深圳市城市更新单元编制技术规定_第七版_-2011.08.10

《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）
目录
第一章总则.......................................................................................... - 1 -1.1 【目的依据】................................................................................... - 1 -1.2 【适用范围】................................................................................... - 1 -1.3 【编制任务】................................................................................... - 1 -1.4 【编制原则】................................................................................... - 1 -1.5 【编制内容】................................................................................... - 1 -1.6 【成果构成】................................................................................... - 2 -1.7 【控制要素】................................................................................... - 2 -1.8 【成果阶段划分】........................................................................... - 3 -1.9 【编制单位】................................................................................... - 3 -1.10 【其他】......................................................................................... - 3 -第二章技术文件.................................................................................. - 4 -2.1 【技术文件的成果构成】............................................................... - 4 -2.2 【规划研究报告的内容要求】....................................................... - 4 -2.3 【专项研究的内容要求】............................................................... - 8 -
《深圳市城市更新单元规划编制技术规定》（送审稿）
2.4 【技术图纸的内容要求】............................................................. - 10 -
2.5 【技术文件的形式】..................................................................... - 13 -
第三章管理文件................................................................................ - 14 -
3.1 【管理文件的成果构成】............................................................. - 14 -
3.2 【文本的内容要求】..................................................................... - 14 -
3.3 【图则的内容要求】..................................................................... - 16 -
3.4 【管理文件的形式】..................................................................... - 17 -
第四章附则........................................................................................ - 18 -
4.1【报批要求】................................................................................... - 18 -
4.2【时效】........................................................................................... - 18 -
附录........................................................................................................ - 19 -
第一章总则
1.1 【目的依据】
为规范深圳市城市更新单元规划的编制，根据《深圳市城市更新办法（试行）》及《深圳市城市更新办法实施细则（送审稿）》和有关技术规范，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府（2009）78号）精神，制定本规定。

1.2 【适用范围】
深圳市域内的城市更新单元规划编制适用本规定。

1.3 【编制任务】
城市更新单元规划的主要任务是：以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划和法定图则等规划为依据，对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出细化规定，明确城市更新单元实施的规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。

1.4 【编制原则】
城市更新单元规划编制，应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。

1.5 【编制内容】
城市更新单元规划主要包含以下内容：
（1）更新目标与定位。

（2）更新方式。

包括拆除重建、功能改变和综合整治三类更新方式及其对应的空间范围。

（3）更新范围。

包括更新单元范围、拆迁用地范围、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地范围，以及开发建设用地范围。

（4）规划控制。

包括功能布局、地块用地性质、建筑总量及各类功能建筑量、建筑覆盖率、绿化覆盖率、绿地率、道路交通设施、公共服务设施、市政工程设施、城市设计及地下空间开发利用等。

（5）空间控制。

包括城市空间组织、建筑形体控制、环境景观营造、公共开放空间、慢行系统等。

（6）利益平衡。

包括现状权益状况分析，适用相关政策分析，更新单元与城市、更新单元内各权益主体间的利益平衡方案等。

（7）分期实施。

包括分期实施计划以及相对应的拆迁责任和配套建设要求。

1.6 【成果构成】
城市更新单元规划的成果包括：技术文件和管理文件。

技术文件是管理文件的技术支撑和编制基础。

管理文件以规范性条文表达更新单元规划的研究结论和建设要求，是城市规划行政主管部门实施城市更新单元规划管理的操作依据。

城市更新单元规划的成果体系如附录1所示。

1.7 【管理要素】
为规范城市更新单元规划的编制与审批，需要对单元规划关键结论和控制要求进行明确，以体现规划的刚性，并在规划管理与实施过程中严格执行。

本规定采用“核心要素”和“选择要素”相结合的控制方式。

其中“核心要素”为所有城市更新单元规划均必须控制的内容；“选择要素”可针对更新单元的具体特点与要求进行选择。

更新单元规划管理要素体系详见附录2。

1.8 【成果阶段划分】
城市更新单元规划成果分为“初审”、“深圳市规划和国土资源委员会技术会议”（下文简称“委技术会”）、“深圳市城市规划委员会建筑与环境艺术委员会”（下文简称“建环委”）、“最终成果”四个阶段。

每一阶段均包括技术文件和管理文件。

其中，“委技术会”与“建环委”两阶段成果之间须编制“城市更新单元规划（草案）公示成果”用于更新单元规划的公开展示。

其内容包括公示情况介绍、规划方案主要图纸及说明等。

公示成果的内容与格式要求详见附录3。

1.9 【编制单位】
城市更新单元规划编制须由具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位承担。

1.10 【其他】
本规定由深圳市规划和国土资源委员会负责解释。

第二章技术文件
2.1 【技术文件的成果构成】
技术文件一般包括规划研究报告和技术图纸。

有下列情况的还须进行相应的专题/专项研究。

其中“专题研究”须由具备相应资质的设计机构另行编制，并独立成册；“专项研究”可由更新单元规划编制单位编制，内容与深度较“专题研究”相对简化，附于规划研究报告之后。

（1）涉及产业升级的应进行产业发展专题研究；
（2）涉及调整法定图则用地性质的，应进行规划功能专项研究；
（3）涉及突破法定图则确定的建筑总量或居住总量，以及法定图则未覆盖地区，应进行道路交通和市政工
程设施专题/专项研究，以及公共服务设施和城市设
计专项研究，科学确定开发强度；
（4）涉及对法定图则其他限定性条件作重大调整的，应根据调整的内容开展相应的专项研究；
（5）针对拆迁范围面积不小于10公顷的更新单元，应进行建筑物理环境专项研究；
（6）所有城市更新单元，均应进行经济可行性专项研究。

（7）位于特定地区的更新单元，应按照相关规定开展相应的专项研究。

2.2 【规划研究报告的内容要求】
规划研究报告是城市更新单元现状问题分析、规划要求论证过程和结果的解释。

规划研究报告应包含如下内容：
（1）前言
说明城市更新单元规划编制的背景及主要过程，包括更新单元规划的委托、编制、公示、审查和审批过程等。

（2）规划范围
明确城市更新单元的拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地，以及开发建设用地范围。

如果出现更新单元范围，则应增加更新单元范围划定的目的、工作内容及与前述几个范围之间关系的说明。

编制《拆迁及建设用地汇总表》（格式详见附录6）。

（3）现状概况与分析
说明更新单元的地理位置，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用；
说明更新单元土地与建筑物核查结论；
说明更新单元的周边环境、自然、社会和现状建设特征，分析现状存在的主要问题和发展的潜力。

（5）规划依据与原则
说明编制城市更新单元规划所依据的上层次规划与相关规划，以及适用的法律、法规、规范和遵循的主要原则等。

其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。

（6）更新目标与更新方式
根据上层次规划要求，结合更新单元发展条件，确定单元整体的功能定位、发展方向与发展目标。

涉及产业升级的项目应明确产业门类选择。

说明城市更新单元采用的拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式，明确不同更新方式对应的空间范围。

条文说明：
2.2（2）“拆迁用地”范围的划定，须在土地核查结论的基础上，依据《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》相关要求执行。

条文说明：
2.2（5）上层次规划包括：法定图则、基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线及其他专项规划等。

相关规划包括：周边已完成和在编的更新单元规划、详细蓝图、城市设计及其他专项规划等。

条文说明：
2.2（3）土地与建筑物核查，须依照《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）中关于“土地、建筑物核查”相关规定执行。

（7）规划控制 说明地块划分、用地性质、开发强度、公共服务设施、市政工程设施、道路交通系统、地下空间开发等控制要求。

若项目涉及商业、服务业等经营性功能的地下空间开发，需要单独说明经营性功能地下空间的功能与建设规模。

具体内容和深度参照详细蓝图执行。

编制“地块控制指标一览表”（格式详见附录7）和《开发建设用地技术经济指标一览表》（格式详见附录8）；如果单元内包含独立占地的保障性住房，还须编制“保障性住房用地技术经济指标一览表”（格式详见附录9）。

（8）空间控制 说明规划方案对城市更新单元的地区空间组织、建筑形体控制、公共开放空间、慢行系统的主要构思和控制要点。

制定意向性总平面布局方案并进行日照分析。

具体内容和深度参照详细蓝图执行。

（9）利益平衡 说明更新单元现状权益状况，包括单元内权益主体的类型、数量、空间分布特征等，分析现状权益分布对更新单元的空间布局、交通组织、地块划分、合宗开发、权利与责任分配等产生的影响； 说明更新改造适用的相关政策，包括适用地价标准；贡献用地的规模和比例；保障性住房和创新型产业用房配建比例；政府参与溢价分成比例等，分析这一特定政策背景对更新单元用地性质、开发强度、拆建比等产生的影响； 综合现状权益与相关政策影响，制定更新单元与城市间的利益平衡方案，包括：单元总的空间增量；须承担的独立占地的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房或其他城市公共利益项目用地的拆迁责任和移交要求；配建城市基础设施、公
条文说明：
2.2（8）城市空间设计的原则、标准等，应依照《深圳市城市设计标准与准则》（试行）相关规定执行。

条文说明：
2.2（9）更新改造适用的相关政策，包括《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）、《深圳市城市更新项目保障性住房配建比例暂行规定》、《深圳市城市更新项目政府参与溢价分成操作指引》等。

条文说明：
2.2（7）城市功能控制的原则、标准等，应依照《深圳市城市规划标准与准则》相关规定执行。

在此基础上，“开发强度”应依照《深圳市城市更新单元空间增量确定指引》（试行）与《深圳市城市更新单元空间增量分配指引》（试行）相关规定执行。

“地下空间”应按照《深圳市地下空间开发利用暂行办法》和《深圳市城市更新办法实施细则》（送审稿）相关规定执行。

条文说明： 2.2（9）城市更新单元内各权益主体间利益平衡方案的制定规则与程序，由城市规划主管部门另行规定。

共服务设施、保障性住房、创新型产业用房或其他城市公共利益项目的相关要求（包括类型、规模、位置、产权管理等）；以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任，例如一户一栋，非农建设用地指标落实，征转地遗留问题处理等。

载明经合法程序确定的更新单元内各权益主体间的利益平
衡方案，包括：各权益主体分得的空间增量；各自须承担的责任与配建要求。

（10）其他要求
提出综合整治和功能改变区的规划目标和控制要求。

针对一些具体地段，应说明对节能环保、无障碍设计、自然生态保护、历史遗产保护、特殊活动支持等控制要求。

（11）分期实施
说明城市更新单元分期拆迁、实施计划，并明确各期绑定的城市基础设施、公共服务设施、保障性住房、创新型产业用房或其他城市公共利益项目配建责任。

编制《各期开发建设用地技术经济指标一览表》（格式详见附录8）；如果单元内包含独立占地的保障性住房，还须编制“各期保障性住房用地技术经济指标一览表”（格式详见附录9）。

（12）规划综述
概述更新单元现状权益分析、适用政策标准，以及各专题/专项研究的主要结论，综合评价项目改造所产生的经济、社会、环境效益。

说明更新单元规划对上层次规划（重点是法定图则）落实或调整情况，如用地性质、开发强度、道路交通、市政工程设施、公共服务设施和城市设计等，并说明调整的理由与依据。

（13）附件
附件包括公示意见处理，以及相关部门和单位针对本规划出具的批复意见、规划修改和落实结论性意见记录等。

其中证条文说明：
2.2（10）针对更新单元内“综合整治区”的规划，依照《深圳市城中村（旧村）综合整治规划编制内容、深度及技术指引》相关规定执行。

明材料、批复意见等可为复印件，原件备查；公示意见及各部门意见处理表采用A3纸双面打印。

具体包括： ——公示意见处理表：须说明公示时间、公示意见的总体情况等（格式详见附录4）。

——城市更新项目涉及产业升级的，应征求“深圳市科技工贸和信息化委员会”（以下简称“科工贸信委”）及其下属机构的意见，须提供科工贸信委对其产业规划的批复文件。

——规划修改和落实结论性意见记录表：主要记录三个阶段（处室及管理局、局技委、建环委）修改意见的落实情况。

（格式详见附录5）。

——其他相关证明材料和相关部门批复意见。

2.3 【专项研究的内容要求】 （1）产业发展专题研究 评估周边地区的产业发展趋势，结合城市更新单元的发展条件，分析产业发展的需求和供给潜力（新增和改造），提出城市更新单元的产业升级方向、门类选择与发展指引。

（2）规划功能专项研究 评估周边地区的功能发展趋势，结合城市更新单元的发展条件，从市场需求、政策导向、提升服务等角度，提出城市更新单元的功能发展方向与发展指引。

（3）道路交通专题/专项研究 评价现状交通供给条件；根据单元发展规模预测交通需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行交通影响评估并提出相应的交通改善措施；明确交通设施的种类、数量、分布和规模。

（4）公共服务设施专项研究
条文说明：
2.3（3）新增建筑面积达到
10万平米以上的更新单元，
须进行道路交通专题研究；
新增建筑面积不足10万平方
米的更新单元，须进行道路
交通专项研究。

道路交通专题/专项研究须依
照《建设项目交通影响评价
技术标准（CJJ/T141-20
10）》相关规定执行。

评价现状公共服务设施供给条件；根据单元人口规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行设施影响评估并提出相应的改善措施；明确公共服务设施的种类、数量、分布和规模。

编制“公共服务设施一览表”（格式详见附录9）。

（5）市政工程设施专题/专项研究
评价现状水、电、气、环卫等市政工程设施供给条件；根据单元发展规模预测设施需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行设施影响评估并提出相应的改善措施；明确市政工程设施的种类、数量、分布、规模，包括场站和管网。

编制“市政工程设施一览表”（格式详见附录10）。

（6）城市设计专项研究
落实、深化上层次规划中有关城市设计内容对更新单元的控制要求，分析单元的环境特征、景观特色要素及空间关系，建立单元的空间结构、慢行系统和景观框架，明确城市设计要素和控制要求；针对重点地区可制定意向性总平面布局方案和三维效果图。

（7）建筑物理环境专项研究
分析更新单元所在区域环境特征，研究单元的空间组织、建筑布局、场地设计、绿化设置等对区域小气候的影响，提出改善区域热环境、光环境、声环境，落实绿色城市基础设施、绿色建筑等的具体措施。

（8）经济可行性专项研究
通过评估更新项目在不同改造条件（包括功能、强度、捆绑改造要求等）下的开发成本（包括依据特定地区平均水平测算的市场开发成本、依据有关政策测算的拆建补偿安置成本以及约定的捆绑改造成本等）和经营收益（考虑了优惠政策后的条文说明：
2.3（5）新增建筑面积达到20万平米以上的更新单元，须进行市政工程设施专题研究；新增建筑面积不足20万平方米的更新单元，须进行市政工程设施专项研究。

市政工程设施专题/专项研究可参照《建设项目交通影响评价技术标准（CJJ/T141-20 10）》的研究方法、成果内容、深度等执行。

条文说明：
2.3（7）绿色建筑规划依照《深圳市绿色建筑设计导则》相关规定执行；
绿色城市基础设施规划依照《深圳市绿色城市规划设计导则》相关规定执行。

经济收益），计算利润额、利润率、回收期等关键指标，提出本项目适宜的改造条件和财务平衡方案。

2.4 【技术图纸的内容要求】 技术图纸是指反映规划意图的相关图示。

主要包括以下内容： （1）区域位置图（组图） 依据所在区域的现状特征和上层次规划要求，针对分区（组团）规划和法定图则两个层面，分别标明城市更新单元的地理位置、与周边地区的功能关系、交通联系、空间关系等内容。

（2）拆迁及建设用地范围图 在最新有效的地形图上，标绘拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地，以及开发建设用地范围线的控制点坐标；并在备注栏中标明上述几类用地的面积（单位平方米，精确到小数点后一位）。

（3）现状用地分析图
在最新有效的地形图上，标绘城市更新单元现状各类用地实际适用功能所对应的用地性质和代码、道路网络及断面、公共和市政配套设施等。

（4）土地核查成果图
依据土地核查结果，标绘更新单元内所有宗地的宗地编号、宗地号（或用地方案号）、宗地边界、用地权属单位、土地权属性质，同时用不同颜色标示土地核查的结论，包括国有已出让用地、国有未出让用地、非农建设用地（如征地返还用地、工商发展用地）、非农建设用地范围外形成的建设区域、老屋村、已按历史遗留用地有关政策处理的用地等。

（5）上层次规划图
表达上层次规划（如有法定图则，以法定图则为准）对更
条文说明：
2.4（2）“独立占地的城市基
础设施”与“公共服务设施
用地”范围的标绘，仅包括
具有独立功能且独立分宗的
用地，不须标绘道路用地、
附属性绿地及难以单独出具
规划要点的边角地、夹心地、
插花地等用地范围。

新单元地块及周边用地性质、改造模式、开发强度、建设量、公共服务设施及城市基础设施要求等方面的具体要求。

（6）更新方式分区图
当城市更新单元内包含两类以上（含两类）更新方式时，需要标绘单元内拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式对
应的空间范围。

对更新单元范围内的建筑进行分类，标绘拆除建筑、综合整治建筑、文物保护建筑等，并在备注中注明上述各类建筑物的总规模。

（7）地块划分与指标控制图
在最新有效的地形图上，标绘拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地、开发建设用地范围线；标绘更新单元内全部地块（包括拆除重建、综合整治、功能改变和现状保留）的地块边界、地块编号、用地性质代码、设施图例以及用地填色，并附“地块控制指标一览表”。

（8）总平面布局示意图
标绘更新单元内现状保留建筑的形状，规划新增建筑的体块和布局关系，以及道路、广场、绿地等环境要素。

规划建筑和现状建筑应加以区分，并附“开发建设用地技术经济指标一览表”和“保障性住房用地技术经济指标一览表”。

（9）建设用地空间控制图
在最新有效的地形图上，标绘更新单元建设用地范围线；标绘开发建设用地的一级、二级建筑退线及建筑高度、公共开放空间范围与规模、车行与人行出入口示意位置以及其他需要表达的控制控制要素，并在备注栏中说明公共空间的管制规定。

（10）慢行系统规划图
在最新有效的地形图上，标绘更新单元开发建设用地范围线；标绘单元内部慢行系统各类要素的控制要求，包括线路、条文说明：
2.4（7）用地填色标准参照《深圳市法定图则成果格式及制图规范》相关规定执行。

条文说明：
2.4（9）（10）应适当扩大图纸表达范围，说明基地与周边区域在空间组织、建筑形体、公共开放空间、慢行系统等方面的联系。

条文说明：
2.4（9）“建设用地”包含“独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地”以及“开发建设用地”两类。

断面构成、建设要求等。

其中线路须表达与周边慢行系统、开敞空间及重要公共设施出入口的衔接关系；断面构成须表达空间形式（包括地下通道、骑楼、挑檐、连廊等）及其尺寸要求（宽度、高度、净空）；建设要求可包括地面铺装、街道家具、无障碍设计、绿化配置等。

（11）公共服务设施规划图
在最新有效的地形图上，标绘拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地、开发建设用地范围线；标绘更新单元内全部地块的地块边界和地块编号；标绘各类公共服务设施的类型（以设施图例表达）、用地范围或位置。

（12）道路交通与竖向规划图
在最新有效的地形图上，标绘城市各级道路的平面及对应的断面；标明各级道路交叉口及控制点坐标和标高；标明各级道路的坡向及坡度；标明主要交叉口形式以及道路出入口方位；标明各类交通设施的类型（以设施图例表达）、用地范围或位置。

（13）市政工程规划图（组图）
在最新有效的地形图上标绘城市更新单元内给水、雨水、污水、中水、电力、电信、燃气、环卫、防灾等各项市政工程的规划相关内容，并进行管线综合。

具体参照详细蓝图内容和深度要求绘制。

（14）分期实施规划图（组图）
需要分期实施的城市更新单元规划，须分别绘制每一期实施规划图。

分为“分期实施汇总图”与“各期实施规划图”。

——分期实施汇总图：在最新有效的地形图上，标绘各期对应的拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地、开发建设用地范围线并区分颜色；同时标绘所有地块的编号和用地性质代码，并在备注栏中注明每期的拆迁与配建责任。

——各期实施规划图：在最新有效的地形图上，标绘本期对应的拆迁用地范围线和开发建设用地范围线；标绘本期对应的拆迁用地、独立占地的城市基础设施、公共服务设施及保障性住房用地、开发建设用地范围线并填充颜色，标注期对应的拆迁用地范围线及其控制点坐标；并在备注栏中标明本期的拆迁与配建责任。

并附本期“地块控制指标一览表”、“开发建设用地技术经济指标一览表”以及“保障性住房用地技术经济指标一览表”。

（15）日照分析图
更新单元范围内及周边地块含有住宅的，应绘制包括更新单元周边地块在内的日照分析图纸。

2.5 【技术文件的形式】
（1）成果形式
技术文件成果格式包括书面成果和相应电子数据成果。

（2）书面成果
规划研究报告（包括专项研究）采用A3幅面，128克哑粉纸胶装；技术图纸应按整比例采用A3幅面，附于《规划研究报告》之后合订为一册。

规划研究报告和技术图纸具体格式详见附录12：《规划研究报告（含专项研究）·技术图纸》格式要求。

（3）电子数据成果
电子数据成果的文本正文采用word格式或pdf格式；图则采用dwg和jpg格式，并应符合城市规划行政主管部门有关规划成果电子报批和管理的格式要求。