上 海 甲 级 写 字 楼 标 准

上海甲级写字楼标准
甲级写字楼标准
国内至今尚无的甲级写字楼的标准，根据甲级写字楼市场的研究及甲级写字楼规格的具体情况，同时参考国际上对甲级写字楼的标准，我们从硬件设施、装饰装修、商业配套、及软件服务四个方面对甲级写字楼的标准进行了初步归纳：
一、硬件设施
目前市场上的甲级写字楼硬件方面分以下几个方面，特点是体现科技与创新。

1. 建筑类型：框架或钢结构，抗震在8级地震以上；
2. 办公空间：能提供可灵活分隔适应各种变化的办公空间；
3. 标准层高：室内净高2.6m以上（楼层吊顶后净高）；
4. 标准承重：楼板承重在2.5KN/m2以上；
5. 供电系统：双路供电（配备后备电力供应设施），办公面的供电容量在80W/m2以上；
6. 空调系统：国际知名品牌中央空调系统，用户能根据自我要求调节室内温度、湿度，空调系统充具有分区域控制能力，新风量在30立方米/人/小时以上；
7. 电梯：国际知名品牌，每部电梯服务面积小于3900平方米/吨•台,候梯时间不超过30秒钟；
8. 停车位：每60~90平方米出租面积提供1个机动车位，并实现智能化高效管理；
9. 供水系统：24冷热水供应，并有中水处理系统；
10. 智能化系统：达到5A级标准；
办公（OA）：预留OA电力负荷50V A/m2以上，办公室OA布线采用网络地板或地面线槽；
通信（CA）：计算机网络通信系统到达所有的办公间，提供其他国际国内长途语音及数据通信条件；千兆入户，百兆到桌。

楼宇（BA）：主要的机电设计由计算机管理，并监控其运行状况，实现管路的自动控制；
消防（FA）：防火电视监控，安装烟感、温感和火灾自动报警、自动喷洒装置；
保安（SA）：保安重点部位（门厅、电梯等）设电视监控计算机，自动巡更。

二、装饰装修
1. 外立面：铝板、玻璃幕墙，局部为高档石材等材料。

2. 大堂：有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；
3. 电梯厅：采用高档装饰材料，地面应采用石材；应有不锈钢、大理石或木门套；
4. 走廊：高级带胶垫毯或用石材地面，高档吸音材料吊顶；
5. 卫生间：进口名牌洁具，高品质、低噪声，通长石材洗面台，设通长面镜、洗手液盒、电动干手机、手纸，高档防水防潮吊顶、洗
面台、面镜部位提高照度，高级瓷砖或石材墙、地面，前室空间能有余度满足使用者理容要求；
6. 办公间：墙面耐擦洗壁纸或高级乳胶漆，高档吸音材料吊顶，刷高级乳胶漆，块状胶垫地毯地面；
7. 生态空间：一个高档的写字楼内应该有一些绿化生态空间布局，以增添写字楼内部景观。

三、商业配套
甲级写字楼应该以下商务配套、生活设施：
1. 职工餐厅,同时配置适当规模的高档餐厅
2. 提供多项服务的商务中心
3. 多功能厅/会议室
4. 邮局、银行、票务中心
5. 小型商场、快递服务。

一个称得上甲级写字楼的物业，其自身配套和周边商业设施应当能够满足入住企业日常办公和生活的基本需求。

四、软件服务
写字楼软性服务体现在两个方面：
1. 高效全面的物业管理，拥有声名卓著且具备相关经验的物业管理公司，服务水准达到五星级酒店标准。

2. 体现在对入住企业的专业化商务服务上，也是常规物业管理之外的增值服务部分。

比如，将洗衣、送餐等酒店式服务，电话/卫星会
议、商务活动策划、会议/会展服务、贵宾接送服务等。

仲量联行解惑上海甲级写字楼四大国际测量评判标准
仲量联行将写字楼分为甲级和乙级写字楼，对于甲级写字楼的衡量标准，主要包括了交房标准、建筑施工、单层面积等方面。

不过相关人士表示，要被评为甲级写字楼并不一定想要符合每一项标准，不过必须达到以下的多项指标。

同时，随着目前市场情况的不断变化和建筑技术的发展，以下的指标还会不时更新。

■单层面积达1000平方米或以上
■层高达2.60米或以上
■平均得房率为60%-65%或以上
■位于浦东或浦西的中央商务区，有便捷交通
■租户包括知名本地或跨国企业
■高端的交房标准
■高质的建筑施工
■楼层可灵活分隔
■宽敞的大厅及通道
■高效的中央空调系统
■专业的物业管理
■充足的停车设施
■基本的后备电源系统
■高效的电梯管理系统
■充足的洗手间设施
■合格的通讯系统，以支持话音及数据传输
戴德梁行写字楼部
关键词：八大特征
所谓甲级写字楼，实为一种通行叫法，并没有固定标准，在我国现行的建筑设计规范里无法找到这个名词，仔细探讨会发现，它是在以一些像戴德梁行、世邦魏理仕等公司为代表的外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的词汇。

将写字楼按照其综合实力不同，划分为甲、乙、丙等几个等级。

从一般意义上讲，国际上判断甲级写字楼有8大特征：管理国际化；24小时写字楼、人性化、空间的舒适性和实用性、数字化、节能化、便捷的交通和商务化。

每家公司的具体评判标准不甚统一，在参照国际化通行标准的情况下各有自己的一套判别方式，比如戴德梁行写字楼部认为，就我国的办公楼市场而言，一般分为高档物业(甲级写字楼)、中档物业(乙级写字楼)、低档物业(丙级写字楼)。

而高档物业又可细分为两个部分：顶级和甲级写字楼。

顶级写字楼与国际写字楼标准相符，甲级是按照本地市场现行标准划分的。

关键词：基于市场的相对质量由于写字楼物业在不同的市场各不相同，写字楼的分类标准通常是基于每个市场上的相对质量。

其考量标准为以下几部分：楼宇品质（包括装饰
标准、配套设施、设备标准）、建筑规模、客户进驻、物业服务、交通便利、所属区位、智能化等10项指标通过综合评定打分后，达到
一定分值来判断。

上海的甲级写字楼主要分布在黄浦、静安、卢湾、陆家嘴、长宁、徐汇等6地的六大CBD（centralbusinessdistrict即中央商务区）内。

黄浦分布区域为人民广场周边、外滩及延安东路，代表有来福士广场、都市总部、外滩中心、仙乐斯、天安中心；静安则沿南京西路，以“梅恒泰”为核心。

主要代表有恒隆广场、嘉里中心、中信泰富广场、梅龙镇广场、上海商城；卢湾楼盘沿淮海中路分布，瑞安广场、力宝广场、中环广场、上海广场、香港广场为主要代表；陆家嘴以金茂大厦、中银大厦、汇丰大厦为代表；徐家汇以徐家汇商圈为核心分布，目前规模不大，代表楼盘有飞洲国际广场、港汇、美罗城；长宁以虹桥及延安西路为中心分布，嘉麒大厦、万都中心为主要代表。

写字楼信息网具体评定标准是：硬件及软件为主，价格为辅。

硬件方面包括楼宇外观设计、内外公共装修标准是否具有超前性，是否达到5A级写字楼水平，包括楼宇自动化系统(BA)，通讯自动化
系统(CA)，保安自动化系统(SA)，消防自动化系统(FA)，办公自动化系统(OA)；设备设施如电梯等候时间、中央空调管式数量、停车位数量、配套服务设施（电力负荷、绿化、夜间照明）等方面是否与世界甲级写字楼水平同步；软件方面主要指物业管理服务是否达到星级酒
店标准。

顶级写字楼：除上述软硬件标准完全达标外，与甲级写字楼最大的区别在于其商圈的代表性和标志性及对商圈的辐射力、影响力，如嘉里中心、国贸中心、南银大厦、东方广场、数码大厦、远洋大厦、华润大厦等。

甲级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准相当于四星级酒店，达到5A级写字楼水平，设备设施基本与世界同步，如电梯
等候时间小于40秒，中央空调为四管式；软件方面物业管理服务水
准达到三星级酒店以上标准。

如国际企业大厦、中关村大厦、恒基中心、招商局大厦等。

乙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准与甲级写字楼相比较差，部分达到5A级写字楼水平，设备设施以合资品牌为主，如电梯等候时间大于40秒，中央空调为两管式；软件方面物业管理
服务未达到星级酒店的标准。

海龙大厦、京广商务楼、海淀新技术大厦、理工科技大厦、和乔大厦、翠微大厦等。

丙级写字楼：硬件方面外观设计、内外公共装修标准为普通材料，基本的通讯设施及办公服务，设备设施基本为国产电梯、分体空调等；软件方面为传统的物业管理服务。

已旧楼改造和酒店改造的项目居多，市场上最为多见。

价格方面的通俗分类方法是：顶级写字楼租金在35美金/月以上；甲级写字楼租金在25美金/月以上；乙级写字楼租金在人民币3-5元/平方米/天；丙级写字楼租金在3元/平方米/天以下。