清远商业概况

六、商业物业市场分析
6.1 清远市区商业市场分析
6.1.1 市区商业发展概况
清远市零售商业市场正处于更新换代时期，表现在现有商业业态落后、业态结构不均衡以及外地品牌计划陆续进驻等方面，但受旧有消费传统的影响，现代零售业在清远面临消费习惯的培养。

清远市商业整体处于升级换代时期，由商业街和小规模集中商业为主，且商业集中分布在旧城区，目前已有外地品牌进入清远市场，未来清远将逐渐发展现代化综合商业业态。

代表城市市民口碑最高层次的益华百货及华润万家实际表现为中档场所，进一步说明清远商业消费市场尚属初级阶段，商业升级较为缓慢。

集中商业发展较慢，商业物业仍以销售为主，旧城区商业旺区主流街铺租金200-300 元/月/㎡，旧城中心城市广场区域街铺及新城赢之城一楼街铺售单价超过3 万，一般社区临街商铺单价1-2 万元。

旧城区商圈日均人流量约20 万人次，人气较旺，新城区商圈仅有6-8 万人次，略显人气不足，但随着城市发展重心逐渐向新城转移，未来商业发展的重点也将转向新城区。

6.1.2 市区主要商业网点
清远市市区商业网点主要分布在以城市广场为中心的旧城商圈和以赢之城为中心的新城商圈，但商业网点分布很不均匀，其中旧城商圈分布网点超过80%。

从业态上来看，清远市区商业业态涵盖购物中心、百货、超市和商业街，其中购
物中心也含有百货和超市，但集中式商业网点总共只有14 万㎡。

清远总体上缺乏现代化大型超市，但旧城区超市分布又相当密集，旧城区在不到一平方公里范围内分布有益华乐家超市、新一佳超市和百和超市，规模均在5000 ㎡以上。

6.1.3 市区商业市场总结
缺乏商业规划指导，商业网点布局不合理
清远商业网点规划亟需完善，没有合理的商业规划，导致局部商业布局过于密集，例如先锋路、北门街与环城路区域内，分布着百和超市、新一佳、益华等三家大型超市，经营面积均在5000 ㎡以上，其业态功能、规模档次雷同，易
导致恶性竞争。

交通是旧城商业发展瓶颈
旧城商圈是目前清远市商业核心区，商业分布密集、人流量较大，由于缺少停车位、道路拥堵，使得旧城难以在商业规模档次上有所突破，只适合改造成商业步行街。

外来连锁品牌的进驻推动了清远商业发展
华润万家、新一佳等国内知名连锁品牌进入清远市场后，其经营模式和业态特点对当地商业起到示范作用，推动了清远的商业发展。

但清远城区没有新的大体量商业项目开发，致使沃尔玛等品牌卖场找不到合适网点入驻清远市场。

大型住宅项目商业配套同质化严重
清远商住项目所配套商业一般规模都很小，而且都是临街商铺，全部销售，一方面空置严重，经营较差，另一方面又无法满足社区及周边居民的日常消费需
求。

6.1.4 市区商业发展规划
根据《清远市总体规划（2004-2020）》，清远市将打造四级商业中心，其中市级商业中心一个，副市级商业中心两个。

另外还规划多个组团级商业中心和居住区级商业中心，主要分布在北江以南区域。

清新县不纳入清远市区商业规划，但是商业规划为相当于清远副市级商业中心。

2003 年12 月31 日
华润万家、日美家电、大圆围美食街等（广州摩登百货已退出）
50 元/㎡，2-3F 租金20-30 元/㎡，管。