投放情况
3.12001-2008年郑州市非住宅投放情况
250
概述：近几年来，我市非住宅（含商业用房、办公用房、物流、仓储、地下
室等）投放量增减变化波动较大。

2008年新增投放160.68万平方米，同比下降21.03%，较2007年有较大的降幅。

3.22008年郑州市非住宅各月投放情况
30
25
概述：08年1-12月份商品非住宅新增投放面积累计:160.68万平方米;同比下降21.03%。

1月、4月、6月、9月、11月为峰值，各月投放量波动较大，季度分布均匀。

3.32008年非住宅不同物业类型投放情况
150
130
概述：从物业类型上看，08年1-12月份，郑州市商业用房新增投放面积累计完成：94.58万平方米，同比下降了30.51%，08年1-12月份，郑州市办公用房新增投放面积累计完成52.36万平方米，同比下降了1.89%；非住宅投放量是以商业用房和办公用房投放量为主，全年较上年度分别下降41.54万平方米和1.01万平方米，降幅分别为30.51%和1.89%。

3.42008年各行政区非住宅投放情况
郑东新区, 58.78,
概述：2008年非住宅的投放区域主要集中在郑东新区和金水区。

其中郑东新
区投放面积为58.78万平方米，占全市非住宅投放量的36％；金水区投放面积为49.29万平方米，占全市非住宅投放量的30％。

两区投放总量占非住宅总投放量的66%。

3.52008年中州大道以西和郑东新区非住宅投放情况
概述：08年郑东新区投放量为58.78万平方米，同比下降14.51%。

郑东新区非住宅投放速度放缓。

(二)郑州市房地产市场销售情况
1.商品房整体销售情况
1.12001-2008年度商品房销售情况
1000
概述：2001-2007年，我市商品房销量呈逐年上升趋势，2008年商品房（含商品住宅、商品非住宅）累计销售面积681.44万平方米，同比下降28.27%，出现首次下降，商品房销售有价无市，市场观望气氛较浓。

1.22008年月度商品房销售情况
150
概述：月度销量变化与当年月度投放变化关系并不明显。

5、6、8、11、12月为销售高峰月份。

1.32008年各行政区商品房销售情况
300
●08年二七区商品房销售量较上年度有较大幅度增长，增幅为51.37%；
其它几个行政商品房销售量较上年度都有不同程度的下降。

●金水区商品房销售量仍居各行政区之首，商品房销售量为277.8万平方
米，占全市商品房总销量的40.77％。

●2008年郑东新区商品房销售面积132.46万平方米，同比下降为46.85%，
占郑州市商品房总销量的19.44%，郑东新区已成为仅次于金水区的第
二大商品房销售区域。

管城区商品房销售量为86.19万平方米, 同比下降为44.91%，降幅较大。

1.42008年中州大道以西和郑东新区商品房销售量情况
概述：2008年中州大道以西商品房销售面积为548.98万平方米，同比下降
为21.65%；郑东新区商品房销售132.46万平方米，同比下降为46.88%，降
幅明显。

1.52008年商品房购房人群户籍分布情况
单位：万平方米、套、%
2008年商品房购房人群户籍占比情况
概述：2008年我市商品房购买人群主要是以本地人为主，外地人占比50%，其中本市城区占比46%，本市郊县占比4%；外地人购房占比50%，其中省内市外占比40%，外省市占比9%；其它占比1%。

据统计，外地人来郑州工作不断增加，郑州市每年市区新增人口有10万之多人，带来了巨大的、持续增长的住房需求。

1.6 2008年商品房购房人群年龄结构情况
单位：万平方米、%
概述：数据显示：35岁以下购房者占购房总人数的48.81%，较去年下降了
8个百分点；而45岁以上购房者占购房总人数的19.97%,较去年上涨了6个百分点。

说明随着房价的上涨，有购房能力群体的年龄趋高。

另据调查显示26岁—45岁的青年群体和中高收入者成为购房的主力军。

2.商品住宅整体销售情况
2.12001-2008年度郑州市商品住宅销售情况
1000
概述：2001-2007年郑州市商品住宅销量呈逐年上升趋势（含多层、高层、别墅、经济适用房），2008年商品住宅累计销售面积568.14万平方米，同比下降31.75%；商品住宅累计均价3994元/平方米，同比上涨12.44%；商品住宅价格的上涨及楼市低迷，有价无市让部分购房者进入观望状态。

2.22008年月度郑州市商品住宅销售情况
120
110
概述：2008年1-12月份商品住宅累计销售面积568.14万平方米，同比下降31.75%；在2008年商品住宅月度销售过程中,月度销售波动起伏，5、8、11、12月等为商品住宅销售峰值,主要受9月以来央行连续降息、郑州市政府出台“17条”新政利好刺激及市场促销的影响。

2.3 2008年商品住宅不同物业类型的销售情况单位：万平方米、%
500
概述：●08年高层销量最高，为399.23万平方米，占住宅销售总量的71％，占比较去年上升12个百分点；多层住宅销售量次之，为127.52万平方米，占住宅销售量的22％，占比较去年下降了6个百分点；与08年市场新增投入结构变化基本一致，高层住宅渐成主流，多层住宅日趋稀缺。

●2008年经济适用房销售40.31万平方米，占全年商品住宅总量的
7%，较去年增幅为61.80%。

2008年各行政区商品住宅销售情况
250
200
-48.72%100%
概述：
●从住宅销售区域分布上看，郑东新区、二七区、中原区和管城区这四个
区的销售量所占比例接近，与商品住宅各行政区投放比例相符。

●金水区商品住宅销售226.12万平方米，仍居各区之首，占商品住房销
售总量的40%；郑东新区商品住宅销售98.05万平方米，位居各区第二，占商品住宅销售总量的17%。

22008年中州大道以西和郑东新区商品住宅销售情况
概述：2008年郑东新区销售量达98.05万平方米，同比下降48.72%。

2.5 2008年商品住房购房人群户籍分布情况
单位：万平方米、元/平方米、套
概述：2008年我市商品住房购买人群主要以本市城区购房为主，本市城区占比45%，郊县占比4%；省内市外占42%，外省占8%；其它占比1%。

外地人在郑买房的比例达到51%，郑州快速的经济发展水平吸引了众多外来人口，商品住宅刚性需求依然很强。

2.6 2008年商品住房购房人群年龄结构情况
单位：万平方米
概述：2008年我市商品住房购买人群仍然主要是以35岁以下为主，占比51.60%，较2007年下降了6个百分点；35-45岁购房人群占比31.34%，较
2007年增长了0.6个百分点，45岁以上占比17.06%，较2007年上涨了3个百分点。

这说明随着房价的上涨，我市商品住房有购买能力的人群年龄趋大。

概述：31-40岁和23-30岁组是购买力最旺盛的年龄组，占总购买量的近62%，而23-30岁购房占比28.29%,较07年上涨5.39个百分点，23-30岁为住房的刚性需求群体；同时，以17岁以下未成年人名义购房比例下降明显，属于理性的调整。

3.非住宅整体销售情况
3.12001-2008年度非住宅销售情况
140
30 25
概述：08年1-12月份商品非住宅销售面积累计:113.3万平方米;同比下降3.69%。

2008年6月、10月、11月、12月等项目集中开盘销售,非住宅销售量较大。

非住宅受个案上市的影响较大，并不受季节等影响。

3.32008年非住宅不同物业类型的销售情况
50
概述：非住宅销售以商业用房和办公用房为主。

08年1-12月份，郑州市商业用房用房销售累计完成72.48万平方米，
同比上涨21.26%,占非住宅总销售量的64％；08年1-12月份，郑州市办公用房销售累计完成35.39万平方米，同比下降25.07%,占非住宅总销售量的31％；08年1-12月份商业用房销售均价为7957元/平方米,同比上涨了3.67%；08年1-12月份办公用房销售均价为4936元/平方米,同比下降了13.86%；
3.42008年各行政区非住宅销售情况单位：万平方米、%
60
50
郑东新区, 34.4,
2008年中州大道以西和郑东新区非住宅销售量情况
概述：从区域上看，2008年郑东新区非住宅销售面积为34.4万平方米，同比下降40.83％。

中州大道以西非住宅销售量78.89万平方米，同比上涨32.50％。

3.52008年非住宅购房人群户籍分布情况
单位：万平方米、%
概述：非住宅以本地人购房为主，其中郑州市占比56%，郊县占比4%，省内市外占比28%；外省市占比12%，外省市购买比例较上年上涨4个百分点，说明外省市来郑投资趋势在增强。

3.6 2008年非住宅购房人群年龄结构情况
单位：万平方米、%
概述：非住宅购房人群中35以下占比34.79%，较上年下降18个百分点；35-45岁购房人群占比30.65%，较上年下降4个百分点，而45岁以上占比则上涨了22个百分点，非住宅购房年龄呈现出明显的老龄化趋势，说明随着非住
宅价格的上涨，对投资非住宅资本积蓄的要求在不断提高。

(三)郑州市房地产市场供销情况
1.商品房整体供销情况
1.1.2001-2008年商品房供销情况
单位：万平方米、%
概述：近几年来，由于政府不断加大宏观调控，再加上市场自身的调节作用，我市商品房供销整体上保持平衡，八年来累计供销比为1.15：1。

2008年商品房市场销售量下降，供销比为1.42:1。

1.2.2007年各行政区的供销比情况
2008年各行政区商品房投放、销售情况表
概述：从各区域最近四年的商品房市场供销变化来看，各区域市场投放与销售比有加大的趋势，08年各行政区均出现供大于求，市场需要进一步消化。

2.商品住宅的供销情况
2.1.2001-2008年商品住宅供销情况
概述：近8年来，我市商品住宅累计供应面积为4324.56万平方米，销售面积为4003.56万平方米，累计供销比为 1.08:1，供需基本平衡。

尤其是2003-2006年四年中，住宅供应量持续相对不足，2007年和2008年市场供应量适度加大，有利于促进市场平衡。

2.2.2008年商品住宅各类物业供销情况
商品住宅不同物业类型供销结构情况单位：万平方米、%
概述：08年多层住宅供销比为1.06：1，受土地日益紧缺，地价上涨较快等因素的影响，多层住宅开发建设量迅速缩减，供需矛盾加剧。

08年高层住宅供销比为1.51：1。

高层住宅成为住宅市场的主流，供应量充足。

2.3 2008年各行政区商品住宅供销情况
概述：08年由于我市商品住宅销售量下降明显，各行政区供应量充足，供销比较大。

2.4 2008年不同套型新建商品住房供求结构表
单位：万平方米、套、%
注：①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；
34
40.00%
概述：近几年来，随着房价的上涨和国家宏观调控政策的逐步落实，我市90平方米以下的中小套型住宅比例逐步提高，2002年以来，90平方米以下住宅销售面积比例依次为8.2%、8.4%、11.7%、13.4%、16.7%、28.03%和35.36%，另外，2008年90平方米以下住宅新批预售面积比例占到46.77%，较07年上涨14个百分点；套数比例已达到62.05%，较07年上涨8个百分点。

说明我市住房供应结构将会不断优化，住房需求向面积中等实用、价格合理的中小户型发展。

2.5 2008年不同价位新建商品住房供求结构表
起点，但是对于3000元/ m²以内的要至少每500元划分相应档次，对3000元/ m²以上的要至少每1000元为一个档次。

36
(四)郑州市房地产市场价格情况
1.商品房价格变化情况
1.12001-2008年度商品房价格变化情况
5000
4500
概述：2003年以来郑州市商品房价格持续增长，2008年商品房全年累计销售均价为4465元/平方米（商品房含高层住宅、多层住宅、别墅、已购经济适用房、拆迁安置房、单位自建房、定向开发房、补差商品房、非住宅等），增幅为13.70%，房价涨幅放缓。

房价涨幅放缓，有利于楼价的理性调整。

1.22008年月度商品房价格变化情况
6000
概述：从月度价格走势上看，商品房价格基本上呈逐月波动上涨态势，商品房价格格围绕4400元/平方米左右波动，房价总体上是上涨的趋势，房价的增长速度明显放缓。

1.32008年各行政区商品房价格变化情况
5000
概述：
●2008年金水区、管城区、郑东新区价格都在4600元/平方米以上，
这三个区域为我市商品房销售的热点区域；二七区、惠济区的价格较为接近,区域之间的房价差异逐步缩小。

●中原区由于经济适用房销售量较大及非住宅销售量较少的影响,拉
低了其整体商品房价格。

2.商品住宅价格变化情况
2.12001-2008年度商品住宅价格变化情况
4500
4000
概述：2002年以来商品住宅价格持续上涨。

2008年商品住宅累计销售均价为3994元/平方米，同比增幅达12.44%，增幅较07年下降7个百分点,增幅放缓。

2.22008年月度商品住宅价格变化情况
4300
概述：从年内月度房价走势来看，基本上表现为波动上涨趋势，1月至6月份房价上涨较快，7月至12月份房价平稳。

2.32008年不同类型商品住宅价格变化情况
10000
8000
概述：2001年至2008年多层住宅与高层住宅的价格逐步缩小。

随着城市用地的稀缺及开发土地使用成本的提高，多层住宅逐渐成为城市中稀缺的住宅产品；另外受低密度高档物业如：洋房、连排、叠加等住宅物业的影响，今后多层价格将会逐渐接近和超过高层价格。

2.4 2008年不同套型新建商品住房销售价格表
注：①60-80平方米是指大于60平方米、小于80（含80）平方米，其余作相似理解；
2.5 2008年不同价位新建商品住房成交价格表
2008年各行政区商品住宅价格变化情况
5000
概述：中原区由于区域因素的影响,该区商品住宅价格较低。

其它各区价格差距不大，各行政区价格差距在缩小。

3.非住宅价格变化情况
3.12001-2008年度非住宅价格变化情况
8000
概述：2003年以来，非住宅价格整体上持续上涨，但涨幅波动较大， 2008年
均价为6828元/平方米,同比增幅3.69%，增幅较小，非住宅价格保持平稳。

3.22008年1--12月份非住宅价格变化情况
8500
概述：2008年非住宅销售累计均价为6828元/平方米，各月价格围绕整体均价波动。

由于非住宅销售受上市时间影响较小，受项目上市影响大的特点。

9月和10月份价格较大的波动（主要受项目集中上市的影响），11、12月非住宅价格回落，说明消费者对非住宅市场的理性把握。

3.32008年非住宅不同物业类型价格变化情况
10000
概述：2008年非住宅从不同物业类型看商业服务的价格最高为7957元/平方米，价格稳中有升；地下室价格次之为5688元/平方米，价格上涨较快；办公用房价格为4936元/平方米,价格有所下降；其它类型价格较低。

3.42008年各行政区非住宅价格变化情况
10000
概述：二七区非住宅均价为9077元/平方米，为全市最高，主要受二七商圈的影响；金水区非住宅均价为7054元/平方米，位居第二，主要类型是商业服务；管城区非住宅均价为6847元/平方米，位居第三，主要为商业服务；其它各行政区非住宅价格较为接近。

08年商业用房均价为7957元/平方米，商业用房价格较高，二七、金水区、管城区、中原区这四区非住宅以商业用房为主，故其均价较高。

(五) 2008年郑州市二手房市场成交情况
1. 二手房成交情况
1.1 2001-2008年二手房成交情况
200
概述：2001—2006年二手房成交量逐年上升，2007年和2008年交易面积连续下降,2008年二手房交易面积降幅达30%；2008年二手房平均价格为2956元/平方米（以市场评估价计算），同比增幅为17.12%,增幅较大。

受国家调控政策
（主要是税收政策）影响，近几年来二手房交易量增幅持续下降，有利于防范住房二级市场出现过热势头。

1.22008年各月二手房成交情况
套
2000
概述：2008年郑州市二手房成交面积累计109.86万平方米，同比下降了29.75%；二手房全年累计成交12564套，同比下降了29.43%.
2008年二手房不同业务类型成交情况
单位：万平方米、%
概述：2008年郑州市二手房成交面积累计109.86万平方米，较去年成交量下降了29.75%；二手房成交以私房、房改房上市为主流，其中私房成交面积为70.39万平方米，占总成交面积的64.07%；而房改房成交面积为30.72万平方米，占总成交面积的27.96%。

1.32008年各行政区二手房成交情况
10000
概述：从各行政区成交情况看，2008年金水区二手房成交面积为 48.61万方米，仍居各区之首；管城区、二七区、中原区成交量基本持平；惠济区、郑东新区等成交量较少。

2. 二手房价格情况
2.1 2001-2008年二手房价格变化情况
3500
3000
概述：2001—2008年二手房平均价格呈稳步上升态势。

2008年二手房均价为2956元/平方米（二手房均价是以市场评估为计算依据），同比增幅为 17.12%，二手房价格增幅较大。

2.2 2008年各月二手房价格变化情况
5500
5000
概述：各月平均价格基本都在2700元/平方米以上，二手房均价走势平稳，波动不大。

2.3 2008年各行政区二手房价格情况
套
4000
概述：从各行政区二手房价格来看，郑东新区二手房均价最高，均价为4143元/平方米（二手房均价是以市场评估价为计算依据）；经济技术开发区二手房均价排名第二，均价为3627元/平方米（二手房均价是以市场评估价为计算依据）；金水区均价为3194元/平方米；惠济区也以相对较好的区位优势抬高了其二手房的价格，均价为2808元/平方米；其它几个政区价格基本接近。

2.42008年二手房不同物业类型交易价格情况
单位：元/平方米
私房买卖均价为2954元/平方米；其它（含判决给个人、判决给单位、单位购私房）均价为7375元/平方米，其中单位购私房面积2.49万平方米、均价9335元/平方米，占量较大及较高价格，抬高了均价。