2021年自考资产评估重点总结：建筑物评估的特点

2021年自考资产评估重点总结：建筑物评估的特点
一、建筑物及其分类
建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。

其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场；构筑物是相对房屋而言，是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场。

（一）按建筑物承重结构分类
建筑物的承重结构不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。

建筑物按其结构承重形式不同，可分为以下四种。

1、钢结构。

2、钢盘混凝土结构。

3、混合结构。

（1）砖混结构。

（2）砖木结构。

（二）按建筑物使用功能分类
建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑。

1、工业用建筑物。

是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。

2、民用建筑。

民用建筑可包罗民用住宅和公共建筑。

二、建筑物评估的特性
（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点
建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不成以脱离土地而独立存在的。

（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约
我国的土地由国家所有，正常使用土地的企业或个人只能取得土地的使用权，这决定了地上的附着物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用权的年限制约。

（三）建筑物功能、用途及评估方法
通常情况下，建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，并且，常常与建筑物自身的功能用途有关。

三、建筑物评估时需考虑的因素
1、物理因素
这是建筑物价格的决定因素。

2、环境优劣的影响
外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。

3、经济地理因素
在我国政治经济文体发展极不平衡。

4、新旧程度
土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。

5、用途
某一具体建筑物的用途可能是单一的。

6、产权
建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。

7、政策因素
国家经济政策每个时期都有必然的重点和标的目的。

8、供需状况
地产价值凹凸受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；求过于供时价值
会提高。

9、其他因素
如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。

四、建筑物评估的原则
（一）替代原则
在功能相同的情况下，在确定某个建筑物价格时，应考虑它的替代可能性，如果替代性较多，价格应拔取最低的价格，作为评估价值。

（二）最有效使用原则
由于建筑物具有必然的功能变异性的特点，不同的利用方式对于房屋建筑物来说，带来的收益具有不同性，所以在确定建筑物价值时，应考虑它的最有效使用原则。

（三）供需原则
建筑物在实现商品化后，同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。

需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。

（四）房地合一原则
1、建筑物与土地结合，使房地产成为最终的商品，所以在评估建筑物时，往往只看到了建筑物的价值，没有看到土地的价值，实际表现出来的是房地合一的价值。

2、建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。