青年家园可行性研究报告(可编辑)(常用版)
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产业居住综合区位于工业南路至小清河之间，建设用地约２３平方公里，规划主要功能为高新产业、科技研发、居住生活等。
华山风景区位于小清河至济青高速路之间，面积约１５平方公里，规划主要功能为绿化水景、旅游休闲等。
景观结构：
轴带区廊山水相融
按照规划，东部新城景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向的空间景观主轴。即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。
由于南部山区和北部黄河的影响，济南未来的发展将主要以东西向扩展为主。随着燕山新区的建设和东部新城的规划，未来东部区域将成为房地产开发的主要区域。为了疏缓主城区的压力，旧城改造将成未来政府主导的房地产开发方向。
济南市房地产固定投资持续增长。2005年房地产投资占社会固定资产投资的比重及房地产投资额比重均降到近年最低点，2006、2007年开始恢复。这主要由于2005年国家加强了宏观调控，市场接受考验，经过观望后，当前日趋理性，呈稳步发展趋势。近几年年来济南房地产开发投资
其中，工业北路、经十东路、贤文路、二环东路四条道路将规划建成快速路。
中心区设计：
四家公司争抢“绣球”
作为东部新城最为重要的区域，今天，中心区的规划和城市设计方案开始征集。目前，有来自中国上海、法国、美国、澳大利亚的四家设计公司参与竞标。
据介绍，东部新城中心区位于东部新城中南部，规划范围西起二环东路，东至马山坡和玉顶山，北起工业南路，南至龙洞风景区。初步拟定其核心区备选范围西起浆水泉路，东至大辛河，北起工业南路，南至旅游东路，用地面积约８平方公里。在设计中，核心区具体位置可由设计单位在具体备选范围内自主选定。
青年家园可行性研究报告
润业??117°青年家园开发项目
可
行
性
研
究
报
告
第一章 总论 项目概况
第一节 项目概况
项目名称
项目建设单位
项目建设的地理位置
第二节 提出的背景
项目的性质和主要特点
项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标
项目投资的环境分析评价
项目的社会经济发展方向分析
项目的必要性和社会经济意义
2021年普通住宅总成交量为27449套，250.2万平方米，比去年同期增长96.38%和70.2%
从市场总体来看2021年初价格为6238元/平方米，1-3月份价格基本保持不变，从4月份开始，随着市场逐渐变暖，价格开始出现上升趋势，下半年随着供需矛盾加剧，价格一路上涨，在12月份达到8481元/平方米，环比增长11.6%，同比上升35.9%，济南市普通住宅均价突破8000元。
按照要求，建设用地的选择应注意保护山林植被，尽量减少地形改造，坡度大于１５％的用地不宜安排建设；并对本地块提出规划控制原则要求，确定合理的开发建设与整治改造策略。
配套：
电梯：进善
供水：自来水管道暗埋
供气：配套
采暖：市政热力管网到小区换热站。
通讯：两条 线接口，两个有线接口，一个网络接口可行性研究报告编制依据济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
四大片区呼之欲出
据介绍，东部新城自南向北将划分为四大功能片区。其中，龙洞风景区位于牧牛山、转山等南部山体至南绕城高速路之间，面积约２７平方公里，规划主要功能为生态绿化、旅游休闲等。
中心区位于工业南路至牧牛山、转山等南部山体之间，建设用地面积约２２平方公里，规划主要功能为公共服务、商务办公、商贸金融、会议展览、文化娱乐、体育休闲、生活居住等，在中心区内将选择４―５平方公里左右的用地作为核心区。
综合评价的项目费用和效益的划分和估算
综合盈利能力分析
社会影响分析
第十三章 结论与建议
第一章 总论
第一节 项目概况
项目名称：润业．117°青年家园
项目建设单位：山东润业房地产开发
本项目规划住宅建筑面积20231平方米左右，占地1.85公项。
第二节 项目提出的背景
根据《济南市“十一五”城市规划》确定的济南市城市规划与发展方向，济南市将以线带点推动重点片区开发建设，形成体现区域性中心城市功能和都市景观特色的城市发展带和生态景观带，以此促进中心城区形成房地产开发新的隆起带。功能布局：
成本分析
资源供给
资金筹集和使用计划
资金筹措方案分析和多方案比选
建筑材料的需要量，供应计划和采购方式
施工力量的组织计划
项目施工期间的动力、用水等供应
项目竣工使用水、电、气、交通、通信等的供应条件
第十一章 项目财务评价
销售收入、税金和利润预测
项目财务评估
项目不确定性分析
项目方案比选
第十二章 项目综合评价
市政及出公用服务设施布置方案
开发项目策划
开发地域和具体地点的分析与选择
开发内容和开发规模的分析与选择
开发时机和开发进度的分析与选择
项目融资方式的分析与选择
房地产产品经营方式的分析与选择
开发进度安排和项目开竣工日期
物业管理
开发成本及项目投资估算
开发成本估算
项目总投资估算
各种成本费用计算依据及计算表（附表）
山水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有９座山体环绕在中心区内，２座位于华山风景区内。
道路交通：
打造方格状路网
在规划建设中，东部新城的整体交通优势明显。其中，贯穿城市东西的六条城市骨架路网（旅游东路、经十东路、工业南路、花园东路、工业北路、荷花路）将东部新城与东部产业带、西部泉城特色风貌带紧密衔接，由二环东路、贤文路贯通南北，构成方格网状路网主骨架，并与高速公路系统衔接。
项目所在地周围环境
项目建设条件
基础设施建设条件
市政条件
项目环境影响及节能
环境影响
节能
市场供需情况调查，预测和分析
开发对象环境的调查分析
各类商品房及建筑地块的现状调查和市场分析预测
各类商品房的售价和租金的调查与预测
务类商品房市场需求的调查与预测
开发方案的分析与选择
规划设计方案选择
建筑设计方案分析与选择
华山风景区位于小清河至济青高速路之间，面积约１５平方公里，规划主要功能为绿化水景、旅游休闲等。
景观结构：
轴带区廊山水相融
按照规划，东部新城景观结构为“一轴两带、三区五廊、山水相融”。一轴指南北向的空间景观主轴。即将东部新城的龙洞风景区、中心区、产业居住综合区、华山风景区与黄河风景区有机组织为一体；两带指两条自然景观带，分别为南部山体绿色景观带和北部黄河蓝色景观带；三区指三个城市景观区，分别为中心区城市景观区、综合区城市景观区、华山风景区；五廊指五条城市景观走廊，分别为经十东路、荷花路两条城市景观主廊和工业南路、花园东路、工业北路三条城市景观辅廊。
由于南部山区和北部黄河的影响，济南未来的发展将主要以东西向扩展为主。随着燕山新区的建设和东部新城的规划，未来东部区域将成为房地产开发的主要区域。为了疏缓主城区的压力，旧城改造将成未来政府主导的房地产开发方向。
济南市房地产固定投资持续增长。2005年房地产投资占社会固定资产投资的比重及房地产投资额比重均降到近年最低点，2006、2007年开始恢复。这主要由于2005年国家加强了宏观调控，市场接受考验，经过观望后，当前日趋理性，呈稳步发展趋势。近几年年来济南房地产开发投资
其中，工业北路、经十东路、贤文路、二环东路四条道路将规划建成快速路。
中心区设计：
四家公司争抢“绣球”
作为东部新城最为重要的区域，今天，中心区的规划和城市设计方案开始征集。目前，有来自中国上海、法国、美国、澳大利亚的四家设计公司参与竞标。
据介绍，东部新城中心区位于东部新城中南部，规划范围西起二环东路，东至马山坡和玉顶山，北起工业南路，南至龙洞风景区。初步拟定其核心区备选范围西起浆水泉路，东至大辛河，北起工业南路，南至旅游东路，用地面积约８平方公里。在设计中，核心区具体位置可由设计单位在具体备选范围内自主选定。
青年家园可行性研究报告
润业??117°青年家园开发项目
可
行
性
研
究
报
告
第一章 总论 项目概况
第一节 项目概况
项目名称
项目建设单位
项目建设的地理位置
第二节 提出的背景
项目的性质和主要特点
项目开发宗旨、开发规模、总体构想、主要技术经济指标
项目投资的环境分析评价
项目的社会经济发展方向分析
项目的必要性和社会经济意义
2021年普通住宅总成交量为27449套，250.2万平方米，比去年同期增长96.38%和70.2%
从市场总体来看2021年初价格为6238元/平方米，1-3月份价格基本保持不变，从4月份开始，随着市场逐渐变暖，价格开始出现上升趋势，下半年随着供需矛盾加剧，价格一路上涨，在12月份达到8481元/平方米，环比增长11.6%，同比上升35.9%，济南市普通住宅均价突破8000元。
按照要求，建设用地的选择应注意保护山林植被，尽量减少地形改造，坡度大于１５％的用地不宜安排建设；并对本地块提出规划控制原则要求，确定合理的开发建设与整治改造策略。
配套：
电梯：进善
供水：自来水管道暗埋
供气：配套
采暖：市政热力管网到小区换热站。
通讯：两条 线接口，两个有线接口，一个网络接口可行性研究报告编制依据济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。济南境内河流主要有黄河、小清河两大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
四大片区呼之欲出
据介绍，东部新城自南向北将划分为四大功能片区。其中，龙洞风景区位于牧牛山、转山等南部山体至南绕城高速路之间，面积约２７平方公里，规划主要功能为生态绿化、旅游休闲等。
中心区位于工业南路至牧牛山、转山等南部山体之间，建设用地面积约２２平方公里，规划主要功能为公共服务、商务办公、商贸金融、会议展览、文化娱乐、体育休闲、生活居住等，在中心区内将选择４―５平方公里左右的用地作为核心区。
综合评价的项目费用和效益的划分和估算
综合盈利能力分析
社会影响分析
第十三章 结论与建议
第一章 总论
第一节 项目概况
项目名称：润业．117°青年家园
项目建设单位：山东润业房地产开发
本项目规划住宅建筑面积20231平方米左右，占地1.85公项。
第二节 项目提出的背景
根据《济南市“十一五”城市规划》确定的济南市城市规划与发展方向，济南市将以线带点推动重点片区开发建设，形成体现区域性中心城市功能和都市景观特色的城市发展带和生态景观带，以此促进中心城区形成房地产开发新的隆起带。功能布局：
成本分析
资源供给
资金筹集和使用计划
资金筹措方案分析和多方案比选
建筑材料的需要量，供应计划和采购方式
施工力量的组织计划
项目施工期间的动力、用水等供应
项目竣工使用水、电、气、交通、通信等的供应条件
第十一章 项目财务评价
销售收入、税金和利润预测
项目财务评估
项目不确定性分析
项目方案比选
第十二章 项目综合评价
市政及出公用服务设施布置方案
开发项目策划
开发地域和具体地点的分析与选择
开发内容和开发规模的分析与选择
开发时机和开发进度的分析与选择
项目融资方式的分析与选择
房地产产品经营方式的分析与选择
开发进度安排和项目开竣工日期
物业管理
开发成本及项目投资估算
开发成本估算
项目总投资估算
各种成本费用计算依据及计算表（附表）
山水相融指自然山体与河流相互交融，分别为小清河、大辛河、窑头河等河流与华山、卧牛山、马山坡、菠萝山、玉顶山、王八盖子山、转山、牧牛山、鳌角山、燕翅山、五顶茂岭山等山体。其中有９座山体环绕在中心区内，２座位于华山风景区内。
道路交通：
打造方格状路网
在规划建设中，东部新城的整体交通优势明显。其中，贯穿城市东西的六条城市骨架路网（旅游东路、经十东路、工业南路、花园东路、工业北路、荷花路）将东部新城与东部产业带、西部泉城特色风貌带紧密衔接，由二环东路、贤文路贯通南北，构成方格网状路网主骨架，并与高速公路系统衔接。
项目所在地周围环境
项目建设条件
基础设施建设条件
市政条件
项目环境影响及节能
环境影响
节能
市场供需情况调查，预测和分析
开发对象环境的调查分析
各类商品房及建筑地块的现状调查和市场分析预测
各类商品房的售价和租金的调查与预测
务类商品房市场需求的调查与预测
开发方案的分析与选择
规划设计方案选择
建筑设计方案分析与选择