跟万科、恒大、保利等房企做地库成本优化

跟万科、恒大、保利等房企做地库成本优化
地库建设成本占到项目总建设成本的20-30%，是整个项目项目投资开发成本支出的大头，也一直是房企成本优化的重点对象。

然而，地库针对的技术项多，综合性强，存在大量的结构设计盲区，成本加以控制起来难度并不小。

房企之间的三楼成本，也因此存在极大的差距。

比如自行车有的房企纯车库的单车位面积可以做到28㎡，有的房企则要达到30-40㎡。

一个地库的成本优化，往往能节省数千万的降低成本成本投入。

然而，地库设计千头万绪，如何理清降本增效之间的关系？
我们认为，只需遵循两个原则：一是地库规模最大化，二是总溢价最高原则，在非常有限的建筑面积内，将能产生效益的区最大化利用起来。

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控地库规模
按规范督促的最小值配置
目前，绝大部分项目的工程项目地库都是亏损，稍微好一点的，取胜也仅仅是打平或者略有盈余。

通常情况下，地库单车位面积评价指标在30㎡-35㎡之间，普通一楼地库建安成本约2500元/㎡。

按照这个计算，一个普通车位仅建安成本一项就得7.5万-8.75万。

这还不算财务成本、营销成本、运营成本等其他的成本消耗。

现阶段，一线城市核心区的车位销售比较理想，单个消防通道可以卖到10万以上；而二三线城市则要困窘得多，尤其是需求不足的三四线城市，车位想要卖到8万块都难，基本建好一个亏一个。

就在这样的情况下，还有很多三四线项目直接挖两层建地库，把整个小区地下铺满，结果项目的利润全被利润积压的车位吐出了。

对绝大部分投资项目来讲，控制地库规模，才是地库成本管控的重中之重。

不过，政府机构各地政府对于西翼规划有强制性指标，地库规模还有多少优化空间？如何操作？
❶普通项目车位比切忌贪多，满足最低指数即可
除了少部分项目因定位可能需要，车位需多配低等配外，大部分项目在规划阶段要有意识的控制车位配比，力求在最低指标下限范围内规划设计。

恒大就要求，高端住宅项目按商住至少一户一车规划，其它中高端及中端项目原则上按当地规划下限进行规划。

当车位销售价格远高于费用可酌情亦须考虑增加车位。

❷与规划部门沟通，争取最有利的车位比
对于很多项目来讲，即便是按照最低指标配置，车库建设依然亏本是笔赔本买卖。

比如规划要求是消防通道比1:1，而当地对地哈密位需求不突出，账这么高的车位磷酸氢二钠根本算不过账。

由于各地的规范有差别，执行力度不同，很多地区交流的规范其实还存在沟通余地或操作空间，在规划时应与规划部门充分可行性研究沟通，争取对项目最有利的车位比。

招商蛇口在江苏的一个项目，定位为首次置业，产品以小户型为主，90平以下的户数占比达到70%。

按照当地的规范，要求车位比例为1.2辆/户。

基于对一楼经济性的研究，规划局沟通之后，按照1.0/100㎡进行设计，把车位指标下调，直接为项目节约将近2千万的成本。

在规划阶段合理都市计划设置车库比，是控制地库成本的关键。

如果投资项目小户型为主，户数多，以每百平为单位来配置车位，比
按照户数来配置更有利于降低车位选配比；反过来，如果投资项目以大户型为主，则按照每户为单位来配置车位经济性更好。

❸先用足地面停车指标，再考虑地下车位
在规划车位的时候，应充分利用斜坡车位的政策红利，优先把地面车位指标用满，以减小地下车位数量。

另外，也可以利用机械车位来报建。

特别是地下铺位一层不够，两层不满的时候，可以利用分项机械车位来满足指标要求。

一个机械车位的拆装费用，比建一个地下两层的车位要划算很多。

❹合理的分期开发，避免大笔资金长时间沉淀
地库规划时，根据市场及现状明确联合开发分期，保证首期优先开发，以加速资金回收速度。

某房企规定，在保证项目开盘及工期时间节点的前提下，第三期建设范围内原则上按一层地库一层设置；上架条件主体工程样貌形象进度在1/2（含1/2）以下的，首期中心园林（含人工湖）、综合楼、游泳池、售楼部范围内原则上不设地下车库；上架条件主体工程样貌形象进度在1/2以上的，首期建设范围内原则上加设满铺一层设置。

在车位规模合理的前提下，再或进行地库的结构优化。

地库结构复杂，建造环节多，成本与多个因素相关，，在优化的之时需要系统考虑，衹不能只关注局部变化否则往往顾此失彼。

明源君认为，地库成本优化，应本着总溢价最高的原则。

如何使得总估值溢价最高？在车位数量一定的情况下，第一，控制地库的总面积；第二，在地库内部，将有效面积价值最大化。

2
控地库面积
车位布置最大化，低效空间最小化
体现车位成本的关键指标为停车效率，即单车位面积。

目前，房
企对停车效率的定义存一定出入，比如碧桂园按照人防车库和即非人
防车库划分停车效率，而中梁则按照纯地库和地库总建筑面积划分。

为了方便讨论，明源君这里采用地库总建筑面积/地库车位总数的计算
途径。

不难发现，当项目的车位数量一定时，地库的绍代艾建筑面积越小，单车位面积就越多小。

地库优化要求在尽量小的地库面积内，满
足停车位切合及其他功能的需求。

其中，停车区是成本优化重点考虑对象。

1、优化车位排布，将停车空间极致利用
如果车库的建筑面积偏大，纳农的优化都很难将整体成本降下来，地库的建筑排布才是成本控制的关键。

下面这个地库融资方案，停车效率为33.2。

林蝠地库轮廓线还算
方正，车道排布也极为中规中规。

但由于停车组团小且分散，地库出入口位置与车道不相通，空间
的利用率自由度仍有优化空间。

通过建筑布局调整，优化成为下图二
之后，不仅车位不断增加了个，地库面积还减少6438㎡，可节省成本
约1610万元（建安成本按2500元/㎡计算）。

关于车位排布，有一些成熟的经验可借鉴：
❶车辆换用倒进顺出，与车道90°垂直的停放方式，每辆车所占
车库面积的比例较小。

因此，应最大限度的采用停车此停车模式，尽
量少出现技术水平或者出现斜向停车。

❷采用小型车+微型车的组合。

各种柱网和边角空间，如果不足以
摆放小型车位，可合理引入小车位，补齐报建车位数。

如图，某项目的洋房区公共车库，面积为为19400㎡，通过换用
微型车位，有效利用了扇形空间，在地库建筑面积不变的情况下，增
加了44辆的销售车位，满足了规划要求。

单车位面积也由34.8㎡/个，降到32.2㎡/个。

❸靠墙位置，一般布置车行通道，而不布置并行车位。

2、轮廓线尽量规整，并用足边界位置
异形和折行的轮廓线，会产生大量室内空间无法利用的旮旯空间。

同时，外墙轮廓的过度曲折复杂，也增加了基坑支护成本及外墙展开
面积。

反过来，平直方正的轮廓线最有利于车位排布，也能减少不必要
的工程造价。

在轮廓线处理中，对于产生不予空间的位置，应考虑是
否修正轮廓线，将无效空间用于排布车位或者其他用途。

另外，注意轮廓线内边的边界位置是否用足。

下面这个地库，将原方案规划面积为20402㎡，分成地下一层和
局部二层，车位总数量516个，同时设置了3个地库出入口。

优化时，将原先方案中地库边界位置（图一中标红位置）利用起来。

另外，由于此地块非独立地块，其中一个地库出入口可借用前次
开发地块出口，因此优化计划方案中取消了该出入口，在该边界处与
扩设车位。

再通过调整局部车位排布方式，以及电源用房位置，最终多挤出
了10个车位，总车位数量达到526个。

3、与定位匹配的前提下，选择经济性最佳的柱网排布
要获得经济性较好的的沙托萨兰县面积，需选择合适的柱网。

❶选择经济性圣塞雷县最好的柱网形式
柱网的选择，必须综合考虑包括重新考虑地库规范、项目定位、
施工条件等因素。

按照规范，标准的停车位微小为2400mm×5300mm。

三个标准车位，加上600mm结构柱截面宽度，就是7800mm的柱距尺寸；5500mm的车道净宽，再加两侧合计2500mm（1250mm×2）的车道退线，构成了
8000mm的柱网尺寸。

这便是常规7800mm×8000mm的柱网形式。

地库规范规定的机动车设计车型的外廓尺寸取值
地库规范中对于车距的要求
除主流的大柱网之外，还有大小柱网、小柱网，以及改进型小柱网。

远洋地产曾就此四种柱网形式进行分析，其认为，就经济性而言，若忽略地基基础条件，改采有梁楼盖的地库，这圣塞雷县形式的建安
成本从高到低为大柱网＞大小柱网＞小柱网。

采用无梁楼盖的地库，则为大柱网＞大小柱网＞改进型小柱网＞
小柱网。

注：小柱网的柱曲面为400x400mm。

就使用体验而言，不同柱网的木柱位置不同，对车辆的转弯半径
有一定影响，大柱网的停车舒适度较理想，而小柱网的停车舒适度最差。

改进型小柱网虽然旅游网不及大柱网，但也由于大小桑克县小柱
及小柱网。

在选择的时候，需结合项目定位来综合考虑。

中端高端项目著重
舒适度，车位大小应在准则之上适当放宽；而刚需项目则以满足规范
最低标准为主。

以下为恒大对中高端项目的车位规定：
在实际操作中，的经济性需结合各类条件综合考虑，包括基底水
力学类型、人工费当地的人工成本以及项目工期等。

比如小柱网的用
工量更大，施工周期更长等，都可能造成额外的成本负担。

❷预留一定比例的大型车位
由于今年来家用汽车越来越宽敞，对于车位配置也有一定的影响。

从实用性和经济性双重考虑，地库可以考虑增加部分豪华车型若干的
停车位。

某房企就规定，省会及以上城市（含大连、青岛、宁波、厦门）
的中端、中高端项目配置20%~25%的大型车位，三线城市项目配置
15%~20%的大型车位。

在配置大型车位时候，需要注意避免增大标准火珠的跨度，避免
由于个别的特大型车位经济性而影响整个地库的经济性。

大型车位应尽量在非标准柱跨里设置。

如需在标准柱跨里设置时，选用“2+1”的模式(两个标准车位+一个大型车位)进行布置为宜。

另外，尽量在靠近塔楼的区域区域加设，集合使用的要求均匀布置。

4、充分利用低效空间，作为设备办公区及储物空间
除能产生效益的停车区外，地库还承担多种配套设备，设备设计
优化的也是控制土建成本及设备成本必不可少的一步。

❶原则上，空间排布时，设备用房、消防栓等的布置不须影响停车，更要避免挤出停车位。

比如车道两旁，是布置车位黄金地段，拿
来做设备用房就空耗了。

设备用房应尽量借助低效利用空间，比如塔楼、边角空间等。

如
果实在需要占用停车空间，则须考虑如何把影响降到最低。

❷闲置边角空间可用来设置置物空间。

即便优化做得很到位，很多的地库依然会存在一定的空间，在满
足必要的设备和管理工具空间配置之后，剩余的闲置资产角落可设一
些收纳设备，给业主存放健身器材、衣物等，增加地库的附加值。

5、垂直方向上，重点关注层高和覆土厚度
地库规范要求车库净高满足2.2米。

事实上，只要能保证车道处与、以及大部分的停车位处的净高为2.2米即可达到要求。

为了满足这一层相对较低，要求管线高度要精准计算，注意风道、喷淋、设备管线交叉点等要避让主车道，以免增加不必要的层高。

❶变配电间或水池等设备用房与车库同层时，通过设备用房形变
降（升）板的方式，弥补层高不够的缺陷，而不增加地库层数。

❷合理的选用地下室底板用词的构造做法，在计算层高时，就好
设备管线预留高度以及结构梁高；
❸一定要重视管线系统分析。

第一，避免管线交叉点出现明显在主车道上。

保利的地库，通过优化设备管线的路由，车道上方不显现出来大
型管线的排布。

同时，利用BIM的可视化设计，减少管线之间互相闲
置占用的空间，从而大幅提升库内空间净高，确保主车道上方
2700~2900的净高。

第二，主风道尽量靠近车道外侧设置或走车位上空；同时，热源
下面不设置喷淋；电桥架、设备管网尽量与风道平行排水设置、尽量
不要设在滤网下方。

❹合理的配置种植类别，控制好覆土厚度。

覆土厚度由管网布局、种植要求、绿地率要求等要素决定。

在总
合管网优化布局的基础上，还应从景观精细化设计出发，合理的配置
种植类别。

如采用树池、堆土形式来种植；平均砂石厚度要达到1.0米~1.2
米之间，采用覆土种植，种植大树处覆土局部1500；普通乔木处1000；草坪300~400；
另外，个别城市对覆土厚度会有自己的规定，比如杭州条例覆土
厚度1.5m，房企则必须按照规定执行，将覆土厚度控制压制在达标线
左右。

筱白（明源地产研究院）
本文仅供学术经验分享以之之用。