关于中小型酒店、客栈、民宿的投资与运营成本计算方式

关于中⼩型酒店、客栈、民宿的投资与运营成本计算⽅式关于中⼩型酒店、客栈、民宿的投资与运营成本的概念与计算⽅式，其实是有⼀套标准的。

曾经遇见过很多对住宿⾏业有发展意向并充满情怀的投资者，或者是对酒店住宿⾏业不太了解
带着资本进⼊市场最后投资失败或者被忽悠的朋友，最重要的就是隔⾏如隔⼭尤其是这个⾏业
中充斥着⼀些招摇撞骗的，某些快捷酒店品牌、个⼈、还有中介根本不顾投资者的感受，利⽤
情怀肆意欺骗。

希望通过这些经验的分享能够让⼤家真正了解住宿这个⾏业的。

内容⼤纲
1.投资成本和运营成本之间的关系
2.市场调查
3.投资成本
4.运营成本
⼀、投资成本和运营成本
之间的关系和概念概述
A.投资成本
根据酒店或民宿项⽬的市场定位⽬标⼈群品牌效应来决定。

除房租外前期⼤部分花钱的地⽅都算做投资成本，你可以理解为回本中的本。

B.运营成本
根据投资成本设定的酒店或民宿定位来制定运营模式从⽽产⽣的成本计算。

每天每⽉根据⼊住率浮动的固定⽀出⾦额，⼈员⼯资、房租、⽔电、消耗品等。

C.间夜成本
根据运营成本年总计计算出间夜成本。

根据投资成本想得到的回报率以及回报时限设定具体卖价。

这个就很重要了，意思就是你没间房每天的保底价，在⽣意不那么惨的情况下绝对不能低于这
个价才算保本。

注：这三者之间的关系是环环相扣的，意思是你的住宿全部流⽔减去运营成本就是利润，利润决定于多长时间收回投资成本。

如果前期想回本快⼀些那么尽量减少运营成本，⽽间夜成本决定了你的售卖价格。

⼆、市场调查
在准备投资之前最重要的⼀步
1地理位置
A.在投资之前⾸先要选取地理位置，如果作为酒店或者民宿，选择的城市最好是⼀年四季中平、淡、旺季分布较为平均⽽不是⼤起⼤落的市场。

注：曾经听过⼀位所谓的民宿⼤咖说过如果民宿不开在⼭⾥或者所谓的世外桃源就不叫民宿，他认为民宿的定义取决于地理位置，如果开在了旅游景区或者城市中就不能叫做民宿⽽是酒店或者客栈。

这样的理解未免过于狭隘，民宿其实更像是⼀种⽣活⽅式，他只是住宿⾏业中的⼀个种类。

当我们选择民宿或者特⾊的客栈，我们就选择了更贴近当地⼈⽣活的旅⾏⽅式。

所以任何⼀个地⽅都可以开民宿做客栈酒店，在你的实⼒没有强⼤到能够让你的住宿成为⼀道风景所有⼈都为你的住宿⽽来的情况下，住宿地理位置的选择⾄关重要，我们要尽量避免选择旅游市场⼤起⼤落的城市，像⼤理、三亚、敦煌这些城市淡旺季价格相差巨⼤，对于没有经验的经营者来说选择更稳定的旅游市场更加安全。

2物业选择
A.如果是选择租赁带有房租形式的物业，⾸先要根据房屋的使⽤性质（民宅或商⽤）决定是否可以办理执照。

我⼀直在北京做特⾊住宿，帝都作为⾸都，对于物业的各种执照要求相当严格。

⾃2016年开始的拆墙打洞政策，对于那些房屋性质为民宅的⾃建房、公房就算你证照齐全⽆论是餐馆还是住宿全部都勒令⾃⼰跑到⼯商局注销营业执照到期不执⾏的法⼈今后就是⿊名单，你今后啥也别想⼲。

商⽤房的话如果你不是经营性质⽽是办公也别想混过去，再加上你⼜有违建的。

还有就是我有个朋友在厦门做民宿，那边⼤部分民宿都是⿊店，也就是⽆执照。

也是三天两头的被扫荡，那么为何不去办理执照呢？这就跟当初你在租赁这个物业的时候有没有搞清楚是否能起照有关系。

起照（就是获得经营所需的相应执照⼿续）的顺序是：⼯商的营业执照、消防、特种⾏业许可证（住宿被国家列为特种⾏业）、外事（外事就是你是否有接待外宾的资格）、最后是卫⽣。

⽬前如果想在北京东城区想做住宿的朋友基本上就别考虑了，北京东城区现在已经不可以办理住宿的营业执照了。

B.物业的布局-⽆论是楼体还是单独的院落，房间数量是决定运营成本的最⼤基础。

这个布局来讲⼀⽅⾯是房东是否同意你将原来的布局进⾏改造，甚⾄推了重盖。

这点很重，要提前说好体现在合同中，因为如果你改造就会投⼊更多投资成本，那么在⼀定年限内你才可能收回成本，但如果在这期间房东突然说不租了，那你不就懵逼了。

所以体现在合同中⽐如你签的是10年租约，那么在10年内除了诸如拆迁之类的不可抗因素，房东如果单⽅⾯解除合同是需
要赔付你的当然即使是拆迁那也得赔。

⼀般来讲房租合同签署年限最多不超过20年，因为20年以上法律是不认可的，谨防有⼼⼈利⽤这⼀点来忽悠你。

再有就是这个物业能分配出多少房间，⽐如300平⽶的院⼦，但是房屋⾯积如果只有100平⽶，⽽另外200平都是院⼦、空地，就可以考虑⽤来做景观。

但是100平⽶所打造的房间数量肯定很少，那样的话你的间夜成本就⾼（房租⾼⽽房间数量少），售卖时房价就⾼，在你没有售卖经验的情况下回本势必困难。

所以房间数在可能的情况下要尽量多的分配出⼀些，当然了对于有经验的⼈可以不⽤太过于死磕间夜成本。

C.公共区域-提升酒店或民宿品质的最强⼿段。

公共区域（指的是除开客房以外的区域，例如院⼦露台会议室多功能厅餐厅咖啡厅酒吧等），因为客⼈在住的时候其实是没有⼏个⼈会全天都扎在房间⾥不出来的，那么客⼈除了出去游玩就是在你的公共区域休闲或者消费了。

在这种情况下公共区域的装饰、风格、格调就会体现你住宿的整体档次了。

如果你的房间装修的很好很⾼雅，但是在院⼦⾥摆着⼤红⼤绿宛如炕头枕⼱⼀般的沙发套和桌布，那也会被⼈定义成⾼级农家乐。

如果你的预算有限，那么与其往房间内添置按摩浴缸，不如把钱花在公共区域。

咱们中国⼈，尤其是北京⽼爷们都好个⾯⼦这也是相同的道理门⾯上的事咱们绝对不含糊。

D.房租-在得知房租后可以按照可出房间数量先计算出每个间夜的房租成本（房租年总数÷365天÷房间数）记住此数字对于市场调查和定位很关键（免租期尽可能拉长给装修留时间）
例如房租是12万⼀年，那就是⼀个⽉1万，那⼀个⽉平均30天，⼀天就是333元，然后这个物业能出⼗间房，⼀间房⼀天房租就是33.3元。

再有就是房租砍价，你得先知道除了你以外还有多少⼈在和房东聊这个事，然后就是理性的砍价，再加上要把他的房⼦做成什么什么表性质的建筑啊之类的画饼。

如果你最终得到的价格不理想，还有⼀个招就是拉长年限，当然这个前提是你要确定这个地⽅你绝对有信⼼坚持长久下去，那么你可以⽤递增的⽅式来将前期的投⼊减少。

打个⽐⽅：⽐如房东坚持⼀年12万，但是对于你来说10万可能是理想的价格，你可以这样，我跟您签10年，⼀年12万的话也就是10年120万，头三年10万之后按照百分⽐递增，最终这10年您的到⼿的还是120万。

这种⽅式能让你在初期的运营成本减少，等三年之后你的住宿基本已经成型，运营也稳定了，再递增房租的话你直接涨房价就⾏了。

再不然就是年付，如果你有相对充⾜的资⾦，年付也是好办法。

E.合同年限-⼀般来讲投资酒店或者民宿⾄少1.5-3年回本，所以合同⾄少5年起如果合同年限⾜够长就要注意房租递增率是多少
在北京现在基本上都是房东只签5年，如果你想签的长或者你怕5年能回本但是没把握盈利多少，可房东⼜死活不答应，这种情况下就要看房东的内⼼，要是实在不⾏也没办法，要不就是在合同中价格如⽆意外⾃动延续⼏年⼏年的。

你得先和房东好好聊聊，因为有的房东⽐如年龄⽐较⼤的，现在在北京还能⾃⼰有个院⼦的⽼⼈，基本上都是⽂⾰的时候没收的，之后⼜还了⼀⼩部分的。

这帮⼈⼤多都有⾃⼰的房，⼉⼥也都有房，要不也轮不到租给你。

这些⽼⼈都是觉得，哎呀⾃⼰挺⼤岁数的了，然后在最后这⼗⼏年⾥把这个院⼦租出去，房租呢给⼉⼥分分，将来⾃⼰百年以后变卖或者留给⼉⼥。

所以你要知道他们租房的⽬的，如果⽼⼈健康情况不乐观，有⼉⼥，⼜跟你签了10年20年的，您就⼩⼼点吧，⽼⼈撒⼿⼈寰⼉⼥四分五裂分房产，没有⼀个能做主的，这种情况就会很棘⼿。

3周边景区景点
A.此物业位置是否处于在闹市区或者著名景点附近，此项选择决定于将来的客源⼈群以及价位。

B.交通-考虑前来此地的客源通过何种主流交通⽅式并且在⼊住期间的交通⼯具是否⽅便。

客⼈的来源主要取决于他们为何选择这个区域，如果是靠近商业区CBD那么可能就是为了出差，如果靠近景区那么肯定是游客⽆疑，这些都取决于你周边的环境。

⼀般来讲游客相对较好，特别是在旅游市场稳定的情况下，⼀年四季国内⼤⼤⼩⼩的公共假⽇寒暑假，还有国外的圣诞节新年复活节，⼀年下来基本不愁⽣意，只要房价不是⾼的离谱基本上不会空很多房。

交通就更容易懂了，如果你的民宿开在相对偏僻的⼭区，没有任何公共交通能够到达甚⾄停车也不甚⽅便，那等于你⾃⼰已经拒绝了很⼤⼀部分客⼈，毕竟因为⼀家住宿⽽专门奔赴⼭林的客⼈在极少数，所以交通的便利也是客⼈选择的⼀个重⼤环节。

4竞争对⼿
A.以此物业为中⼼⾄少半径0.5公⾥所搜所有住宿⾏业，并且调查所有对⼿的装修档次和特⾊、价格、房间体量、⽬标客源、评价，这样我们在前期投资时才能找准定位。

这个也好理解，假如你选择的物业周围都是楼体结构的住宿，经营的也不怎么样或者已经饱和了，你还⾮得开个⼀模⼀样的，那⽆疑是⾃寻死路，或者你周围的价格都是100元，你⾮得开个1000元的，还没什么特⾊，那样肯定也⾏不通。

5当地房屋民俗建筑风格及特⾊
A.最为忌讳的就是装修风格严重违背当地建筑特⾊，应该尽可能选择接近甚⾄相同于当地风格的建筑特⾊。

在装修过程中尽量保留其元素，最⼤可能的使其装修后保持原有风格。

这个我见过特别逗的，你想我是在北京的胡同⾥⾯做四合院的客栈酒店，为的就是中外宾客能体验⽼北京⼈的⽣活百态。

之前有⼀个星级酒店，开在了⼀个居民⼩区⾥，做了三年倒闭改办公和公寓了，结果仍然没什么⽣意。

所以到了哪个城市，你最好选择做和这个城市⽂化底蕴相似的。

现在⼈消费⽔平都⾼了尤其是国内客⼈，消费⽔平绝对⽐国外的敢掏钱，但是⼈家掏了钱是想体验有品质的当地特⾊⽂化，所以在这⼀点上我们需要尽量去满⾜客⼈的需求。

三、投资成本
在你详细的做完市场调查之后
那么咱们就要好好的算算具体的投资了
1核算投资成本
A.房租不是投资成本⽽是运营成本，但是如有类似于转让费或者与地⽅关系所需费⽤则为投资成本。

我们曾经有⼀个物业，房租倒是便宜40万，可是转让费700万，当然这⾥⾯还有⼈家之前装修的钱，但是就是看准了这个地理位置能挣钱，所以就拿下了。

但是这700万可是算作投资成本，⽽40万每年的房租是运营成本要分清楚。

B.列选投资成本表格以及细节（表格附件）
表格为我⾃⼰使⽤时制作的，内容不是最全⾯的，就是个参考。

如果在⽂章中看不清可以私信我或者留下邮箱，如果有需要我可以发给你。

C.核算初步投资成本，以此基数额外附加20%-30%位增项预算（初步投资成本X1.2或1.3）
这个增项基本上是每⼀个项⽬都会出现的情况，在最初谁也没有办法做到百分之百的计算清楚，装修的过程中或多或少都会有⼀些计划之外的额外⽀出，所以⼀般情况核算完在多个20-30%是很正常的。

D.主要部分，投资成本中基础营建、装修、供暖、⽔电、家具为主要⼤成本部分。

年流⽔利润以及回报率，⼤概确定投资成本后先不急于计算运营成本⽽是此项。

2年流⽔
A.根据投资成本预计市场调查预估年平均房价以及年出租率得出理想流⽔范围，最少模拟三个不同平均房价以及出租率来得出⾄少3种以上的年流⽔计算（表格附件）
B.公式：年平均房价X房间数量X365天X年出租率=年流⽔
这只是⼀种模拟根据你之前步骤所获得的数据和信息，但是虽然是模拟这⼀步也很关键。

这其中关键点在于年平均房价和年出租率，这两点取决于你当时所选的地理位置以及市场调查，如果模拟的数据成为你今后正式运营的数据基础，那么就很关键了。

3年利润
A.年利润对于酒店或者民宿来说正常⽐例应为：最⼤值对半利润，最⼩值三分之利润。

B.根据最⼤或者最⼩值计算出回本年限。

年利润这部分就是⾸先前⼏年的利润就是你回本的时限⼀般来讲是⼀年半到三年回本是最理想的时间，如果超出这个时间，你的租赁年限⼀定要够长，要不就⽩玩了。

还有就是外⾏⼈的盲区都觉得：哟这酒店真漂亮！真特⾊！真贵！⼀定很挣钱吧？其实并不是你想的那样，如果房价卖的贵，要不就是⼈家不愁客源，⽣意很稳定，否则那就是成本太⾼没办法不⾼啊。

所以住宿这种实体业做到最好最极致也就是对半的利润，这样的还真是少数，三分之⼀的利润真的很不错了。

四、运营成本
上⼀步模拟完了年流⽔、投资成本、利润之后，咱们就到了最后⼀步了，真真切切的计算你的运营成本。

⼀般来讲运营成本是根据您的运营模式⽽定额的，所以没有永远不变的运营模式，⽐如说：⼀般住宿都是24⼩时服务，⼤夜⾥客⼈有事得有服务员解决的，但是咱们就偏不提供24⼩时服务，这个唯⼀官⽅的决定性因素就是当地派出所，有的派出所就必须要求住宿业是24⼩时服务。

所以排除这个因素外，是您⾃⼰制定的，很多刚⼊⾏的问：⽼黄你帮我算算我这个店需要多少⼈⼯啊？其实多少⼈是完全取决于你的住宿定位，你想给客⼈提供什么样的服务。

有的⼈⾃⼰洗布草，也就是床单被罩之类的，有的⼈就想让洗⾐⼚洗，那成本肯定不⼀样啊。

这取决于你的客⼈在不在乎到底是谁洗的，要不要平平整整的床上⽤品，以此类推。

你先想好你⾃⼰想经营什么的模式，想让客⼈体验什么样的，之后才是运营成本的计算。

A根据具体的运营成本与上⼀步的年利润对⽐，以运营模式为基础进⾏调整。

B根据最后确定的运营成本计算出间夜成本病设定房间卖价。

C间夜成本即为每天每间房的成本公式：
年运营成本总额÷房间总数÷365天=间夜成本
此项为100%出租率的间夜成本
年运营成本总额÷房间总数÷（365天X出租率）=间夜成本
此项为⾼间夜成本计算
以下⼜是表格的海洋，表格为我⾃⼰使⽤时制作的，内容不是最全⾯的，就是个参考。

第⼀张图是对于运营成本的总计，之后的每张图是总计中每⼀个细节项⽬的分别统计，⼤家根据所需要的⾃⾏选取。

整个步骤中并没有餐饮的表格，我本⼈并不是很擅长餐饮的运营，所以没有加进去，要不你问我我答不上来咋办？不过如何加⼊餐饮模式，或者应该加⼊何种餐饮模式我还是⽐较了解的。

之前记得在某个课堂分享的时候有个学员问了⼀句话，让我半天没答上来。

她问的问题就是：⽼黄请问怎样做才能稳赚不赔呢？当时我就懵逼了，⽤了⼗成功⼒才抑制住体内的洪荒之⼒。

后来我⼀想，虽然这种问法很不科学，也不过脑⼦。

但这毕竟是⼤部分的需求，所以我才写了这个课程的分享。

⼤家如果能够充分理解这些内容，稳赚我不知道，不赔我也保证不了，但⾄少能让你头脑发热的时候冷静⼀下，冷静过后不⾄于让你赔的那么惨。

嘿宿-⽼黄
作者为北京⽅合酒店管理有限公司总经理，⾃2004年⾄今已经在北京酒店住宿⾏业从业⼗多年，现旗下的7家特⾊四合院精品酒店。