产业地产商业模式及投资机会分析

一、产业地产发展历程及机遇
(一) 发展历程
1、产业地产成为房地产行业转型方向
目前中国房地产主要有三个领域，住宅地产、商业地产以及以发展产业为主的产业地产。

住宅地产与商业地产主要针对消费领域，其主要功能是推进城市形象、社会化程度，推动消费的形成和提高。

产业地产发展初期为工业地产，工业地产针对的主要是企业，其发展直接关系到实体经济发展状况。

中国房地产行业进入了持续调控阶段，各地限购令、国八条等的出台对住宅地产产生了一定的影响，商业地产也逐渐面临政策的考验，各房地产商拿地策略也逐渐趋于谨慎，房地产商将目光投在打造全功能环境的产业地产领域，以此作为房地产行业未来转型的重要方向。

2、产业地产是传统工业地产发展方向
传统工业地产的发展经历了分散经营、企业自发集中、政府主导集聚等阶段，目前产业新城成为传统工业地产发展的方向。

目前开发区单纯做工业地产开发已经越来越不适应经济和社会发展的需要，因此跟随劳动密集型产业向资金密集型、技术密集型产业的升级，部分工业园区已经开始由传统单一的制造性园区向现代的综合性产业园区转变，园区的功能更趋多元化，逐渐升级为产业新城。

3、产业地产功能向多元化、可持续方向发展
目前，开发区、园区在中国经济发展中不仅充当高新技术转化基地，促进产业集聚，助力经济发展的角色，同时还聚集大量人流、物流、信息流、资金流，发展城市功能，其从仅具备产业功能发展成为了集产业、商业、生活、文化等为一体综
合功能体。

另一方面，从城市可持续发展的角度来看，产业地产的健康发展、绿色发展对未来城市的可持续发展将发挥前所未有的重要作用。

(二) 发展机遇
1、政策宏观调控——宏观政策角度来看，产业地产成为现代产业集群的重要载体
随着国家产业结构调整与升级，战略性新兴产业成为国家发展重点，这给产业地产的发展带来了新的机遇。

2010年10月18日国务院出台了《国务院关于加快培育和发展战略性新兴产业的决定》，重点培育以重大技术突破和重大发展需求为基础，对经济社会全局和长远发展具有重大引领带动作用，知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业，对战略性新兴产业的培育正是产业载体向“产业新城”升级的主要驱动力。

同时“十二五”规划纲要明确提出了现代产业集群将以产业园区为载体。

因此未来五年，一大批特色鲜明、品牌突出、服务平台完备的产业园区将在全国范围内遍地开花，所打造的高端产业园区将更多挑起培育与发展“新城”的重担，以产业新城的方式承担综合城市功能。

2、产业转移——区域发展角度来看，承接国内外产业转移将培育一大批新兴产业园区
从国际经济发展格局来看，改革开放以来，中国敞开国门，融入了世界经济一体化大势；同时，凭借低廉的劳动力成本，开放的民族使得世界的制造产业向中国转移；从国内经济发展格局来看，为优化生产力空间布局、形成合理产业分工体系，进而推进产业结构调整、加快经济发展方式转变，中国正在推进加速中西部地区承接国际与国内东部沿海地区的产业转移，推进中西部的新型工业化和城镇化进程。

国际与国内的产业转移为产业地产的发展带来了新的机遇。

当前，国际产业转移正
呈产业链整体和制造、研发、服务一体化的组团式转移态势，因而开发区的产业基础和产业配套等成为承接国际产业转移的重要因素，这对开发区的功能提出了更高的要求。

从国际产业转移的新特点来看，传统的工业园区已不能适应组团式产业转移的要求，而要求产业园区除发展产业之外拥有更多城市功能。

3、积极打造新城概念——整体规划角度来看，城市产业形态布局与发展以产业新城为方向
目前国内各个城市之间的发展、竞争，促使各个地区都不同程度地加大了招商引资力度，各种形式的经济技术开发和产业园区以及主体产业为核心，相关链条产业跟进聚集的产业园区层出不穷，在很大程度上拉动了产业地产的持续性需求。

出于城市经营的战略性需求，基于城市产业形态的布局与发展层面的考虑，各类以产业为主题产业形态的城市，都在招商引资环节上对产业地产投资者在政策、税收、低价等诸多环节上给予大幅度的优惠与支持，对产业地产投资者提供了良好的投资环境。

同时为了实现投资之后顺利运转，开发者与投资者都认识到适时发展居住、生活与其他各种城市功能，更利于招商引资，因此从目前城市总体布局来看，走产业型新城的道路是推进城市发展，打造现代新城的最佳的选择。

二、产业地产运营模式分析
根据国内外以发展产业为主体的地产开发建设的经验，产业地产开发有四种开发模式，即政府主导开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式和综合运作模式。

(一) 政府主导模式
1、概述
政府主导模式是在产业地产开发过程中以政府为主导，由各地政府负责园区的开发、建设以及招商引资等工作。

政府主导模式是目前中国各级地方政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是中国目前产业地产市场的主要载体。

其运作主体一般是开发区或产业园区管委会下设的开发公司。

在过去几十年产业地产发展过程中政府主导开发模式更便于运作与招商引资。

因为产业园区的开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的，政府在这些方面主导作用更为突出。

政府主导的开发模式在政策、税收、招商公信力等方面具有一定得优势；其缺陷是不熟悉产业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划，导致其在产业园的整体运作中不够专业化，致使大部分产业园区限制于搁荒。

2、特点
政府主导模式开发是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他产业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业发展项目。

3、典型案例
上海张江高科技园区是较为典型的政府主导开发产业园区，于1992年7月成立，规划面积25平方公里。

1999年8月，上海市委、市政府颁布了“聚焦张江”的战略决策，明确园区以集成电路、软件、生物医药为主导产业，集中体现创新创业的主体功能，自此，张江园区步入了快速发展阶段。

2009年，上海市委、市政府颁布“聚焦张江”战略，决心集全市之力，依托上海
的综合优势和浦东开发开放先试先行优势，大力发展张江高科技园区，是张江高科技园成为“特而又特”的政策区。

为了更好地实施“聚焦张江”的战略，市委、市政府不仅在政策上给予了园区充分的优惠和倾斜，还从组织给予了保证。

包括政企合一的管理模式、行政审批制度改革和“一门式”服务、以市场为导向，“多元投资、多元开发、多元招商”的新机制、努力探索多模式的创业形式，建立人才柔性流动的新机制。

其发展路径是政府主导，以政策聚焦为依托，选准产业链切入点，发挥龙头企业带动作用，实现产业链上下游配套，高度重视科研教育培育发展后劲是张江高科科技园的主要成为因素。

截止2010年底，园区进驻企业达1650家，累计完成固定资产投资额1108亿元。

2010年，园区工业总产值577.5亿元；经营总收入1300亿元；固定资产投资82.8亿元；吸引投资总额超过100亿元，其中吸引合同外资10.5亿美元，吸引内资企业注册资本87.41亿元。

园区共有从业人员15.03万人（其中博士生3601人、硕士生21334人、大专以上学历84590人）；园区累计申请专利17620件，授权专利4128件。

(二) 主体企业引导模式
1、概述
主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的产业用地，以营建一个相对独立的产业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

往往在很大程度上，此类主体企业为所在地政府的引导与支撑从而进行相应地产业地产开发。

其优势在于招商对象主要为主体企业上下游企业，对象较为明确，大企业带动，小企业配套的模式使园区企业能够快速集聚起来，使整个产业链协同发展，劣势为对其他居住、生活等配套功能的开发关注
较少、经验不足。

此类开发模式对主体企业要求非常高，要求主体企业拥有整合产业链上下游企业的能力，是各级地方政府经常使用的产业地产开发方式。

2、特点
主体企业引导模式有对主体企业实力要求较高、园区产业链完善、大企业带动、小企业配套等特点，其中由于该模式发展的园区以主体企业为核心而发展，其入住企业均是企业的上下游合作伙伴，其集聚纯度会高于其他园区产业集聚，实现高度的资源整合。

发展路径是主体企业联合其上下游合作伙伴进行相关行业延伸及细化，进而达到整个产业链的完善与发展。

3、典型案例
龙头、主体企业带动的模式在“产业招商”中最为常见，犹以北京经济技术开发区(BDA)的“星网工业园”模式最为典型，从2001年成立以来，星网工业园以首信诺基亚为龙头，吸引了20多家国际和国内著名的手机零配件厂商和服务提供商为之配套，从芯片到集成电路板，从显示屏到界面设计，组成了一个以首信诺基亚为核心的完整的产业链，手机从组装到出货只需一天时间，星网工业园正在成为一个世界级的移动通信生产基地。

目前，开发区的移动通信产业链已经基本形成，以首信、诺基亚为龙头的星网工业园是北京最大的移动通信产业基地，也是国内第一个形成完整产业链的现代通信产业基地。

(三) 地产商模式
1、概述
一直以来，政府是产业地产开发的主导，民营企业参与的程度不高。

但是，随着产业结构的升级、产业地产产品的多元化、市场需求的快速成长，产业地产越来越受到民
营发展商的关注。

产业地产商模式是指房地产投资开发企业在产业园区内或其他地方获取产业用地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。

其优势是开发地产经验较为丰富，但由于其本质仍为房地产商，因此在对产业了解程度、政策获取、招商引资等方面存在劣势。

2、特点
地产商运营模式的特点体现在房地产开发企业是开发主体、开发运营过程中通过市场化开发模式完成开发、销售（租赁）、管理等相关活动。

3、典型案例
产业地产商模式典型的例子为“联动U谷”项目，该项目位于亦庄产业新城中心，北京中关村科技园区金桥科技产业基地内，与北京经济技术开发区（BDA）相连，占地1300亩，规划建筑面积100万平方米。

园区依据产业“微笑曲线”为理论原型，为处于产业链条中不同位置的企业或不同阶段的企业提供从研发到成果转化的可拓展空间，分为生产制造区，研发办公区，中试研发区，企业定制区，综合服务区五大区域，实现了研发、制造、办公相结合。

在园区设计方面采取独栋全景观、园林式设计手法，优化企业办公环境。

其产业发展路径是以高端生产服务业为龙头，形成以生物医药、精密机械、电子信息、能源环保为主的四大产业，发展制造业研发中心、科技中介服务机构和跨国企业部门中心。

截止2010年10月，“联动U谷”已签约企业约400多家，其中包括多家世界500强企业，如宝马汽车、阿赛洛、敦豪、国际纸业、德尔福、天和汽车、海德鲁等。

(四) 综合运作模式
1、概述
综合运作模式是指对上述的政府主导开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式进行混合运用的产业地产开发模式。

由于产业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备产业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使产业项目建设能顺利推进的目的，必须对产业园区开发模式、主体企业引导模式、产业地产商模式等进行综合使用。

其优势在于每一个功能模块由具有经验的主体进行承担，有利于各个机构协调配合发挥最大优势。

2、特点
综合运作模式有多重开发主体、根据不同阶段确定开发主体的特点，其开发项目建设规模较大、涉及经营范围广，以政府规划为基础引入社会各方力量共同完成区域产业地产的建设。

3、典型案例
大连软件园是依托“官助民办”的创新开发模式典型，其借助政府资源，以大连软件园作为大连软件的宣传窗口，实现园区产业的快速聚集。

在开发运营过程中，政府方面主要关注软件产业的发展，在整体产业规划、产业引导、招商推动、政策扶持方面发挥作用，帮助软件园的发展；在招商引资、园区建设、管理服务等各阶段软件园方面则发挥主体作用，做好相关工作。

同时以大企业东软进驻为园区发展的突破点，通过与东软合作建立“软件孵化基地”陆续吸引其他相关软件企业进入园区。

到2010年为止，园区已进驻企业500家，实现销售收入280亿元，实现出口值
10.8亿美元。

(五) 小结
在以上四种运营模式特点与优劣势各不相同，在开发项目时，应针对项目在区域位置、交通条件、产业发展主题、人文环境等多方面综合因素，来选取适合产业发展，推进城市功能的开发与运营模式。

三、产业地产盈利模式分析
(一) 出租/出售
1、概述
项目投资开发商进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。

通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益，此种盈利模式是目前市场上主流的产业园区盈利模式。

2、租售价格分析
从全国范围内来看，北京、上海、广州、深圳等地的产业园区中标准厂房与高科技园区租金价格较高，标准厂房价格低于高科技园区价格。

以北京为例，北京目前地理位置较好的高科技园区租金平均价格达到3.5元/天/平方米，相对地理位置较偏的园区平均价格为1-2元/天/平方米。

其他二级城市价格相对较低且增速较为平缓，天津近几年产业发展较为迅速，园区租金上涨较快，目前达到了1.5-3.5元/天/平方米。

河北、沈阳、中西部等地标准厂房租金较低，平均0.5元/天/平方米。

3、优劣势分析
出租/出售或租售结合的产业地产盈利模式优势体现在收入稳定、可持续发展能力强、项目增值等方面，但具有投资回收期长的劣势。

4、典型案例
目前市场上大部分产业园区均可以出租/出售或者租售结合的方式进行收益，北京中关村科技园即采用此盈利模式，办公楼与厂房均可进行出租与出售，部分园区还可提供土地出让，例如中关村科技园区电子城、中关村科技园区丰台园等。

(二) 定制厂房
1、概述
通过建设定制厂房进行盈利，产业地产开发商取得产业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。

投资者可以选择租赁定制的厂房，也可以选择以租代售，即通过一定年限的租赁，最终拥有厂房的所有权。

2、定制厂房价格分析
定制厂房一般为有特殊要求的厂房，通常适合特定的工艺安排，很难用于其他企业。

同时投资者对厂房的交付状态有不同的要求，包括从毛胚房到带基本设备的全装修厂房等，因此定价参考标准较多。

一般来讲，定制厂房的租金的价格由土地成本、厂房建设成本、基础设施成本、装修成本等内容构成。

厂房的特殊程度越高则租/售价格越高。

3、优劣势分析
通过定制厂房获得盈利的模式最重要优势为减少了持有物业与短期租赁的风险、量身定制物业解决方案可以充分满足使用者业务需求、使用者可以专注于拓展其业务、租
/售利润率较高、使用率较高，劣势则体现为目标客户单一、开发难度相对较高、灵活性较差。

4、典型案例
在10几年前，苏州工业园区即引进了多层厂房、定制厂房等新方案，使引进让寸土寸金的园区进一步提升了土地资源的利用率。

根据客户的规格要求来建造厂房，建设高密度、多层厂房成为了腾飞新苏服务企业的新做法。

前者满足了不同企业的个性化需求，后者对提高园区单位面积投资额、提高土地利用率有着重要的意义。

日立仪器、楼氏电子等著名企业都搬进了腾飞新苏为其定制的符合他们自身要求的厂房，继而腾飞新苏为楼氏电子建造了一幢面积为2万平方米的4层厂房，将定制厂房作为一种重要的盈利模式进行操作。

(三) 土地溢价
1、概述
土地溢价的盈利模式是投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让给房地产投资基金或其他专业产业地产投资开发商。

目前在中国范围内，土地溢价的盈利模式并不作为市场上主流的盈利模式。

2、价格分析
不同区域的土地溢价价格不同，北京、上海、广州、深圳等地价格明显高于其他地区。

北京目前产业用土地平均价格在45-55万元/亩。

上海郊区产业用地均价2009年达到30万元/亩。

3、优劣势分析
土地溢价模式优势体现在投资少、资金回收周期短，劣势为对园区整体合理布局不利、可能造成土地利用率低等。

4、典型案例
土地溢价主要存在于产业地产发展的第一阶段，以消化当时开发政策（土地一级开发政策），完善园区周边环境及配套，把地块做熟，在现有政策和市场环境条件下，采取土地开发转让形式，土地增值回现。

目前仅以土地溢价方式实现盈利的产业园区较少，绝大多数产业园区盈利模式采用出租/出售厂房或办公楼、厂房定制、土地出售等方式的结合，以满足不同客户的不同需求。

(四) REITs
1、概述
对于产业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，如厂房信托，仓储信托等。

将成熟物业打包为信托投资基金（REIT s），再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金。

该种运营模式是通过产权式REIT s发起资产包，实现投资人对产业地产中相关物业的有权持有，并成立资产管理公司，对物业按REITs规范进行管理，投资人按产权单位直接实现投资目的。

目前中国市场上还未形成以REITs为盈利模式的产业园区，但是随着各种制度的逐渐完善，产业地产发展成熟，REIT s盈利模式将成为市场主流盈利模式。

2、优劣势分析
产业地产产权式REITs是一种标准的集合投资计划，其资金来源广泛，并且以专业的人员进行产业地产项目的投资选择及运作管理，因此在可运作的资金规范上、管理上及投资策略的制定上都具有先天的优势。

另外对于投资者而言，REIT s风险低，回报稳定，可降低企业负债负担。

但是目前国内产业地产产权式REITs发展还不成熟，法
律、税收制度等还不尽不完善，并非目前主流的盈利模式。

3、典型案例
2007年落户镇江的嘉富诚与快鹿产业港合作开发的国内首个产业地产产权式REIT s由于法律、制度等问题，以失败告终，至目前国内市场上还未形成以REIT s 为盈利模式的产业园区。

普洛斯物流私募是园区REIT s运作的典型案例之一，1999年，普洛斯成立了第一只私募基金普洛斯欧洲基金，从19位机构投资人处募集了10亿欧元，主要用于收购普洛斯手中的成熟物业。

收购后，普洛斯不再直接控股这些物业，但通过与基金公司签定管理协议，仍负责物业的长期运营并收取适当管理费用，同时作为基金的发起人和一般合伙人，获取业绩提成。

在之后几年中通过该种方式在实际控制资产快速增长的同时，实现了轻资产的快速增长，在基金模式的推动下，普洛斯的规模迅速做大。

(五) 小结
产业地产开发通过三种运营模式获取利润，以实现项目价值，其中最主要的手段为出租和出售，土地溢价作为最初阶段的盈利模式目前已经不是市场上主流的产业地产盈利模式，REITs作为一种创新的融资手段，是未来产业地产盈利模式的发展方向。

四、产业地产投资机会分析
(一) 产业投资机会
评价标准：
1、该评价表按各项指标进行打分，加权计算，最终得分越高则越具投资机会
2、每个评价指标分数为0~10分，根据每个产业链环节的发展情况进行打分
表1投资价值评价指标体系表
数据来源：赛迪顾问2011，06
1、新一代信息技术：云计算、物联网成为关注热点
新一代信息技术产业涉及领域众多，包括新一代移动通信、下一代互联网、三网融合、物联网、云计算、集成电路、新型显示、高端软件、高端服务器和信息服务等。

这其中物联网、云计算成为关注热点。

而集成电路、新型显示、高端服务器作为支撑产业，。