【实务研究】土地增值税清算扣除秘籍系列（一）

【实务研究】土地增值税清算扣除秘籍系列（一）
目录
一、扣除原则土地增值税清算税前扣除四大原则（一）土地增值税清算税前扣除四大原则（二）土地增值税清算税前扣除四大原则（三）土地增值税清算税前扣除四大原则（四）成本费用归集的四大原则8房地产企业如何理解“实际发生”+“合法凭证”？二、成本扣除土地投资行为土地增值税拿地成本的确认以房换地土地成本的确认房地产公司土地更名时土地价款的扣除红线外支出是否作为土地增值税土地成本的构成部分取得土地过程中8大扣除业务涉税风险以“案”解说土地增值税成本扣除的六个“标尺”装修费用的软装修成本，能否在土地增值税税前扣除？三、利息扣除房企支付小额贷款公司利息，土增清算时能否据实扣除？房企应关注“两税”利息支出扣除有哪些区别债权融资费用“两税”税前扣除问题四、税金扣除清算后尾盘销售，税金不能作为扣除项目？土地增值税清算，地方教育费附加，如何扣除？土地增值税清算，税费扣除要合规土地增值税与相关税费的扣除五、加计扣除房地产开发企业加计扣除之土地成本加计扣除之旧房转让需注意的四个问题转让旧房，土地增值税如何计算？房产开发企业加计扣除之在建工程（烂尾楼）再谈“项目收购款”的加计扣除房地产开发企业加计扣除之向政府缴纳的规费、基金房企“加计20%扣除”，你是怎么理解的？六、其他扣除开发费用如何税前扣除？房产企业开办费的核算将直接影响土增税负土地增值税清算时，“费用”扣除的能与不能营改增前后土地增值税税金扣除的差异七、争议专区土地增值税25个争议专题
一、扣除原则
土地增值税清算税前扣除四大原则（一）
土地增值税作为房地产企业的重头大税，备受税务机关和企业的观注，土地增值税税前扣除应遵循四大原则：真实性原则；实际支付原则；合法有效凭证；准确合理分摊。

【案例】房产企业签订虚假合
同虚增基础设施建设费A房地产公司财务资料：公司一、二期项目中用于基础设施建设的植被、石景费用高达 803.50 万元，占开发总成本9680.70 万元的 8.3%。

308.8费用 90.45 万元。

经税务核实，A公司利用农民个人出售自产花木免税的政策，在399.25并对其做出罚款并加收滞纳金的处罚决定。

的稽核比对，分分钟出结果，虚开已经成为历史。

【真实性原则】即经济业务真实性。

虚假的业务不可以扣除的，如：虚列成本、虚列拆迁补
土地增值税清算税前扣除四大原则（二）
【实际支付原则】实际支付，确切说是指企业资金的实际流出。

如：“应付账款”出现余额，方的工程款。

这个就属于没有“实际支付”。

在此，该原则饱受争议，在总局文件层面，仅就税金做过该规定。

（一取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本，包括土地费、开发间接费用。

……
土地增值税清算税前扣除四大原则（三）
【合法有效凭证】【案例】设计单位在房地产项目所在地代开发票B房地产公司与江苏绿源广告设计公司签订项目设计合同（双方均是一般纳税人80源广告设计公司应事先提供等额发票，随后B公司根据发票进行请款程序，支地税务机关申请代开了增值税发票，且加盖了设计单位的业务印章。

B房地产接受该发票，税前扣除是否存在风险？分析：江苏绿源广告设计公司涉及跨地区提供应税劳务。

根【合法有效的凭证】分为以下几类：务的载体而已，没有传说的中的那么神秘与重要。

等。

等。

金收据、拆迁补偿费收据、境外的发票、赔偿费收据等。

关于法院判决书的是否作为合法有效的凭证，以后再表，在此不予赘述。

符合“实际发生”的原则，但是没有“合法有效的凭证”，也不予在计算土地增值税的时候扣除。

土地增值税清算税前扣除四大原则（四）
【准确合理分摊】准确合理分摊，其实质是“配比原则”的延续。

即：收入与扣除项目一一对应。

但是，在实际的业务当中，部分费用很难做到“准确合理分摊”。

比如利息其他部分省额。

“能够按转让房地产项目计算分摊”按照以下顺序确定：（一能够按照转让房地产项目准确分摊。

准确分摊是指以该房地产项目名的流向清晰，没有和自有资金、企业间拆借资金等其他资金发生混合。

（二能够按照转让房地产项目合理分摊。

合理分摊是指在一个独立企业法项目开发贷款资金在不同开发项目之间进行分摊。

合理方法是指按照不同的开发项目占用上述项目开发贷款金额和时间（即是积数）进行合理分配。

房地产企业如果同时有多个项目，各个项目在多地开发，但是仅设置了一个
成本费用归集的四大原则
首先，成本费用的支出，需要区分开发成本和期间费用。

那么如何做区分呢？房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。

主要包括六大科目，土地征用及拆迁补偿、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施、公配设施、开发间接费。

需要按照可否销售、分类归集、功能区分、定价差异、成本差异、权益区分六个原则进行归集。

成本费用中属于上述开发成本的需要归集到完工年度，再分摊到完工产品当营业务成本，未售部分计入开发产品。

销策划、代理佣金。

我们做一个总结，成本费用的归集区分原则：第一，区分开发成本和期间费用，哪些可以计入期间费用？哪些需要计入开发成本。

本需要按照一定方法分摊计入。

的产品结转到开发间接费。

第四，区分已售和未售产品，已经销售部分的成本结转到主营业务成本，用单位面积成本乘以已经销售的可售面积；未售的部分计入开发产品。

房地产企业如何理解“实际发生”+“合法凭证”？
6 出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

这一原则已经表明了即便成本费用实际发生，但是缺乏合法凭据仍不能扣除。

就其字面蕴含的意思可以推定土地增值税清算扣除要求应是“实际发生+合法凭
未坚持唯“合法凭证”论，这一推断在第二项原则也有明确体现。

规定，未发生的事项，即便取得了合法凭证，也是不应扣除的。

当地同期预算正常标准，是否还要考虑实际支付款项呢？这个“实际发生”的税务口径到底是什么呢？是以实际已经发生的材料设备采购或者建筑安装实现工作量作为标准，即便未付款也判定为实际发生了成本费用；还是以根据合法凭证所载金额实际支付的材料设备采购款项或者建筑安装款项作为标准；亦或是以实际收到并据以入账的合法凭证为标准，而并不考虑是否实际支付，只要有合法凭证，即可判定为实际发生。

析。

依据。

中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准”，强调的是技术手段的连贯只能借助其他文件条款进行进一步分析。

目前没有一个文件明确规定，“实际发生”是否必须支付款项。

有了合同、货物实际购进或劳务实际发生，即具备了“实际发生”的客观事实。

但是，这个成本费用，有无在此之外的其他设定条件，就值得研究。

事实上，虽然没有将“实际支付”作为法定扣除条件，但是《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》国税函[2010]220 号文某些条款中已经实际蕴含了“以实际支付”作为扣除标准的意思表示。

个推断在220 号文第二条“关于房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题”规定中可见一斑。

该条规定：“房地产开发企业在工程竣地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质殊规定。

支付款项部分是否可以扣除呢？文件并未明确列举，但根据常理反推，应当是不金是否可以扣除就根本没有任何必要单独发文予以明确了。

按照常理推论，正是因为没有支付的款项即便有发票也不能扣除是个大前提，才对质保金未支付款项也要扣除这一特殊事项进行单独规定。

否则，这个文件规定就是多此一举毫无意义的。

无独有偶，91号文某些条款规定也很好的印证了这一点。

其对拆迁成本扣除规定也可在一定程度上表明了只有“实际支付”款项的成本费用才能扣除。

其（一同一宗土地有多
个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。

（二是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

（三（迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

易确认的实际发生成本，而且肯定会有“合法凭证”。

众所周知，被拆迁人不签
和房屋被拆的事实仍是不能直接扣除费用的，因为根据这个规定，它必须实际支付给被拆迁户才行。

2行的惯例。

仍以拆迁问题为例进行分析。

如果按照约定时间如期回迁，却并未实际结算回迁房补退价款并交纳应纳税款，即便回迁事实存在了，合法凭证也具备了，但是却因并未实际支付款项及税款，确认的成本，而且最具确定性的成本即是实际支付款项部分的实际成本费用。

除“实际支出”应当是“根据合法凭证支付款项部分的已经实际存在的支出”。

当然，这也仅是根据具体文件的推导，并非法律明确规定的结果。

实际上，土地增值税清算是分为三大类的：一是直接转让整个项目。

土地增值税是以项目为清算单位的，项目转手前扣皮之不存毛将焉附。

一个企业破产了，即便他有很多债权，但是，只有向资产管 85%3
三是尾盘清算。

综上所述，项目都完结了，不能再以项目名义支付款项了。

法的适用范围应当是它所约束的普遍事项，除非有特例，都应按照他的制定原则执行。

10政策完善需要靠时间把弊病充分暴露出来，才会研究完善。

200811102018285201215前年度未扣除未计入的成本费用扣除做了了断。

土地增值税是个专业性更强的税种，涉及到的土地、规划、房地产销售等各种法律政策都在不断调整完善，加上各地地方政策的不尽相同，更会直接增加清面进行解决的。

(待续)。