贺捷与金银强、中房集团随州房地产开发公司商品房销售合同纠纷二审判决书

贺捷与金银强、中房集团随州房地产开发公司商品房销售合
同纠纷二审判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】湖北省随州市中级人民法院
【审理法院】湖北省随州市中级人民法院
【审结日期】2021.07.29
【案件字号】(2021)鄂13民终319号
【审理程序】二审
【审理法官】刘莹李超周鑫
【文书类型】判决书
【当事人】贺捷;金银强;中房集团随州房地产开发公司
【当事人】贺捷金银强中房集团随州房地产开发公司
【当事人-个人】贺捷金银强
【当事人-公司】中房集团随州房地产开发公司
【代理律师/律所】何松林湖北五合律师事务所;杨谦湖北尊而光律师事务所;易明月湖北尊而光律师事务所;沈祥湖北神农律师事务所
【代理律师/律所】何松林湖北五合律师事务所杨谦湖北尊而光律师事务所易明月湖北尊而光律师事务所沈祥湖北神农律师事务所
【代理律师】何松林杨谦易明月沈祥
【代理律所】湖北五合律师事务所湖北尊而光律师事务所湖北神农律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】贺捷
【被告】金银强;中房集团随州房地产开发公司
【本院观点】贺捷提交的证据与中房公司、金银强的陈述等证据相互印证，与本案纠纷具有关联性，予以采信。

本案二审争议焦点为：《金湖小区内部认购书》是否符合法定解除条件，贺捷应否向金银强返还10万元及支付利息。

【权责关键词】无权处分追认催告撤销无权代理表见代理合同恢复原状合同约定证据交换关联性合法性质证诉讼请求发回重审执行
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】经审理查明，对一审查明的以下事实：“中房集团系涉案金湖小区建设土地的所有权人，涉案房屋尚未出售。

中房集团从未授权贺捷刻制“均川镇金湖小区项目部”的印章，对贺捷私自对外出售房屋的行为亦拒绝追认”，本院不予确认。

对一审查明的其他事实予以确认。

另查明，2014年，李平、贺捷挂靠中房公司开发建设随县均川镇金湖小区商住楼。

2015年9月10日，中房公司委托李平办理金湖小区项目产权登记手续。

李平、贺捷收取金湖小区购房款后向中房公司交付，并交纳税款，之后由中房公司与买受人签订房屋买卖合同，办理备案手续，以及协助办理不动产权证。

2015年9月14日，金银强与贺捷签订《金湖小区内部认购书》一份。

主要内容为：金银强认购6幢2单元501号房、建筑面积141.19㎡、单价1580元/㎡、总价223080元；签署该认购书前交款1万元。

该认购书为中房公司均川镇金湖小区项目部专用，一式三份，经盖随州市均川镇金湖小区专用章后方可有效。

认购人需按照约定付款方式及时间履行。

在签订该认购买书后，如出现认购人违约情况，认购金不予退回。

以认购房产的位置、房号、价格之(为)主要依据。

该认购书最终解释权归中房公司均川镇金湖小区项目部所有。

又查明，2015年10月23日，随县房
产管理局向中房公司颁发座落在随县(金湖小区)1幢1-6层号、2幢1-6层号、3幢1-6层号、5幢1-6层号、6幢3-6层号的房屋所有权证。

2019年4月16日至2021年1月22日，中房公司为金湖小区6幢1单元、2单元部分业主办理了不动产权证。

二审中，中房公司对贺捷与金银强签订的《金湖小区内部认购书》予以追认。

【本院认为】本院认为，本案二审争议焦点为：《金湖小区内部认购书》是否符合法定解除条件，贺捷应否向金银强返还10万元及支付利息。

为此，需要厘清以下三方面问题：一是《金湖小区内部认购书》的性质和效力；二是贺捷以中房公司名义出售房屋是否构成无权处分；三是本案是否遗漏当事人。

(一)关于《金湖小区内部认购书》的性质和效力问题《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

”根据已查明事实，金银强于2015年9月14日与贺捷签订的《金湖小区内部认购书》载明当事人姓名、住所、商品房的位置、面积、单价、总价、付款方式及时间等合同主要内容。

金银强向贺捷交付购房定金1万元，并于2015年9月18日向贺捷交付购房款9万元。

涉案房屋由金银强的前岳父帮忙安装防盗门。

2015年底，金银强拿到防盗门钥匙。

该房屋已处于金银强实际管控之下，即金银强实际占有房屋。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”之规定，金银强占有涉案房屋的行为，应视为房屋已交付使用。

本案双方均已履行合同主要义务。

而且，金湖小区由李平、贺捷挂靠中房公司投资建设，包括涉案房屋在内的金湖小区相关楼幢的商品房所有权于2015年10月23日初始登记在中房公司名下。

贺捷出售商品房必须通过中房公司才能办理不动产登记。

依照上述司法解释规定，该认购书应当认定为商品房买卖合同。

《金湖小区内部认购书》的签订是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

(二)关于贺捷以中房公司名义出售房屋是否构成无权处分的问题。

经查明，金银强、金银富(已另案诉讼)
兄弟均在金湖小区购买房屋。

二人购房时，金银强与贺捷存在亲戚关系。

金银强在一审诉讼中称知道房屋是中房公司开发，贺捷已告知金银富其是金湖小区的投资人。

结合《金湖小区内部认购书》中载明的项目部名称为“中房集团随州房地产开发有限公司均川镇金湖小区项目部”及尾部加盖的均川镇金湖小区项目部印章等事实可知，贺捷在与金银富签订《金湖小区内部认购书》时，虽然未取得中房公司的书面授权，但金银强有充分理由相信贺捷能够代表中房公司与其签订《金湖小区内部认购书》。

因此，贺捷的行为构成表见代理。

而且，从房屋的交易、款项收付及不动产权证的办理过程，可以明确贺捷是在中房公司的监管下代表该公司与金银富签订合同，并承担开发过程中的税款、债务等责任。

从合同签订背景和金银强所在楼幢其他楼层业主购房及取得不动产权证的过程分析，中房公司作为被挂靠开发企业，对金湖小区项目部的设立，以及贺捷对外以中房公司均川镇金湖小区项目部名义出售登记在中房公司名下包括涉案房屋在内的有关房屋不知情，明显不合常理。

二审中，中房公司对贺捷的售房行为明确予以追认。

据此，贺捷对涉案房屋享有处分权。

贺捷售房行为所产生的法律后果，依法由中房公司承担。

贺捷与金银强签订《金湖小区内部认购书》的法律效力应当及于中房公司，对中房公司具有约束力。

中房公司与案外人李平、贺捷之间的挂靠关系是否发生变化，与本案争议的房屋买卖合同效力无关，本院不予评价。

(三)关于本案是否遗漏当事人的问题。

本案案由为商品房销售合同纠纷，李平系涉案房屋所在金湖小区项目的投资人，并非商品房买卖合同主体。

根据合同相对性原则，不应将追加其为本案被告，故本案不存在遗漏当事人的情形。

基于以上事由，贺捷向金银强出售并实际交付房屋，该幢楼部分业主经中房公司协助已办理不动产权证，故金银强与贺捷签订《金湖小区内部认购书》的合同目的可以实现。

金银强上诉称中房公司未与其签订商品房买卖合同并交付房屋，导致房屋买卖合同目的不能实现，据此要求解除合同、返还购房款及支付利息的诉讼请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。

综上所述，贺捷的上诉请求成立，予以支持。

本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、
第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：【裁判结果】一、撤销湖北省随县人民法院(2020)鄂1321民初2145号民事判决；
二、驳回金银强的诉讼请求。

一审案件受理费2500元，减半收取1250元，由金银强负担；二审案件受理费2780元，由贺捷负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-07-24 18:59:40
【一审法院查明】一审法院认定事实：金银强与贺捷原系亲戚关系。

2015年9月14日，金银强经其前岳父贺德楚介绍与其弟弟即贺捷签订《认购书》，载明：“金银强认购房号为6栋楼3单元302号房，建筑面积118.78㎡……本认购书为中房公司金湖小区项目部专用，本认购书最终解释权归中房公司金湖小区项目部所有”。

金银强在认购人处签字确认，贺捷之妻张爱林持贺捷私人刻制的“均川镇金湖小区项目部”印章在出卖方处盖章予以确认。

同日，金银强向贺捷之妻张爱林支付现金1万元作为购房定金，贺捷通过其雇请的财务人员程洁向金银强开具收据一份，载明：“金银强交来的购房定金壹万元整，6某楼3单元302号房，现金张爱林收，2015年9月14日，经办程”。

2015年9月18日，金银强通过中国农业银行向贺捷的个人银行账户转账支付5万元，另向贺捷现金支付4万元。

贺捷再次通过程洁向金银强开具收据一份，载明：“金银强交来的购房款玖万元整，转账贺账，经办程。

”贺捷以其刻制的“均川镇金湖小区项目部”的印章在以上两份收据上分别盖章予以确认。

2015年底，金银强的前岳父贺德楚为涉案房屋安装了防盗门，并将钥匙交给金银强，房屋至今未装修入住。

中房公司系涉案金湖小区建设土地的所有权人，涉案房屋尚未出售。

中房公司从未授权贺捷刻制“均川镇金湖小区项目部”的印章，对贺捷私自对外出售房屋的行为亦拒绝追认。

【一审法院认为】一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

本案中，贺捷没有代理权以中房公司金湖小区项目部的名义与金银强签订《认购书》，中房公司对贺捷的行为拒绝追认，该行为对中房公司不发生效力，应当由行为人贺捷承担责任。

关于贺捷的行为是否构成表见代理的问题。

表见代理的构成要件包括：一是行为人没有代理权而实施了无权代理的行为；二是行为人有代理权的权利外观；三是相对人信赖行为人的代理权外观主观上善意无过失；四是相对人基于对代理权外观的善意信赖而实施了与行为人的民事法律行为。

本案中，金银强在与贺捷签订《认购书》时，并未核实贺捷是否拥有中房公司的授权，该认购书上未加盖中房公司的公章，贺捷提供的收款账户也系个人账户，并不具备可信赖的代理权外观，金银强仅基于双方之间的亲戚关系而信任贺捷具备相应的代理权限存在过失，并不符合表见代理的第二、三、四项构成要件，故对金银强诉称贺捷的行为构成表见代理不予采信，贺捷的行为应当由其自行承担责任。

出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

本案中，贺捷与金银强签订《认购书》，将中房公司开发的房屋出售给金银强，且中房公司对该行为拒绝追认，贺捷的行为系无权处分行为，以致标的物所有权不能转移，故金银强要求解除其与贺捷签订的《认购书》，予以支持。

不动产物权的转让，应当依照法律规定进行登记。

贺捷辩称涉案房屋已交付，金银强已安装防盗门并持有房屋钥匙，金湖小区项目部销售的房屋均是在购房者付清全部购房款后再签订《商品房买卖合同》，并办理不动产权证。

但涉案房屋安装防盗门的行为并不能视为房屋所有权已转让，且贺捷并不享有涉案房屋的所有权，其无权处分的行为也导致从根本上无法实现金银强期待的房屋所有权转移，对贺捷的辩称理由不予采信。

贺捷辩称金湖小区系其与案外人李平共同投资开发，与中房集团实际为挂靠关系，其有权代表金湖小区项目部出售房屋。

根据《房地产开发企业资质管理规定》第五条第一款、第三十二条之规定，未取得房地产开发企业资质证书的，不得从事房地产开发经营业务。

任何单位和个人不得涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书。

个人借用企业资质开发房地产本身系规避法律行为，不为法律所允许。

房地产开发项目的房产权属应以不动产登记机构的不动产登记簿的记载为准，涉案金湖小区房屋的土地使用权人为中房公司，由其开发经营并销售，贺捷作为个人未取得房地产开发企业资质证书，不得从事房地产开发经营业务，也无权
处分涉案金湖小区的房屋，故对贺捷的辩称理由不予采信。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

本案中，双方签订的《认购书》依法解除后，金银强据此向贺捷支付的购房款9万元，贺捷应当予以返还，故金银强请求贺捷返还购房款9万元，予以支持。

当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。

给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

因当事人一方迟延履行或者其他违约行为，致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则。

本案中，金银强向贺捷支付购房定金1万元，贺捷因无权处分致使合同目的不能实现，可以适用定金罚则，故金银强要求贺捷双倍返还定金2万元的请求，予以支持。

买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。

本案中，金银强因贺捷违约造成的损失为10万元本金的利息损失，按照2015年8月26日中国人民银行三至五年(含五年)同期贷款利率5%从2015年9月18日计算至2019年8月19日利息为19603元(10万元×5%÷365日×1431日)，按照中国人民银行公布的2019年8月20日1年期贷款市场报价利率4.25%从2019年8月20日计算至起诉之日即2020年8月28日的利息为4355元(10万元×4.25%÷365日×374日)，以上利息损失合计23958元。

因金银强同时请求贺捷双倍返还定金和损失赔偿，定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失23958元，故对金银强要求支付利息损失的超过部分依法予以驳回，贺捷应当向金银强支付利息损失13958元(23958元－10000元)。

依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第六条、第十六条，《房地产开发企业资质管理规定》第五条第一款、第三十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、金银强
与贺捷于2015年9月14日签订的《金湖小区内部认购书》自本判决生效之日起即解除。

二、贺捷于判决生效之日起十日内双倍返还金银强购房定金共计2万元，并返还购房款9万元。

三、贺捷于判决生效之日起十日内支付金银强利息损失13958元。

四、驳回金银强的其他诉讼请求。

如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2500元减半收取1250元，由贺捷负担。

【二审上诉人诉称】贺捷上诉请求：1.撤销原判；将本案发回重审或者依法改判；2.本案全部诉讼费由金银强、中房公司承担。

事实和理由：1.一审判决错误认定贺捷对涉案房屋无权处分。

金湖小区属于中房公司开发项目，李平受该公司委托进行全程管理，包括销售。

贺捷受李平委托办理金湖小区房屋销售、产权登记等手续，为有权处分。

2.一审遗漏当事人，程序违法。

李平与中房公司的关系以及贺捷与李平之间的关系，需要追加李平参加诉讼才能查明。

3.一审判决解除诉争合同，适用法律错误。

贺捷已向金银强交付涉案房屋。

贺捷与金银强约定付清全部房款后，进行《商品房买卖合同》备案，办理产权登记手续。

金湖小区所有住户均按该交易惯例执行。

涉案房屋未办理产权登记是因为金银强未交清剩余购房款108815元。

只要金银强付清购房款，即可进行合同备案和办理产权登记，合同目的能够实现。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

综上所述，贺捷的上诉请求成立，予以支持。

本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠
贺捷与金银强、中房集团随州房地产开发公司商品房销售合同纠纷二审判决书
湖北省随州市中级人民法院
民事判决书
(2021)鄂13民终319号当事人上诉人(原审被告)：贺捷。

委托诉讼代理人：何松林，湖北五合律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：金银强。

委托诉讼代理人：杨谦，湖北尊而光律师事务所律师。

委托诉讼代理人：易明月，湖北尊而光律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)：中房集团随州房地产开发公司，住所地随州市曾都区沿河大道18号。

法定代表人：张群，该公司总经理。

委托诉讼代理人：沈祥，湖北神农律师事务所律师。

审理经过上诉人贺捷因与被上诉人金银强、中房集团随州房地产开发公司(以下简称中房公司)商品房销售合同纠纷一案，不服湖北省随县人民法院(2020)鄂1321民初2145号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称贺捷上诉请求：1.撤销原判；将本案发回重审或者依法改判；2.本案全部诉讼费由金银强、中房公司承担。

事实和理由：1.一审判决错误认定贺捷对涉案房屋无权处分。

金湖小区属于中房公司开发项目，李平受该公司委托进行全程管理，包括销售。

贺捷受李平委托办理金湖小区房屋销售、产权登记等手续，为有权处分。

2.一审遗漏当事人，程序违法。

李平与中房公司的关系以及贺捷与李平之间的关系，需要追加李平参加诉讼才能查明。

3.一审判决解除诉争合同，适用法律错误。

贺捷已向金银强交付涉案房屋。

贺捷与金银强约定付清全部房款后，进行《商品房买卖合同》备案，办理产权登记手续。

金湖小区所有住户均按该交易惯例执行。

涉案房屋未办理产权登记
是因为金银强未交清剩余购房款108815元。

只要金银强付清购房款，即可进行合同备案和办理产权登记，合同目的能够实现。

二审被上诉人辩称金银强辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。

1.涉案金湖小区建设用地所有权归属中房公司，该公司未授权贺捷对外出售房屋。

贺捷自称有权出售房屋，私刻均川镇金湖小区项目部印章，并以项目部名义与金银强签订内部认购书。

之后，金银强向贺捷支付定金和预付款，但贺捷一直未与金银强签订房屋买卖合同。

经金银强多次催告，贺捷仍然推辞拖延。

因贺捷对涉案房屋没有处分权，无法为金银强办理合同备案和产权登记手续，合同根本目的无法实现，认购书应予解除。

2.贺捷未与金银强约定付清全部房款后签订商品房买卖合同，也未对房屋总价款进行约定。

而且，合同备案
时无需付清全款。

3.不动产物权的转让应以登记为准。

涉案房屋仅由金银强的前岳父即贺捷的哥哥安装了防盗门，不能视为房屋已经交付或所有权发生转移。

贺捷应当返还金银强已付房款、定金，并赔偿相应损失。

中房公司辩称，虽然贺捷出售金湖小区房屋，属于无权处分行为，但在本案一审后，经贺捷申请，中房公司同意对贺捷与金银强签订的内部认购书予以追认。

基于该事实，请求将本案发回重审。

原告诉称金银强向一审法院起诉请求：1.判令中房公司、贺捷双倍返还金银强支付的定金2万元；2.判令中房公司、贺捷返还金银强已支付的预付款9万元；3.判令中房公司、贺捷向金银强支付自2015年9月18日至今占用资金期间的利息损失(以10万元为基数，2015年9月18日至2019年8月19日的利息按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日至今的利息，按照贷款市场报价利率计算)；4.中房公司承担本案诉讼费用。

一审法院查明一审法院认定事实：金银强与贺捷原系亲戚关系。

2015年9月14
日，金银强经其前岳父贺德楚介绍与其弟弟即贺捷签订《认购书》，载明：“金银强认购房号为6栋楼3单元302号房，建筑面积118.78㎡……本认购书为中房公司金湖小区项目部专用，本认购书最终解释权归中房公司金湖小区项目部所有”。

金银强在认购人处签字确认，贺捷之妻张爱林持贺捷私人刻制的“均川镇金湖小区项目部”印章在出卖方处盖章予以确认。

同日，
金银强向贺捷之妻张爱林支付现金1万元作为购房定金，贺捷通过其雇请的财务人员程洁向金银强开具收据一份，载明：“金银强交来的购房定金壹万元整，6某楼3单元302号房，现金张爱林收，2015年9月14日，经办程”。

2015年9月18日，金银强通过中国农业银行向贺捷的个人银行账户转账支付5万元，另向贺捷现金支付4万元。

贺捷再次通过程洁向金银强开具收据一份，载明：“金银强交来的购房款玖万元整，转账贺账，经办程。

”贺捷以其刻制的“均川镇金湖小区项目部”的印章在以上两份收据上分别盖章予以确认。

2015年底，金银强的前岳父贺德楚为涉案房屋安装了防盗门，并将钥匙交给金银强，房屋至今未装修入住。

中房公司系涉案金湖小区建设土地的所有权人，涉案房屋尚未出售。

中房公司从未授权贺捷刻制“均川镇金湖小区项目部”的印章，对贺捷私自对外出售房屋的行为亦拒绝追认。

一审法院认为一审法院认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

本案中，贺捷没有代理权以中房公司金湖小区项目部的名义与金银强签订《认购书》，中房公司对贺捷的行为拒绝追认，该行为对中房公司不发生效力，应当由行为人贺捷承担责任。

关于贺捷的行为是否构成表见代理的问题。

表见代理的构成要件包括：一是行为。