重庆市住房和城乡建设委员会关于公开征求《重庆市物业专项维修资金管理办法（修订草案）》意见的公告

重庆市住房和城乡建设委员会关于公开征求《重庆市物业专项维修资金管理办法（修订草案）》意见的公
告
文章属性
•【制定机关】重庆市住房和城乡建设委员会
•【公布日期】2021.02.18
•【字号】渝建物业〔2021〕4号
•【施行日期】2021.02.18
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】城市管理
正文
重庆市住房和城乡建设委员会
关于公开征求《重庆市物业专项维修资金管理
办法（修订草案）》意见的公告
为加强物业专项维修资金管理，保障物业正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《重庆市物业管理条例》相关规定，我委起草了《重庆市物业专项维修资金管理办法（修订草案）》。

现将《重庆市物业专项维修资金管理办法（修订草案）》公布，欢迎公民、机关、各企事业单位和社会团体在2021年3月10日前以信函、电子邮箱等方式就条例草案提出意见和建议。

联系地址：重庆市渝中区长江一路58号重庆市住房和城乡建设委员会物业监督管理处。

联系电话：63760757
电子邮箱：***************
重庆市住房和城乡建设委员会
2021年2月18日
重庆市物业专项维修资金管理办法
（修订草案）
第一章总则
第一条为了加强物业专项维修资金管理，保障物业正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条本市行政区域内物业专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。

第三条本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共有部位和共有设施设备保修期满后的维修、更新、改造的资金。

第四条物业专项维修资金的管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监管、公开透明的原则。

第五条市、区县（自治县）人民政府应加强物业专项维修资金管理工作，明确物业专项维修资金管理机构，配备与工作任务相适应的工作人员，落实工作经费。

第六条市住房城乡建设主管部门指导全市物业专项维修资金监督管理工作。

区县（自治县）住房城乡建设主管部门负责本辖区物业专项维修资金监督管理
工作。

市和区县（自治县）财政、规划自然资源、市场监督管理、消防救援、审计等相关行政主管部门按照各自职责分工，共同做好本市物业专项维修资金的相关管理工作。

物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处指导本辖区物业专项维修资金使用管理中的具体事务性工作，居（村）民委员会依法协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展议事协调工作。

第七条一个物业管理区域内有两个以上独立产权单位的，应当设立物业专项维修资金：
（一）商品房；
（二）安置房；
（三）经济适用房；
（四）房改房；
（五）保障性租赁住房；
（六）市人民政府确定的应当建立物业专项维修资金的其他物业。

一个物业管理区域内仅有一个独立产权单位的，可以自愿设立、交存物业专项维修资金。

第二章交存
第八条物业专项维修资金应当由业主交存。

本市主城区范围内，首期物业专项维修资金的交存标准为：
（一）有电梯的，按每平方米建筑面积120元交存；
（二）无电梯的，按每平方米建筑面积80元交存。

主城区范围外的首期物业专项维修资金的交存标准，由各区县（自治县）人民
政府确定。

本市房改房首期物业专项维修资金的交存标准按照国家和本市相关规定执行。

第九条新建商品房在办理网签备案时，由开发建设单位代为足额缴纳物业专项维修资金，存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。

开发建设单位应当在办理竣工验收备案前将未出售的房屋的首期物业专项维修资金存入按本办法规定开立的物业专项维修资金专户。

未按本办法规定交存首期物业专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

本市房改房首期物业专项维修资金的交存时间按国家和本市相关规定执行。

第十条业主交存的物业专项维修资金属于业主共有。

房改房单位交存的或者从售房款中提取的物业专项维修资金属房改房单位所有。

第十一条业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金由物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管。

第十二条区县（自治县）住房城乡建设主管部门应当采用招投标方式，结合存款利息、资产规模和服务效能等因素，择优确定物业专项维修资金的专户管理银行，严格控制专户管理银行数量。

专户管理银行协助办理专项维修资金账户设立、交存、使用、结息、划转、结算、核算、对账、查询等事项，并提供专项维修资金管理信息系统和维修资金使用所涉及的第三方监督服务。

其具体内容在专户管理协议中约定。

房改房物业专项维修资金管理机构应当按国家和本市有关规定确定专户管理银行。

第十三条负责代管的区县（自治县）住房城乡建设主管部门应当在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

开立物业专项维修资金专户应当以物业管理区域
为单位设账，按房屋户门号分列业主分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号分列业主分户账。

房改房单位应当按照本市房改房相关规定，以幢为单位，按房屋户门号建立业主分户账。

区县（自治县）住房城乡建设主管部门在代管期间应当建立维修资金管理系统和实时监控平台，并与专户管理银行建立实时对账系统，对物业专项维修资金的交存、存储、使用、增值和查询等进行统一管理，接受业主和相关部门的监督和查询。

不能确权且又属于全体业主共有的公益性质物业（如物业服务用房）不交存物业专项维修资金，不设立分户账。

第十四条区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管期间收取物业专项维修资金，应当使用市财政部门统一监制的专用票据，实行一户一票。

第十五条业主大会成立后，决定自行管理由业主交存的物业专项维修资金的，应当在物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处的指导监督下召开业主大会。

业主大会应当就下列事项进行表决：
（一）不由区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管物业专项维修资金的决议；
（二）本物业管理区域内物业专项维修资金管理制度，包括但不限于本物业管理区域内专项维修资金的筹集与使用的原则、方法与过程控制等内容；
（三）业主大会与本物业管理区域内物业专项维修资金账目管理机构的协议草案；
（四）确定业主委员会主任为本物业管理区域内物业专项维修资金账目责任人和定期审计的决议；
（五）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

以上事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上同意，业主表决后签字，交街道办事处存档。

业主大会召开后，业主委员会应当就业主大会表决的事项及业主大会召开的情况在本物业管理区域内公示5日以上。

第十六条业主决定自行管理的，业主大会应当在物业管理区域所在地的物业专项维修资金专户管理银行开立专户。

业主委员会应当持业主大会按照本办法第十五条规定通过的有效决议及公示情况说明向区县（自治县）住房城乡建设主管部门书面申请办理物业专项维修资金划转手续。

符合本办法第十五条规定的，区县（自治县）住房城乡建设主管部门应当自收到业主委员会书面申请之日起30日内，与专户管理银行在业主代表和乡（镇）人民政府、街道办事处的监督下核对账面余额无误后，通知专户管理银行将该物业管理区域业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

第十七条划转物业专项维修资金自管时，业主委员会应当与专户管理银行、物业所在地街道办事处或者乡（镇）人民政府签订授权协议书，同意乡（镇）人民政府或者街道办事处在发生本办法第三十六条规定的危及房屋安全等适用应急简易程序的情况时有权组织代修，维修费用从相关业主物业专项维修资金分户账中划转。

第十八条专项维修资金自管的，业主委员会主任离任前或每届业主委员会到期前，乡（镇）人民政府、街道办事处应当指导业主委员会委托第三方专业机构，对管理专项维修资金的情况进行审计，并通报全体业主。

第十九条专项维修资金自管后，需变更专户管理银行的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主参与表决，经参与表决专
有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上同意，按第十七条规定签订相关协议，并报物业专项维修资金代管理机构备案。

第二十条业主自行管理期间，经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上同意，业主大会可以申请区县（自治县）住房城乡建设主管部门重新代管物业专项维修资金。

第二十一条业主自行管理维修资金期间，出现以下情况的，应终止自行管理并委托区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管：
（一）业主大会会议决定终止的；
（二）业主大会或者业主委员会解散的；
（三）业主大会关于自行管理决定被主管部门决定撤销或被人民法院判决撤销的；
（四）其它依法应当代管的情形。

终止自行管理前应当在物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处的指导监督下做好物业专项维修资金的清算工作，并将资金账面余额划转物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管。

第二十二条物业服务企业、业主委员会应当每半年公布一次公共收益收支情况。

物业管理区域百分之二十以上业主书面对公共收益收支提出异议的，可以根据物业服务合同、管理规约约定或者经业主大会决定，在街道办事处、乡（镇）人民政府的指导监督下委托有资质的中介机构进行财务审计，审计费用可以从物业公共收益中列支；也可以申请物业管理联席会议协调处理或者依法向人民法院提起诉讼。

第二十三条公共收益按年度纳入物业专项维修资金账户，并按物业管理区域为单位设立单独账目。

首次建立物业管理区域公共收益独立账目前，物业所在地街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织开展一次公共收益使用和收支情况的检查，并将检查情况向全体业主公布。

其检查结果作为公共收益独立账目期初数。

第二十四条商品房业主的物业专项维修资金账面余额低于首期交存额30%的，物业专项维修资金管理机构应当告知业主及时续交。

物业专项维修资金管理机构应向商品房业主出具《物业专项维修资金不足30%的告知书》，并告知物业服务企业、业主委员会、街道办事处及居委会，并由街道办事处监督续交情况。

房改房的物业专项维修资金账面余额低于首期交存额30%的，房改房维修资金管理机构应当及时告知房改房单位，由房改房单位及时向房改房业主出具《物业专项维修资金不足30%的告知书》，并抄送物业服务企业、业主委员会、街道办事处及居委会，并由街道办事处监督续交情况。

业主委员会应当自收到或发出《物业专项维修资金不足30%的告知书》三十个工作日内召开业主大会做出续交方案并向住房城乡建设主管部门备案。

未成立业主大会，或成立业主大会未做出续交方案的，业主按照本办法中第八条交存标准续交。

房改房及单位售出房改房的维修资金由业主续交。

对不按时交存的业主，业主委员会可向人民法院起诉，经人民法院判决并强制执行的，可纳入征信系统管理。

第三章使用
第二十五条物业专项维修资金的具体使用范围和条件依据物业服务合同约定。

下列费用不得从物业专项维修资金中列支：?
（一）物业共有部位、共有设施设备的日常运行、维护和小修费用，由物业服务企业从业主交存的物业服务费中支出；
（二）物业在保修范围和保修期限内发生质量问题需要维修的费用，由建设单位承担；?
（三）物业管理区域内供水、供电、供气、通讯、有线电视等相关管线和设施设备的维修、养护费用，由有关单位依法承担。

?
（四）物业共有部位、共有设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担；
（五）经物业管理联席会议协调处理决定或者人民法院判决，因物业服务企业的责任，导致物业共有部分、共有设施设备未到更新年限维修、更新的，物业服务企业应当承担与其责任相当的费用。

第二十六条保修期满后物业维修、更新、改造费用应当遵循“谁受益、谁负担”原则，按照下列规定承担：
（一）专有部分的维修、更新、改造费用，由专有部分业主承担，不在专项维修资金中列支；
（二）部分共有部分的维修、更新、改造费用，由部分共有的业主按其建筑面积所占比例分摊；
（三）全体共有部分的维修、更新、改造费用，由全体业主按其建筑面积所占比例分摊；
（四）房屋未全部出售的，开发建设单位应当按照未出售部分的建筑面积所占比例分摊共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用。

房改房共有部位、共有设施设备的维修、更新、改造费用先从房改房首期专项维修资金中列支。

不足部分由业主按照本条第一款的规定承担。

第二十七条探索引入物业维修商业保险机制。

一个物业管理区域经业主大会表决同意，可购买保险机构提供针对物业管理区域内共用部位、共用设施设备维修养护的定制险种，其保险费用，涉及物业区域内共用部位、共用设施设备日常维修养护的，由物业服务企业承担，涉及保修期满后物业维修、更新、改造费用由相关业主承担，业主出资部分可在物业专项维修专项资金中列支。

第二十八条公共收益主要用于全体业主分摊的公共设施设备维修项目，公共收益独立账户不足部分由业主自行承担或在物业专项维修资金分户账中列支。

申请公共收益资金用于维修项目，其使用程序和要件参照物业专项维修资金使用程序和相关流程执行。

公共收益用于补充全体业主物业专项维修资金使用列支以外用途的，业主大会应当决定其年度预算方案，主要包括支出项目明细、使用审核、公示及决算办法。

实际支出由属地街镇审核确认后，在公共收益独立账目中列支。

公共收益支出金额和范围不得超出预算方案。

物业专项维修资金余额不足首期交存金额30%时，公共收益应当首先补足物业专项维修资金。

第二十九条需要使用物业专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者业主代表应当制订使用方案。

使用方案应当包括下列内容：
（一）需要维修、更新、改造的具体范围、内容和费用分摊情况；
（二）维修、更新、改造方案及工程计划；
（三）费用预算及用款进度计划；
（四）其他与物业专项维修资金使用有关的内容。

第三十条物业专项维修资金使用方案在物业管理区域内公示5日以上，由业主委员会组织业主表决，经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部
位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

未成立业主委员会的或者业主委员会不组织业主表决的，物业服务企业或者业主代表也可以在物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处的指导监督下按照前款规定公示和征得业主同意。

维修、更新、改造工程的施工单位由业主委员会、物业服务企业或业主代表协商确定，并在物业管理区域内公示3日。

如果有超过专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积1/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数1/3以上的业主提出异议的，或维修费用较大的，应当通过招标方式确定。

第三十一条申请列支物业专项维修资金，应当提交下列材料：
（一）物业专项维修资金使用方案；
（二）与施工、设计、监理等单位签订的工程合同；
（三）与共有部位、共有设施设备具有共有关系的业主清册和经专有部分占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的建筑物总面积2/3以上的业主且占需要维修、更新、改造的共有部位、共有设施设备所涉及的总人数2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意的证明材料；
（四）公示内容、公示情况说明或者未成立业主委员会的物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处的书面证明材料；
（五）其他相关材料。

第三十二条由区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管期间，物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门应当在收到业主委员会、物业服务企业或者业主代表提交的申请材料后7个工作日内进行审核。

审核同意的，区县（自治县）
住房城乡建设主管部门出具审核意见，并按工程进度划转物业专项维修资金。

发现不符合程序审核和要件审核要求的，应当书面提出补正意见。

业主自行管理后需要列支物业专项维修资金的，业主委员会应当在划转物业专项维修资金前将本办法第三十一条规定的材料报物业所在地区县（自治县）住房城乡建设主管部门备案。

住房城乡建设主管部门应当在7个工作日内出具备案证明，发现资料不齐备的，应当书面提出责令改正意见。

需要使用房改房首期物业专项维修资金的，房改房物业专项维修资金管理机构应当在收到房改房单位申请材料后7个工作日内进行审核。

经审核同意的，房改房物业专项维修资金管理机构出具审核意见，发现不符合法律法规规定的，应当书面提出补正意见。

第三十三条经审核同意或备案后，方可实施物业专项维修资金使用方案。

维修、更新、改造工程完工后，业主委员会、物业服务企业或者业主代表应当验收，并将下列材料在物业管理区域公示5日以上，并存档：
（一）施工单位编制的工程结算报告；
（二）维修、费用清单；
（三）维修、费用分担明细表；
（四）设计、监理、结算、招标费用；
（五）其他相关资料。

维修、更新、改造费用超出核定预算金额20%以上的，超出部分应当按照本办法规定的程序重新申报。

第三十四条物业专项维修资金只能划转到工程合同确定的施工、设计、勘查、监理单位账户中。

物业专项维修资金应当使用电汇、信汇或者转账支票结算，不得支取现金，不得使用其他票据或者结算凭证。

第三十五条对于十万元以上物业专项维修资金的使用，应当引入具有资质的第三方机构评审，评审费用从物业专项维修资金增值收益或者公共收益中列支，业主大会决定不聘请评审机构的除外。

?
物业专项维修资金使用过程重大纠纷的咨询或鉴定的资金可以在专项维修资金的增值收益中列支。

第三十六条下列情形之一，需要使用物业专项维修资金的，业主委员会、物业服务企业或者相关业主经乡（镇）人民政府、街道办事处书面同意，可以向区县（自治县）住房城乡建设主管部门申请适用应急简易程序：
（一）屋面防水损坏造成渗漏，严重影响正常使用的；
（二）电梯故障，无法正常运行的；
（三）高层住宅水泵损坏，导致供水中断的；
（四）楼体外立面有脱落危险，危及人身安全的；
（五）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的；
（六）消防设施损坏，危及公共消防安全的。

物业服务企业应当将紧急情况下专项维修资金申请、使用情况，及时予以公示。

第三十七条适用应急简易程序的情形，按照以下程序办理：
（一）报告。

由物业服务企业、业主委员会或者相关业主自发现紧急情况时起，将情况书面报告物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处；无物业服务企业实施物业服务的，由业主委员会或业主立即将情况书面报告物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处；涉及电梯、消防设施的，物业服务企业、业主委员会或业主立即将情况书面报告市场监督管理部门、消防救援部门。

（二）确认。

物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处收到报告并实地查勘现场后，立即出具证明，涉及电梯、消防设施的，市场监督管理部门、消防救援部
门收到报告并实地查勘现场，符合紧急情况的，立即出具证明，交物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处。

物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处及相关部门应当在收到物业紧急情况报告之日起二十四小时内出具证明，如确符合紧急情况不予出具证明的，由对应行政部门承担对应的法律后果。

（三）申请。

经物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处等相关部门确认证明后，物业服务企业、业主委员会或者相关业主立即向物业专项维修资金管理机构申请紧急使用物业专项维修资金。

（四）资金拨付。

物业专项维修资金由区县（自治县）住房城乡建设主管部门代管期间，区县（自治县）住房城乡建设主管部门收到书面申请后及时划转资金；物业专项维修资金由业主自行管理的，业主委员会在物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处的指导监督下，立即划转资金。

（五）抢修。

提出申请紧急使用物业专项维修资金的物业服务企业、业主委员会或者相关业主应立即进行抢修并公示。

（六）公示。

抢修完成后，抢修单位应在抢修完成后15日内公示抢修相关费用。

物业服务企业、业主委员会、乡（镇）人民政府、街道办事处、住房城乡建设主管部门、市场监督管理部门、消防救援部门在规定的时限内做好上述工作。

第三十八条发生第三十六条规定的情形时，业主委员会或者物业服务企业未按规定实施抢修的，物业所在地乡（镇）人民政府、街道办事处应当组织代修，抢修费用从物业专项维修资金账户中列支。

抢修完成后，相关费用应当按照本办法第三十七条规定进行公示。

第四章监督管理。