成都高档住宅设计导则

成都高档住宅设计导则
高档住宅是物业具备优越的地理位置、一流的自然景观、精良的项目设计、较低的小区容积率等优势的项目，即拥有稀缺性资源的高质素住宅物业。

所在的区域是具备较好的地段、较好的自然景观、片区规划及升值潜力等特点。

普遍具有以下一些特征：即安全性、私密性、舒适性、尊贵性、多功能性和稀缺性，还有生活方式的国际化、设计的潮流化、细节的典范化、感受的尊崇化、配套的奢侈化、服务的高标准化。

而老百姓对高档住宅有这样几个直观的认识，要有高品质的外观、宁静的私家花园，及满足户外休闲的多样化文体康健设施相匹配。

高档住宅的室内空间与室内装修，室内生活设施要智能化，保证主人超一流的生活舒适度。

而且绝不能与世隔绝，还应具备两方面保障——陆、海、空交通与信息化通讯使豪宅与社会便捷快速的相连。

建筑界关于高档住宅的定义，一直都不是十分明确，国内城市一般是将建筑面积在144平方米以上（含144平方米）的住宅，称为高档住宅。

比如厦门市目前实行的普通住宅与高档住宅界定标准为：7000元/m2（按建筑面积算）以上房子，以及别墅、度假村为高档住宅，其余均为普通住宅。

而成都市享受优惠政策的普通住房原则上必须同时满足3个条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上（含1.0）、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）、实际成交价格低于同一土地范围住房平均交易价格的1.4倍。

只要不能同时具备这3个条件，都属于“非普通住房”及我们所说的“高档住宅”。

目前成都市购买高档住宅将缴纳3%的契税，而其他住宅的减半征收。

普通住宅与非普通住宅的界定标准还不只影响到契税税率，关键是由此还影响到营业税的缴交。

根据国家新政，个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时才免征营业税，如果是购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时还得按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

如何界定条件之一的“同一土地范围”？成都市以“环域”方式将五城区（含高新区）分为二环路以内、二环路至三环路之间、三环路以外共3大土地范围。

目前，按建筑面积计算的住房平均交易价格为：二环路以内是3780元/平方米；二环路至三环路之间是3400元/平方米；三环路以外是3270元/平方米。

我们对成都的几个高档楼盘进行详细的调研、分析，从楼盘地段、开发商品牌、设计单位到销售价格、消化速度等情况进行综合对比，以期找出一些共通之处。

（有以下一些项目，翠微清波、翡翠城3期、龙湾半岛、世纪城。

天鹅湖花园、鹭岛国际社区、首座）
对成都市这几个高档楼盘进行综合对比，不难发现它们的共性：均由知名开发商进行开发，经验丰富、客户接受度高，规划、建筑及景观的设计均是由国内知名的设计单位里的主力亲自操刀。

高绿化率（40％～62％），低密度，低容积率（2.5～4.4），高机动车位比（0.7～1.1），户型多样客户选择面广（85㎡的一房一厅到280㎡的独栋别墅都有，而且一梯两户的板楼居多），景观资源丰富（要有特色，有借环境，也有造环境的，也有既借环境又造环境的，必须有自己的亮点）。

总图布局合理，在满足各种规范的前提下，顺应地形，充分照顾各栋楼的朝向和景观视线（采取板式、点式相结合的形式居多）。

在户型设计上，有这样几个特点：功能分区明显，房间方正好用，大面宽、短进深，通风流畅，采光充裕；客厅、餐厅分开布置，双面透景，采光良好，自然通风；至少保证双阳台，观景、生活互不干扰；主卧功能齐备，配有衣帽间、主卫；条件允许的须考虑入户花园和保姆房；电梯前室明亮通风；立面造型、景观园林处理方面，做到有品味，奢华而不张扬。

这些项目的会所装修与格调都不差，不是五星级就是超五星级的。

软件方面，也是跟客户最息息相关的物业管理方面，要做到最高标准的贴身服务。

还有一点，在住宅设计中，包括房间格局，设计设备，内外装修等等，附加值要更多的重视一下。

附加值体现在哪些方面，就是品位和艺术涵养方面，这对高档住宅品质的提升有好处。

因为很多人有钱以后，可能追求的不是就买一个很实的东西，而是需要很精神的东西。

比如说买名牌，他们有一些思想寄托在里面。

这是真正的成为高档住宅的价值的一部分。