我国商品房预售制度下的质量控制分析

我国商品房预售制度下的质量控制分析
作者：陈凌云
来源：《科技创新导报》 2012年第3期
陈凌云
(武汉理工大学管理学院湖北武汉 430070)
摘要:近年来围绕商品房质量问题产生的纠纷随处可见并不断上升,然而,在现有商品房预
售制度下,产生这一现象具有其必然性。

本文通过对现有商品房预售制度下开发企业和购房者行为的博弈分析,建立完全信息动态博弈模型,指出产生商品房质量问题的根本原因是商品房预售
制度的不完善,并提出针对性的政策建议。

关键词:商品房预售制度质量控制动态博弈逆向归纳法
中图分类号:F822 文献标识码:A 文章编号:1674-098X(2012)01(c)-0213-03
1 问题的提出
1.1 商品房预售制度
我国《城市商品房预售管理办法》于1994年颁布,所称商品房预售是指房地产开发企业将
正在建设中的房屋预先出售给消费者,由消费者支付定金或房价款的行为。

建设部分别在2001
年和2004年对其进行了若干修正,包括:增加了商品房预售备案制度,规定了商品房权属登记时间,完善了预售许可的申请资料和审批程序等。

近来,国家和地方政府先后出台“国八条”、
“国十条”、“限购令”等调控政策,也对商品房预售中的一些行为予以了规范,但迄今为止,开发企业和消费者之间的基本预售流程并未能产生实质性变化(预售流程图见图1)。

1.2 商品房质量控制
商品房开发项目从策划、建设到竣工交付使用,经历项目前期策划、设计和计划、施工及运行维护各个环节和阶段,项目质量的形成是一个有序的系统过程,其质量的高低体现了项目决策、项目设计、项目施工及项目验收等各阶段各环节的工作质量。

质量控制是指对工程建设活动所
涉及的各种影响因素进行控制,预防不合格产品的产生,通过提高工作质量来提高建设项目质量,使之达到建设工程合同规定的质量标准。

因此,商品房质量是各阶段、各环节工作质和量的综合反映,质量控制具有全过程性、系统性和可持续性,而不仅仅是人们通常意义上理解的房屋建设
施工的优劣程度。

近年来出现问题最多的,如:房屋品质低劣、环保不过关、任意变更规划、一
房多卖、面积缩水、交付无期、绿地消失、广告失真等,均属于商品房质量问题。

商品房开发项目投入价值高,资源消耗大,一旦投入,具有不可逆转性。

建设高质量商品房对于保护自然资源、维护消费者利益和提高行业水平来说都具有十分重要的意义。

1.3 商品房预售制度对质量控制的影响
2010年搜房网举办的中国住宅满意度调查中质量满意度仅为43.7%。

为什么消费者花一辈
子的积蓄购买的最贵重商品往往是不满意的,甚至是不合格的？究其原因,是现有商品房预售模
式的对质量控制的影响。

在整个预售流程中,开发流程很大程度上决定了流程各参与人在开发项目中的真实位置,也决定了各参与人的真实利益。

参与人主要包括开发企业、承包商、消费者、和政府监督者等,各参与人将最大限度地考虑自己的利益。

具体而言,商品房预售制度对质量控
制的不良影响主要存在于:(1)预售制度从流程设置上不利于开发企业控制质量;(2)预售审批内
容不完善,容易使开发企业钻空子;(3)对商品房没有相对严格的等级评估制度;(4)预售制度在开发企业对质量控制方面的监管缺失;(5)开发企业对商品房价格的随意上涨对质量控制不利。

2 商品房预售制度下的质量控制博弈
2.1 博弈模型构建
现有商品房预售制度下开发企业和购房者行为可建立三阶段的完全信息动态博弈(商品房预售博弈扩展形见图2)。

在该博弈模型中:
(1)参与人集合:,即房地产开发企业(S)和购房者(B)。

(2)模型中的假设
①模型中假设参与人是理性的,都追求自身的利益最大化;
②模型中假设信息是完全的,即每个参与人对其他参与人的特征、战略空间及支付函数有准确的认识。

(3)行动策略
①第一阶段:开发企业的行动策略是{预售,现售};
②第二阶段:购房者的行动策略是{买,不买};
③第三阶段:开发企业在购房者预购商品房后采取的行动策略是{合格,低劣}。

(4)博弈赢得或支付
为购买方购房时的商品房价格,为合格质量商品房的成本,为低劣质量商品房的成本,为预售阶段的资金成本,为所购合格商品房的总效用,为所购低劣商品房的总效用。

其中,,。

在博弈第一阶段,开发企业可选择预售和现售,如选择现售,开发企业的收益为;购房者的收
益为。

如开发商选择预售,则进入博弈第二阶段,购房者可选买或不买,如购买者选择不买,则开
发企业的收益为,购房者的收益为0。

如购房者选择买,则进入博弈第三阶段,此时开发企业可选
择建造质量合格的产品或质量低劣的产品,如选择建造质量合格产品,则开发企业的收益为,购房者收益为;如选择建造质量低劣产品,则开发企业的收益为,购房者收益为。

2.2 博弈分析
采用逆向归纳法分析该博弈模型,即从博弈的第三阶段开始重复剔除劣战略。

(1)第三阶段开发企业选择建造合格产品还是低劣产品,需比较和的大小。

显然,开发企业建造低劣产品的成本较合格产品成本低,,则。

在目前的预售制度下,开发企业将选择建造低劣产品。

(2)第二阶段购房者将选择买或者不买,则要判断是否大于0。

令,为不合格产品的质量满意
系数,;令,为预售期间的资金成本率,则当时,消费者选择购买,在理想状态时,令,则当时,消费者
选择购买;当时,消费者选择不购买。

从以上不等式可分析,,三者的关系,根据我国商品房发展历史,可直观地推算出值和V值的大小。

值和首付款比例、贷款利率和预售期有关,根据我国商品房按揭相关规定,可推算出值的大小,按照平均首付比例40%,贷款年利率8%,预售期1年计算,即=40%×8%×1=3.2%,值的大小相对来说变化不大。

在值不变的情况下,不等式中值越大,值的区间也越大,购房者选择购买将主要考虑到房屋升值的因素,从而忽略了房屋质量问题。

在现实中,从开发企业的营销定价方式来看值只升不降。

因为,开发企业往往在预售时大量发布关于产品质优价廉的广告,并进行优惠促销达到一次性解筹,目的是尽快回笼部分资金降低风险,甚至在预售开盘当天或几天内多次调高售价,制造出永远只升不降的价格表,形成房价快速上涨的市场预期,在很多城市楼盘中,这个值高达30%～50%,甚
至更高。

另外,从我国商品房近年来的价格走势来看,从2002年至2010年,全国商品房价格平均年度涨幅为11.88%(表1),即的概率高达90%。

而且随着我国城市化进程的快速发展,城市商品
住宅价格还将在较长时间内呈上升趋势,即使在个别年度房价有所回调,但随后的几年内也会快
速补涨。

也就是说,由于值在预售时是购房者无法确定的,但V值的不断上升使购房者在预购商
品房时忽略了值,购房者很可能考虑到即使房屋质量低劣,不自住转手售出也可得到可观盈利,因此,第二阶段购房者将选择购买。

(3)博弈第一阶段开发企业是选择预售还是现售,则需比较和的大小,很明显,,,因而 ,开发
企业选择预售。

因此,该博弈的均衡解为{预售,买,低劣},也就是说,开发企业建造质量低劣的商品房是现有预售制度下重复剔除劣战略的结果。

3 完善商品房预售制度加强质量控制的建议
3.1 建立商品房召回制度,将“不可置信威胁”变得“可置信”
根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条,商品房交付使用后,购买人认为主体结
构质量不合格的,可以向工程质量监督机构申请重新核验。

经核验,确属主体结构质量不合格的,购买人有权退房;给购买人造成损失的,房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。

这一规定对于
开发企业来说属于“不可置信威胁”,因为关于质量不合格退房的唯一原因是主体结构被核验为不合格,也就是说,只要开发企业保证产品主体结构合格,购房者就没有理由退房了。

于是,开发
企业预售收到全额购房款后,在毫无退房威胁或巨大成本支出威胁的情形下,会尽可能节省建造
成本,追求其利益最大化。

因此,除主体结构外的其他方面质量问题层出不穷的现象就顺理成章了。

产品召回制度是为了克服外部性,将外部性负效应内在化,也就是责令场上负责召回缺陷产品,由厂商承担外部性风险所对应的社会成本。

商品房召回制度的“承诺行动”,意味着开发企
业将为自己的失信付出高额成本,当这一高额成本大大超过时,开发企业在博弈第三阶段就会选
择建造合格产品。

有了开发企业的“召回承诺”,在博弈第二阶段购房者也可更放心地选购期房,因为价格便宜的同时,有了质量保障。

增加“承诺行动”后,第三阶段开发企业的支付成本将发
生改变,博弈均衡解就变成{预售,买,合格}。

3.2 建立商品房质量等级评估及保证金制度,使商品房真正做到“明码实价”
在现有商品房预售制度下,商品房一般在主体工程完成50%或结构封顶便达到预售进度要求。

仔细研究开发企业在预售时的广告宣传,几乎千篇一律,无非是位置优越、配套便利、增值空间大,就产品质量而言,个个都自卖自夸,让购房者几乎无法分辨优劣,大部分是凭广告包装来判断。

现有的商品房质量等级标准各地区各部门有不同划分。

建管部门的认定标准为:合格、不合格,
只要办理了竣工验收和综合备案,就认定房屋质量合格。

这个合格也只表示建筑质量合格,具备
国家规定的标准配套要求。

有些城市房地部门以普通住宅和非普通住宅为标准划分等级,但此标准的制定目的是用于核定契税的税率。

还有其他的区分方式,如税务部门用于征收土地增值税也有相应的等级标准。

所有具备交房资格的开发商都能达到质量合格标准,但该标准是国家建管部门颁布的通用标准,而不是开发企业对购房者承诺的产品标准,其优劣无法区分,特别是质量和售价完全无法关联。

显然,这样的评判标准满足不了市场需求。

在图2第三阶段博弈中,如何鉴别
质量是合格(含优秀)还是低劣,到底参照何种标准呢？难道只要主体结构合格就是合格产品了吗？现实中也不乏处于同等地段、主体结构合格、售价一样而质量迥异的商品房开发项目案例。

实
行产品召回必须具备明确等级标准和依据,否则无法实施。

因此,首先要建立商品房质量等级评
估制度,并要求开发企业预售商品房时缴纳相应数额的质量等级保证金。

开发产品如果被后评估达不到预售时的质量标准要求,则必须扣除质量等级保证金,并实行产品召回。

商品房质量等级
保证金制度将是商品房召回制度的补充,为召回制度提供召回认证的依据。

3.3 购房者应参与商品房质量等级后评估,其权益才能得到有效保护
“让使用流程最终产品的人参与流程的进行,围绕结果而不是任务进行流程设计”,这是哈
默提出的流程再造的原则。

我国住宅开发流程的全过程没有产品最终使用人,也就是购房者参与流程的进行,各流程也是围绕任务进行的流程设计。

在商品房预售流程中,购房者在预购商品房后,参与行为就终止了。

这样的流程设计就导致了博弈结果为{预售,买,低劣},既无法对开发企
业控制商品房的质量有任何约束,更无法使购房者的利益得到保障。

开发企业在预售后,还会有
大量工作影响到产品质量,如:后续主体施工、各种材料和设备的选型、内外装饰、园林绿化、
消防、市政工程、水电气配套、安防监控施工以及其他零星工程施工和售后服务。

虽然建设部
早在1998年就颁布了《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,要求房
地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供“二书”,即《住宅质量保证书》
和《住宅使用说明书》。

《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品住宅承担质量责
任的法律文件,《住宅使用说明书》中是对住宅的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准等作出说明,并提出使用注意事项。

“二书”还规定由开发企业自行印制,在实际操作中,每个开发企业都会向购房者提供“二书”,但常常流于形式,仅规定一些通用条款,根本无法体现真正的质量说明及保证所要求的内容。

如果购房者在预购前就能得知所购房屋质量的详细内容以及
专业评估机构的等级评定标准,如:施工单位、具体技术要求、材料选型、工程质量标准等,由购房者和专业评估机构共同参与项目的竣工验收,共同对开发企业的承诺进行后评估,开发企业才
会严格控制质量。

3.4 监控房价使其保持在一个合理的水平
房价的快速上涨,将使购房者产生投资投机需求,选择预购商品房,短期内转手获利。

在这样的情况下,商品房供不应求,开发企业从自身利益出发,选择建造低劣产品,既会给使用者造成后
患无穷的后果,又浪费了资源,也不利于整个房地产市场的长期发展。

从理论上说,房价涨跌的根本动因在于市场的供求关系,但是,由于商品房兼具消费和投资的双重特性以及其先天的异质性
和垄断性市场结构特征等,导致其供求易于失衡、价格易于失效,易于产生投机并生成泡沫。

这
就需要政府对房价进行经济规制,以弥补住宅市场的先天缺陷。

价格经济规制主要应从商品房预售制度中体现,规范开发企业的定价行为。

政府监管部门应禁止开发企业人为制造抢购局面,恣
意抬高房价,定价的合理性也应由专业人士进行评估,避免信息不对称是消费者对信息的知情权
处于劣势,导致开发企业对消费者的行为发生扭曲,而造成种种质量问题。

4 结语
随着人们对资源和环境问题的重视,对居住品质需求的提高,商品房质量问题已成为全社会
共同关注的问题。

在商品房质量控制方面,开发企业起到至关重要的作用,作为监管部门的政府
也责无旁贷。

本文从商品房预售制度对质量控制的影响入手,进行博弈分析,提出完善预售制度、加强质量控制的几点初步建议,今后还将在对其实施的可行性作进一步探讨。

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