乌鲁木齐商业综合体调研

目录
前言 (3)
第一章城市综合体依托乌鲁木齐市经济发展 (5)
一、乌鲁木齐市在新疆的定位： (5)
二、乌鲁木齐市交通 (8)
第二章城市综合体得益于区域经济发展 (10)
一、乌鲁木齐市总体规划 (10)
1、乌鲁木齐市现状： (10)
2、发展布局： (10)
二、乌鲁木齐市主要商业综合体 (13)
1、CCMALL时代广场 (13)
2、德汇万达广场 (17)
3、友好美美/MM2 (20)
4、卡乐士yoho广场 (25)
第三章乌鲁木齐市经济能否支撑城市综合体消费 (29)
一、乌鲁木齐市市各区县分布及产业说明 (29)
二、乌鲁木齐市各区经济现状分析 (31)
二、乌鲁木齐市软实力调查： (32)
第四章调研总结 (33)
第五章项目可行性分析 (34)
一、消费市场总结 (34)
二、数据分析 (34)
三、定位总结 (35)
四、项目发展优劣势 (35)
五、项目发展要点 (37)
六、总结 (37)
前言
本次对乌鲁木齐市商业综合体发展现状进行调研，主要是对乌鲁木齐市现在各商业综合体做一个了解，针对我市商业综合体的发展现状、发展规模、发展趋势做相应的文字说明和分析。

一、调研目的
通过调研，了解各商业综合体和消费者的需求，为安宁渠文旅小镇与客户后期的谈判，也为了给客户判断进驻小镇提供参考。

以此为基础，结合目前乌鲁木齐市几个典型的商业综合体发展状况，从商业整体情况进行准确市场定位，提供强有力的市场支持，为即将招商的安宁渠文旅小镇及小镇开发后期项目商业提供相关的依据。

二、调研时间
2019年04月20日～12月30日
三、信息来源
主要来自于各商业综合体的实地调研的信息；与商家谈判得到的信息；乌鲁木齐市政府部门及政府网站；各商业体公众号；乌鲁木齐媒体发布信息以及相关文字资料。

四、调研区域
主要以沙依巴克区、天山区、新市区、水区为主要数据采集点，附带周边商业大致了解，以供数据参考。

五、调研对象
根据乌鲁木齐目前商业综合体的发展情况，针对时代广场、德汇
万达、友好美美、MM2、花田小镇展开调研。

六、调研内容
1、商业综合体的分布。

2、各商业综合体的经营状况。

3、各商业综合体业态分布
4、商业综合体所配套的休闲娱乐场所（电影院、早教中心、游乐设施、体验中心）
第一章城市综合体依托乌鲁木齐市经济发展
一、乌鲁木齐市在新疆的定位：
国家级流通节点城市
《新疆商贸物流业发展规划（2015—2020年）》将作为“十三五”期间新疆商贸物流业发展的依据和指导。

规划指出，到2020年末，新疆商贸物流骨干体系基本形成，建成立足新疆、面向全国、聚合周边、贯通丝路、辐射亚欧的国际商贸物流中心。

在空间布局上，新疆商贸物流节点由中心、重要支点和基础节点共同组成，具体包括一中心、五支点和多节点。

乌鲁木齐就是这个“中心”。

在规划中，乌鲁木齐的发展定位是“丝绸之路经济带国际商贸物流中心”、“面向中亚、西亚、南亚、中东及俄罗斯的国际性商贸物流枢纽”、“国家级流通节点城市”。

根据相关统计数据显示，新疆2018前三季度实现生产总值8502亿元，名义增速11.05%，同比去年前三季度增长了845亿元。

其中乌鲁木齐GDP总量超2000亿元，位居全区第一，整体经济发展水平较为平稳，同时稳中有增。

2019年乌鲁木齐市薪资水平报告
分析：乌鲁木齐市作为西北物流聚集区及重要的交通枢纽，商贸物流发展空间广阔。

但是目前运送效率低、物流成本高、物流信息技术水平相对落后，第三方物流企业发展缓慢。

但随着高科技数字化信息平台的建设、大型物流中心的建设等，这一现状将会得到根本性的改变。

分析：乌鲁木齐市目前正处于调整结构促进发展的初级阶段，各个功能区的建设将进一步加大城市的综合竞争力，不断提高的平均工资、居民人均生活消费支出等将导致消费需求、消费档次的提高。

二、乌鲁木齐市交通
进入新世纪以来，乌鲁木齐抓住国家大力援疆、新丝绸之路经济带建设和中亚区域经济合作的重大契机，全面推进交通系统的稳步快速发展，初步建成枢纽门户型交通系统。

乌鲁木齐交通基础设施不断完善。

对外交通设施建设取得重大突破，地窝堡机场T3 投入运营，兰新第二双线和二宫高铁枢纽即将建成投入运营，乌鲁木齐绕城高速环路已经动工。

城市交通基础设施供给能力不断增强，“田字形”快速路系统基本建成，“三纵三横”干道系统正在改善提升中，公交系统发展得到突破，快速公交已经建成运营1、2、3、5 等四条线路，轨道交通一号线已经开工建设。

分析：乌鲁木齐市交通基础设施建设的大发展促进了道路运输生产的繁荣和兴旺，为商业繁荣、旅游度假创造了良好的出行条件。

小结：
1、依托“十三五”规划，新疆商贸物流业发展的依据和指导，乌鲁木齐市将迎来史无前例的发展机遇。

2、人均收入及GDP总量不断提升为区域经济快速发展奠定了良好的经济基础，不断提升的居民收入使消费群体不断壮大，消费观念、消费目的提升将促进乌鲁木齐市高端城市综合体的发展。

3、目前，乌鲁木齐市正处于城市发展的阶段，各种业态发展不平衡，急需城市综合体填补市场。

第二章城市综合体得益于区域经济发展
一、乌鲁木齐市总体规划
1、乌鲁木齐市现状：
乌鲁木齐商业兴起的原因，更为繁多，结构也在升级，在推行商业发展的过程中，乌鲁木齐已经发展并形成多元化商业的供应体系，初步完成了商业的品种和结构的升级。

乌鲁木齐主要的商业由南向北基本呈直线分布,除了市中心的友好商圈之外,大部分商圈都集中在城南。

1、铁路局商圈
铁路局商圈位于乌鲁木齐北部，主要是以北疆进乌市的外来人口和铁路局等消费人群为主，由于远离中山路和友好两大商圈今后发展潜力会很大，并且有自己固定的客户群。

主要商场：友好商场、西单商场、五一商场、汇嘉时代等。

2、华凌商圈
华凌商圈位于乌鲁木齐市北面的高新技术产业开发区，建有11个楼座，有30个大类专业市场，经营40余万种商品，包括国内外高中低档的建筑装饰材料、家居商品、陶瓷卫浴、家具、地板、油漆化工、五金机电等。

以建材产品为主，集物流、信息流、资金流于一体的大型现代化物流交易平台。

3、友好商圈
友好商圈位于乌鲁木齐中部，商场主要集中在友好南路不到一百米范围内，主要商场有：友好商场、太平洋百货、世纪金花、友好百盛（单独在另一个区域）、美美国际在内，扩展至红山的商圈。

这里是乌鲁木齐城市的中心位置，商业地产的发展较其它地方快一些，友好商圈只进行商品的零售，都是各种高档商品的零售商场，尤其是美美国际，更是以尊贵奢华的消费者为主要对象，所以友好商圈的销售对象主要是乌鲁木齐市的中上层收入水平的消费者。

4、大小西门商圈
大小西门商圈以中山路为中心，扩展至大、小西门，西大桥和红旗路的乌市第一大商圈，商场主要集中在中山路附近，如：天山百货、丹璐名店、臣野名店、汇嘉时代、东方一百、铜锣湾等。

其中，中山路集中了乌鲁木齐市乃至全新疆较为知名的百货品牌，同时，也是近几年逐渐发展壮大的以IT产品为主的全疆首屈一指的数码商圈，大小西门是汇集了大量的服装、鞋、包等批发商，现有数百个品牌专卖店，档次参差不齐，但随着批发市场的日渐萎缩，个体零售型业态成
为商圈主体，市场定位以中、低档消费群体为主。

5、火车南站商圈
以火车南站为中心，扩展至商贸城、德汇、帝王国际在内的商圈。

火车南站商圈也是零售和批发兼顾，但以批发为主，零售情况较少，并且有内贸也有外贸，市场业态分布十分混乱，这主要是由于火车南站商圈形成的过程中遗留下的很多历史问题，造成管理复杂、安全隐患等多方面的问题。

虽然后面经过调整和改造，但效果并不十分明显。

2、发展布局：
乌鲁木齐市商业中心以火车站为原点，自南向北呈放射状发展，带动东西经济区域发展。

CBD商圈向东西方向发展带动经济开发区生活配套设施建设。

分析：随着城市重心不断的向北方向扩展，全市正处于集中开发建设阶段，截止调研期间，城北高新区路网建设已经初见规模，聚集了众多企业。

目前已有众多开发商在抢占北京北路两岸建设商业步行街及住宅项目。

二、乌鲁木齐市主要商业综合体
1、CCMALL时代广场
位于城市核心CBD群集区的CCMALL·时代广场，由新疆缤纷汇商业投资有限公司投资运营。

总体量12万平方米分地上五层、地下两层，针对18-35岁的年轻客群，以时尚潮流生活为理念，是集休闲购物、旅游观光、餐饮娱乐、文化艺术等多元形态为一体的体验式购物中心。

时代广场，对乌鲁木齐人来说，是如同毗邻的红山一样“地标式”的存在，得天独厚的绝佳地理位置链接友好、大小西门和中山路三大商圈。

此前这里也是知名连锁商场世纪金花的落脚点，然而2016年因经营不善落寞收场。

不惧质疑、不畏创新，沉寂了两年后的时代广场在2018年春夏之际，走进格调焕然一新的CCMALL·时代广场。

由G20峰会中国主场馆设计师亲自操刀、以新疆魅力大景观为设计原型的场馆，入门处有超大景观厅夺人眼球，内部分为色彩跃动、调性鲜明的“沙漠、湖泊、雪山、绿洲”四大主题。

既富于新疆本地
特色，又兼具国际潮流审美，移步换景的别具匠心让人流连忘返。

业态分布：
其中的星辉电影公园是在乌鲁木齐打造的首府乃至西北地区首座以“科幻原野”为主题的电影公园，坐落于乌鲁木齐地标性建筑世纪金花时代广场B1层，总共10个全数字高清影厅，拥有7个全数字HED最新二代3D影厅，共有约1400个座位，拥有西北五省最高端电影会所。

综合分析：
地段交通--位于乌鲁木齐市核心商业圈内，交通便利
商业面积--商业建筑面积12万平米，商业楼层-1层到5层
业态布局--业态布局较为合理，集国际精品、时尚零售、餐饮美食、家居生活、影院、欢唱KTV、早教中心、文创艺术等业态为一体
的购物中心，拥有新疆首家品质主题街区，主力店数量之多档次定位--档次定位为高档消费类百货公司，商户大多为国内、国际知名品牌及高档消费娱乐品牌。

2、德汇万达广场
德汇中心的最大单体主力店德汇万达广场。

该项目体量13.5万平方米，是目前城南建筑规模最大、业态最全、档次最高的现代化城市综合体。

德汇集团是以批发团购、金融物流、商业产业、小数据服务等，打造德汇宝贝广场、德汇万达（专题阅读）广场、德汇潮品高地、德汇乐生活广场，以及德汇智造学院和德汇双创基地。

业态分布：
综合分析：
地段交通--位于乌鲁木齐市火车站商业圈内，交通便利
商业面积--广场总建筑面积13.5万平方米，221家品牌强势入驻，其中25家首次进疆，16家主、次力店齐齐亮相。

业态布局--全疆首个MX4D影厅、首个室内大型海底小纵队主题乐园“万达宝贝王”、首个儿童学前教育“万达宝贝王早教”以及首个彪马明星店，成为集快时尚、生活超市、影院电玩、潮流精品、时尚服饰、新派餐饮、生活配套、儿童游乐、休闲娱乐等为一体的城市综合体。

档次定位--档次定位为中高档消费类百货公司，商户大多为国内、国际知名品牌及高档消费娱乐品牌。

3、友好美美/MM2
乌鲁木齐美美于2008年9月25日试营业。

全新高品味奢华时尚空间设计，完备的购物配套设施，时下最流行的国际顶级品牌聚集，将使得乌鲁木齐美美成为新疆演绎奢华时尚的地向标。

美美百货乌鲁木齐店位于友好路喜来登酒店裙楼周边拥有凯宾
斯基酒店、世纪金花购物中心、太百购物、友好商场、富成百货、新华国际图书城、自治区博物馆、明园新时代大酒店、百盛购物中心等机构
品牌包括Aigner, Aquascutum, Bally, Burberry, BMW Lifestyle, Cartier, ck Calvin Klein, Coppelia, Diesel, Emporio Armani, Ermenegildo Zegna, Givenchy, Hugo Boss, Louis Vuitton, Max Mara, Paul & Shark, Pal Zileri, Piaget, Ports 1961, PYE, Salvatore Ferragamo, Strellson, St. John, TOD‘s, Tumi, VAS, Vertu, VJC Versace等六十余个国际品牌陆续登陆乌鲁木齐美美百货。

业态分布：
综合分析：
地段交通--位于乌鲁木齐市友好商业圈内，交通便利
商业面积--商业面积达5万平米
业态布局--业态布局较为高端，集国际精品、时尚零售、餐饮美食、家居生活、影院。

美美MM2首创黄金8小时理念，加入独有的文创街区及综合书店，满足消费者诗和远方的情怀。

美美MM2项目以时尚潮流生活为理念，涵盖年轻潮流、快销时尚、彩妆护肤、餐饮休闲娱乐、时尚文化、生活体验、IMAX院线等全方位业态。

档次定位--档次定位为高档消费类商业综合体
4、卡乐士yoho广场（KL星品汇）
乌鲁木齐KL星品汇，商业面积7万平米。

业态布局主要以年轻消费群体为主，是乌市首家爱情星座主题街头文化购物中心，致力于服务90、00后，打造一个全方位并更具影响力的时尚与潮流根据地。

KL星品汇设有150米长的室外步行街，9处大型美陈，94处中小型美陈，四大时尚主力店结合355家各具特色的商户，整合餐饮、时尚体验、创意零售、电影院、酒吧等业态实现“体验式商业”，轻购物，重娱乐、互动，社交，使KL项目在整个新疆地区具备消费商业概念的唯一性。

业态分布：
综合分析：
地段交通--位于乌鲁木齐市新建商业综合体，交通便利
商业面积--乌鲁木齐KL星品汇开业，商业面积7万平米
业态布局--KL星品汇一方面引进很多网红潮牌，其中较受欢迎的品牌有：花田小镇电影公园、大吉网红甜品店、亲亲盒子家庭教育、玫莉蔻、我家机器人、恋物致生活馆、造物车间、我的世界VR体验等。

业态布局主要以年轻消费群体为主，是乌市首家爱情星座主题街头文化购物中心，致力于服务90、00后，打造一个全方位并更具影响力的时尚与潮流根据地。

小结：
乌鲁木齐市的房地产、商业、星级酒店的起步相对较晚，核心商圈在以百货为主导的商业运营模式下配套服务设施不完善。

核心商圈长期经营已经形成了商业氛围优势、消费认知、偏好优势。

核心商圈将长期成为乌鲁木齐市市民消费购物的首选并对此区域产生一定程度的消费依赖。

乌鲁木齐市市现代商业物业市场已经得到初步培育，其蕴藏的巨大潜力开始逐渐得以释放，在未来的城市发展规划中，现代商业综合体的建设与发展将会逐步提高。

第三章乌鲁木齐市经济能否支撑城市综合体消费
一、乌鲁木齐市市各区县分布及产业说明
1、南部商贸及文化休闲产业集中区
以天山区、沙依巴克区市级中心为主体，向外转移口岸型商贸功能和部分市级服务功能，重点发展特色文化休闲产业和生产性服务业。

2、北部外贸及现代服务业集中区
以新市区、头屯河区和农十二师头屯河农场、三坪农场、五一农场为主体，建设城市新区，借助交通区位优势建设中亚商贸区，着重发展口岸型商贸服务业及与之配套的物流、会展、金融、商务服务等生产性服务业。

3、米东化工产业集中区
以米东区为主体，继续发挥本地化工产业的集聚优势，重点发展石油天然气化工中的大化肥、大芳烃、大化纤，推动现有项目改扩建。

4、西部钢铁冶金及出口加工业集中区
以头屯河区为主体，充分利用钢铁冶金等产业基础，发展金属制品加工等上下游产业，同时依托交通枢纽优势，加大出口商品加工基地建设，包括轻工业制品和机械电子等高新技术产业。

5、甘泉堡工业集中区（甘泉堡工业区）
包括甘泉堡工业区南、北两个片区。

北部为煤化工产业集中区，利用准东煤炭资源及东部交通枢纽优势，做大做强煤化工产业。

南部
为新型工业集中区，以先进制造业和高新技术产业为导向，重点发展交通运输设备、农业机械、新能源、新材料和精细化工等。

6、盐湖化工、风能及休闲旅游集中区
以达坂城区盐湖地区为主体，充分利用本地盐湖和风能的优势资源，大力发展化工产业和新能源产业，并打造盐湖体验、风车观赏等特色旅游区。

7、达坂城文化旅游及牧业集中区
以达坂城区绿洲为主体，保持牧业持续稳定发展，强化达坂文化的品牌效应，开发特色文化旅游。

8、南山生态旅游及现代农业集中区
以乌鲁木齐县南山地区为主体，促进乌鲁木齐县的传统农业向现代农业转化，打造“观光农业、绿色农业、生态农业、都市农业”等现代农业创新模式，并扩展其旅游观光职能，同时加大对太阳能等清洁能源的研究利用和推广。

9、北部生态农业及休闲旅游集中区
以乌鲁木齐县安宁渠镇、青格达湖乡、六十户乡以及米东区三道坝镇、羊毛工镇、长山子镇等乡镇为主体，按“扬长避短、优势互补”的原则，依托乡镇良好的农业基础，着重发展生态型高新农业和绿色农产品生产基地，并与休闲旅游相结合，提高农业综合效益。

分析：
乌鲁木齐市周边各区县都具备相对独立完善的产业链且都具备
较高的市场竞争力，为区域经济发展打下了坚实的基础，随着工业化进程的不断深入与发展将支撑乌鲁木齐市城区的高端产品消费购买力。

二、乌鲁木齐市各区经济现状分析
2014—2018年乌鲁木齐地区生产总值及增速
2014-2018年三次产业增加值占地区生产总值比重
分析：
乌鲁木齐第三产业（流通服务业）较为发达，在GDP中所占的比重为61.5%。

第二产业在全市GDP的比重为37%。

第一产业在全市GDP中所占的比重很小，只有1.5%，但是，现代农业、观光农业、高效农业是我们努力的目标。

表明乌鲁木齐的第三产业水平已具有相当高的水平。

核心商圈发展较成熟，具备消费能力的人群聚集将进一步引发产品业态升级。

三、乌鲁木齐市软实力调查：
1、乌鲁木齐市居民对政府将城市重心向北、东、西方向发展，表现了较高的热情与支持。

2、乌鲁木齐市市政府的工作周到细致，对于招商引资方面的信息非常敏感，同时表现出政府发展经济的决心和信心。

3、乌鲁木齐市的代步工具主要是汽车、公交（BRT）、地铁、纵横交错穿插混乱导致交通秩序混乱，交通意识有待进一步提高。

4、乌鲁木齐市居民收入较内地仍普遍偏低，由于乌鲁木齐市高端、新颖消费场所少导致部分消费群体转移到内地消费。

第四章调研总结
1 、乌鲁木齐市商业综合体正趋于快速发展阶段，城北的开发建设使得该地区涌现出一批新建商业街、住宅。

而市中心因为地价及成本，目前还没有在新建的商业综合体，城北凭借成熟的商业地段，也为高品质综合性商业综合体提供发展的机会。

2、乌鲁木齐市商业布局相对分散，除核心商圈外其他区域都没有形成商业特色且档次较低，城北高端商业的开发仍有较大提升空间，能够吸纳市中心周边区县高端消费人群及旅游消费。

3、乌鲁木齐市在综合经济实力逐年增强的情况下，酒店发展水平相对落后，目前城北区的五星级酒店还存在空白点，借商业综合体开发之势打造出标杆式高端酒店，将对综合体项目整体品质的提升起到事半功倍的效果。

目前市政府机关单位均坐落于城北，城北后续开发具备升值空间。

4、乌鲁木齐市市民品牌意识相对较弱，乌鲁木齐市高档、新颖的消费娱乐场所少、消费环境以及档次与内地经济发展不协调，导致消费客群流向内地。

通过调研分析，乌鲁木齐周边区县依靠相关产业支撑是有相当一部分人具备高消费实力，希望在乌鲁木齐市市消费的，那么，开发高品质商业综合体迎合高端消费客群的需求。

第五章项目可行性分析
一、消费市场总结
乌鲁木齐的主流消费圈集中在大小西门、友好、华凌，铁路局、火车站此五类商圈囊括了市场，档次不一、款式多样，而南站商圈作为首府较早成长起来的商圈，以中低档形象影响着城市消费人群心理诉求，该商圈主要针对城市中低收入人群，整体商圈形象较差。

随着消费需求的日渐成熟，对于购物环境、娱乐休闲设施、服务素质等客观因素关注度持续增高，越来越多的消费者从必需性消费转向享乐性消费。

主流消费人群保持在25-35岁阶段，这一年龄阶段的人群处于事业成长期或上升期，对于个人品位、素养、价值观的诠释表现迫切，思想意识强烈，支配欲强烈，个性突出，品牌意识和时尚性需求浓厚，消费力较高，购买持续性较高，消费需求日益突出。

二、数据分析
根据市场在售及已宣传项目商业部分统计估算，首府在建、在售、经营商业总量约有90万平方米（包括高层底商部分、大型商业中心、城市综合体商业部分），按照2018年末全市户籍人口总量355万统计，首府人均可购面积为0.39平方米，商业市场供应疲软；
商业可经营面积约70万平方米（包括商业中心设施面积，沿街经营面积），按照2018年末全市户籍人口总量355万人统计，首府
商业面积人均比1为1：0.5。

按照国际商业运营通行标准的商业面积人均比为1：0.85—1：1.15可知，首府商业设施缺口较大，购物环境拥挤，不足以满足首府各类消费人群需求。

三、定位总结
从市场表现来看，投资市场具有充裕的意愿投资；需求市场对于需求表现呈现品质化、时尚化、舒适化、品牌化趋势。

小镇所在区域又属于城北经济零空地带，加上安宁渠文旅小镇未来成为具有潜力的城北北延商圈和对商业、旅游业的影响力。

此外，本区域将打造的商业综合体品质出现反差，造成市场中高收入人群对于本区域商业的质疑，成为本小镇成功运作的契机。

四、项目发展优劣势
优势：
1、根据《乌鲁木齐市城市总体规划（2011-2020）》，2020年乌鲁木齐市人口将达到500万人，城镇化水平达到93%。

其中，中心城区人口规模为400万人。

未来乌鲁木齐市发展将遵循“南控、北扩、西延、东进”的指导方针。

从总体分布来看，未来乌鲁木齐的新增人口主要向北与向西发展，中心城区的人口密度有一定的下降。

将会解决小镇对于人流的需求。