土地估价中的风险及预防对策探析

土地估价中的风险及预防对策探析
摘要:近年来我国农地流转的增速较之前有所下降，但从总体效果来看，土
地流转的总面积仍在不断增长。

土地流转程序不正规、监管未落实、所有权主体
缺位等弊端也渐渐显露。

随着经济的发展，农村劳动力人口大量转移，农产品质
量要求不断提高，新型农业经营主体的培育顺应了时代要求。

同时，市场上新型
的土地流转模式中出现了“非粮化”趋势，给我国粮食安全乃至经济安全都带来
了巨大隐患。

关键词：土地估价；风险；预防对策
中图分类号：F321文献标识码：A
引言
土地股份合作社是农户以“农村土地承包经营权”入股合作社，把土地承包
经营权变成股权，农民当上股东。

在现阶段土地流转中，土地入股存在着一定
的限制性内容需要及时解决，因此，应积极研究入股型土地流转制度的推进策略，及时发现制度构建中存在的限制性问题，为土地入股政策方案的优化提供参考。

1土地价格变动现状
自 2003 年我国出台《关于清理各类园区用地，加强土地供应调控的紧急通知》后，我国展开了新一轮的土地调控，对各产业发展的影响力也不断提升。

此后，考虑到中国经济市场条件和发展需要，土地调控的目标主要在稳定房价和促
进经济之间转变。

因此，实际的土地调控政策也呈现出紧与松的特点。

我国宏观
经济走势趋缓，国家也加大了对房地产市场的调控力度，积极推行库存政策。

在
此背景下，城市建设用地总量呈现负增长。

后续在提出“住房不炒”的政策后，
要求各地按照“因城施策”合理安排用地供应，城市土地供应总量持续上升，不
过建设用地供应总量被严控，增速较低。

由此可见，城市土地管理改革随市场情
况不断深化，城市土地用地中，虽然在调整建设用地等的增量，但整体城市土地
供应量是处于增长的状态，土地价格的变动呈现量价同向联动的趋势，而且除了工业用地外，各地土地价格基本上和同期土地供应量增长率呈现明显的关联。

主要原因在于以往各地政府过于依赖土地出让，在地价较高时，通过出让土地来充盈财政，且出让的主要为建设房地产用地，借助房地产行业快速发展带来的便利来提高土地交易的活跃度和量价；因而在房地产市场低迷时，多地的土地交易量明显大幅下滑。

2存在的风险
2.1 邻里因素
城市地价的变化与周边基础设施、环境条件、人口密度等因素有很大关系。

周边学校、公园、绿地、自然环境、噪声和社会阶层的分布将直接影响土地利用的划分和价格的制定。

如学校、公园附近，一般建设用地主要用于房地产建设，房地产企业用地需求量大，地价较高。

而偏远一点的地区，学校、公园等的分布较少，主要是工业用地，为吸引企业入驻，一般价格较低。

而且不同地方的建设用地，土地价格也有差异，尤其是在一、二线地区，重点学校、交通便利、绿化良好、噪音较小、社会阶层较高的地方，土地价格更高。

2.2 土地流转年限
土地流转期限与土地产权的稳定息息相关。

流转地块的使用权不稳定会导致土地真正的耕作者频繁更换，造成粮食生产中断。

基于农地的资源禀赋效应，农户对土地有着情感寄托，农村熟人社会中对于地块流转期限以口头约定为主，大多是短期或未明确期限。

短期转入土地的农户对土地进行整理的意愿和投入相对有限，他们从主观上对后期收益不抱过高期望，因此也不愿意为此支付过高的流转价格。

如此不规范的流转形式使得农地流转的价格具有随意性，甚至有大量“零地租”存在。

3预防对策
3.1 明确土地管理方向
从政策角度看，政府部门需要运用多种调控手段，从土地供需同步调整的角
度构建长效调控机制，遏制不合理的市场繁荣，促进土地市场自我纠偏，实现土
地量价的良性联动。

要立足市场，积极优化土地市场管理顶层设计，完善各城市
土地供应管理体系，合理配置各类城市土地。

比如，在建设用地方面，要平衡民
生住宅用地、共有产权住宅用地和租赁用地的供求关系；在工业用地方面，根据
优化市场配置的原则，合理调整工业用地价格。

基于城市角度，对于土地价格增
速较快的区域，地方政府可以适当增加土地供应量，但也需要同步加大信贷管控
力度，控制地价涨幅，避免不理性的地价增长。

3.2 建立相应的风险防范机制
增强土地流转风险防范意识，创新预警、监测和应对机制。

既要发挥市场的
决定性作用，又要加强组织干预。

首先，各部门共同发布农用地出让基准价，作
为最终定价的参考依据；倡导调入调出方在市场上进行公开交易，解决信息不对
称问题。

指导双方签订合法合同，明确双方的权利和义务；完善土地承包经营权
转让服务监督机制，及时跟踪监督转让前、转让中、转让后的资质审查、合同签
订和土地使用管理工作。

规范正式的流转程序既能为双方提供保障，又能对二者
起到约束作用: 一方面防止转入方恶意毁约或掠夺式经营，另一方面降低出租方
流转行为的随意性。

其次，加大金融企业为农户提供信用贷款的力度，鼓励农业
保险机构为土地流转推出有针对性地流转履约保险，出台相关政策措施帮助解决
当下农地流转价格高、融资困难、农户组织化程度较低的问题，打消农户“非粮化”种植的想法。

3.3 完善法律，实现自留地运用
在现阶段的土地流转过程中，为了实现土地共享建设的有效性，应明确法律
内容，并根据法律中存在的限制性问题进行相关工作建设，以提高土地流转设计
的核心价值。

在正常情况下，在私人地块的法律规定中，应当做到以下几点：一
是明确私人地块的使用年限。

在私人地块法律制度建设中，由于制度内容的不完善，执法效果会降低。

因此，为了使自留地充分发挥作用，保障农民的基本生活，法律制度构建中应该明确农民长期使用制度规范，充分保证农民生活的稳定运行。

第二强调自留地的依法流转。

在流转制度构建中，应该将农民权益作为重点，结
合自留地构建的内容，进行流转工作任务的确定，并逐渐提高法律工作执行的整
体价值。

3.4 明确政府职能作用
目前我国地方政府既是土地管理者，又是土地市场交易的参与者，这种复杂
的身份容易使得政府混淆自身地位以及职责，使得土地市场管理处于无序的状态，在地方财政紧缺时，往往会通过出让土地来解决，使得土地市场受到政府行政手
段的干预较重，土地出让价格不够客观，甚至滋生了腐败作风。

因而，在当前环
境下，需不断明确政府在土地管理中的定位，明确其在土地价格调控中所扮演的
角色、职责，摆正其在土地市场运行中的作用，健全监督保障机制，完善土地招
拍挂等出让流程，减少行政手段对土地市场的干预，保证土地市场交易的公开、
透明、公正。

结束语
总之，现阶段土地流转内容分析中，应该提高对土地入股相关内容的认识，
结合土地流转中的相关因素，进行法律内容、管理内容的完善，充分保障农民的
基本权益。

城市土地市场价格的波动受到多种因素的影响，相比于其他商品而言，土地资源关系到社会经济的发展，是政府调节自身产业结构、城市规划等的重要
手段，基于当前土地市场运行情况，可以从完善土地储备制度、构建土地信息数
据库、明确政府职能作用优化土地交易平台以及建立土地价格预警系统等角度入手，对土地市场进行完善，稳定土地价格，推动我国土地管理的规范化发展。

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