合富辉煌-西街商业定位方案共47页文档

250000
217550
7
200000 189386
150000 100000
4 100000
130000 3
6
6
168000 5
44
3
45000
417020
2
2
50000
220010 1 170001110010 109617
94001
21200
1
0
0
973203平米以上， 市场竞争激烈。
城城南东其它区域大托商圈东塘商圈河西麓谷河西市府红星商火圈车站商荣圈湾市镇中商心圈其它区域五一商伍圈家岭商圈
项目周边高档楼盘较多,且距离市中心较近
项目品牌有一定号召力
弊
项目一期入住率较低,周边各项目人气极低 项目周边租金不高，一般在70～80元/m2·月 售价不高一般在8000～9000元/m2
24.10.2019
10
看 城
星沙
2006年 2007年
商业体量 楼盘数量
24.10.2019
8
看 项目整体交通优势明显
城
市 但是对旧城辐射仍有阻隔
看
周 边
项目交通优势（项目临近）
万家丽路
机场快线
二环线 万家丽路
远大路路
二环（连通长沙旧城）
京珠高速（连接株洲、湘潭、岳阳） 武广高速铁路（在建）
人民东路
规划中的客运轨道交通（远期）
本案
刘阳河桥建成，方便东北面消费者 项目交通劣势
京珠高速
二环及铁路阻隔，降低了项目与旧 城连接便利性
目前项目与市中心的公共交通严重 不足
长沙大道
机场高速
高岭路未拉通,项目交通便利性欠缺
24.10.2019
9
看 城
项目周边情况
市
利 看
周 边

项目周边常住人口50万，未来将保持较高的增长
火车站商圈 荣湾镇商圈 荣湾镇商圈 市中心区域 大托商圈 红星商圈
7
450253
06年与07年推货量
从调查数据
中可看出，长沙
市纯商业物业近
两年推向市场的 货量有所增长，
522950
但涨幅较为平缓。
作为投资物业风 险较高的商业物
各区域开发量对比表
业来讲，开发商 对市场也相当谨 慎，尽管如此， 这两年推向市场 的典型纯商业项 目体量至少达到
综合市场调研可了解到，从2019年开始的往后三年之内，长沙市 商业物业将历经一个放量的高潮期。

24.10.2019
5
2019年至2019年重点纯商业物业面市情况
项目名称
业态
上河国际商业广场 Shopping mall
纯商业建筑面 积（平米）
推货时间
150000
06年上半年推出
所属区域 城东
诺亚方舟 标志麓谷坐标
裙楼商业 裙楼商业 裙楼商业 商业街 运动MALL、酒店、
购物 裙楼商业 裙楼商业 裙楼商业 裙楼商业 Shopping mall
标志商务中心 合计
湘府中路
24.10.2019
30000 20000 7000 22000 45000 21000 15000 83000
10967 17700 24000 9400 100000 40000 973203
预计07年上半年推出 预计07年上半年推出 预计07年初推出 预计07年上半年推出 预计07年上半年推出 预计07年上半年推出 预计07年上半年推出 预计07年推出
预计07年推出 预计07年推出 预计07年推出 预计07年推出 预计07年推出 预计07年下半年推出
城东 星沙 红星商圈 城南 东塘商圈 五一商圈 伍家岭商圈 红星商圈
新开工面积
竣工面积
销售量
面积 (万平米）
同比 增长率
面积
同比增长
面积
(万平米）
率 (万平米）
同比 增长率
2019年 2019年 2019年1-9月
187.87 227.83 239.08
59.59% 21.27% 46.97%
170.92 156.31 124.97
29.85% -8.55% 47.85%
裙楼商业 购物中心
4200 7000
06年上半年推出 06年上半年推出
城东 河西麓谷
山水茗园茶叶市场 专业市场
30000
06年上半年推出
星沙
楚天家园 星沙湘绣城 财富金银汇
裙楼商业 专业市场 百货
美林银谷 新大陆银座 嘉顿新天地 建鸿达现代公寓
裙楼商业 购物中心 裙楼商业 裙楼商业
18000 100000 35000
西街商业定位方案
24.10.2019
1
目录
第一篇 第二篇 第三篇 第四篇 第五篇
商业市场分析 商业个案分析 社区商业定位思路 业态规划建议 招商营销篇
24.10.2019
2
第一篇 商业市场分析
24.10.2019
3
看 城
长沙整体宏观市场概要
市
2019年，长沙市商业地产向品牌化、规模化、郊区化、 开放型、人防型发展，不断更新换代，趋向规范与成 熟。2019年7月《长沙市商业网点布局规划》定案， 长沙商业未来15年的发展有了更明晰的发展方向，基 本形成与长沙市社会经济发展和对外开放水平相适应、 区域布局合理、业态结构优化、服务功能齐全的市区 网点三级体系，板块效应日趋明显。
31.29 91.15 39.43
-31.87% 191.31% -41.76%
合计
654.78
452.2
161.87
24.10.2019
数据来源：《长沙市房地产开发预警预报信息系统》
4
数据显示，2019年至2019年9月，长沙市商业用房新开工面积共 计654．78万平方米，竣工面积452.2万平方米，销售量161.87万平方 米，呈现出明显的供过于求的状况。由于零售业竞争加剧，导致数个 管理不善的(或是定位不准的)大型商场、写字楼暂时停业以重新定位 或装修，也有部分商场、写字楼缩减零售楼面，改做其他用途。
五一商圈
中天广场 东门天厦
裙楼商业 裙楼商业
23000 5186
06年下半年推出 预计07年上半年推出
五一商圈 城东
24.10.2019
6
银港水晶城 碧桂园威尼斯城
购物中心 社区型商业
上庭苑
商业街、裙楼商业
BOBO天下城 东一国际商业广场 上城金都 伍家岭生活广场 长沙奥林匹克花园
（商业魅都） 天佑国际 新楚麓山才苑 岳麓现代城 汇富中心 中信新城
11000 22000 13000 6200
06年上半年推出 06年上半年推出 06年上半年推出,经营商“新世界
百货"06年10月开业
06年下半年推出 06年下半年推出 06年下半年推出 06年下半年推出
星沙 星沙 五一商圈
河西市府 五一商圈 五一商圈 伍家岭商圈
坡子街商业街
商业街
103550
06年下半年推出