陕西省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性考试试题

陕西省房地产估价师经营与管理：房地产的公共品属性考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。

A．发明
B．发现
C．创造
D．隐定
2、损失补偿应该以保险责任范围内的损失发生为前提，即有损失发生则有损失补偿，无损失则无补偿。

损失补偿金额不受到__的限制。

A．实际损失
B．保险合同
C．保险利益
D．保险标的
3、一厂房建成后8年被改造为超级市场．并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为年。

A：40
B：42
C：48
D：50
E：工业用地的监测点评估价格
4、房地产泡沫形成的促成因素是__。

A．土地的有限性
B．土地的稀缺性
C．投机需求膨胀
D．金融机构支持
5、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。

A：是否可以用质量表现
B：是否可以用数量表现
C：是否可以用重量表现
D：是否可以用面积表现
E：执行层的组织协调
6、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收土地闲置费。

这里所指的满一年未动工开发的起止日是。

A：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月同日止
B：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月次日止
C：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月次日止
D：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月同日止
E：房地产估价机构必须加盖公章
7、写字楼的租金状况主要取决于__。

A．所处地点
B．竞争强弱
C．市场状况
D．面积大小
8、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。

A：数学曲线拟合法
B：平均增减量法
C：平均发展速度法
D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
9、在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，属于。

A：点源
B：面源
C：永久性污染源
D：暂时性污染源
E：执行层的组织协调
10、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由__负责。

A．建设部、国土资源部
B．建设部行政主管部门、土地行政主管部门
C．人事部、房地产行政主管部门
D．建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会
11、有一套建筑面积100m2的住房，每平方米建筑面积标价为3000元，总价30万元。

以抵押贷款方式支付，如首期支付5万元，余款在未来10年内以抵押贷款方式按月等额支付。

则实际单价为__。

A．3000元/m2
B．2850元/m2
C．2928元/m2
D．2857元/m2
12、下列属于间接融资方式的是。

A：政府发行债券
B：国家信用
C：商业信用
D：银行贷款
E：执行层的组织协调
13、下列关于城市用地自然条件评价中的水文条件，表述错误的是。

A：某些水文条件也可能给城市带来不利影响
B：江河湖泊等地面水体，可作为城市水源，但不能在稀释污水方面发挥作用C：为防范洪水带来的影响，在规划中应处理好用地选择、总体布局以及堤防工程建设等方面的问题
D：要区别城市不同地区，采用不同的洪水设计标准，有利于土地的充分利用E：执行层的组织协调
14、将商业保险分为财产保险、人身保险、责任保险和信用保证保险是按照__不同而划分的。

A．被保险标的
B．保险资金来源
C．保险的实施方法
D．保险责任承担的次序
15、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5％，则该建筑物的成新率为。

A：76％
B：80％
C：81％
D：84％
E：工业用地的监测点评估价格
16、注册结构工程师注册有效期为年。

A：1
B：2
C：3
D：5
E：房地产估价机构必须加盖公章
17、下列关于企业利润和收入的表达中，正确的是。

A：企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次
B：经营收入=销售收入+出租收入
C：销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入
D：可分配利润=税后收入-未分配利润
E：借款合同
18、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％，则该宗房地产的土地价格为万元(收益可视为无限年)。

A：30
B：40
C：50
D：60
E：工业用地的监测点评估价格
19、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元／㎡装修标准为1000元／㎡(甲别墅的装修标准为800元／㎡)，因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10％，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为元／㎡。

A：7020
B：7091
C：7380
D：8580
E：工业用地的监测点评估价格
20、w市A房屋拆迁公司，在拆迁w市房屋时，与被拆迁人孙某达不成拆迁补偿安置协议，经当事人申请，由裁决。

A：w市房地产管理部门
B：w市规划管理部门
C：W市建设管理部门
D：w市房屋拆迁管理部门
E：房地产估价机构必须加盖公章
21、下列关于房地产市场自然周期与投资周期关系的表述中，正确的是（）。

A．自然周期与投资周期同步变化
B．投资周期在第一阶段和第三阶段超前于自然周期
C．投资周期在第一阶段和第二阶段超前于自然周期
D．投资周期在第三阶段和第四阶段超前于自然周期
22、某房地产开发商拟投资开发一总建筑面积为6000m2的写字楼项目，已知该项目的综合开发成本为3000元/m2，项目建成后可出租面积的月租金水平为85元/m2，如果该写字楼建筑的可出租面积系数为0.85，经营成本为租金收入的30%，则该写字楼项目投资的成本收益率为__。

A．23.80%
B．20.23%
C．19.70%
D．18.96%
23、关于房地产中介服务机构的业务管理，说法错误的是__。

A．房地产中介服务人员承办业务，由其所在中介机构统一受理并与委托人签订书面合同
B．房地产中介服务机构和人员对委托人提供的资料文件，有保密的义务，未经同意不得转借相关资料
C．中介服务人员可以同时在两个中介服务机构工作
D．对伪造、涂改、转让各种中介人员执业资格证、合格证的，县级以上房地产行政主管部门收回资格证书或者公告证书作废，并可处以1万元以上3万元以下的罚款
24、某经营性房产年租金收入48000元，则征收房产税金额为__元。

A．5760
B．4800
C．576
D．480
25、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是__。

A．房地产投机
B．物价变动
C．财政收支状况
D．居民收入水平
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、银行对抵押贷款抵押率的确定，主要考虑到__因素。

A．抵押物的流动性
B．贷款期限的长短
C．通货膨胀的预期
D．贷款企业的信用等级
E．所处的市场条件
2、劳动市场上的垄断因素表现在。

A：劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给
B：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给
C：劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求
D：厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给
E：厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求
3、假设开发法的操作步骤包括。

A：调查待开发房地产的基本情况
B：选择最佳的开发利用方式
C：估计开发前的房地产价值及开发经营期
D：估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费
E：进行具体计算，求出待开发房地产的价值
4、在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。

其中资源调查的主要内容有。

A：项目用地
B：房地产市场供需
C：房价现状及走势
D：交通运输条件
E：外围基础设施
5、市场法估价中需要建立价格可比基础，主要包括（）等。

A．统一采用总价
B．统一面积单位和内涵
C．统一付款方式
D．统一币种和货币单位
E．统一采用单价
6、建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为__。

A．有效面积系数
B．建筑密度
C．空置率
D．建筑容积率
7、下列职业资格中，经注册后即可从事相关业务的是__。

A．房地产估价师
B．房地产经纪人
C．结构工程师
D．房地产经纪人协理资格
E．建筑师
8、根据《中华人民共和国刑法》规定，以牟利为目的，违反土地管理法规，非法转让、倒卖土地使用权，下列有关刑事责任，表述正确的是。

A：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
B：情节严重的，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处非法转让、倒卖土地使用权价额10％以上20％以下罚金
C：情节特别严重的，处五年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地使用权价额5％以上20％以下罚金
D：情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处非法转让、倒卖土地
使用权价额5％以上20％以下罚金
E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书
9、申请强制拆迁必须提供__。

A．行政强制拆迁申请书
B．仲裁决议书
C．拆迁协议范本
D．裁决调解和裁决书
E．被拆迁房屋的证据保全公证书
10、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等．【2005年考题】A：建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产
C：有租约限制的房地产
D：未来状况下的房地产
E：共有的房地产
11、建筑物的防雷装置一般由三个基本部分组成。

A：接天线
B：引下线
C：上引线
D：接地线
E：接闪器
12、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业__的一个百分比。

A．潜在毛租金收入
B．有效毛租金收入
C．净经营收入
D．税后现金流
13、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补。

A．所得税前利润
B．所得税后利润
C．应分配利润
D．未分配利润
14、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。

A：同质偏好市场
B：分散偏好市场
C：个别偏好市场
D：集群偏好市场
E：弥隙市场
15、城市用地分类中，绿地不包括。

A：市级、区级的公共绿地及生产防护绿地
B：居住区级的公共绿地及生产防护绿地
C：专用绿地
D：专用园地
E：专用林地
16、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为。

A：认知价值定价法
B：成本加成定价法
C：挑战定价法
D：领导定价法
E：借款合同
17、市场法中选取可比实例时，应做到可比实例与估价对象的。

A：区位相近
B：权利性质相同
C：面积相等
D：档次相当
E：建成年份相同
18、房地产开发项目竣工后，按规定应移交给城市档案馆的竣工档案应包括。

(2009年试题)
A：工程质量保修书
B：可行性研究报告
C：竣工图
D：住宅使用说明书
E：竣工验收备案表
19、自营贷款期限最长一般不得超过__年。

A．10
B．15
C．20
D．25
20、建筑物净收益=__×建筑物资本化率(净收益每年不变且持续无限年期)。

A．建筑物重置价
B．建筑物现值
C．土地价格
D．房地产价格
21、用成本法评估新建房地价格的基本公式为：新建房地价格=取得土地费用+__+正常利税。

A．拆迁费用
B．建造建筑物费用
C．公共设施建设费用
D．市政设施建设费用
22、影响房地产价格的区位因素有（）。

A．建筑规模
B．临路状况
C．楼层
D．繁华程度
E．建筑容积率
23、租赁融资在房地产领域的应用模式主要是。

A：置业投资
B：设备租赁
C：售后回租
D：权益融资
E：借款合同
24、对投资项目或投资方向提出建议，是__阶段的主要任务。

A．投资机会研究
B．初步可行性研究
C．详细可行性研究
D．项目的评估和决策
25、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为（）。

A．12.55%
B．12.68%
C．14.75%
D．15.01%。