辽宁省下半年房地产估价师相关知识城市规模模拟试题

辽宁省2016年下半年房地产估价师《相关知识》：城市规模模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。

一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是__。

A．物权
B．知识产权
C．人身权
D．撤销权
2、某商铺的收益年限为30年,年有效毛收入为6 000元／㎡。

假设净收益率为75％，报酬率为10%，则该商铺目前的价值为元／㎡。

A:14 140
B:42 421
C：56 561
D：60 000
E：工业用地的监测点评估价格
3、一般来说，__对企业的市场营销有直接影响。

经济发展速度快,人民收入高，则购买力增强，市场需求增大；反之则小。

A．政治法律环境
B．经济环境
C．人口环境
D．社会文化环境
4、报酬率是一种与利率、内部收益率同性质的比率，对其内涵的理解应是。

A：投资率是投资回收与投入资本的比率
B：风险大的投资,不确定因素多，故报酬率应低。

反之，报酬率应高
C:当投资于房地产能获得某些额外好处时，投资者将提高所要求的报酬率
D：当把土地看作特别可靠的投资时，其报酬率要低于其他较长期投资的报酬率
E：工业用地的监测点评估价格
5、某写字楼的建筑面积为，可出租面积系数为80%，公用建筑面积系数为15％，则该写字楼出租单元内建筑面积是.
A：5．2
B：6．4
C:6．8
D：7．6
E:借款合同
6、下列关于路线价法的表述中,不正确的是．【2005年考题】
A：路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理
B：路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价
C:运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐
D:路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街用地
求其平均价格
E：工业用地的监测点评估价格
7、属于间接融资方式的为__.
A．商业信用
B．国家信用
C．民间信用
D．银行信用
8、下列房地产市场调控政策中，属于财政政策的是__。

A．提高贷款利率
B．提高购房最低首付款比例
C．提高法定存款准备金率
D．提高房地产交易环节税收
9、供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是__。

A．生产理论和价格理论
B．成本理论和市场均衡理论
C．生产理论和市场均衡理论
D．生产理论和成本理论
10、经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区,耕地占用税适用税额可适当提高，但最高不超过规定税额的__。

A．30%
B．40％
C．50％
D．60%
11、房地产估价师注册管理工作和继续教育培训工作分别由__负责。

A．建设部、国土资源部
B．建设部行政主管部门、土地行政主管部门
C．人事部、房地产行政主管部门
D．建设部、中国房地产估价师与房地产经纪人学会
12、我国的住房公积金缴存比例实行动态调整机制，具体缴存比例由拟订.
A：县级政府
B：省级政府
C:人民银行
D:住房公积金管理委员会
E:执行层的组织协调
13、下列关于资产负债表不正确的是。

A：资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况
B：资产负债表反映项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况
C：在对房地产开发项目进行独立的财务评价时,不需要编制资产负债表
D：编制该企业的资产负债表,以计算资产负债率、流动比率、速动比率等反映企业财务状况和清偿能力的指标
E:借款合同
14、我国目前建设监理主要是阶段的监理.
A：项目立项
B:项目可行性研究
C：项目实施
D:当事人使用
E：房地产估价机构必须加盖公章
15、实行包干制的物业服务费，其构成不包括。

(2009年试题)
A:物业服务成本
B：法定税费
C：物业服务企业的酬金
D：物业服务企业的利润
E:执行层的组织协调
16、在某商业街深度30%的矩形土地，前后两面临街，其前街路线价(土地单价)为3000元/m2，后街路线价为2000元/m2。

那么按重叠价值估价法计算，其前街影响深度为__.
A．18％
B．20%
C．15％
D．25％
17、甲与乙签订商品房买卖合同，如甲有侵权行为，依据《民法通则》,诉讼时效期间从__时起计算.
A．合同签订
B．合同生效
C．权利被侵害
D．乙知道或者应当知道
18、某家庭以30万元购买了一套住宅,银行为其提供了20年期的住房抵押贷款，该贷款的年利率为9％，按月等额还款,如果该家庭于第6年初一次提前偿还贷款本金7万元，则从第6年开始的抵押贷款月还款额将减少元。

A：544．10
B:709．99
C：6300．00
D：709．38
E：借款合同
19、在估价报告中陈述，既是维护估价人员正当权益的需要，又是提醒委托人和估价报告使用者在使用估价报告时需要注意的事项．【2003年考题】
A：估价师声明
B:估价的假设和限制条件
C:估价方法
D：估价对象
E:工业用地的监测点评估价格
20、某商品房售价为建筑面积4000元/m2，买卖双方对面积误差的处理方式未作约定，已知该商品房产权登记的建筑面积为100m2，合同约定建筑面积为97m2.该商品房的成交价格是__元。

A．388000
B．388640
C．399640
D．400000
21、某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300元／㎡、2450元／㎡、2650元／㎡、2830元／㎡和3000元／㎡,其增减量的权重分别为0。

1、0。

3、0。

2和0。

4，按平均增减量趋势法估计,以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于元／㎡。

A：3100
B：3195
C：3285
D：3300
E：工业用地的监测点评估价格
22、下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是__。

A．未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的,由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款
B．房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务,没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款
C．中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告,情节严重的，处5年以是10年以下的有期徒刑，并处罚金
D．中介服务人员严重不负责任,出具的评估报告有重大失实,造成严重后果的,处5年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金
23、下列哪一个指标并不属于反映和描述房地产市场状况的需求指标之一。

__ A．可供租售量
B．房屋空间使用数量
C．城镇登记失业率
D．国内生产总值
24、当物业质量与市场领导者的物业质量相近时,如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多,则认为该开发商采用了。

A:领导定价法
B：随行就市定价法
C：目标定价法
D：挑战定价法
E：借款合同
25、当宏观经济进入周期循环的波谷时,各国政府一般采用性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

A:扩张
B：适度从紧
C：紧缩
D：稳健
E:借款合同
二、多项选择题（共25题,每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意,至少有1个错项。

错选，本题不得分;少选，所选的每个选项得0.5 分) 1、房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）.
A．分离
B．独立
C．对立
D．融合
2、可行性研究是在投资决策前,对建设项目进行全面的(）分析、论证的科学方法. A．技术经济
B．收益成本
C．经济效益
D．盈利能力
3、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，预计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月;建成前半年开始销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。

A:利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日
B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日
C:开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日
D:建设期为2009年10月18日至2011年10月18日
E：销售期为2011年4月18日至2012年4月18日
4、下列关于价格弹性的表述中，正确的有__。

A．供给价格弹性一般为正值
B．当供给价格弹性为无穷时,称供给完全无弹性
C．需求价格弹性永远为负值
D．当需求价格弹性为无穷时,称需求有完全弹性
E．一般来说，时间越长,需求和供给都越有弹性
5、标底是招标工程的预期价格,是（）的重要依据之一。

A．审核投标报价
B．评标
C．议标
D．决标
6、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间,即__。

A．估价时点
B．待开发项目开工之日
C．待开发项目取得土地使用权之日
D．该开发项目开始销售之日
7、技术设计阶段必须编制的概算是.
A：建设项目总概算
B：单位工程概算
C:设计概算
D：修正概算
E：执行层的组织协调
8、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。

A:加强对房地产市场的监测
B：及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况
C：督促开发企业按城市规划实施开发
D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安
置
E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生
9、__不属于房地产市场的专业顾问。

A．建筑师
B．精算师
C．工程师
D．律师
10、关于房地产估价本质的说法，正确的有。

A：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格
B:房地产估价是替相关当事人为房地产定价
C：房地产估价是为委托人提供价格保证
D:房地产估价会有误差，但误差应在合理范围内
E：房地产估价既是一门科学也是一门艺术
11、季节比率是。

A：说明现象在某年的某月平均数占该年总平均数的比重
B：说明现象在某年的某季平均数占该年总平均数的比重
C：说明现象在各年某个月的同月平均数占各年总的月平均数的比重
D：说明现象在各年某个季的同季平均数占各年总的季平均数的比重
E:执行层的组织协调
12、下列用地,法定出让年限为50年的有__。

A．居住用地
B．工业用地
C．体育用地
D．娱乐用地
E．旅游用地
13、某收益性房地产，有效毛收入为I，运营费用为E,此后每年的有效毛收入会在上一年的基础上增长gI，运营费用增长gE,该类房地产的报酬率为Y,则计算该房地产价值的公式为（）。

A.A
B。

B
C。

C
D。

D
14、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120m2，单位建筑面积的重置价格为800元/m2，建筑物残值率6%，年折旧率2。

2%，计算该建筑物的现值是__元。

A．76800
B．79104
C．77952
D．81562
15、基本供水方式可分为四种。

A：分质供水方式
B：直接供水方式
C：水泵水箱的供水方式
D：分区分压供水方式
E：设置水箱的供水方式
16、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。

其中，属于经济折旧的有__。

A．功能落后
B．功能缺乏
C．环境污染
D．交通拥挤
E．正常使用的磨损
17、进入市场的第一家可以选择差异性营销,也可以选择集中性营销或无差异性营销的市场细分模式是__.
A．同质偏好
B．分散偏好
C．集群偏好
D．集中偏好
18、甲级写字楼的特点有__。

A．具有良好的地理位置,建筑物的物理状况良好,建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求
B．有完善的物业管理服务，包括24小时的维护修理及保安服务
C．建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足低收入承租人的需求并与其租金支付能力相适应
D．建筑物的功能不是最先进的，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物
19、某房地产投资项目的总投资为1000万元，其中60％来自银行贷款，其余为资本金,贷款财务费用水平为10％.若项目全部投资的收益率为16％，则其资本金的投资收益率为。

A：16％
B:25％
C:26％
D：40%
E：借款合同
20、下列关于享受优惠政策的普通住房标准，表述正确的是.
A：住宅小区建筑容积率在2．0以上
B:住宅小区建筑容积率在1．0以上
C：单套建筑面积在140以下
D：单套建筑面积在120以下
E：实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1．2倍以下
21、影响商品需求的因素包括。

A：消费者偏好
B:消费者的收入水平
C：该商品本身的价格
D:相关商品的价格
E：厂商对未来的预期
22、对拆除公益事业用房的货币补偿,通过评估确定其价格，用__评估可能会更科学。

A．成本法
B．收益法
C．市场法
D．其他
23、综合验收中的，是竣工项目投入使用前的关键环节。

A：消防验收
B：规划验收
C:环保验收
D：人防验收
E：借款合同
24、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是__。

A．高层建筑地价分摊
B．房地产投资价值评估
C．因环境污染导致的房地产价值减损评估
D．城市房屋拆迁中的停业损失评估
25、某高层楼房占用的土地总面积为800m2,总建筑面积为2000m2，某人拥有其中120m2的建筑面积。

如果按建筑面积进行分摊计算，该人拥有的土地数量为（）m2.
A．40
B．45
C．48
D．50。