离婚协议房产归属约定不能对抗善意第三人

离婚协议房产归属约定不能对抗善意第三人案情简介
付某与刘某于夫妻关系存续期间购买房屋两套。

2007年10月29日，双方在民政部门协议离婚，双方约定两套房屋归付某所有。

嗣后，双方因房屋贷款等原因未办理产权变更登记，一房屋在刘某名下，另一房屋在付某和刘某名下。

2013年3月，吕某与刘某发生股权纠纷，该案经法院判决刘某应向吕某归还2000万元及利息。

刘某未按判决履行，吕某遂向法院申请执行前述两套房屋。

法院依法查封该两套房屋。

付某在向法院执行部门提出异议被驳回后，向法院提起执行异议之诉，请求确认离婚协议中约定的前述两套房屋归其所有，要求法院解除对前述两套房屋的查封并中止执行。

法院判决
法院经审理认为，案件讼争房屋是付某和刘某的夫妻共同财产，双方在《离婚协议书》中约定上述房屋产权均归付某所有，但未经产权变更登记不直接发生物权变动的法律效力，也不具有对抗第三人的法律效力。

讼争房屋中的产权份额尚未变动至付某名下，在刘某对外存有未履行债务的情况下，吕某作为刘某的债权人，要求对刘某名下的财产予以司法查封并申请强制执行符合法律规定。

付某依据《离婚协议书》对讼争房屋产权的约定要求确认讼争房屋的所有权属其所有并要求解除对讼争房屋的司法查封、停止对讼争房屋执行的诉讼请求于法无据，法院不予支持。

案件评析
离婚协议是夫妻双方因感情破裂、基于双方自愿的情况下签订的关于解除婚姻关系相关事宜的经过婚姻登记机关或者法院认可的书面协议。

离婚协议关于财产分割达成的协议，如双方意思表示真实，不违反法律规定，则对双方具有法律约束力。

本案中，吴某和刘某在离婚协议中就诉争两套房产的归属达成一致，合法有效。

但双方未就诉争房屋进行所有权变更登记，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。

由此，吴某并未取得房屋所有权。

刘某为房屋登记产权人，不动产登记具有公信力，吕某有理由相信刘某名下房屋为其所有，为善意第三人。

吴某和刘某达成的离婚协议不能对抗善意第三人，吕某因对刘某存在合法债权而查封和执行其名下的讼争房屋不违反法律规定。

风险提示
协议离婚是离婚方式之一，根据法律规定，协议离婚必须对财产分割达成一致。

在存在房产的情况下，当事人需在协议中约定房产所有权的归属。

在实践中，很多离婚当事人在签署离婚协议后，并未及时办理过户，房产仍然在原产权人名下，进而引发了一系列的风险。

一、在房屋仅登记于一人名下的情况，登记产权人擅自出售房屋。

二、因登记产权人的债权债务纠纷案件而被查封和执行。

三、房产被登记产权人用于抵押而产生或有负债。

在上述情况下，如第三人为善意，离婚协议中的权利人可能丧失主张房屋产权的权利，只能向协议相对方主张违约责任。

我国不动产物权以登记为生效要件，离婚协议对房产归属进行了约定，权利人仅可向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务，并未取得房屋所有权。

权利人应在离婚协议中对办理房屋产权变更登记的时间进行约定，且应及时进行办理。

在对方不按照协议约定办理产权变更登记的情况下，权利人应及时向人民法院起诉，以预防房产被
擅自处分的风险。

案例源自《中华人民共和国最高人民法院公报》2017年第3期（孙冬筠，广东任高扬律师事务所）。