2015年下半年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的概念模拟试题

2015年下半年上海房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的概念
模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、对被征收房屋价值的补偿，不得低于__被征收房屋类似房地产的市场价格。

A．房屋征收确定之日
B．房屋征收决定公告之日
C．签订房屋征收协议之日
D．房屋征收实施之日
2、决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是。

A：满足购买者使用要求
B：购买者支付能力
C：物业预期收益
D：物业用途
E：借款合同
3、权属档案应以__为单元建档，以__为宗立卷。

A．丘；房地产权利人
B．套；权属单元
C．宗地；权属单元
D．宗地；房地产权利人
4、下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于经济环境的因素是。

A：城市或区域产业结构与布局
B：人口数最与结构
C：土地资源状况
D：建筑技术进步
E：借款合同
5、最适合用市场法估价的是。

A：用做生产的房地产
B：可销售的房地产
C：出租或营业的房地产
D：仅适用于自用的房地产
E：工业用地的监测点评估价格
6、下列关于廉租住房的表述中，正确的是__。

A．廉租住房的供应对象包括中低收入家庭
B．廉租住房免征房产税
C．廉租住房的供应以实物配租为主
D．廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%
7、在房地产估价活动中，合法原则的运用主要体现在。

A：估价主体资格需依法取得
B：估价对象状况需依法判定
C：估价对象收益需依法确定
D：估价方法需依法选用
E：工业用地的监测点评估价格
8、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。

A：《住宅使用说明书》
B：《住宅验收说明书》
C：《住宅保修说明书》
D：《住宅保修保证书》
E：执行层的组织协调
9、下列关于农地征收费用表述不正确的是__。

A．青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
B．征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定
C．新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定
D．地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定
10、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。

A：土地使用费
B：土地补偿费
C：安置补助费
D：地上附着物和青苗的补偿费
E：房地产估价机构必须加盖公章
11、公房出售以后，维修资金由售房单位和购房人双向缴纳，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上该部分多层住宅不低于售房款的。

A：3％
B：10％
C：15％
D：20％
E：执行层的组织协调
12、砖混结构二等房屋的残值率一般为（）。

A．4%
B．3%
C．2%
D．1%
13、国外研究表明，房地产的经济寿命与其__相关。

A．建筑结构
B．所在区域
C．使用性质
D．使用过程
14、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用求取。

A：市场法
B：成本法
C：收益法
D：长期趋势法
E：工业用地的监测点评估价格
15、估价资料保管期限从估价报告出具之日起计算，一般应在__年以上。

A．30
B．25
C．20
D．15
16、某商场的正常月租金按可出租面积计为40元/㎡，出租率为85%，运营费用占有效毛收入的35%，报酬率为2%，商场建筑面积为40 000㎡，可供出租的比例为95%，运营期为38年，该商场的收益价值为__万元。

A．690.40
B．8284.79
C．8720.83
D．9746.81
17、某宗面积为5 000㎡的房地产开发用地，市场价格（楼面地价）为800元／㎡，容积率为2，受让人需按照受让价格3％缴纳契税等税费，则土地取得成本为万元。

A：824
B：924
C：844
D：944
E：工业用地的监测点评估价格
18、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。

现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。

运用四三二一法则，地块乙的总地价为万元。

A：65.4
B：81.8
C：87.2
D：109.0
E：工业用地的监测点评估价格
19、半年度中期财务会计报告应当于年度中期结束后__内对外提供。

A．15天
B．30天
C．60天
D．4个月
20、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。

A．10%～20%
B．10%～30%
C．20%～30%
D．30%～40%
21、某承租人与一写字楼所有权人于4年前签订了租赁合同，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为100元/m2，现市场上类似写字楼的月租金为120元/m2，而市场价格为12000元/m2。

假设折现率为10%，则该写字楼目前出售时的正常价格为（）元/m2。

A．10925
B．10935
C．10945
D．10955
22、是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。

A：土地转化率
B：开发强度系数
C：开发投资杠杆率
D：住房可支付性指数
E：借款合同
23、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。

A：房地产投机
B：物价变动
C：财政收支状况
D：居民收入水平
E：工业用地的监测点评估价格
24、甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风险来看，乙企业比甲企业面临更大的__风险。

A．政策
B．财务
C．市场
D．经营
25、在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于__。

A．物业的交通通达程度
B．停车的便利程度
C．物业的周围环境
D．物业所处区域的繁华程度
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、合同未作约定的，面积误差比绝对值超过3％时，如果买受人不退房，产权登记面积小于合同约定面积时，处理的原则是。

A：面积误差比在3％以内(含3％)的房价款由买受人补足
B：面积误差比绝对值在3％以内(含3％)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人
C：绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人
D：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业三倍返还买受人
E：绝对值超过3％的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人
2、大型房地产开发公司，他们往往采用__的形式来销售房屋。

A．联合代理
B．独家代理
C．双重代理
D．自行销售
3、在调查方法中，可用专题讨论法，此法通常邀请__。

A．1～3人
B．4～5人
C．6～10人
D．11～13人
4、《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，确需征收房屋的，由__作出房屋征收决定。

A．房地产开发企业
B．人民法院
C．市、县级人民政府房屋征收部门
D．市、县级人民政府
5、__是集合同类危险聚资建立基金，对各类特定危险的后果提供经济补偿的一种财产转移机制。

A．保证
B．担保
C．保险
D．赔偿
6、按照企业采取某些措施和行动后竞争者的不同反应，可以将竞争者划分为。

A：随机型竞争者
B：凶猛型竞争者
C：选择型竞争者
D：从容不迫型竞争者
E：软弱型竞争者
7、某公司今年拟开发高档住宅项目，预计总投资为2亿元，按照最新政策，其项目资本金应当不低于万元。

A：2000
B：2500
C：3500
D：6000
E：执行层的组织协调
8、印花税的税率形式有税率。

A：定额
B：差额
C：累进
D：差额累进
E：比例
9、若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为（）。

A．9.26%
B．10%
C．11.32%
D．12%
10、预算是物业管理中经营计划的核心，预算中包括__，且这些数字构成了物业管理的量化目标。

A．详细的预期收益估算
B．允许的空置率
C．经营费用
D．物业管理费
E．预期利润
11、房屋征收部门暂停办理相关手续的书面通知应当载明暂停期限。

暂停期限最长不得超过__。

A．1年
B．2年
C．3年
D．5年
12、下列情形中，属于房地产有偿转让的有__。

A．房地产买卖
B．房地产入股
C．房地产继承
D．房地产抵债
E．房地产典当
13、利率分为等类型。

A：基础利率
B：结算利率
C：同业拆放利率
D：存款利率
E：贷款利率
14、银行为某家庭提供年利率为6%、按月等额偿还的10年期个人住房抵押贷款。

若每月的还款额为2000元，则该家庭在第5年最后一个月的还款额中的本金额是（）元。

A．1428.74
B．1475.37
C．1482.74
D．2000.00
15、股票与公司债券都是有价证券，且同属于资本证券，二者质的区别在于__。

A．买卖和转让的方式不同
B．投资性质和各自包含的权利不同
C．收益和风险责任不同
D．投资风险程度不等
E．流通程度不同
16、下列会导致房地产的价格偏高的情况是__。

A．政府协议出让土地
B．购买相邻房地产
C．卖方不了解行情
D．设立抵押的房地产
17、房地产开发项目财务评价的基本报价表包括。

A：总投资估算表
B：现金流量表
C：资金来源与运用表
D：损益表
E：资产负债表
18、房产面积测量的精度要求是以__作为限差。

A．误差的平均值
B．误差的最大值
C．中误差
D．两倍中误差
19、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于。

A：估价对象
B：估价师对估价方法的熟悉程度
C：委托人
D：估价机构资料库中可用资料情况
E：当地房地产市场状况
20、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有（）。

A．单位比较法
B．市场提取法
C．分解法
D．工料测量法
E．分部分项法
21、市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于__。

A．业主希望的投资回报率
B．承租人愿意承担的费用
C．承租人的承受能力
D．同类型物业的市场供求关系
22、房地产估价师注册证书失效的情形有__。

A．注册期满3年而未延续注册的
B．持续离开估价岗位超过1年的
C．年龄超过60周岁的
D．聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的
E．不具有完全民事行为能力的
23、下列土地符合免征土地使用税的包括。

A：国家机关自用的土地
B：由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地
C：宗教寺庙自用的土地
D：公园开展出租经营用的土地
E：直接用于农、林、牧、渔业的生产用地
24、财务杠杆效应是由于引起的。

A：贷款利率与项目全投资收益率不同
B：预售收入与自有资金收入占总收入比例不同
C：预售收入资金回笼较快
D：自有资金投入时间点的差异
E：借款合同
25、2007年末，某市住房总量为5000万㎡，其中经济适用住房400万㎡，商品住房3750万㎡；同期住房空置量为750万㎡，其中经济适用住房为50万㎡，商品住房为450万㎡，则该市2007年末的商品住房空置率是
A：9％
B：12％C：12.5％D：15％E：借款合同。