发展个人住房抵押贷款业务的对策与思考

毕业设计（论文）题目：发展个人住房抵押贷款业务的对策与思考
学生姓名：
学号：
班级:
专业：工商管理（房地产经营管理）
所在系: 管理系
指导教师：
发展个人住房抵押贷款业务的对策与思考
摘要
个人住房抵押贷款作为一个新生事物，在银行信贷总额中所占的比重不断上升，但由于其具有贷款额大、还款期长等的特点，个人住房抵押贷款的大量出现必将带来各种各样的问题。

科学分析、有效防范问题的出现，完善住房抵押贷款市场的管理机制，是整个房地产及金融市场顺利开展的需要。

本文在对个人住房抵押贷款的相关理论进行综述的基础上，分析了个人住房抵押贷款中存在的主要问题，并将银行在发放个人住房抵押贷款中主要面临的问题分为客观与主观两个方面进行分析讨论。

最后针对我国住房金融发展的实际情况，从加强银行内部管理、规避抵押参与者的资信问题、对抵押物进行严格的审查与保护和推行个人住房抵押贷款证券化四个方面提出相应的解决对策。

关键词：个人住房抵押贷款；问题；对策
COUNTERMEASURES AND CONSIDERATION ON HOW TO DEVELOP THE PERSONAL HOUSING MORTGAGE LOAN
BUSINESS
ABSTRACT
Personal housing mortgage loans, as a new thing, the total bank credit in the proportion of the increase, but with the loans because of their large, long repayment period features, a large number of individual housing mortgage loans there will bring a variety of all sorts of problems. Scientific analysis, to effectively prevent problems, improve the management of the housing mortgage market mechanism is the entire real estate and financial markets and the need to carry out.
This article on personal housing mortgage loans related theories are reviewed, based on analysis of personal housing mortgage loans are the major problem, and banks to grant mortgage loans are divided into major problems facing both objective and subjective were discussed. Finally, the development of China's actual conditions of housing finance, from strengthening the internal management of banks, mortgage participants to avoid credit problems strictly on collateral review and the protection and implementation of personal housing mortgage loan securitization four aspects of the corresponding solutions.
Key words: personal housing mortgage loan; problems;countermeasures
目录
1 绪论 (1)
1.1研究的背景及意义 (1)
1.2 个人住房抵押贷款文献综述 (2)
1.2.1 个人住房抵押贷款理论研究回顾 (2)
1.2.2 个人住房抵押贷款的定义界定 (3)
1.2.3 个人住房抵押贷款的类型及还款方式 (4)
2我国个人住房抵押贷款现状及问题产生原因分析 (6)
2.1我国个人住房抵押贷款发展现状 (6)
2.2我国个人住房抵押贷款问题产生的客观因素 (7)
2.2.1宏观经济因素 (7)
2.2.2法律方面因素 (8)
2.3我国个人住房抵押贷款问题产生的主观因素 (9)
2.3.1银行管理因素 (9)
2.3.2抵押参与者因素 (9)
2.3.3抵押方式因素 (10)
3 发展个人住房抵押贷款业务的对策 (11)
3.1加强银行内部管理 (11)
3.2规避抵押参与者的资信问题 (12)
3.2.1建立个人信用制度 (12)
3.2.2 严格控制开发商贷款问题 (12)
3.3对抵押物进行严格的审查与保护 (12)
3.3.1 加强对抵押物的评估工作 (13)
3.3.2妥善办理抵押物的抵押登记和公证件 (13)
3.3.2对抵押物设置保险 (13)
3.4推行个人住房抵押贷款证券化 (14)
4 结束语 (16)
参考文献 (17)
致谢 (19)
1 绪论
1.1 研究的背景及意义
随着我国国民经济的发展和个人住房制度改革的深入，在取消福利性分房的前提下，房地产市场的过快及不理性发展带来的相关问题也逐渐开始暴露。

特别是城市居民在住房消费信贷市场规模的急剧膨胀的情况下,个人住房抵押贷款业务量呈逐年上升势头，导致各银行盲目的开展抵押贷款业务。

但我国房地产业还是一个新兴产业,房地产金融业还是处于起步阶段,各商业银行办理个人住房抵押贷款业务的现状是经验严重不足，为争夺市场份额,满足来自社会各方面的不合理的要求,不遵循信贷经营准则,无原则地放宽条件；且多数地区尚无完整、准确的个人信用资料；保险业只保抵押物因不可抗力灭失的风险；贷款方对借款人的违约没有有效地约束手段；而且从事抵押贷款业务的中介机构均不愿承担违约风险等的现象。

因此我们有必要对这些问题加以研究，解决在个人住房抵押贷款业务中所存在的问题。

根据央行在2010年3月发布的《中国货币政策执行报告》,从2008年到2010年的人民币贷款投向看，2008年居民消费性贷款比年初增加6506亿元，同比多增3918亿元，增长势头逐步加快，与近期房地产市场快速回升相关，其中个人住房贷款比年初增加4662亿元，同比多增2835亿元.截至2010年年初，主要金融机构商业性房地产贷款余额为 7.33 万亿元，同比增长 38.1%。

其中，地产开发贷款超高速增长，年末地产开发贷款余额 6678 亿元，同比增长 104.1%；房产开发贷款回升相对缓慢；个人购房贷款持续回升，特别是下半年增速明显加快，年末个人购房贷款余额4.76 万亿元，同比增长 43.1%，比上年末高 33.3 个百分点。

随着我国个人住房抵押贷款余额的快速增加，个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升。

在我国个人住房抵押贷款发放最多、竞争最激烈的上海，根据中国经济网所公布的数据来看，从2004年初至2006年9月末，商业银行个人住房抵押贷款平均不良贷款率由0.1%上升到0.86%，在两年多的时间里上升了7倍多。

截至2006年末，我国商业银行个人住房抵押贷款的不良贷款总额为192.41亿，比2005年末上升了4.33%，其中农行2006年个人住房抵押贷款的不良贷款率已达5%。

由以上数据我们可以看到，我国个人住房抵押贷款中存在较大的风险。

尤其是，当前美国“次贷”危机的爆发引发了国际金融市场的动荡，尽管对中国的直接影响有限，
但我们更应该引以为戒，加强对个人住房抵押贷款的研究，审视我国个人住房抵押贷款中所存在的问题，并提出相应的解决对策，促进我国经济健康发展。

本文在分析我国个人住房抵押贷款现状的基础之上，找出存在的问题并尝试给出相应的解决措施，以期能给有关部门提供有参考价值的建议。

1.2 个人住房抵押贷款文献综述
1.2.1 个人住房抵押贷款理论研究回顾
王福林、田传浩[1]在《国外个人住房抵押贷款风险研究新进展及对我国的启示》(《中国房地产金融》2003年08期)中指出个人住房抵押贷款最初起源于19世纪的英国,到20世纪初已作为一种主要的住房金融工具在美国和欧洲其它国家得到广泛发展。

由于国外开办时间长,目前个人住房抵押贷款市场发育已非常成熟,并已成为金融领域中一个极为重要的组成部分。

以美国为例,个人住房抵押贷款余额占到银行信贷资产总额的四分之一左右,因而国外学者对这一领域的研究也非常深入。

英国的Fordetal(1995年)对其国内有关个人住房抵押贷款资料进行研究后，发现个人住房抵押贷款存在的问题均有四个主要因素构成。

美国学者Burrows（1998年）更将导致个人住房抵押贷款出现问题的主要原由归结为个人信用因素。

澳大利亚的MikeBerry和TonyDaliton（1999年）利用其国内一家大型贷款机构的贷款资料，对个人抵押贷款存在的问题进行研究并形成一套较完整的防范个人住房抵押贷款风险的对策体系。

北京大学梁永平[2]（《我国个人住房抵押贷款的现状及发展》），分析了个人住房抵押贷款是发达国家居民买房时常用的融资方式，房改以来在我国逐步发展起来。

我国发展个人住房抵押贷款具有重要的意义：有利于刺激居民的住房消费，从而对扩大内需，促进国民经济增长做出贡献；有利于金融机构贷款整体质量的提高和资产结构的优化；有利于提高居民的居住水平，早日实现“居者有其屋”。

朱华燕、姚其忠、李军[3]在《发展个人住房贷款业务的对策与思考》（《中国房地产金融》2001年09期）中提出个人住房抵押贷款业务是个人消费贷款业务重要的一种，发展个人住房抵押贷款业务有着广阔的前景和空间，但存在的问题及竞争形势也不容乐观和忽视。

要持续快速发展，须理顺、解决一系列的制约因素。

刘庆军[4]（《严格把关，完善个人资信审查制度》）中提出个人资信审查是个人住房抵押贷款业务中必不可少的重要环节，是确认借款人资格、核定具体贷款数额、贷款期限的重要依据。

完善个人资信审查制度，对于解决个人住房抵押贷款存在的问题，提高
个人住房抵押贷款资产质量起着至关重要的作用。

杨若晶[5]（《个人住房抵押贷款风险分析及防范》）提出个人住房抵押贷款作为一种主要的住房金融工具在银行信贷总额中占有很大的比重，且具有贷款额大、还款期长的特点。

在住房抵押贷款市场上，金融机构要面临重大的问题。

科学分析、有效防范问题，完善住房抵押市场管理机制，是金融业务顺利开展的需要，也是抵押贷款市场高效运作、充分发挥其功能的前提。

众多学者的研究总结表明，目前我国个人住房抵押贷款的有关理论研究还不深入，业务开展情况也不尽如人意。

因此，研究个人住房抵押贷款的理论和目前我国个人住房抵押贷款存在的问题，并在汲取国外先进经验的基础上提出我国个人住房抵押贷款的模式以及具体的对策和措施，将有利于我国住房金融理论体系的进一步完善和深化，有利于我国住宅产业、金融业和整个国民经济的发展，有利于人民生活水平的提高，因此具有重要的理论意义和现实意义。

1.2.2 个人住房抵押贷款的定义界定
所谓个人住房抵押贷款是指金融机构向在市场上购买自用住房,因自有资金不足,
而向金融机构申请贷款,并以所购房屋做抵押的购房人（个人）发放的贷款。

个人住房抵押贷款是一种中长期消费性贷款。

住房是价值高的家庭必需生活资料，一般都相当于家庭年收入的若干倍，购房者很难一次性付清购房款。

个人住房抵押贷款，是国家为了支持城镇居民购买自住普通住房而专门设定的一种消费信贷，其贷款期限长，借贷条件较宽、利率低，并能有效地提高购房者的经济支付能力，把居民个人对住房的潜在需求转变为现实的需求，有利于加快住房建设和住房制度改革，改善居民的住房条件，使住宅产业成为国民经济的支柱产业。

同时，也有利于商业银行调整信贷结构，改善资产质量。

个人住房抵押贷款是个人住房贷款担保制度中一个必要的补充制度，目的是分散一级抵押市场上的贷款风险，保障抵押权益的实现，提高贷款制度的流动性和安全性，有效保证住房消费信贷资产的良性循环，同时也为债权人在二级市场上能够顺利转让债权或发行抵押债券提供保证。

为防范住房抵押贷款风险，《担保法》、《住房公积金管理条例》和《个人住房贷款管理办法》都对个人住房贷款担保做出了规定。

抵押是个人住房贷款主要的也是最有效的担保形式。

贷款人持有抵押财产的担保权益，当借款人不履行借款合同时，贷款人有权以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的借款优先受偿。

笔者在研究本课题时发现，一部分学者在发表研究房地产抵押贷款论文时，没有把抵押贷款与按揭贷款相区分，有些人甚至把按揭贷款等同于抵押贷款。

在实践工作中，也常把“按揭”当成抵押，这并不利于房地产金融的发展。

按揭贷款与抵押贷款虽然都是贷款形式，但两者不但定义上有着区别。

（1）债务承担手段上不同。

房地产抵押贷款是债务人将自己拥有的房屋所有权及土地使用权作为还款的担保；而按揭贷款是按揭人将自己非按揭楼宇的房地产作为“按金”，向按揭权人租用按揭楼宇。

（2）债权债务参与人不同。

抵押时借贷双方参与，即债权人和债务人参与，债权人既是贷款者，又是受押人；债务人既是借款者，又是出押人。

而按揭贷款参与人有发展商、按揭人、按揭权人。

（3）债务资金运用及目的不同。

抵押的目的是为获得贷款，但资金可以自由运用；按揭贷款的目的是为了购置物业，资金不能移作他用，只能用于特定房屋的购买。

（4）债务还贷形式不同。

抵押贷款还款形式，可以是到期一次偿还贷款本金、利息，也可以使分期偿还；而按揭贷款还款形式是等额还款，即“每月支付”或“月供”，月供项目分为两部分，即供按揭贷款月息及定额月存楼价款。

（5）债权人审查债务人资信重不同。

抵押贷款的债权人审查重点内容是：抵押房地产的权属是否清楚，抵押房地产具体情况，抵押房地产的实际价值等。

而按揭贷款债权人审查重点内容因房屋是“现房”还是“期房”而不同：现房按揭主要审查楼宇质量如何，房屋销售情况以及按揭人收入状况等；“期房”按揭主要审查发展商资信如何，发展商经济实力、房屋施工进度、竣工时间、预售手续是否完备、齐全，按揭人收入状况及月供能力稳定性如何等。

而本论文中所研究的抵押贷款区别于一般意义上说的按揭贷款，指的是产权人将物业的所有权中的一部分权益赋予抵押权人，以此作为债务资金的偿还保证。

1.2.3 个人住房抵押贷款的类型及还款方式
住房抵押贷款涉及现房抵押和期房抵押这两种不同的类型。

期房，即还没有完全建成的房子，但不同于楼花。

期房抵押是指购房人在按规定支付首期房价后，由银行或公积金管理中心代其支付其余的购房款，购房人将所购住房抵押给银行或管理中心作为偿还贷款履行担保的行为。

以期房作为抵押的应由房地产开发商提供阶段性担保。

而现房抵押，就是购房人买进已经完全建好的房子所做的抵押贷款。

住房抵押贷款的还款方式主要有：等额本息法、等额本金法、等额递增还款法、等额递减还款法、到期还本还款法和本金归还计划还款法等,而目前业界最常选用的方式
是等额本息法和等额本金法。

等额本息法又称为等额还本付息法（Constant Payment Mortgage, CPM），是指借款人每月以相等的金额偿还贷款，即每月还贷本息合计金额相同，但每月偿还的本金部分逐渐增加，利息部分逐渐减少。

这种还款方式适合于预期收入在未来整个贷款期间比较稳定的借款人。

其计算公式是：
A=P×{(1+i)n ×i/[(1+i)n-1] } （1-1）（A为每月还本付息金额，i为贷款月利息，P为贷款总额，n为以月计算的贷款期限）。

由于我国居民的收入水平不高，月还款能力不足，合理的贷款期限、利率、贷款成数以及安全系数等成为了目前完善住房抵押贷款方式的迫切要求。

等额还本利息照付法（Constant Amortization Mortgage, CAM）方式是在整个贷款期内本金部分按月等额偿还，利息按贷款的实际余额和合同利率计算支付。

这种还款方式的每期偿还额递减，适合于预期收入可能逐渐减少的借款人。

其计算公式为：
a=P/n+{1-[(k-1)/n]}×Pi （1-2）（a为第k期的月还贷额，P为贷款本金，n为还款期数，k为还款第k期）。

不同的贷款方式、贷款金额、还款年限及提前还款时间,对资金利用的情况也不尽相同。

借款人可以根据自己实有资金、现时收入、预期收入、对资金的利用和收益水平等具体情况,选择不同的贷款方式。

随着信贷制度的不断发展和完善,会有更多的贷款方式供借款人选择。

2 我国个人住房抵押贷款现状及问题产生原因分析
2.1 我国个人住房抵押贷款发展现状
在我国，住房抵押贷款引入的历史还很短暂。

1992年，中国建设银行率先推出《职工住房抵押贷款暂行办法》。

但当时由于房地产热和开发区热，导致大量资金流向高档楼宇、商厦开发建设，而百姓急需的普通商品住宅却无人问津，结果造成大量商品房屋积压和资源浪费。

1997年亚洲金融危机之后，启动住房消费信贷、扩大内需，成为促进国民经济增长的重要举措之一。

伴随着“住房分配货币化”政策的出台，政府减免税费、银行让利等多种政策的实施，个人住房抵押贷款开始进入寻常百姓家。

到目前为止，我国已经形成了初级住房抵押金融体系，它以中国人民银行为领导，以国有商业银行为主体，以其他银行和非银行金融机构为补充。

近年来，个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”，被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段，个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。

商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款，主要原因有二：一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持；二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产，不良贷款率极低，比批发类贷款风险小得多。

事实上，个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的，它是同经济环境等因素密切相关的。

不论是早期的鼓励房地产信贷还是后来的紧缩房地产信贷，目的都是为了让房地产业健康发展，支持普通百姓自住住房需求。

自1992年中国建设银行发放了我国第一笔个人住房抵押贷款，从此,个人住房抵押贷款逐渐成为人们购房融资的主要方式,其业务规模在我国快速扩大。

根据张文花[6]在《美国次级债危机对我国个人住房抵押贷款业务的警示》论文中指出，截止到2007年底，我国商业银行发放的个人住房抵押贷款余额已达到3万亿元，10年间增长了100多倍。

个人住房抵押贷款不仅满足了人们房产消费的需要，也为各商业银行调整信贷结构、增加经营利润和降低整体风险提供了有效的途径，但是随着它在商业银行贷款余额中比重的日益提高，再加上它与房地产市场价格和金融市场存在密切相关性，所存在的问题对银行整体经营的威胁也越来越大。

因此，如何有效地解决银行面临的个人住房抵押贷款问题，尤其是主观因素，建立有效的问题防范机制，对于银行来说，显得尤为重要。

2.2 我国个人住房抵押贷款问题产生的客观因素
2.2.1 宏观经济因素
宏观经济的因素是指由于整个国民经济运行情况不佳而导致房地产业的衰落，当经济高速发展时，人们收入水平得到提高，对房地产的需求也相应增加，抵押贷款数量急剧扩大。

但如果经济处于低谷，失业率上升，收入急剧下降，房价下跌，违约情况也会大幅度增加。

经济调控中存在的问题主要体现在利率方面。

利率的不断上调大大增加了借款人的还贷压力。

由于个人住房抵押贷款的期限比较长，因利率变动而产生的问题是个人住房抵押贷款中不可忽视的方面。

如表2-1中的数据反映的是近6年来我国个人住房抵押贷款利率调整情况：其中一至三年期的贷款利率从04年前的5.76%上调到现在的7.56%，五年期以上的贷款利率从之前的6.12%上调到目前的7.83%。

住房抵押贷款利息经过大约14次的调整，大大提高了借款人的购房成本。

举例来说，假如在2005年前，申请一笔50万元，20年期的贷款(按基准利率算，等额本息还款法)，每月还款为3310.84元;而2007年9月7日后，申请相同的贷款每月需要还4129.46元，每月累计涨了818.62元，而这818.62元就是由于贷款利率提高而导致费用支出的增加部分。

表2-1 我国历年个人住房抵押贷款利率调整一览表%
资料来源：搜狐网站房地产专题/
通胀压力的加大加之央行从紧的利率政策，使得借款人的财务情况恶化，一旦出现无法还贷的情况将直接导致潜在的借款人风险转化为现实的风险。

当第一性的风险暴露出来后，将直接延伸至第二性的风险——即抵押物问题。

2.2.2 法律方面因素
法律方面因素是指法律制度不健全，对失信、违约行为惩罚办法不具体，执行力度不强，使商业银行面临损失。

良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件。

其中在住房抵押过程中有两个问题较为突出：住房抵押合同的不完善和处置抵押物时的法律依据不具体。

首先从住房抵押合同中的债权进行分析，房地产抵押贷款中的每一笔抵押登记都是针对特定的债权债务关系而设置的，并非对债权人的所有债权提供担保。

依据《担保法》第三十九条规定，房地产抵押合同应当载明被担保的主债权、种类及数额。

如果在签订个人房地产抵押合同时，未明确该抵押合同是哪一份主合同(借款合同)的从合同，即抵押合同是为哪一种债权而设定的，这将使抵押设而不定。

尤其是在借款人与银行之间曾发生过多笔借贷关系，且借款人已还清部分贷款的情况下，极容易引起房地产抵押无效，使银行利益受损。

其次，分析抵押物在处置上主要存在的法律问题。

其中《担保法》第五十三条规定债务履行期届满时，而抵押权人却未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。

根据上述规定，只有在债务人不能清偿到期的贷款时，银行才可以对抵押物行使处分权，而当债务人出现未届清偿期的预期违约时，银行不能及时行使抵押权。

而对银行来说，当他们发现借款人无力偿还贷款时，就希望通过及时处理抵押物以收回贷款，也就是希望通过自己的意志用最快、最便利的方式来处分抵押物以实现抵押权。

因而现行关于抵押权实现的规定与银行的及时处置抵押物的愿望存在很大的差距，在事实上不利于银行权益的保护。

2.3 我国个人住房抵押贷款问题产生的主观因素
2.3.1 银行管理因素
银行管理因素是指商业银行内部个人住房抵押贷款管理出现问题,导致的信贷问题。

由于个人住房抵押贷款是近几年新兴的贷款品种，作为一种优化银行信贷结构的金融产品，市场竞争也日趋激烈。

银行为争夺市场份额，只求数量的扩张，不求质量的提高，缺乏客观统一的信用评价体系，缺乏专业的个人信用评级机构，且没有严格执行抵押住房登记制度,对借款人提供的相关材料审查不够严格,导致高估借款人的信用度。

再加上,部分工作人员自身业务素质或思想素质不高,工作违反管理操作规程,也造成个人住房抵押贷款问题的产生。

2.3.2 抵押参与者因素
一是贷款人方面。

由于我国目前对个人收入的不透明及征税机制的不完善，银行不能准确的了解借款人的经济状况，且我国还没有建立“个人信用资讯”等系统，帮助银行了解个人信用情况。

在这种状况下，银行对借款人收入的完整性、稳定性和还款意愿的资信状况无从给予准确的判断，从而可能会影响将来贷款的偿还。

同时由于个人住房抵押贷款期限长等特殊性，信用缺失以及个人支付能力下降的情况很容易发生，往往就可能转换为银行的贷款能否收回等问题。

主要表现有：（1）借款人因失业、收入水平降低、意外事故丧失劳动能力等导致丧失还款能力；（2）借款人提供虚假的收入证明材料骗贷，导致贷款无法收回。