河南郑州市地产项目开发程序及业务流程方案XXX

建委〔建设局〕
项目征地、报建、招标
土地、环保、
消防、人防、
规划、建设等
行政治理部门
项目
施工
时期
组织施工〔安全、监理〕
质量监督记录、分项〔分时期〕工程质检报告、隐藏工程验收记录等。
建委〔建设局〕
项目
竣工
验收
时期
验收、结算、备案
验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、人防、环保、绿化验收证明、质量保修书。
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
土
地
获
取
阶
段
土地
信息
收集
地块现状图
落实地块具体位置及周边情形
项目部
规划设计条件
落实规划条件，了解限制性条件
项目部
现场踏勘
对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等阻碍开发的因素详细了解
项目部
研发部
工程部
了解周边配套情形
了解地块周遍的商业、教育、交通等情形
研发部
销售部
项目部
工程部
成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利润率分析及比选
进行项目开发的方案设计和成本测算。
研发部
成 本
操纵部
项目部
销售部
工程部
开发周期及付款打算
各部门会同研讨：依照土地的开工条件、市场情形，共同制定开发节奏。
项目方案确定
总经理
各部门
现金流量测算
财务部
各部门
节
点
工作时期
要紧工作内容
■研发：负责提供规划总平面图
施工图成果
总平面图
放线图
桩位图
施工图报建图
消防、人防报建图
施工图审查全图及运算书
编制典型楼座建安预算
施工图会审
■成本操纵：参与施工图会审，审核对成本阻碍较大的项目，提出优化意见；
■工程：对施工图的完整性、设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。
施工图全图
编制典型楼座建安预算，建安成本综合测算、分析、反馈并进行图纸优化：
工作部门
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
土
地
获
取
阶
段
查找
合作
资金
项目招商报告
〔前期时期〕
区域宏微观市场研究
项目招商文本中盈利能力分析
明确合作伙伴、查找合作方式
〔招商时期〕
项目商业策划书
制定项目财务数据
项目部
财务部
合作伙伴确定
制定合作方式、投资回报方式、草拟合同
财务
总监
项目部
财务部
项目考核指标初定：
■ 组织讨论，初步拟定的项目开发周期和总体经济指标要求及各时期经济指标要求
资金流：
■工程：依照工期制定工程款支付打算；
■项目：制订配套费及土地款支付打算。
节
点
工作时期
要紧工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
设计
前期
工作
明确产品设计思路
依照区域市场内客户需求状况和在销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
土
地
获
取
阶
段
办 理
土地证
土地出让合同
交费证明
缴纳土地费用、契税及交易费
建设用地规划许可证
地籍图4份
〔薄膜图〕
土地登记申请书
土地确权来源证明文件
土地权人证明材料
申请人主体资格证明、法人代表证明或个人身份证明
行政部：提供企业相关证明资料。
规
划
设
计
阶
段
区域
市场
调研
房地产市场调查
项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等
对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等
研发部
销售部
项目部
竞争性楼盘调查
项目周边竞争性楼盘详细调查
项目所在商圈或临近商圈现状调研
〔商业部分〕
项目周边商圈要紧商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期进展方向等
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
项目
指标
确认
项目成本指标确定
■销售：对销售费用指标，进行讨论确定；
■商业运营：结合不同业态经营客户需求，提供有关配套设备设施种类、数量建议；
■项目、研发、工程、财务、成本等部：项目前期、工程、配套、费用等指标落实。
项目考核指标确定
■销售：结合公司战略要求和项目自身状况，和谐其他各部门制定项目的考核指标体系；
针对重点商家，进行专向访谈，同时组织相关专业人士进行专业论证。
商 业
运营
研发部
销售部
项目部
同期操作商业地产项目调查
〔商业部分〕
竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等；提取数据库相关数据进行重点分析、竞争项目实地调研了解相关信息
重点访谈了解重点商家对竞争项目的相关看法、同时了解投资客户对竞争项目的投资意向。
河南郑州市地产项目开发程序及业务流程方案XXX
郑州市正金置业
二O一四年一月
正金地产项目开发程序和内部工作流程
一、地产建设开发程序〔四大时期、十个过程〕
时期
程 序
需预备的资料
行政治理部门
备注
项目
前期
时期
项目建议书〔申请报告〕
提出项目建设的必要性和依据、拟建规模和地点、资源、条件、投资估算和资金筹措、建设进度安排、效益分析。
工程：从施工角度，对要紧部位做法提出建设性意见；
项目：提供各项配套费用标准。
彩色总平面图方案送规划局预审
彩色总平面图〔含经济指标〕
研发：负责提供图纸
修建性详规成果
各部：提供参考意见
详细性规划方案的报建及确定
〔含配套场站点〕报规划局
研发：负责提供图纸
建筑平、立面、功能成效及成本测算的研讨及确定
各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。
设计方案(含总平面图)申报
研发：配合提供设计院的盖章确认
土地出让合同
项目：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
修建性详细规划2份，电子文件1份〔注：审定前，提交10本规划设计方案，电子文件1份〕
研发：提供所需图纸
申报单位〔人〕托付代理的，需提交授权托付书
■销售：依照项目预期销售均价和利润率要求，依照不同施工方案的成本情形，讨论并加以优化；
■研发：负责图纸优化变更；
■工程：对设计选材、选型的合理性、经济性及施工的可行性进行审核。
节
点
工作时期
要紧工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
主办部门
主办岗位
协办部门
大类
小类
说明
规
划
设
计
阶
段
施工图
设计
组织
综合管网方案设计
项目部
了解以后进展规划
了解地块所属区域的规划，对以后项目开发的阻碍和支撑
项目部
研发部
土地
价值
初判
了解地块的上市方式和土地款
同土地所有方进行接触，了解土地出让方式和土地款，以及能否调整
项目部
了解项目开发成本
了解当地的建安成本、政府收费项目和具体情形
项目部
了解当地的房地产市场状况
产品形式、开发周期的安排
研发：依据建筑规划、景观规划及交房标准初步确定建安等成本指标；
工程：参与制定交房标准，对要紧部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。
规划方案结合成本测算的研讨及确定
关于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。
销售：结合项目地块的差不多素养、成本测算情形和预期销售情形，对项目规划设计提出建议；
建设、规划、
消防、人防、环等
行政治理部门
资料整理归档
建设档案馆
内部资料室
产权登记、物业治理
办产权证资料：土地使用权证、用地规划许可证、建筑工程规划许可证、施工许可证、商品房预售许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防、人防和环保等部门验收证明等。
房地产治理局
二、内部工作流程
节
点
工作时期
要紧工作内容
工作部门
拍卖
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏锐性分析、制定拍卖战术
摘牌
竞争对手分析、确定土地上限、价格敏锐性分析、制定出价战术
猎取土地
签订土地出让合同
确定用地图、桩点坐标、用地条件
交纳土地款、契税、交易费等
行政办：合同条款的草拟和完善；
财务部：提供资金。
总经理
项目部
财务部
用地规划
许可证
预备材料，办证
提交土地出让合同和土地出让金、税费及交易费等交费证明
■项目：提供各专业局设计条件
景观扩初及施工图设计
■成本操纵：成本核算及费用操纵
景观施工图成本测算、分析、反馈并进行图纸优化
■销售：结合宗地状况、项目定位和成本测算情形，参与景观施工的讨论制定
■研发：负责图纸优化变更
■工程：对选材、工艺做法提出专业性意见。
施
工
准
备
阶
段
建设
工程
规划
许可证
规划方案及市政方案送审
土地补偿费
〔原宗地户主需交纳的土地使用费〕
土地出让合同
资料室：提供土地出让合同、付款凭证及相关图纸
核定土地边界
核定用地图、核定用地相关图、规划地界坐标图
交费证明
缴纳土地费用、契税、及交易费
1:500现状地势图
需预备3份
项目：市规划院购买
项目部
详规
研发：托付设计详规
节
点
工作时期
要紧工作内容
工作部门
备注
项目
定位
公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定
通过行业进展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场相关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量
商业运营：配合完成公建部分业态选择与数量确定
研发部
商 业
运营
销售部
市场定位
客户定位
产品定位
价格定位
依据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作
■工程：制定工期。
年度考核指标调整
■销售：依照公司进展战略的要求和公司库存、新增、新开资源的数量制定公司年度考核指标体系；
■工程：制定工期考核标准。
施工图
设计
组织
施工图、建筑设计院选择与合同签定
■成本操纵：配合研发进行设计招投标；
■工程部：对结构方案、设备选型进行评估；
■法务：合同的审核。
制定建筑、综合管网、景观施工图设计任务书〔交房标准确定、建筑、景观限额指标确定〕
商业运营：配合完成公建类配套定位
总经理
各部门
经济测算
逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算
财务
总监
各部门
项目进展报告
开发销售打算：
■研发、销售：依照宗地状况、市场条件和公司回款要求，初步制定土地开发打算和销售打算；
■研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不同业态产品开发顺序建议；
■工程：按营销打算和工程情形排定工期。
行政办：提供土地出让合同；
财务部：提供资金缴纳出让金、交易税费。
项目部
财务部
行政办
土地
确权
企业投资项目备案
办理房地产开发资质预审核准
托付工程咨询资格机构编制
«项目可研报告»
研发部：协助提供相关项目资料
项目部
研发部
向项目备案机关提交申请报告
项目部
建设用地规划许可证
原地上物土地证登报声明
〔原有土地证作废〕
各部门：结合项目实际，从不同角度提出合理化建议。
彩色立面成效图送规划局预审及审批
〔报规划局〕
研发：负责提供图纸
建筑方案报建图
〔报规划局〕
研发：提供报建图纸
景观概念方案设计及确定
各部门结合项目实际，从不同角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。
节
点
工作时期
要紧工作内容
工作部门
备注
主 项
分 项
项目部
销售部
土地
价值
深判
可行性研究报告
现状图〔四至电子文件〕
项目部
市场深度调研
销售部：参与市场调查，进行地块周边及辐射范畴内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；
研发部：负责协助进行区域市场调研。
项目部
销售部
研发部
项目最终定位
依照以往及周边项目成交客户分析和产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。
办土地使用权证：项目投资治理协议、拍卖成交书、土地出让合同、交土地款及税费证明等；
办用地规划许可证：申请书、土地出让合同、项目〔立项〕备案、航测图、定界图及公司各项营业执照、税务、资质等
办建筑工程规划许可证：申请报告和发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图和建筑设计图；
办建筑工程施工许可证：土地使用权证、用地规划许可证、建筑工程规划许可证、招标确定施工队中标通知书、施工图审查证明、质量安全监督手续等。
按产品型式不同，提供建筑设计限额指标、景观限额设计指标：
■销售：结合项目定位和客户需求及体会判定，参与建筑、景观规划和交房标准的讨论制定；
■工程：提供工程技术专业建议。
结构方案及设备选型研讨及确定
■成本操纵：针对不同结构方案进行经济测算，选优；
■工程：参与结构方案及设备选型研讨。
地质勘察报告
组织现场勘察，并提供地质勘察报告
发改委以项目立项为主；规划、土地、环保等部门参与选址；土地、规划等部门参与初步设计和方案审批。
项目选址方案
项目核准或备案资料：
申请报告、都市规划意见、用地预审意见、环境阻碍评判、初步建设方案等＋公司营业执照和资质证书及相关营业手续。
设计任务书、投资打算
初步设计〔建设方案〕
项目
预备
时期
施工图设计、图纸审查
合作方案确定
合作细节确定
项目引资
〔商业打算书〕
签署投资合作协议
行政办：协议盖章，存档。
财务
总监
项目部
上报公司董事会
合作实施
〔实施时期〕
合作公司成立及相关手续办理
财务部：协助办理股权、验资等相关财务手续；
行政办：工商局办理公司注册。
副总
经理
项目部
财务部
行政办
投标
摘牌
投方案标
项目方案确定
投经济标
确定土地上限
研发部
销售部
成 本
操纵
工程部
商 业
运营
设计院初步选择
明确设计单位选择标准，了解相关设计院的价格行情。