五星级酒店可行性分析报告

五星级酒店项目可行性研究报告2012年10月
目录第一章总论5
一、项目概况5
二、项目业主简介5
三、编制依据及研究X围5
四、主要技术经济指标6
五、主要结论7
第二章项目背景及必要性9
一、长寿区概况9
二、项目建设的背景10
三、项目建设的必要性13
第三章旅游市场分析16
一、全国旅游市场分析16
二、XX市旅游产业发展现状及趋势24
三、长寿湖旅游产业状况27
第四章XX酒店市场研究30
一、XX酒店业特征30
二、五星级酒店市场研究35
三、酒店物业定量研究37
第五章项目建设地址及建设条件39
一、项目位置39
二、项目建设条件39
第六章建设内容及规模43
一、建设内容43
二、建设规模44
第七章建设方案45
一、总体原则45
二、规划目标45
三、方案设想46
四、主要工程量指标48
第八章环保、节能、防灾及安全49
一、环保设计49
二、节能50
三、防灾51
四、安全52
第九章组织机构53
一、公司组织机构53
二、人员培训53
第十章进度安排55
一、项目周期55
二、项目实施进度安排55
第十一章招投标方案56
一、招标X围56
二、招标方式56
三、招标组织形式56
四、招标信息发布56
五、施工及监理单位资质要求57
六、招标实施方案57
七、招标代理工作实施阶段的主要程序要求61第十二章投资估算及资金筹措66
一、投资估算66
二、资金筹措及使用计划67
第十三章财务评价69
一、评价X围、依据、原则和方法69
二、基础数据及其测算70
三、财务分析71
四、偿债能力分析73
五、敏感性分析73
六、财务评价结论74
第十四章风险分析75
一、项目主要风险因素识别75
二、项目抗风险措施75
第十五章社会评价77
一、社会影响分析77
二、互适性分析77
三、社会风险分析78
四、社会评价结论78
第十六章结论与建议79
一、主要结论79
二、建议80
附表一销售及运营收入估算表81
附表二销售税金及附加表82
附表三建设期总投资估算表84
附表四损益表86
附表五现金流量表（一）87
附表六现金流量表（二）88
第一章总论
一、项目概况
（一）项目名称：xx酒店项目
（二）项目业主：
（三）项目业主地址：XX市长寿区长寿湖镇
（四）项目建设地址：XX市长寿湖西岸
（五）项目法定代表人：
（六）建设内容及规模：五星级酒店、会议中心及酒店式公寓，总建筑面积10万平方米
（七）项目总投资：人民币6亿元（含土地费用）
（八）资金筹措：自筹
（九）建设年限：2011年1月-2013年12月（36个月）
二、项目业主简介
公司是在区政府的大力支持和长寿区旅游业发展的大好前景下成立的，致力于长寿湖畔高端酒店的开发和经营，努力改善景区现有的旅游配套设施，大力推进长寿旅游业的发展，为三峡库区旅游业做出应有的贡献。

三、编制依据及研究X围
（一）编制依据
1.《长江三峡区域旅游发展规划》；
2.《XX市长寿区城乡总体规划》
3.《XX市长寿区土地利用规划》
4.《XX市长寿湖风景名胜区总体规划》
5.《XX市长寿区长寿湖镇总体规划》（2010—2030年）
6.《XX市长寿区长寿湖镇控制性详细规划用地地质灾害调查
评价报告》；
7.《XX市长寿区2009年度国民经济和社会发展统计公报》；
8.《XX市长寿湖西岸片区控制性详细规划》；
9.项目业主提供的相关资料；
10.现场调查资料以及其它有关文件资料；
11.市政道路设计文件。

（二）研究X围
本研究报告通过对项目建设的必要性、可行性、建设区域的资源条件、市场等进行研究，提出项目的建设目标与方案，通过投资估算，对可能产生的经济效益和社会效益进行分析和评价，提出结论性的意见，以及招投标方案和建设进度安排意见。

四、主要技术经济指标
五、主要结论
长寿湖旅游风景区自然景观优美而独具特色，旅游资源丰富，极
具旅游开发价值。

长寿区是联系渝东南和渝东北的枢纽，是XX通往华中和东部沿海地区的桥头堡，区位条件十分优越。

长寿湖则处于XX市域的几何中心的位置，在方圆150 kmX围内，集中了XX市大部分人口，旅游开发直接受到周边城市的带动。

长寿景区背靠西南最大核心城市和游客发生地XX市，位于环城游憩带X围内，有成为XX市“中心花园”的便利条件。

此外又有三峡国际旅游热线的辐射拉动，旅游市场前景广阔。

本项目的建设将极大地完善长寿湖旅游配套设施，弥补当地高端旅游配套设施严重不足的现象，可带动周边区域内相关产业的发展和加速地区产业结构的调整，有利于政府招商引资。

因此，本项目的建设是必要的。

本项目的建设基地条件适宜，技术可靠，前期工作扎实，建设规模合理。

经测算，本项目在技术上、经济上都是可行的。

第二章项目背景及必要性
一、长寿区概况
长寿区位于XX腹心，三峡库区上游，雄踞长江之滨，是XX“1小时经济圈”中规划建设的百万人口大城市，幅员面积1423平方公里，人口90万，城镇人口39万。

长寿区辖14个镇、4个街道办事处。

距XX主城区40分钟车程，是XX陆路的交通枢纽和长江上游的重要港口，是XX特大城市经济社会资源向三峡库区和渝东南地区辐射的重要中继站。

2009年长寿地区实现地区生产总值176.4亿元，增长16.5%；固定资产投资228.5亿元，增长53.7%；社会消费品零售总额47.5亿元，增长21.1%；地方财政收入22.8亿元，增长31.7%，年末金融机构存款余额219.3亿元，贷款余额117.1亿元，比年初分别增长35.8%、67.3%。

全区全年共接待游客150.8万人次，实现旅游收入2.2亿元，分别增长11.6%和12%。

长寿在旅游方面将全力打造“滨江长寿谷”、“菩提长寿山”、和“天赐长寿湖”为代表的长寿主题文化城。

长寿作为三峡库区的重要区县，1小时经济圈的组成部分，是XX作为西部增长极的重要支撑，政策优势、地沿优势、产业优势将使长寿成为XX的重要窗口、XX经济的重要增长点、独具特色的大城市、城乡统筹的先行区。

二、项目建设的背景
（一）旅游业将逐渐发展成为XX及三峡库区经济的支柱产业
XX市自1997年直辖以来，市委市政府一直把旅游业作为支柱产业进行着力培育与扶持，积极实施“政府主导型”旅游发展战略，不断加大对旅游业的投入，产业规模逐步扩大，被称为旅游业三大直接支柱的旅行社、旅游交通、旅游饭店及其它配套设施均有极大的改善.据XX市统计局数据，截止到2009年，全市有国际、国内旅行社353家，星级宾馆饭店266座，国际旅游收入5.37亿美元，国内旅游收入666亿元。

长江三峡是我国目前推向国际市场的最具竞争力的旅游产品之一，三峡工程的建设又使三峡成为世界最知名的旅游目的地之一，其知名度和品牌竞争力大大提高。

三峡是国内最知名的峡谷风光和峡江文化为代表的旅游目的地，根据《长江三峡区域旅游发展规划》预测，2010年到三峡旅游的国内旅游者为350—400万人，这个数字只相当于同年国内出游城镇居民总量的0.5％—0.55％，三峡国内旅游前景广阔。

同时，2020年内三峡旅游区仍然是国际旅游者的最主要目的地之一，国际旅游者年均增长将保持10—15％，长江三峡旅游国际需求前景广阔无比。

根据《长江三峡区域旅游发展规划》，长江三峡库区旅游业发展的总体目标是：将三峡旅游建设成以新三峡为品牌，以自然生态观光和人文揽胜为基础，以休闲度假和民俗体验为主体，以科考探险和体育竞技为补充，融生态化、个性化和专题化为一体，具有国际影响力、
竞争力和可持续发展的世界级旅游目的地。

规划期内将旅游业培育成库区支柱产业，到2010年，三峡旅游区接待入境旅游者195-215万人次，实现旅游外汇收入10.5-12亿美元；接待国内旅游者1.6-1.8亿人次，旅游业总收入达到1000-1200亿元人民币，相当于全区国内生产总值的15%，进一步壮大旅游支柱产业。

（二）长寿湖旅游业正面临着前所未有的发展机遇
随着西部大开发，三峡大移民，退耕还林、还草政策的全面实施，三峡生态经济区的建设为三峡库区的生态旅游发展提供了千载难逢的机遇。

根据XX市整体发展战略，长寿湖景区的旅游业将作为区域经济的支柱产业，事实上，从2001年起，长寿湖旅游收入已超过了传统的主导产业——渔业的收入，已达到3000万元(渔业收入约2000万元)，旅游人数已达到19万人次。

2004年旅游人数已达到35万人次，旅游收入已达到4000万元。

根据《XX市长寿区长寿湖镇总体规划》（2010-2030），依托长寿湖风景名胜区，以旅游服务为发展核心，完善旅游基础设施，努力把长寿湖镇建设成为在XX具有较大影响的城郊旅游镇。

统筹城乡发展，发展特色农业，不断提升城镇化水平，建设和谐发展新城乡。

规划提出，将通过大力发展旅游业推动城镇的建设，以风景区保护与完善基础设施为中心，以镇区建设为重点，突出旅游特色，打造精品景点，完善城镇功能，吸纳农村剩余劳动力。

以旅游服务业为主导，推动基础设施和旅游服务设施的建设，逐渐形成以旅游服务为主导的产业模式。

规划至2015年末，（预测）镇域总人口将达到8万人，城
镇化率44%，镇区人口为3.5万人。

到2030年末，镇域总人口将达到13万人，城镇化率为85%，镇区人口为11万人。

（三）长寿湖西岸片区急需发展
随着XX市经济社会发展，商务活动会更加频繁，带动商务、会务游的发展；市民闲度假游、自驾车旅游也将迅速发展，本地观光游的外流趋势将进一步加强。

长寿湖景区山清水秀、湖面开阔、景色旖旎，是开展休闲度假、水上娱乐的理想地，长寿湖景区这些资源组合背景非常适合开发度假旅游产品，适于进行生态度假旅游。

目前景区最便于开发的的长寿湖西岸的配套市政基础设施已经启动，但缺乏相应的旅游服务设施，市场的需求将催生西岸片区的快速发展。

长寿湖景区准备以XX市区域发展背景为依托，跨越客观上必然存在的经济技术梯度，大力发展以旅游业为核心的产业体系，带动商业、金融、会务、信息等高端服务行业发展，辐射周边村镇发展。

为了达到上述目标，大力改善长寿湖西岸片区XX市的投资环境，就需要加强旅游配套设施的建设。

长寿湖西岸片区属长寿湖镇辖区，含东海村、黄坪村、水口村、XX村、回龙村、响塘村、围子村、桂花村8个村。

南北向沿湖长约8公里。

南接长寿湖镇区，北至与高丰岛相接的西岸最北端半岛，沿湖以海拔337米为低界，西端大致以海拔400米等高线附近的可用地为高界。

规划总用地约为729.14公顷，其中建设用地696.85公顷。

规划区人口规模约为4.9万人。

三、项目建设的必要性
（一）是开发和利用长寿湖景区资源，完善旅游配套设施的需要为积极开发长寿湖西岸片区的旅游景观资源，强化长寿区作为XX近郊休闲度假旅游基地的功能，同时为改善长寿湖西岸片区内的服务配套、生态环境等条件，长寿区政府对长寿湖西岸片区进行了整体性规划，依托良好的自然山水景观资源，并与长寿湖生态环境保护、历史传统文化有机地结合起来，将其打造成以旅游服务和开发为产业导向，集休闲度假、游览观光、水上运动、会议会展于一体的国际休闲旅游度假区。

xx酒店（含会议中心）是长寿湖景区内唯一的五星级度假酒店，是风景区旅游配套设施的重要组成部分，它的建成将改善长寿湖旅游区内高端度假酒店空白的局面，同时，将极大的提升风景名胜区内休闲、度假、会议、会务等功能，带动整体区域旅游经济的发展。

（二）是解决库区移民及下岗再就业的需要
旅游业是以满足旅游者吃、住、行、游、购、娱等各项活动需求的综合性产业，高端酒店的建设可以极大的促进当地旅游业的发展，通过迅速发展的旅游业可以带动其关联产业提供大量间接就业岗位安置移民及下岗工人。

旅游关联产业包括交通、餐饮、商业贸易、邮电通信等直接关联产业和农业、制造业、水电气暖供应业及咨询、教育、科技、公共安全、医疗卫生服务、政府管理等间接关联产业。

关联产业所提供的就业岗位数，取决于关联产业与旅游业发展的相互作用程度，关联作用
程度低，提供的就业岗位就少，相反则多。

世界旅游组织在全球的调查显示，旅游业直接安置1名就业人员，其关联产业可安置4—5名间接就业人员。

根据《长寿湖风景区旅游发展规划》资料，到2015年，可直接解决从业人数5404人，间接解决从业人数21614人。

（三）是促进长寿产业结构转型、加速城镇化步伐的需要
长寿湖景区常住人口约两万余人，其中农业人口13000多人，城镇人口约7000多人，主要分布于长寿湖镇及周边地区。

以前，长寿湖景区经济结构主要以渔业和特色水果生产为主，渔业是传统的主导产业，近年来，由于旅游业的繁荣和蓬勃发展，旅游业已成为景区的新兴主导产业。

随着景区外围道路工程以及市政配套工程的逐步建设，解决了交通和市政条件不足的瓶颈，为景区大力开发铺平了道路，随着高端酒店的开发建设，将进一步吸引旅游人群进驻景区内部，提升长寿湖区域整体价值，从而促进了招商引资、土地开发，进一步改善长寿区的现有产业结构，加快长寿区城镇化的进展步伐。

（四）是提升长寿湖景区窗口形象、增强景区竞争力的需要
长寿湖旅游资源类型齐全，资源单体数量较多。

景区内自然旅游资源以岛屿、湖泊、山体及野生动植物等见长，可谓山岛湖景观三位一体，优美俊秀；人文旅游资源则以史迹、寺观、古城址、古建筑、特色物产等取胜。

长寿湖的特色物产丰富，地方气息浓郁，是镶嵌在XX市中心位置上的一颗璀璨明珠。

长寿湖周边过去几年的服务功能主要集中在宾馆、招待所、旅行
社和家庭旅馆等各类低端接待服务设施上，总体上说，长寿湖景区的旅游开发还处于起步阶段。

高端酒店项目将极大的改善这一状况，其对整体区域的带动性对提升景区窗口形象，增强景区旅游竞争力具有重要的现实意义。

综上分析，本项目选择当下的机遇进行建设是非常必要的。

第三章旅游市场分析
一、全国旅游市场分析
（一）国内旅游业发展现状
旅游业是一个最具发展活力和潜力的产业，从发展趋势看，旅游业这一“XX产业”还将因为全球经济从金融危机泥潭中走出及中国旅游市场的需求而日益旺盛，2009 年的国庆假期因为和传统佳节中秋节叠加，因此长达8 天，被称为“史上最长的黄金周”。

据全国假日旅游部际协调会议办公室统计：今年“十一”黄金周中国国内旅游人数预计将超过2 亿人次，同比增长13%;旅游收入超过1000 亿元人民币，同比增长25%。

不仅仅是今年的黄金周，近年来中国的旅游业一直都是持续快速发展，下面有这样几组数字可供大家参考：
A. 从2002 年—2007 年过境旅游人数从3680 万人次将增长到5360 万人次，年均增长7.8%，高于全球平均增长率3 个百分点。

B. 旅游外汇收入从204 亿美元将增长到370 亿美元，年均增长12.6%，高于全球平均增长率的两个百分点。

C. 国内旅游人数从8.8 亿人次将增长到15 亿人次，年均增长
11.3%。

国内旅游收入从3878亿元将增长到6820 亿元，年均增长12%。

D. 旅游总收入从5566 亿元将增长到1 万亿元，年均增长
12.4%，
E. 中国公民处境旅游目的地的国家和地区从20 个增加到132 个，处境旅游人数从1660 万人次将增长到4000 万人次，年均增长19.2%。

从数据中可以看出：中国已经成为世界第四大入镜旅游接待国，亚洲第一大处境旅游国，并且据联合国世界旅游组织预测，到2015 年中国将成为世界上第一大入镜旅游接待国和第四大出境旅游客源国。

中国已经实现了从亚洲旅游大国到世界旅游大国的转变，开始迈入建设世界旅游强国的进程，中国旅游业发展前景十分广阔。

随着中国经济的进一步发展，中国人均收入将达到中等发达国家的水平，到时候，旅游将会成为中国人生活中的一部分，旅游消费需求将大幅提升，这是旅游业持续兴旺发展的动力，中国旅游业将继续保持高速增长。

（二）全国旅游业发展走势
步入新世纪以后，中国旅游业进入了一个快速发展的机遇期。

准确把握旅游业的发展走势，对于制定区域发展战略，调整产业结构，策划制作符合市场需求的旅游产品显得尤为重要，当今中国旅游的发展将呈现出以下走势：
1、旅游业的产业地位将会得到全面确立。

旅游业以其综合性强、关联度高的特点，带动相关产业的快速发展已被各国的实践所证明，旅游业的乘数效应越来越被各级领导所认知，一些国家或地区把旅游业作为支柱产业来拉动第三产业乃至国民
经济的发展，一些资源大省、大市、大县则以“旅游强省”、“旅游兴市”、“旅游立县”来确立旅游业的产业地位，来实现旅游的倍增计划。

跨入新世纪，中国旅游业进入新的战略机遇期，作为旅游资源大国，实现资源优势向产品优势再到产业优势的攀升将成为旅游业发展的必然趋势，旅游业在国民经济发展中的作用与地位将会迅速提高。

而目前担当领导旅游工作的县区长、旅游局长不懂旅游的现象非常普遍。

一些旅游企业特别是旅游景区从事领导工作的同志也是半路出家的多。

2、旅游业的产业规模将会迅速扩大。

随着我国加入WTO 和改革开放的不断深入，各级政府对旅游业的投入越来越大；一些外资、民资及其他社会资金也不断向旅游业注入，旅游基础设施和基本设施建设的步伐将显著加快；一些地区通过建立旅游联合体、共同体，增强产业积聚效应；信息时代催生旅游业发展新平台，特别是WEB2.0 时代的到来,一些大型的网络公司依靠雄厚的资金实力和自己成熟的市场运作模式向传统公司模式渗透,大型的旅游企业也同样借助网络平台向高端的商务平台渗透, 给中国旅游企业带来更多的机遇；一些传统的旅游企业通过改制或改组，增强企业经营实力，实行集团化、集约化、规模化经营的势头将越来越猛等等。

传统的旅游管理人才难以满足形势发展的需要，旅游信息、旅游网络营销的人才需求将会急剧
增加。

3、旅游业的运行质量将会显著提高。

随着经济国际化步伐的加快，市场经济体制的建立和完善，我国旅游业融入世界各地先进的旅游业发展模式、经验和法制化的管理手段，经营将更加规X。

在科教兴国战略指引下，先进的科学技术和高水平人才也将不断向旅游产业流入，管理水平不断提高。

在科学发展观的思想指导下，旅游行业正在坚持可持续发展原则，集聚各方优势，加快旅游业的发展步伐，必将实现经济效益、社会效益和环境效益的有机统一，实现政府、旅游者和旅游经营者利益最大化。

对培养网络营销、绿色营销、服务营销、文化营销、关系营销以及新型国际化的旅游人才将提出了新的更高的需求。

4、旅游业的文化载体地位将会得到巩固。

文化是旅游的灵魂，旅游是文化的重要载体。

加强旅游文化建设是旅游发展的时代要求。

旅游业中的传统文化在新世纪要放射出光芒，一些现代文化也要进入旅游业以提高其品味。

旅游业的吃、住、行、游、购、娱六大要素中，无不承载着文化的内涵、无不X扬着文化的个性、无不演奏着文化的乐曲。

体验经济的鲜明特点要有主题性，具有较高文化素养的旅游人才诸如旅游策划、景点设计、高级导游、外语导游等也将受到欢迎。

5、旅游业的生活功能将会显著体现。

旅游是现代生活的一种方式。

在我国全面建设小康社会的进程中，经济和社会也将进入可持续发展期，人们的可支配收入和余暇时间将会大幅增加、旅游欲望也会明显增强，为提高生活质量提供了保证，也为旅游业发展奠定坚实的基础。

在发达国家，旅游是高质量的
生活体现。

二十一世纪的中国是充满希望的中国，生产力得到发展、综合国力得到加强、人民生活水平极大提高，旅游自然成为生活的一项重要内容，成为生活质量提高的重要标志，这是社会经济发展的必然趋势，也是中国旅游走向大众化的必然趋势。

迎合体验业的发展要求，个性化的旅游特色服务业人才就业空间将增大。

6、旅游业的发展格局将会显著变化。

在地域方面，欧美地区为主体的旅游地域格局将会被打破。

到2020 年，无论是从国际旅游者的接待人次还是国际旅游收入，亚太地区都将超过美洲，成为世界第二大旅游地区，其中中国的国际旅游将会有长足的发展。

从国内旅游的空间结构来看，由于我国旅游业发展以城市为中心、以资源丰富地区为重点，相比之下以沿海地区的旅游基础设施较为完善，而且离主要客源地国家和地区的距离较近，国际旅游者的可进入性较好，形成了诸如长三角、珠三角、环渤海等经济发达地区向其他地区推进，逐渐形成完整的旅游经济发展的地区格局。

（三）全国旅游地产市场发展状况
1、国旅游地产行业发展回顾
旅游房地产最早在我国出现也是分时度假的概念。

在20 世纪90 年代初，XX首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。

20 世纪90 年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业内
传播开来。

2001 年7 月，在XX举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后，同年11 月又在XX召开“中国旅游房地产论坛”。

旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在内的房地产开发企业。

目前国内对旅游房地产的解释还不统一，没有一个权威或者公认的概念能解释清楚什么是旅游房地产。

比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。

具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。

更为广泛的讲就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。

2、中国旅游房地产市场的需求分析
改革开放30 年来，我国经济取得了举世瞩目的成就，经济的持续增长强化了居民的旅游支付能力，2008 年中国人均GDP 首次突破3000 美元，XX、更是分别突破8500 与9000 美元。

日本共同社指出，3000 美元作为经济发展的一个节点，随后更有可能带来消费的活跃。

可自由支配收入越高，旅游支付能力，特别是以休闲和度假为代表的高端旅游支付能力就越强。

其次，居民可支配时间增多，除了十一、春节两大黄金周外，政府还颁布了《职工带薪年休假条例》，假日时间总量的增加带动了国内旅游市场的增长，对旅游产品的选择。