如何办理个人公积金贷款

如何办理个人公积金贷款
如何办理个人公积金贷款
（摘自《律师教你买房》第一章第四节）
作者：张永魁
个人住房公积金贷款，即个人住房担保委托贷款，是指由住房资金管理部门运用房改资金，委托银行向购买自住住房的住房公积金缴存人发放的贷款。

个人住房公积金贷款按住房资金管理部门的不同分类，有以下三种：北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款、中央国家机关个人住房担保委托贷款、中共中央直属机关个人住房担保委托贷款。

北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款是指由北京市住房资金管理中心及所属分中心运用房改资金，委托银行向购买自住住房的住房公积金缴存人和离退休职工发放的贷款。

中央国家机关个人住房担保委托贷款是指中央国家机关住房资金管理中心运用房改资金，委托银行向购买自住住房的中央国家机关在京单位的住房公积金缴存人和汇缴单位的离退休职工发放的贷款。

中共中央直属机关个人住房担保委托贷款是指由中共中央直属机关住房资金管理中心运用房改资金，委托银行向购买自住住房的中直机关在京单位的住房公积金缴存人和汇缴单位的离退休职工发放的贷款。

中央国家机关个人住房担保委托贷款和中共中央直属机关个人住房担保委托贷款与北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款在贷款条件和贷款流程上基本相同，本节以北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款为例讲述个人住房担保委托贷款。

一、申请个人住房公积金贷款的条件按照《北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款暂行办法》和《关于北京市住房资金管理中心个人住房担保委托贷款有关问题的通知》的规定，申请北京市住房资金管理中心个人住房公积金贷款须具备下列条件：1、具有北京市城镇常住户口或有效居留身份；2．稳定的职业和收入，具有偿还贷款本息的能力，同时申请人必须持续缴存住房公积金六个月以上，或累计缴存住房公积金十二个月（含）以上，且当前为正常缴存状态。

借款人收入按其月公积金缴存额和缴存比例反推计算，计算公式为：个人月公积金缴存额/缴存比例。

按住房资金管理中心规定，现公积金缴存比例为0.16。

借款人还款能力是指支付月还款后，每月应至少保留400元以上的生活费。

3．具有合法购买住房的合同或有关证明文件；4．提供北京市住房资金管理中心认可的担保方式；
目前北京市住房资金管理中心认可的担保方式有以下几种：一、抵押+保险，由申请人将其购买的房屋抵押给受托银行并将权利凭证交受托银行收押，在抵押登记完成前申请人向指定的保险公司为该笔贷款投保寿险和失业保险。

保险期间如申请人因疾病或意外伤害而致死亡、残疾或因失业致无法按期偿还贷款，由保险公司按保险条款约定代为偿还贷款。

此种担保方式现由于无相应保险公司提供保险责任，暂时无法选择此种担保方式。

二、抵押+阶段性保证，由申请人将其所购房屋抵押给受托银行，在抵押登记完成前，由第三方为该笔贷款提供连带责任保证，借款人未按期偿还贷款时，由保证人代为偿还贷款。

第三方一般为开发商或借款人所在单位。

这种担保方式与商业贷款中的抵押+阶段性保证的担保方式相似，只是不需要为所购房屋投保财产保险。

由于资金管理中心对此担保方式中提供保证责任的第三方规定了较严格的条件，所以选择此种担保方式几乎成了不可能。

三、第三人保证，由第三人为贷款提供全程担保，借款人未按期偿还贷款，由第三人代为偿还。

此种担保方式的第三人一般为专业担保机构，如住房资金管理中心认可的北京市个人住房担保中心。

选择此担保方式，申请人只需交纳一定的担保费用并将所购房屋抵押予个人住房担保中心即可，所以此种担保方式是现在最常用的一种担保方式。

四、质押担保，由出质人将其财产或权利凭证交予受托银行占管，以此作为借款人履行还款义务的担保。

因购房者很难提供合格的质物，实践中此种担保方式很少采用。

五、抵押担保，由抵押人将其财产抵押予受托银行，以此作为借款人履行还款义务的担保，抵押物一般为所购房屋。

采用此种担保方式申请贷款，需办理完毕抵押登记后，受托银行才予以放款，所以此种担保方式常见于现房买卖中。

二、个人住房公积金贷款的贷款金额及贷款年限通过前面的讲述，我们知道个人住房公积金贷款借款人在按月偿还贷款本息后，应保留400元以上的生活费，同时按照北京市住房资金管理中心关于个人收入核定的规定（按公积金缴存额和缴存比例反推），我们可以得出个人住房公积金贷款最高贷款金额计算公式：最高贷款金额（万元）≤（个人月公积金缴存额/缴存比例－400）/Ai 上述公式中贷款金额需是万元的整数倍，Ai为贷款壹万元相应贷款年月均还款额（具体见表一），i=1、2、3、4、 (30)
缴存比例为0.16。

另根据北京市住房资金管理中心的规定，自2004年1月1日起，个人住房担保委托贷款单笔贷款金额最高额度为40万元，对于《个人信用评估报告》评定的信
用等级为AAA级和AA级的借款申请人，最高贷款额度将在40万元的基础上分别上浮30%和15%，但单笔贷款额不得超过所购房屋评估值的90%。

万元等额月均还款表（略）
（表一）
北京市住房资金管理中心个人住房公积金贷款的贷款期限由申请人申请，由资金管理中心根据申请人的收入状况、申请贷款额确定，但最长不得超过30年，且年龄加贷款年限不得超过65年。

同时按中心规定，借款人家庭税后月收入在2000元（含）以下的，每月最低还款额不低于家庭税后月收入的20%，借款人家庭税后月收入在2000元至5000元（含）的，每月最低还款额不低于家庭税后月收入的25%，借款人家庭税后月收入在5000元以上的，每月最低还款额不低于家庭税后月收入的30%。

借款人的贷款期限须同时符合上述最低还款额要求。

例：一购房人新购经济适用住房一处，房屋交易总价为30万元，其月缴存公积金为480元，年龄38岁，现申请个人住房公积金贷款，试问该购房人可申请的个人公积金贷款数额和贷款期限？首先,通过反推的方法确定该购房人的月收入，即用其月公积金缴存额除公积金缴存比例，得出该购房人月收入为3000元。

得出该购房人月收入后，再按个人公积金贷款贷款期限规定确定其贷款期限。

按其年龄，该购房人可申请贷款期限最高为27年。

按贷款期限27年计算，通过贷款金额计算公式，得出该购房人最高申请51万元贷款。

但按照个人住房公积金贷款单笔最高贷款额的规定，即单笔贷款额最高为40万元，且不得超过房屋评估值的90%，因所购房屋为经济适用住房，房屋评估值按交易价计算，可以得出该购房人最高贷款金额为27万元。

通过上面计算，得出该购房人可申请最高为27万元27年期个人住房公积金贷款。

三、申请个人住房公积金贷款应提交的材料1．借款申请表（一式两份）借款申请表在公积金归集部领取。

2．申请人身份证（原件）北京城镇居民应提供身份证原件；外埠居民除提供身份证原件外，还应提供暂住证原件；夫妻共同申请贷款时，需提供双方身份证原件。

3．申请人户籍本（卡）（原件）夫妻共同申请贷款时，需提供双方户籍本（卡）原件。

4．结婚证（原件）借款申请人如已结婚，需提供结婚证。

5．离退休证明和收入证明（原件）借款申请人为离退休人员，需提供离退休证明和收入证明。

6、最高学历证明和职称证明（原件）最高学历证明和职称证明主要用于个人信用评估。

7、购房合同（原件）8、预售登记备案表（原件）购买预售房屋的，需提供购房合同预售登记备案表。

9．交付首付款发票按北京市住房资金管理中心规定上述材料如需提交复印件，均需使用A4纸张（可双面使用）。

四、申请个人住房公积金贷款流程
1、贷款咨询至北京市住房资金管理中心或致电北京市住房资金管理中心进行个人住房担保委托贷款咨询，准备个人贷款相关资料。

2、初审、信用评估及抵押物评估（1）初审携填写完整的《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款借款申请表》及个人贷款相关资料向北京市住房资金管理中心提出贷款申请，由中心对个人贷款进行初审。

贷款申请通过初审后，由北京市住房资金管理中心将借款人情况录入计算机个人贷款系统。

（2）签订《收押合同》在管理中心指导下填写《北京住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款<房屋所有权证>收押合同》（对于申请担保中心担保的个人贷款，需填写《北京市住房贷款担保中心<房屋所有权证>收押合同》），填写完整后将上述收押合同送至售房人处签章，同时向售房人查询其开户行及账号，并填写《售房人银行开户情况说明》，由售房人签章。

（3）个人信用评估在管理中心指导下填写北京市住房贷款个人信用信息服务中心《申请书》，向信用中心申请个人信用评估。

信用中心自接到评估委托之日起3个工作日内出具《个人信用评估报告》。

（4）评估按照北京市住房资金管理中心现行规定需要对所抵押房屋进行评估的（经济适用住房不需进行抵押物价值评估），持管理中心开具的《抵押物评估通知单》至管理中心指定的评估机构申请抵押物价值评估。

评估机构在接到评估委托之日起3个工作日内出具《抵押物价格评估报告》。

3、复审持个人贷款资料及评估机构出具的《抵押物价格评估报告》、售房单位签章后的《收押合同》及《售房人银行开户情况说明》至管理中心，由管理中心确定个人贷款期限、贷款额度、担保方式、经办银行、个人贷款拟划入的售房人开户银行及账号，并由管理中心出具《个人住房担保委托贷款发放通知书》。

4、担保手续根据申请的担保方式办理相应担保手续：（1）对于申请担保中心连带责任保证担保的个人贷款，由管理部开具《北京市住房贷款担保中心担保申请审核通知单》，并持《贷款发放通知书》和《担保申请审核通知单》向担保中心申请个人贷款担保，缴纳担保费。

（2）对于
申请抵押＋保险担保的个人贷款，应至相应保险机构办理投保手续，并交纳相应保险费用。

（3）对于申请抵押担保的个人贷款，应在个人贷款发放前办理完毕抵押登记有关手续。

（4）对于申请质押担保的个人贷款，应至经办银行办理质押担保手续。

（5）对于担保方式为抵押＋第三方连带责任保证的，应由保证担保方出具保函。

5、在相关合同上签字在管理中心指导下在《借款合同》、《北京市城镇房地产抵押登记申请书》、《抵押登记授权委托书》、《房屋未出租证明》及《收押合同》上签字。

6、放款经经办银行通知，至经办银行办理贷款发放手续，并向经办银行领取个人贷款有关合同。

按北京市住房资金管理中心的规定，个人住房担保委托贷款应于15个工作日内发放。

五、申请个人住房公积金贷款应交纳的费用1．评估费按北京市住房资金管理中心的规定，住房资金管理中心个人住房担保委托贷款单笔贷款不得高于抵押（即所购房屋）房屋评估值的90%，所以申请住房资金管理中心个人住房担保委托贷款时需对所购房屋进行评估。

因经济适用住房售价已经国家政府限定，所以购买经济适用住房申请个人住房担保委托贷款时，不需对房屋进行评估。

评估费收费参考标准见表二：
房地产价格评估收费标准（略）
（表二）
2．保险费如选择“抵押＋保险”担保方式，应向中心指定的保险机构办理保险手续，并交纳保险费。

由于现无相关保险机构提供相应保险责任，所以在此无法提供相应保险费计费依据。

3、担保服务费如果选择“第三人保证”担保方式申请北京市住房资金管理中心个人住房公积金贷款，需委托专业担保机构提供全程担保，为此申请人需向担保机构交纳担保服务费。

目前管理中心认可的专业担保机构是北京市住房贷款担保中心，其担保服务费计算公式为：担保服务费=贷款金额（万元）×万元贷款担保费率（见表三和表四）按上述公式计算的担保服务费不足300元的按300元收取。

如借款人提前一次性清偿全部贷款的，借款人可以凭一次性清偿全部贷款的凭证申请退费，经担保中心审核无误，可办理担保服务费退费。

退费按实际收取的担保服务费扣除实际承担担保责任年限应收取的担保服务费的余额退费，但是担保费总额减去应退费额的余额小于300元时，实际退费金额为收取的担保服务费减去3
00元后的余额；担保服务费减去应退费额的余额大于300元时，实际退费金额为应退费金额。

担保期限超过3个月的，按整年计。

万元贷款担保费率表（月均等额还款）（略）
（表三）
万元贷款担保费率表（等额本金还款）（略）
（表四）
4．代办费如果购房者没有足够的时间办理贷款手续，可委托代办机构代为办理贷款手续，代办费用一般为700元左右。

六、个人住房公积金贷款月还款额的计算住房资金管理中心个人住房担保委托贷款的还款方式有两种：月均等额还款法和等额本金还款法。

月均等额还款法即每月偿还的本金和利息之和相同，具体还款额计算公式如下: 月还款额＝贷款额（万元）×Ai （贷款额为住房资金管理中心批准的贷款额，Ai数值参阅本节表一。

）等额本金还款法即每月偿还的本金相同，但利息不同，具体还款额计算公式如下：每月还款额=P/（n×12）+剩余借款总额×I （其中：P为贷款本金，I为月利率，n为贷款年限。

）现等额本金还款法仅限于在中国工商银行、中国农业银行和交通银行办理。

七、借款合同的变更或终止 1.借款合同需要变更的，必须经委托人、受托人、借款人及有关各方协商同意，并依法签订变更合同。

2.借款人死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力，其财产继承人、监护人或受遗赠人继续履行借款人所签订的借款合同的，应签订新的借款合同并办理有关手续。

3.借款人按合同规定偿还全部贷款本息后，抵押物返还抵押人，借款合同终止。

八、个人住房担保贷款贴息个人住房担保贷款贴息是指北京市住房资金管理中心与有关商业银行合作，对商业银行发放的商业性个人住房担保贷款（即商业贷款），凡符合住房资金管理中心贴息条件的借款人，由北京市住房资金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度，按照商业性个人住房贷款和住房公积金个人贷款的利息差进行贴息。

1．申请个人住房担保贷款贴息的对象和条件1）个人住房贷款贴息，申请人必须是住房公积金缴存人，截止到申请日，已持续缴存住房公积金6个月（含）以上或累计缴存住房公积金12个月（含）以上，且住房公积金为正常缴存状态。

“缴存住房公积金”是指按时、足额缴存住房公积
金或按批准后的比例按时、足额缴存住房公积金，不含补缴住房公积金部分或预缴申请贷款日之后的住房公积金部分。

2）满足商业银行个人住房贷款管理办法规定的借款人各项条件；
3）提供符合要求的担保方式；4）夫妻双方只能申请一笔住房贷款贴息或住房公积金贷款。

2．个人住房担保贷款贴息额度个人住房担保贷款贴息额度按个人住房担保贷款贴息最高额度和借款人申请商业贷款的金额两者中低者计算；超过贴息额度部分的个人贷款，不享受贴息优惠。

个人住房担保贷款贴息最高额度按个人住房担保贷款借款期限、月还款最高额以及住房公积金贷款利率确定。

月还款最高额按住房公积金月缴存额反推的方式确定的申请人的月收入扣除保留的最低400元生活费确定。

个人住房担保贷款贴息最高额度计算公式为：个人住房担保贷款贴息最高额度（万元）=（公积金月缴存额/缴存比例-400）/万元相应贷款期月还款额贷款期限由商业银行根据相关规定确定，万元相应贷款期月还款额具体见本节表一，个人住房担保贷款贴息最高额度超过40万元的以40万元为限（对于《个人信用评估报告》评定的信用等级为AAA级和AA级的借款申请人，个人住房担保贷款贴息最高额度将在40万元的基础上分别上浮30%和15%）。

个人住房担保贷款贴息政策与组合贷款相比，目的都是为降低公积金缴存人购买中高档房屋时的购房负担，但从手续办理上，贷款贴息的办理比组合贷款要简便许多，另外从办理贷款的费用上，办理贷款贴息的费用远低于办理组合贷款的费用。

但个人住房担保贷款贴息现处试行阶段，试行范围仅为部分项目，具体贴息项目购房者可向具体项目咨询或在北京市住房资金管理中心网站（）上查询。

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