房地产前景分析及发展预测

序
近年来随着房价的持续快速上涨,房地产行业也越来越广受人们关注。

住房问题作为人们日常生活所必须解决的基本问题也越来越成为人们讨论的焦点,然而在整个房地产行业的发展过程中还存在诸多的问题,如何使房地产企业走上可持续健康的发展之路，是解决目前房地产行业所面临的困境的关键.
在大多数人眼中,房地产业绝对是一个暴利行业.目前,在我国绝大多数城市,尤其是一线城市，住房越来越成为困扰绝大多数人的一个大问题。

一般人买不起房也租不起房，高房价是让很多人是气愤而又无奈。

他们把希望寄托于政府出台的宏观调控政策，
一、行业形势
1.调控下的房地产
2010年国家出台了一系列房地产调控措施，将政策由此前的支持转向抑制投机，遏制房价过快上涨,其中包括土地、金融、税收等多种调控手段。

2010年可以说是房地产的调控年。

2009年房价涨了25％，2010年在国务院的调控下,涨幅降低了10个百分点。

但是，2010年即使上涨15％,房价的增长速度仍然快于城镇居民收入的增长速度。

房价收入比在继续恶化。

房价收入比是指平均面积的套房价格与城市居民家庭年平均收入之比，也就是一家不吃不喝，几年可以买一套房子。

2009年全国是8。

3，虽然2010年宏观调控力度很大，仍到了8。

7,上升了0。

4。

消费经济学有一个测算：一个家庭,正常的工薪、利息水平下，房价收入比超过了6,居民买房就很困难，超过7，难度就相当大，房价收入比超过8，85%的居民买不起房子。

一般发达国家的房价收入比是3到6。

2011年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会5日在北京举行。

会上，《房地产蓝皮书》副主编尚教蔚表示，“十一五”期间商品房销售均价总体上保持快速上涨态势，由2006年每平方米3367元，上涨到2010年的每平方米5025元，年均增速达9。

7%,比“十五”提高1.3个百分点。

“十一五”期间房价增速体现出M型走势，2010年增速为7.4%。

2.新的调控措施
2011年，国务院为了将迅速上涨的房价稳定下来，采取了一系列的措施。

主要有如下几条：
1.控制贷款，首付比率，提高利息,逐步增加土地供应,清理囤地.
2.限制二套房、三套房买卖。

3。

建设经济适用房和保障房.据估算,保障房建设与危房改造要花8万亿元左右。

二、当前的房产行业前景分析
近年来随着房地产行业逐步进入市场化，我国房价居高不下，而且还有持续上升的趋势，对此中央政府不断出台严厉的房产调控政策,以抑制房价过快的增长，加之受2008年全球金融危机的影响，似乎目前房地产行业的发展前景不容乐观。

但同时伴随党中央、国务院政策的出台，也为一些诸如万科、中海、保利等有实力的、有积累的、有规模的房地产企业至少提供了未来10年大的发展空间，搭建了一个非常有利的平台。

据了解，4月26
日，福布斯发布了华人富豪榜。

从华人富豪的财富来源来看，制造业、房地产、金融业位居前三位。

大陆产生全球富豪最多的行业是制造业、房地产和生物医药。

在中国大陆、香港及东南亚的富豪中，地产商或者多元化经营包括地产者，在华人富豪总数中占据第二。

而海外华人也在纷纷进入中国房地产、酒店、商业地产、或者与地产有关的零售业、工业园区开发。

而在2011年胡润财富报告显示,中国千万富豪达96万人，在个人投资方向上，房地产仍占据主导地位,有过1/3的富豪选择了房地产投资及开发.试问如果房地产行业没有前景，又如何会吸引和造就如此众多富豪？
目前中国房地产行业正处于整治阶段—-健康调整的过程，虽然整个过程还需要一段时间,需要一些政策的出台和落实帮助房地产行业继续健康发展.中国的房地产行业在整个国民经济中占据了一个很重要的地位，是我国经济发展的重要支柱和依托，数据表明中国35个大中城市，地方财政的土地占了相对财政收入的30％多，个别城市都占了50%-60％。

所以它的好坏对中国整体的经济水平是有直接影响，可见如此重要的一个行业，它未来的发展肯定会越发展越好，也会越有利于中国的经济的发展。

同时房地产行业的发展也会带动其它相关产业的发展，从根本上推动经济发展.就目前备受热捧的二手房市场而言,二手房房价总体不会下降，大约会在上下5%的区间内波动，局部地区有10％的跌幅，这是由市场的环境差异和供求关系决定的。

经适房、公租房与廉租房虽价格适中，可以解决目前城市中中低经济收入家庭住房困难的问题，但却是具有一定的临时性和限制性的,而且面临诸多的监管问题，更多的是含有社会公共福利和住房社会保障性质的,并不能从根本上解决住房问题。

三、房价上涨原因分析
我国住房制度改革30多年来,城镇家庭的居住条件显著改善,人均住房建筑面积从6.7平方米增加到目前的超过30平方米，以住房为主的房地产业成为国民经济的支柱性产业之一.然而，近年来住房市场的矛盾逐步显现，其中最突出的是房价上涨过快。

中央从2003年开始出台土地、税收、信贷、市场规范等方面的系列措施对住房市场进行调整，2008年美国次贷危机爆发以来实施了更加密集的、直接针对房价的组合调控.因此要解决房地产行业所面临困难,同时也为了贯彻和落实好中央关于当前经济工作和住房价格的调控措施，需要深入分析住房价格上涨的的原因。

1。

中国的人口数量与结构决定着住房高增长的需求
目前中国人口数量的增长让中国不得不进行大规模的房产开发。

改革开放前的三十年中国并未合理的解决人口增长与居住的问题，1978年城市人均居住面积仅为3。

6平方米，低于建国初期4.7平方米的水平。

虽然改革后的三十年中有了长足的发展,特别是房地产行业进入市场化之后，每年的开复工总量都在扩大，投入不断增加,住房面积和数量也不断增长，但仍无法满足日益增长的需求.
纵观全球房地产行业的发展，曾经发生过房地产泡沫中又有哪个国家或地区是在人口被告诉是在增长中发生的呢？当人口增长下降且住房能满足基本需求时，房价就失去了上涨的压力，如现在的德国家庭总数少于住房总套数，房价自然也就难以上涨了。

最关键的原因是目前的住房数量和住房需求供需关系不平衡。

中国的城市家庭新增户数从2000年的约700多万户上升到2008年的约1100多万户.而每年竣工的住房大约只有500多万套，仅能满足不到一半新增家庭的需求。

如果不能加大投资
与供给,长期的供不应求现象无法缓解,国家出台政策的调控可以平衡一时的供求关系，但不等于满足、释放了需求，最终反而让镇压中的需求膨胀，严重的冲击市场的稳定性。

2.中国的城市化需求
中国经济正处于数十年持续的高增长中，这个增长中的贡献相当一部分来自于城市化的需求。

没有哪个国家的房地产泡沫是在这个国家经济的高增长中出现的,也没有哪个国家可以在不实现城市化率的提高中实现经济的高增长.
历史上中国遗留下来的最大问题就是城乡的二元结构所引发的贫富差距和城乡经济发展不平衡问题。

改革前的三十年中国是重重工业而轻城市化的进程。

世界上,特别是亚洲的多数国家都在二战之后迅速的用低成本完成了本国的城市化进程。

大多在人均1000美元GDP 时实现了城市化率65—70%.而我国1949年时仅有城市132个，市区人口仅为全部人口的7.3％。

到1978年只有城市194个，城市化率仅为17.92%，处于城市缓慢发展的阶段。

而1978—1995年期间承包制解放了大量的农村剩余劳动力,进城、城市化率开始加速。

1995年已有城市640个，城市化率达到了29。

04％。

目前中国是发展中国家,城市化速率加快不可避免，从世界各国情况看，30—70%的城市化率为加速和快速发展的阶段，70%的城市化率之后为稳定发展的阶段.而我国正处于这个高速和加快的城市化率阶段，1995年至今城市已达660个,城市人口已超过6亿,城市化率已达45％，虽然低于49％的世界水平，但仍以年均1。

26%的速度在增长，最高年份达4.65％的增长率。

中国用了三十年的改革时间解决了2亿农民的进城问题，但还需解决4亿农民的进程问题。

如果以同样的速度将需要60年的时间，必须以成倍增长的速度才有可能在未来的20-30年，当我国经济总量达到世界第一时实现城市化率65—70%的水平。

为了在2050年前实现中等发达国家城市化水平,使我国农村人口降低到20％以下，也就是说从现在起,我国平均每年要由农村向城市转移1600万左右人口。

解决转移人口的住房问题，是目前亟待解决的问题，因此在房地产开发这一块就会产生了一个巨大的缺口。

比如北京，每年进入的外来人口约75万人，外来人口进城，就意味着开发商的商品房购买者后面又增加长长的一队人。

中国现有存量住宅约145亿平方米，至少还要建设240亿平方米才能在不断拆旧拆除重建中实现这一目标，而长期的供给严重滞后,尚无法满足这个城市化率的需求.
从近十年城市化进程的情况分析，外地非农户籍人口约占用城市住房的16。

4%,外地农业户籍人口约占用城市住房的15。

3%，两者合计约占用30％以上。

不管这些房子是用什么方式提供的，至少应有这么多数量的住房,而目前的生产能力是无法达到满足条件的，市场化的供给条件只能在其中择优录取了。

这个竞争与选择的手段大约就是价格了。

3.土地资源的稀缺性
中国国土面积达960多万平方公里，而中国现有城市建成区的面积约3。

84万平方公里，仅占国土总面积的0。

4%，而农村宅基地的面积约16。

8万平方公里，则占到国土总面积的1。

75%.如果拿出1％的国土面积来建设城市，则至少可以解决14亿人的居住问题.因此实际中国
是不缺少土地的。

但中国面临着土地制度的约束性条件，虽然国家大力支持新农村的建设和发展，但还是无法让农村的土地，特别是宅基地产生集中的效应，并让农民的宅基地可以变成进城的资本.这样不仅造成了资源的浪费,更造成严重的土地浪费，阻碍了中国实现城市化的进程，尤其是考虑到中国粮食生产的安全，因而不得不出台严守十八亿亩红线的政策。

于是土地在生态保护、基础设施建设、工业生产与城市发展的多项选择中成为了资源极度稀缺的产品。

土地是再生的资源，但土地的用途则是多样性的.目前国土的可耕种面积约占国土面积的17％,但实际的农田只剩了18亿亩多一点,其中约13—15亿亩用于粮食的生产，其余用于经济作物等.但从土地利用的变化看，变成只剩18亿亩耕地的原因与建设用地的增减直接关系并不大，而最大量的则是退耕还林的生态保护。

全国的建设用地中又有基础设施用地、工业项目用地、交通水利用地、旅游用地、军事用地和城市建设用地等多项。

城市建设用地中又有商业、办公和住宅用地之分。

住宅用地中还要分保障性住房用地和商品房用地等多类。

结果最终的全部建设用地中房地产用地只剩了4.5％，而商品住宅用地就更少得惊人了，于是土地的稀缺性就埋下了招标过程中不断出现天价的种子.
4。

地价的整体上升
2011年一季度，在“十二五”良好开局和换届效应作用下，国民经济延续平稳较快发展态势，城市化、工业化进程持续加速，流动性过剩及通胀压力等因素不断冲高土地需求.但受调控新政及春节假期的双重影响，市场上流动性回收力度加大，支撑房地产投机炒作的非理性预期弱化，房地产市场出现观望气氛,地价涨幅略有回落。

其中，全国主要监测城市地价总体水平为2945元／平方米，商业、居住、工业分别为5358元／平方米、4349元／平方米和638元／平方米，呈小幅上升态势；环比增长率分别为2。

20%、3.33％、2。

44％、1。

43%；同比增长率分别为8。

52％、10.99％、10.23％、5.50%，地价环比、同比增幅有所放缓，特别是居住地价环比、同比增幅均较上一季度明显收窄。

图2—2007年以来全国重点监测城市各季度分用途地价环比增长率
5。

城市基础设施和公共服务提升
人们在抱怨政府天价地太黑的同时，也许大多数人都将注意力放在了地价与房价上，尤其是关注政府的地价收入和出台的调控政策上。

其实政府的地价收入大多重新回到了城市的土地之中,变成了房价上涨的基础条件，而这些所谓调控政策也只是为了缓解一时的当务之急。

中国经济的高速增长中有一个明显的特征那就是是城市之间的竞争。

这种竞争之中，这种竞争使得所有城市的政府都在努力的改变城市的形象，不断的加大对城市基础设施和公共服务功能的投入。

大量的城市开始建高铁、公路、轻轨、学校、医院、文体设施以及城市花园和改善城市面貌。

这样不但所提供的土地被社会与投资者重新认识了，周边的房价也在市场中得到了价值的重新认定。

环境的改善让价值被重估本就是件合理的事情，而城市的建设与政府的投入又有哪个不是希望提高国民的财富与城市的价值呢？难道会有一个政府专门去想让国民的财富不断的贬值、让国民的财富越来越不值钱吗？如果有这样的政府，也一定会很快被国民推翻的。

而提高国民收入分配与提高国民财富价值是同样重要的事，要严厉批判的恰恰是那些想用国民财富贬值来达到推翻政府执政目的的短视者。

而政府的大量投入和环境的改变难道不同时应提升房屋的价值吗？
6。

价格的提升也是一种货币现象
近年来随着人民币汇率的不断上升,人民币在对其他货币升值的同时，对在本国的购买能力却是贬值的。

有些现象是我们切身可以感觉得到的，比如十年前十元钱能买多少东西，而今天能买多少同样的东西呢？这就是典型的货币现象。

再如十年前的工资收入是多少,而今天又是多少呢？那么收入的增长基础除了生产效率的提高之外，则一定是货币的贬值，因此才有了货币流动性过剩必然导致通货膨胀的理论。

最近这4年,为了快速发展，为了抗衡金融危机的冲击，银行发行的货币总量超高速增加。

2010年我国的GDP总值达39万亿人民币,但是市场上发行的货币已经大大超过70万亿，过多的发行货币会导致通货膨胀，超过GDP 的部分需要保值增值的避风港。

货币政策——我们认为今年以来货币政策仍然会趋紧，可能每一次的加息都对房地产市场影响有限，但是我们不可忽略的累计加息效果对房地产市场的影响.如果用银行存款来计算，所有人都会认为存款的货币是在贬值的,同样的钱办了不同样的事情,买不了同样多的东西了.目前在许多投资人眼里，只有房地产才能保值增值.而股市的动荡只能短期投机，不能保证长期稳定增长的投资需求。

相较之下,投资房地产行业无疑是最明智的选择。

7。

成本因素的变化
成本因素导致产品的价格上涨是经济活动中的一个基本现象，当粮食的收购价格提高时,粮食产品的价格也会提高，房地产也是如此。

国民经济增长的同时，土地的价格在提高,钢材、水泥等建材的价格也在提高;使用的新材料提高了质量的同时价格也在提高，连工人的工资也在提高,最终的产品——房子的价格自然也会是上涨的。

总不能购买者的收入在提高时，让生产者的工资收入下降吧。

这显然是
不符合经济发展规律的。

更重要的是中国浪费了三十年低成本实现城市化发展的最终时机，如今不得不承受高成本实现城市化的现实.在石油每桶2美元时我们失去了机会，只好在大多数国家已在低成本时就实现了高城市化率的竞争中挣扎。

煤、铁矿石的低价时代已不会再来了，正视这个成本加速增长的现实，就必须容忍不动产价格的上涨。

8.不动产的多重功能作用
从历史的经济周期看，不动产是几乎所有产品中抗通胀能力最强，保值率最高的产品，许多人会在住、用的同时用房屋作为财富保值的工具,使住房在居住之外增加了许多其他的功能。

在所有的商品能用于起到金融杠杆作用的融资工具中,住房也是可抵押性最强、抵押率最高和最容易变现的.同时还是数额巨大、政府法律支持和允许的、有清楚的产权制度保护并且是难以作假的。

这种融资作用不但可以提高帮助消费，也可以有助于提供投资、生产的资金更重要的是可以将未来的收入流和消费能力变成今天的投资能力和实现消费的.
正因为多重功能的作用同时集于一身，因此增加了民众对住房的偏好,特别是供不应求让升值的预期长期并稳定，更促成了价格的上涨.
9.中国的传统文化
受中国传统文化的影响，“有恒产才能有恒心”中国的历史一直给社会一种成家立业要先置恒产的观念。

山西的大院就正式是这种传统文化的典型表现。

从零开始的置业到逐步具备规模的大院，让人们安心和后顾无忧。

同时将遗产留给后人的文化，从历代皇帝传江山开始演变为民间的一种潜意识。

没有遗产税，让这种传承的文化成为现代大多数老年人一种根深蒂固的观念。

而对年轻的一代则成为没有私有住房的财富作为生活安全的保障就无法成家立业，让祖孙几代人共同为置业而奋斗。

现代的农村也同样,第一桶金大多不是用于再生产的投入，而是首先用于满足居住改善与扩张的需求，哪怕还有吃穿的困难也要先盖房.产的概念已超越了现实生活的能力,但却无法改变这种观念的存在。

10。

精神上的一种追求
随着经济的发展,人们也会越来越追求更舒适的居住环境，人们的心态不容易满足，所以这个追求也不会停止.加之我国人口基数巨大,如此循环往复，房地产行业也会更红火。

这同时也对房地产开发商提出了更新更高的要求。

支撑和维系这种传统文化的恰恰是生活对比中的精神需求.租被看成是一种无能和耻辱。

其实房改之前全社会不都是在租房住吗？但那时是制度让人们无法拥有财产的权利，一旦这张网被撕破之后,潮涌般的爆发出了一股置产热的力量，让社会与市场在毫无准备之中被冲得七零八落。

于是出现了一种特殊的情况,人口普查中发现：低收入阶层的住房私有化率最高，整体的住房私有化率中的高低与收入的高低成反比，反而是最高收入阶层的住房私有化率最低。

同样的反比则反映在租房上,最高收入阶层的租房比重反而是最高的。

这正是生活的对比中高收入不再为自己的生活地位与消费能力发愁，有没有祖产不是最重要的,生活质量的好坏是最重要的。

反之，最缺少精神需求的低收入人群则不得不靠拥有住房财产来保住尊严与地位。

正是这种对比中的作用让人们在实物财富的拥有中和精神需求上形成了反差。

开着一辆小拉达车的年轻人会对奔驰车表示赞赏，并看不起电动摩托车.同样拥有住房的骑自行车的年轻人则不愿嫁给只有拉达车而无住房的对象,互补中的精神与物质的追求中,更多的人会以拥有住房资产而骄傲，甚至看不起那些租用住房而追求高生活质量的大款们。

住房在这种精神回家的追求中成为可靠的港湾,也变成了身份与地位的象征，价格则伴随着这种精神的需求而不断上涨.
11.不可忽略的收入增长
居民收入增加是房价上涨的最直接的原因。

改革开放以来，我国居民收入大幅度增加，恩格尔系数明显下降,消费结构不断升级，投资能力越来越强.在住房制度改革的推动下，住房的有效需求得以释放,家庭结构的变化和城镇化的推进又扩大了住房需求。

这是房价保持上涨态势最显而易见的原因。

同时，在缺乏“储蓄—投资”转化渠道的情况下，购置房产是较富裕居民的理性选择，住房投资需求逐渐启动，房价被进一步拉高。

当房价超出与居住需求相符的水平时，投机就会出现，进而导致空置率偏高、租售比倒挂、房价收入比超过国际警戒线等现象。

这样，房价就在消费需求、投资需求、投机需求的共同推动下不断攀升，早买房、买大房的住房消费行为成为居民应对房价快速上涨的选择。

宽松的信贷政策是房价上涨的重要支撑。

我国房地产开发企业自有资本比例低，对银行信贷高度依赖;而银行体系也很看重房地产开发贷款对调整资产结构的作用，并因手持土地抵押物而对房地产开发给予高杠杆支持。

同时,我国住房消费信贷政策非常宽松，银行大都按照央行规定的最大贷款比例和远低于其他类型贷款的利率水平发放个人住房抵押贷款.可以说，宽松的住房开发贷款和住房消费贷款是促成住房市场产销两旺、房价节节攀升的重要推手。

而且，房价不倒、地价不垮的预期使手持抵押物的银行不仅没有动力落实央行的调控政策，而且会采取各种对策来消化“不利”的调控政策.
“土地财政"是房价上涨的重要原因。

在很多城市，土地出让金是地方财政的重要来源。

在土地财政的激励下，地方政府积极在城市开展“三旧”改造，并最大限度地挖掘农村土地资源。

如果说早期阶段是房价拉高地价，那么，现阶段已是地价推高房价了.
应该说，居民的住房消费和投资行为、银行的信贷策略、地方对土地财政的依赖以至房地产开发商的逐利动机，从其各自的角度来看都是理性的，但从经济和民生的整体来看则产生很多矛盾，其重要根源就在于不合理的经济发展模式.我国正处在工业化中期阶段，重化工业快速扩张，而且长期依靠外延型投资拉动经济增长。

这种经济结构和工业发展模式需要大量土地供给来支撑.地方政府为招商引资,竞相对工业给予包括用地优惠在内的政策扶持，工业用地价格低廉甚至是无偿的.这就需要用房地产建设用地的“招拍挂"收入来补贴工业。