5 物业管理的沿革简介
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① 1908年，芝加哥建筑理人员组织（Chicago Building Managers Organization，简称 年 芝加哥建筑理人员组织（ ，简称CBM）； ）； 建筑物主组织（ ② 建筑物主组织（Building Owners Organization，简称 ，简称BOO）； ）； 建筑物业主理人员协会（ ③ 建筑物业主理人员协会（Building Owners and Managers Association，简称 ，简称BOM）。 ）。
（3）改革开发以后的物业管理 ）
改革开发以后的物业管理分为三个时期： 改革开发以后的物业管理分为三个时期： 物业管理的起步期 物业管理的发展期 物业管理的规范期
第一阶段： 第一阶段：我国物业管理的起步期
1981年3月10日，深圳市物业管理公司诞生。该公司以管理商品房为主，在经济上独立 年 月 日 深圳市物业管理公司诞生。该公司以管理商品房为主， 核算、自负盈亏。他们借鉴香港先进的管理方法和经验，并结合特区的实际情况， 核算、自负盈亏。他们借鉴香港先进的管理方法和经验，并结合特区的实际情况，对旧体 制进行了改革，由单纯的管理性公司向服务经营型企业公司转变，按照商品化、 制进行了改革，由单纯的管理性公司向服务经营型企业公司转变，按照商品化、企业化管 理房产的原则，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转” 理房产的原则，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的 商品化房管体制。 商品化房管体制。 1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公司专业 年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究， 年底 化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广这种作法。深圳市房管局还进一步从财务 社会化、企业化的管理经验，并在全市推广这种作法。 管理、监督、专业队伍的组织、目标承包管理责任制的推行等方面予以调控， 管理、监督、专业队伍的组织、目标承包管理责任制的推行等方面予以调控，以加快住宅 区管理向规范化、制度化、专业化方向发展。 区管理向规范化、制度化、专业化方向发展。 到1988年，由企业实施管理，房管局进行监管的住宅区管理体制在深圳市已基本形成。 年 由企业实施管理，房管局进行监管的住宅区管理体制在深圳市已基本形成。
（1）中华民共和国成立前的物业管理 ）
20世纪 年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬 世纪20年代初期 世纪 年代初期， 勃发展，高楼林立。 勃发展，高楼林立。 房地产业的发展带动了物业管理市场的发展。 房地产业的发展带动了物业管理市场的发展。 当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、 当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理 等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。 等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。
3 物业管理的发展现状
发达国家现阶段住房水准的全方位提高和物业管理的日益健全、成熟。 主要表现在： 主要表现在： 第一，住房政策“高而全” 实施结果“辉而煌” 第一，住房政策“高而全”，实施结果“辉而煌”。这种“高而全”不
仅指的是发达国家将住房水准的总体性提高定位在了“高”和“全”上，而且还 指围绕着目标政策运作的其他物业管理手段的齐全、配套和高效上。
（2）19世纪末20世纪初，垄断资本主义经济阶段的美国，金融托拉斯和官僚垄断资 19世纪末 世纪初 垄断资本主义经济阶段的美国， 世纪末20世纪初， 本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮，加速了 本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮， 美国城市化和规模化进程，促进了美国高层建筑物的发展。 美国城市化和规模化进程，促进了美国高层建筑物的发展。 （3）高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、 高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、 维修、养护工作的专业和技术要求大大超出传统物业管理的要求。 维修、养护工作的专业和技术要求大大超出传统物业管理的要求。 （4）同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个，面临着不知该由谁来管理的难题， 同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个，面临着不知该由谁来管理的难题， 于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主的要求，对 于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主的要求， 楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。 楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。
5 物业管理的沿革简介
5 物业管理的沿革简介
5.1 物业管理的起源 5.2 中国物业管理的发展历程 5.3 中国物业管理与其他国家地区物业管理的比较
5.1 物业管理的起源
1 早期的物业管理
2 现代物业管 理的形成
3 物业管理的发 展现状
1 早期的物业管理
起源于19世纪 年代的英国 起源于19世纪60年代的英国。 世纪60年代的英国。
（1）工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加，城 工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加， 市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社 市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要， 会问题。 会问题。 （2）房地产开发商建造简易住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施 房地产开发商建造简易住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。 简陋，环境极差，承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化， 简陋，环境极差，承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化，严 重影响业主的经济效益。 重影响业主的经济效益。 （3）奥克维娅•希尔女士为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管 奥克维娅• 理办法，收到了良好效果，当地业主纷纷向其学习。这就是最早的“物业管理” 理办法，收到了良好效果，当地业主纷纷向其学习。这就是最早的“物业管理”。 1885年 1885年，英国政府颁布了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法 令—《1885年工人阶级住宅法》。1868年组建房地产专业协会—英国皇家测 1885年工人阶级住宅法 年工人阶级住宅法》 1868年组建房地产专业协会 年组建房地产专业协会— 量师协会，它实际上可视为一个“ 量师协会，它实际上可视为一个“准”全国性的物业管理协会。 全国性的物业管理协会。
3
中国物业管理的 发展现状
1．物业管理覆盖率和市场化程 度逐年提高 2．物业管理意识逐步得到加强 3．物业管理活动主体趋于理性 和成熟 4．管理服务水平正在提高 5．涌现了一批大型物业管理企 业 6．境外物业管理企业参与国内 市场的竞争 7．物业管理的内涵愈加丰富 8．物业管理立法有一定进展， 物业管理立法有一定进展， 逐步走向法制化、规范化 逐步走向法制化、
第二阶段： 第二阶段：我国物业管理的发展期
1993年6月，深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国物业管理进入了一个新的时期。 年 月 深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国物业管理进入了一个新的时期。 1994年4月，建设部 号令颁布《城市新建住宅小区管理办法》，指出“住宅小区应当 年 月 建设部33号令颁布 城市新建住宅小区管理办法》 指出“ 号令颁布《 逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。 从此， 逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。” 从此，上 广州、深圳等物业管理市场初步形成。 海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。 1996年2月,《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出：“加强售出房维修管理服务， 年 月 《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出： 加强售出房维修管理服务， 发展社会化的房屋维修市场……改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物 改革现行的城镇住房管理体制， 发展社会化的房屋维修市场 改革现行的城镇住房管理体制 业管理和社会化的房屋维修、管理服务。 业管理和社会化的房屋维修、管理服务。” 1996年9月，建设部发文《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持 年 月 建设部发文《关于实行物业管理企业经理、部门经理、 证上岗制度的通知》 规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。 证上岗制度的通知》，规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。 1998年，中央三号文件规定：“取消各种不合理税费，降低住宅造价，提高建房质量， 年 中央三号文件规定： 取消各种不合理税费，降低住宅造价，提高建房质量， 并加强物业管理……” 同年三月，李鹏总理在全国人大九次代表大会上所作的政府工作报 同年三月， 并加强物业管理 告中明确提到： 发展投资少、见效快、社会急需的社区服务、 告中明确提到：“发展投资少、见效快、社会急需的社区服务、物业管理和家庭服务业 等。” 1998年7，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中明确 年 ，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》 指出： 加快改革现行的住房维修、管理体制， 指出：“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治和物业管理企业相结合的社 会化、专业化、市场化的物业管理体制。 会化、专业化、市场化的物业管理体制。”
5.2 中国物业管理的发展历程
2 1
物业管理在我国 的产生和发展 物业管理问题在 中国的提出
解放前 福利分房制度 否定房地产业 房产管理部门 实行行政管理 改革开放后 房地产业确立 市场化运作 存在问题 重建设轻管理 管理体制缺陷 （1）中华人民共和国成 立前的物业管理 （2）中华人民共和国成 立后计划经济时代的房屋 管理 （3）改革开发以后的物 业管理 物业管理的起步期 物业管理的发展期 物业管理的规范期
第二，机构建设体系化，微观机制良性化。 第二，机构建设体系化，微观机制良性化。发达国家广大民众住房水准
的全方位提高，住宅经济发展的辉煌成就，不仅是国家住房政策和宏观物业管理 运作的功效，业与微观物业管理的配套运作密不可分；现阶段发达国家物业管理 的成熟与完善，不仅表现在宏观管理手段的齐全配套和成熟有序运作上，也表现 在物业管理机构建设的体系化和微观管理机制的良性化状态上。
第三阶段： 第三阶段：我国物业管理的规范期
2003年6月国务院常务会议通过了《物业管理条例》。 年 月国务院常务会议通过了 物业管理条例》 月国务院常务会议通过了《 该条例正式提出国家提倡业主通过公开、公平、 该条例正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞 争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法， 争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法， 依靠科技进步提高管理和服务水平。 依靠科技进步提高管理和服务水平。 该条例的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件， 该条例的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，使物 业管理的法制建设更加完善，行业方向更加明确。 业管理的法制建设更加完善，行业方向更加明确。
（2）中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理 ）
1949年新中国成立后，城市的土地及房屋逐步转为国家和集体所有，住宅基本 年新中国成立后，城市的土地及房屋逐步转为国家和集体所有， 年新中国成立后 上由政府出资建设，房屋也是作为福利品分配给职工的。 上由政府出资建设，房屋也是作为福利品分配给职工的。 内务部、城市服务部、 内务部、城市服务部、国家城市建设总局等好几个部门先后成为中央政府房地 产管理的职能部门。而具体管理一个城市住宅生产经营及维修保养活动的地方 产管理的职能部门。 城市房管机构也经常变化，这些房管部门政企不分，用行政管理的办法代替商 城市房管机构也经常变化，这些房管部门政企不分， 品化的经营管理。 品化的经营管理。 因此，房地产经营活动基本停止，物业管理随房地产市场一度销声匿迹， 因此，房地产经营活动基本停止，物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在 的只是政府有关部门对房屋的生产和维护保养，不带有商业色彩。 的只是政府有关部门对房屋的生产和维护保养，不带有商业色彩。
2 现代物业管理的形成
形成于19世纪末 世纪初的美国 形成于19世纪末20世纪初的美国。 世纪末20世纪初的美国。
（1） 19世纪末至20世纪30年代美国先后出现了如下专业性物业管理机构和物业管理 19世纪末至 世纪 年代美国先后出现了如下专业性物业管理机构和物业管理 世纪末至20世纪30 的行业组织： 的行业组织：
（3）改革开发以后的物业管理 ）
改革开发以后的物业管理分为三个时期： 改革开发以后的物业管理分为三个时期： 物业管理的起步期 物业管理的发展期 物业管理的规范期
第一阶段： 第一阶段：我国物业管理的起步期
1981年3月10日，深圳市物业管理公司诞生。该公司以管理商品房为主，在经济上独立 年 月 日 深圳市物业管理公司诞生。该公司以管理商品房为主， 核算、自负盈亏。他们借鉴香港先进的管理方法和经验，并结合特区的实际情况， 核算、自负盈亏。他们借鉴香港先进的管理方法和经验，并结合特区的实际情况，对旧体 制进行了改革，由单纯的管理性公司向服务经营型企业公司转变，按照商品化、 制进行了改革，由单纯的管理性公司向服务经营型企业公司转变，按照商品化、企业化管 理房产的原则，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转” 理房产的原则，建立起“综合收费，全面管理服务，独立核算，靠企业自身经营运转”的 商品化房管体制。 商品化房管体制。 1985年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究，肯定了物业管理公司专业 年底，深圳市房管局成立，对全市住宅区进行调查研究， 年底 化、社会化、企业化的管理经验，并在全市推广这种作法。深圳市房管局还进一步从财务 社会化、企业化的管理经验，并在全市推广这种作法。 管理、监督、专业队伍的组织、目标承包管理责任制的推行等方面予以调控， 管理、监督、专业队伍的组织、目标承包管理责任制的推行等方面予以调控，以加快住宅 区管理向规范化、制度化、专业化方向发展。 区管理向规范化、制度化、专业化方向发展。 到1988年，由企业实施管理，房管局进行监管的住宅区管理体制在深圳市已基本形成。 年 由企业实施管理，房管局进行监管的住宅区管理体制在深圳市已基本形成。
（1）中华民共和国成立前的物业管理 ）
20世纪 年代初期，中国沿海及内地大城市的房地产业蓬 世纪20年代初期 世纪 年代初期， 勃发展，高楼林立。 勃发展，高楼林立。 房地产业的发展带动了物业管理市场的发展。 房地产业的发展带动了物业管理市场的发展。 当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、 当时已经出现的代理经租、清洁卫生、住宅装修、服务管理 等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。 等经营性的专业公司，形成了中国现代物业管理的雏形。
3 物业管理的发展现状
发达国家现阶段住房水准的全方位提高和物业管理的日益健全、成熟。 主要表现在： 主要表现在： 第一，住房政策“高而全” 实施结果“辉而煌” 第一，住房政策“高而全”，实施结果“辉而煌”。这种“高而全”不
仅指的是发达国家将住房水准的总体性提高定位在了“高”和“全”上，而且还 指围绕着目标政策运作的其他物业管理手段的齐全、配套和高效上。
（2）19世纪末20世纪初，垄断资本主义经济阶段的美国，金融托拉斯和官僚垄断资 19世纪末 世纪初 垄断资本主义经济阶段的美国， 世纪末20世纪初， 本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮，加速了 本的跨国经营积累巨额财富，带来了大规模的国内民工潮，国际移民潮和求学潮， 美国城市化和规模化进程，促进了美国高层建筑物的发展。 美国城市化和规模化进程，促进了美国高层建筑物的发展。 （3）高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、 高层建筑物附属设备多，结构复杂，防火、保安任务重，大厦的日常管理、服务、 维修、养护工作的专业和技术要求大大超出传统物业管理的要求。 维修、养护工作的专业和技术要求大大超出传统物业管理的要求。 （4）同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个，面临着不知该由谁来管理的难题， 同时摩天大厦的业主常常是数十个或数百个，面临着不知该由谁来管理的难题， 于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主的要求，对 于是，一种适应这种客观要求的专业性物业管理机构应运而生。该机构应业主的要求， 楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。 楼宇提供统一的管理与系列服务，开启了现代物业管理运行的大门。
5 物业管理的沿革简介
5 物业管理的沿革简介
5.1 物业管理的起源 5.2 中国物业管理的发展历程 5.3 中国物业管理与其他国家地区物业管理的比较
5.1 物业管理的起源
1 早期的物业管理
2 现代物业管 理的形成
3 物业管理的发 展现状
1 早期的物业管理
起源于19世纪 年代的英国 起源于19世纪60年代的英国。 世纪60年代的英国。
（1）工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加，城 工业革命的发展，农村人口涌入城市，引起对城市房屋需求的增加， 市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要，房屋的空前紧张成为一大社 市原有的房屋设施已远远不能满足人口增长的需要， 会问题。 会问题。 （2）房地产开发商建造简易住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。由于设施 房地产开发商建造简易住宅以低廉价格租给贫农和工人家庭。 简陋，环境极差，承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化， 简陋，环境极差，承租人拖欠租金严重，房屋破损问题突出，居住环境恶化，严 重影响业主的经济效益。 重影响业主的经济效益。 （3）奥克维娅•希尔女士为其名下出租的物业制定了一套规范租户行为的管 奥克维娅• 理办法，收到了良好效果，当地业主纷纷向其学习。这就是最早的“物业管理” 理办法，收到了良好效果，当地业主纷纷向其学习。这就是最早的“物业管理”。 1885年 1885年，英国政府颁布了世界上第一个对住宅问题产生重要影响的物业管理法 令—《1885年工人阶级住宅法》。1868年组建房地产专业协会—英国皇家测 1885年工人阶级住宅法 年工人阶级住宅法》 1868年组建房地产专业协会 年组建房地产专业协会— 量师协会，它实际上可视为一个“ 量师协会，它实际上可视为一个“准”全国性的物业管理协会。 全国性的物业管理协会。
3
中国物业管理的 发展现状
1．物业管理覆盖率和市场化程 度逐年提高 2．物业管理意识逐步得到加强 3．物业管理活动主体趋于理性 和成熟 4．管理服务水平正在提高 5．涌现了一批大型物业管理企 业 6．境外物业管理企业参与国内 市场的竞争 7．物业管理的内涵愈加丰富 8．物业管理立法有一定进展， 物业管理立法有一定进展， 逐步走向法制化、规范化 逐步走向法制化、
第二阶段： 第二阶段：我国物业管理的发展期
1993年6月，深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国物业管理进入了一个新的时期。 年 月 深圳市物业管理协会正式成立，它表明我国物业管理进入了一个新的时期。 1994年4月，建设部 号令颁布《城市新建住宅小区管理办法》，指出“住宅小区应当 年 月 建设部33号令颁布 城市新建住宅小区管理办法》 指出“ 号令颁布《 逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。 从此， 逐步推行社会化、专业化的管理模式，由物业管理公司统一实施专业化管理。” 从此，上 广州、深圳等物业管理市场初步形成。 海、广州、深圳等物业管理市场初步形成。 1996年2月,《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出：“加强售出房维修管理服务， 年 月 《关于深入住房制度改革的决定》出台，提出： 加强售出房维修管理服务， 发展社会化的房屋维修市场……改革现行的城镇住房管理体制，发展多种所有制形式的物 改革现行的城镇住房管理体制， 发展社会化的房屋维修市场 改革现行的城镇住房管理体制 业管理和社会化的房屋维修、管理服务。 业管理和社会化的房屋维修、管理服务。” 1996年9月，建设部发文《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训持 年 月 建设部发文《关于实行物业管理企业经理、部门经理、 证上岗制度的通知》 规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。 证上岗制度的通知》，规定了物业管理企业管理、服务人员实行培训持证上岗。 1998年，中央三号文件规定：“取消各种不合理税费，降低住宅造价，提高建房质量， 年 中央三号文件规定： 取消各种不合理税费，降低住宅造价，提高建房质量， 并加强物业管理……” 同年三月，李鹏总理在全国人大九次代表大会上所作的政府工作报 同年三月， 并加强物业管理 告中明确提到： 发展投资少、见效快、社会急需的社区服务、 告中明确提到：“发展投资少、见效快、社会急需的社区服务、物业管理和家庭服务业 等。” 1998年7，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》中明确 年 ，国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》 指出： 加快改革现行的住房维修、管理体制， 指出：“加快改革现行的住房维修、管理体制，建立业主自治和物业管理企业相结合的社 会化、专业化、市场化的物业管理体制。 会化、专业化、市场化的物业管理体制。”
5.2 中国物业管理的发展历程
2 1
物业管理在我国 的产生和发展 物业管理问题在 中国的提出
解放前 福利分房制度 否定房地产业 房产管理部门 实行行政管理 改革开放后 房地产业确立 市场化运作 存在问题 重建设轻管理 管理体制缺陷 （1）中华人民共和国成 立前的物业管理 （2）中华人民共和国成 立后计划经济时代的房屋 管理 （3）改革开发以后的物 业管理 物业管理的起步期 物业管理的发展期 物业管理的规范期
第二，机构建设体系化，微观机制良性化。 第二，机构建设体系化，微观机制良性化。发达国家广大民众住房水准
的全方位提高，住宅经济发展的辉煌成就，不仅是国家住房政策和宏观物业管理 运作的功效，业与微观物业管理的配套运作密不可分；现阶段发达国家物业管理 的成熟与完善，不仅表现在宏观管理手段的齐全配套和成熟有序运作上，也表现 在物业管理机构建设的体系化和微观管理机制的良性化状态上。
第三阶段： 第三阶段：我国物业管理的规范期
2003年6月国务院常务会议通过了《物业管理条例》。 年 月国务院常务会议通过了 物业管理条例》 月国务院常务会议通过了《 该条例正式提出国家提倡业主通过公开、公平、 该条例正式提出国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞 争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法， 争机制选择物业管理企业，鼓励物业管理采用新技术、新方法， 依靠科技进步提高管理和服务水平。 依靠科技进步提高管理和服务水平。 该条例的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件， 该条例的颁布实施是新时期物业管理行业的纲领性文件，使物 业管理的法制建设更加完善，行业方向更加明确。 业管理的法制建设更加完善，行业方向更加明确。
（2）中华人民共和国成立后计划经济时代的房屋管理 ）
1949年新中国成立后，城市的土地及房屋逐步转为国家和集体所有，住宅基本 年新中国成立后，城市的土地及房屋逐步转为国家和集体所有， 年新中国成立后 上由政府出资建设，房屋也是作为福利品分配给职工的。 上由政府出资建设，房屋也是作为福利品分配给职工的。 内务部、城市服务部、 内务部、城市服务部、国家城市建设总局等好几个部门先后成为中央政府房地 产管理的职能部门。而具体管理一个城市住宅生产经营及维修保养活动的地方 产管理的职能部门。 城市房管机构也经常变化，这些房管部门政企不分，用行政管理的办法代替商 城市房管机构也经常变化，这些房管部门政企不分， 品化的经营管理。 品化的经营管理。 因此，房地产经营活动基本停止，物业管理随房地产市场一度销声匿迹， 因此，房地产经营活动基本停止，物业管理随房地产市场一度销声匿迹，存在 的只是政府有关部门对房屋的生产和维护保养，不带有商业色彩。 的只是政府有关部门对房屋的生产和维护保养，不带有商业色彩。
2 现代物业管理的形成
形成于19世纪末 世纪初的美国 形成于19世纪末20世纪初的美国。 世纪末20世纪初的美国。
（1） 19世纪末至20世纪30年代美国先后出现了如下专业性物业管理机构和物业管理 19世纪末至 世纪 年代美国先后出现了如下专业性物业管理机构和物业管理 世纪末至20世纪30 的行业组织： 的行业组织：