全椒大公馆营销策划报告

34.9%。农民人均纯收入达到9783元，增长13.6%。
消费市场发展平稳 2013年我县消费品市场供给充足，呈现出平稳放缓增长的态势。初步统计,2013年全年 实现社会消费品零售总额38.7亿元，同比增长14.3%。 财政收入增长、稳中有升 2013年全县完成财政收入15.02亿元，同比增长21.2%，其中：中央收入增长38.3%； 地方财政收入增长18.3%，税收收入同比增长25.3%，非税收入同比增长14.1%。税收收入 中三大主税种增值税同比增长41.2%，所得税同比增长16.2%，营业税同比增长17.2%。
销售额 （亿元） 14.17 26.2 31.3
同比增长
38.7% 48.5% 87.8%
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
年成交均价 （元/平米） 3560 3950 4297
同比增长
38.7% 11.3% 38.7%
2013全年房地产开发投资完成25.7亿元，同比增长46.5%。从建设情况看，全年房 屋新开工面积100.8万平方米，同比增长25.8%；房屋竣工面积49.3万平方米，同比增长 85.3%。从销售情况看，房屋销售面积53万平方米，同比增长32.2%，销售额21.6亿元， 同比增长87.8%。
第一篇：城市篇 全椒印象
城市定位：滁州南大门
新滁城副中心城市 全椒北邻滁州市18公里，位于滁 州的南大门，是滁州对接长三角、 实施东向发展战略的必经门户。 扼守沪陕高速（合宁高速）公路、 宁西铁路（合宁铁路）、京沪高速 铁路等咽喉要塞，地理位置十分重 要。
第一篇：城市篇 全椒印象
城市定位：南京都市圈核心城市
第一篇：城市篇 全椒印象
2013年全椒经济运行情况
据初步统计，2013年完成地区生产总值100.8亿元，增长10.2%，其中第一产业增加值
23.7亿元，增长3.8%；第二产业增加值47.6亿元，增长13.0%；第三产业增加值29.6亿元， 增长10.3%。完成规模以上工业增加值33.4亿元，增长14.0%；完成固定资产投资106.9亿 元，增长24.8%。金融机构存贷款余额分别为117.4亿元和100.7亿元，分别增长15.4%和
市场以10-20万方中等 规模项目居多，但不乏大 盘，早期即以出现如儒林 新城类的百万方项目，目 前更有140万方的城市综 合体接棒； 作为县级市，全椒市场 容量有限，接连出现超百
140
100
27 16.88 15 12.86
31.1 10
30
40 20.56 19.3 15
万方的大盘，与城市应有
蓝石 都市 豪庭
奥康步 行街
福爵 皇家 花园 仪邦 广场
天都 基本售罄 四季 莱茵 莲花 山庄
4700 元/江海 平米 儒林
新城
全椒县 政府 汉一 金都 4000-4500 晶禾学 府苑 元/丽阳 平米 兰庭 唐宁 公馆
多金
新区潜力、学区资源、立面风格、园林景观、户型设计等内外因素 对于提升项目核心价值作用极为有限，市场目前仅以儒林新城为参照， 与其区位邻近项目价格相对较高。
南京都市圈，也称“南京一小时都市圈”。南京都市圈以南京为龙头，包含了周边100公里左右 的区域，地跨苏皖两省，面积达43236 平方公里，覆盖人口约2600万人。 其中核心圈层是指与核心城市联 系紧密、接受核心城市强烈辐射， 城市间相互作用最强、最广泛的 区域。规划范围包括核心城市和 距核心城市中心约50公里范围内 的城市（镇）和区域，包括南京市 、仪征市、句容市、马鞍山市、滁州市区、来安县、全椒县。 全椒县
第一篇：城市篇 全椒印象
总结：城市发展开启无限未来
从城市发展的角度分析，全椒县城市发展处于快速上升阶段，潜力巨大，前景大好； 从城市交通的角度分析，全椒高铁车站的开通，更加方便了人们出行，“一小时都市圈”真正 成为现实，一定程度为房产带来更多的客户资源； 从城市规划的方向分析，城南新区作为县城建设的重心，符合本片区的城市规划； 从城市人口的数量分析，城区人口数量不多，意味着必须扩大消费层面，应看到“乡镇入城” 和“人群迁入”客户机会潜力大。
南京市
第一篇：城市篇 全椒印象
南京 苏州
上海
全椒 合肥 长江三角经济圈
杭州
第一篇：城市篇 全椒印象
发展规划
城市发展分为南北两极，南部现已形成中高端住宅 集群，北部为经济开发区，城市向南发展趋势已定！
全椒县近年来结合“大滁州”建设，呼应滁州市南移 的战略举措，确立了全椒县城市建设“东扩南移、北联 内整”的发展思路，把开发区、老城区、城南新区作为 县城建设的重心；
2014年全椒多金大公馆营销策划报告
二零一四年五月·上海
报告思路
1 2 3 4 5
第一篇：城市篇 第二篇：政策篇 第三篇：市场篇 第四篇：定位篇 第五篇：营销篇 全椒印象 楼市前景 调研分析 定位分析 推广战略
第一篇：城市篇 全椒印象
全椒概况
地理位置：东依南京48公里，距上海360公里，
北邻滁州18公里，西接合肥98公里， 南距马鞍山70公里。
第二篇：政策篇 楼市前景
中观层面
2014年滁州楼市近况
楼市旺季不旺，成交环降幅度大
滁州楼市的销售旺季“金三”不如预期，旺季不旺，成为2014年第一季度最低成交量的月 份。2014年3月，滁州(含全椒县)楼市商品住宅成交合计1878套，成交面积200484㎡，环 比2月2761套减少了883套，下降40%。
尽管市场尚停留在初级发展阶段，但随近年来项 目数量的增多，市场竞争愈发激烈，已有项目开始 注重外立面风格的塑造，代表项目唐宁公馆采用现 代简欧风格，并以真石漆为主要材质，将全椒客户 对于立面的眼界及理解大大提升。
文一托斯卡纳公馆
唐宁公馆
江海儒林新城
东方红郡
第三篇：市场篇 调研分析
园林景观
相对于立面来说，市场在园林景观营造方面较为落 后，尤其对于水系并未充分运用和造就。
县城传统居住区与商业聚集地，目前 基本没有在开发项目，个别项目规模 也较小，以商业为主，住宅多是旧房 改造和回迁工程；
城北板块
城北板块
老城区板块 老城区板块 城南板块 城南板块
主要依托高铁站概念形成，今年政府 打造重点区域，现阶段市场主发力点， 已形成规模集群，也是目前公认的居 住价值最高的板块。
第三篇：市场篇 调研分析
盛世豪庭 江海儒林新城 市场目前缺乏在园林 景观方面较为突出的项 目，整体景观营造水平 普遍较为一般，对植被、 小品等细节方面处理较 为草率，缺少亮点，导 致无法实现建筑单体之 间的价值差异；同时对 水系利用较有限，未能 都市豪庭 充分发挥其应用价值。
城南新区
规划面积约8平方公里，功能地位为商务政务、商贸物 流、生活居住的现代化园林式新城区；
开发区功能定位
全面完成一、二、三期11.18平方公里区域控制性详细 规划，其中一期3.88平方公里建设已经完成，二、三期 7.3平方公里建设正在加强组织实施。为呼应安徽省东向 发展和大滁州发展战略，启动了开发区总规修编工作， 向北拓展，南到土桥水库，北抵京沪高速铁路，西达新 滁全路，东至滁全快速通道，总规面积扩大到46平方公 里，规划控制面积68平方公里。
的消化量级并不匹配，未 来市场去化可能将面临巨 大压力。
宁
纳
市
方
阳
世
林
学
水
国
唐
卡
都
东
丽
盛
儒
皇
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投
祥
斯
晶
皖
瑞
文
一
托
总建面（万㎡）
福
爵
仪
邦
第三篇：市场篇 调研分析
价格表现
不同板块价格平台差距过千元， 仅视儒林新城为唯一风向标
2600-3000 元/平米 城东
花园 椒 陵 大 道
皖投 水岸 星城
宇业 东方 红郡
南 屏 路
瑞祥 国际名都
文一 大公馆 3600-4200 托斯卡纳 盛世豪庭 元 /平米 意大利 商贸城 全椒高 铁站
第三篇：市场篇 调研分析
物业形态
市场已进入电梯房时代，小高层、高层居多，多层逐 渐退出市场，规划缺乏创新，多以兵营式排布
文一·托斯卡纳公馆
市场上基本以小高层、高层 物业为主体，规划条件类似， 总体容积率高，全部以兵营式 排布； 市场普通以经济型产品及标 准型产品为主，梯户比类似， 导致普遍缺乏社区的开放性和 品质感。
第二篇：政策篇 楼市前景
宏观层面
2014年中国房地产市场趋势展望
1.宏观环境：经济转型期，不确定性增强，房产发展受到一定程度的收缩。
(1) 宏观经济：坚持稳中求进总基调，注重改革创新与结构优化，保持经济合理增长；
(2) 货币环境：货币政策保持稳中趋紧，支持经济发展。房产信贷环境变化剧烈；
2. 市场趋势：整体供大于求，观望气氛浓，个别城市各有不同。 《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》，可见城镇化步伐正在持续向前推进， 城镇房地产市场的发展长期趋势将利好。 3. 关注点：分化加剧与风险积聚促使行业转型，市场逐步回归理性。
第二篇：政策篇 楼市前景
全椒楼市
3年来累计开发量达500多万方，未来供应明显大过需 求，同时价格面临严重滞涨压力，竞争将愈发激烈。
销售面积 （万平米） 38.1 40.15 53
\
2011 2012 2013
开发面积 （万平米） 146.9 175.9 225.1
同比增长
43.5% 34.9% 32.2%
全椒大部分项目形态都是以小高层、 高层为主，穿插少量多层、别墅。
不同物业之间的价差不是很明显， 尤其多层和小高层之间价格趋同，不 同类型的价值区别未得到市场的认可 和体现；
高层在市场处于接受期，但仍有一 定抗性。
江海儒林新城
盛世豪庭
皖投水岸星城
第三篇：市场篇 调研分析
立面形象
不同于其它县级市场，立面形象在全椒已有一定 升级，但现阶段对于项目实现高溢价作用有限。
报告思路
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第一篇：城市篇 第二篇：政策篇 第三篇：市场篇 全椒印象 楼市前景 调研分析
4
5
第四篇：定位篇
第五篇：营销篇
定位分析
推广战略
第三篇：市场篇 调研分析
板块划分
县级市场容量有限，板块形成以政府发展规划为导向
主要依托道路交通发展，滁州市延伸 板块，周边配套匮乏，暂为市场价格 洼地，但作为城市规划发展方向，存 在一定提升空间；
报告思路
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第一篇：城市篇 第二篇：政策篇 第三篇：市场篇 第四篇：定位篇 第五篇：营销篇 全椒印象 楼市前景 调研分析 定位分析 推广战略
第二篇：政策篇 楼市前景
宏观层面
2013年中国房地产市场形势总结
1.政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化
2.新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新高 3.土地：全国量价明显高于去年，一线城市增长最为显著，地王频出。
面积：总面积1568平方公里。
人口：全县总人口48万人，县城人口12万人。 气候：属北亚热带向暖温带过渡性气候，四季分 明，光照充足。 文化：全椒建制于西汉，历史文化深厚，境内古迹众多，民风淳朴。明代四大高僧之一憨山 大师和开讽刺小说之先河《儒林外史》的作者吴敬梓都出生在这片文化底蕴深厚的土 地上。
第二篇：政策篇 楼市前景
2014年中国房地产市场趋势展望
一线城市停滞或微跌。二线城市放缓，暴涨之后暂时回调。 三四线城市呈现供大于求的状况较为普遍。 四线目前的房房地产发展是个长期过程，这是由未来中国经济增长和城市化发展的现实
需要决定的。
地产价格基本已经达到高位。2013年继续大幅上涨的局面短期内不会再现，原因是政 策已经开始对房地产发力，人们的预期和观望情绪业已出现。
城东花 园
皖投 水岸星 城
宇业 东方红 郡
蓝石 都市豪 庭
板块分布
全椒目前在售20多个房产项目，
均匀分布于南、北、中三个区 块。
奥康步行 街
天都 四季莱 茵 莲花山 庄
椒 福爵 陵 皇家花 大 园 道 仪邦广 场
全椒县政府
江海 儒林新 城 汉一金 都 晶禾学 府苑 丽阳兰 庭 唐宁公 馆 多金 文一 大公馆 托斯卡纳 意大利 商贸城
全椒是新滁城副中心城市、南京都市圈核心层城市、皖江城市带东向桥头堡，长三角腹地的重要的制
造工业加工基地、农副产品配送基地、旅游休闲观光基地。先后被评为中国浙商最佳投资城市、浙商
投资最佳服务县。全国先进县，全国十大环保城市之一。 高速、高铁、动车全都经过全椒县，随着经济的快速发展，“同城化”趋势更加明显。届时，全椒将 会吸纳一定数量的区外住房消费需求，宜商宜居，将更好的促进全椒消费市场的繁荣。
南 屏 路
盛世豪庭 瑞祥 国际名都
全椒高铁站
第三篇：市场篇 调研分析
体量盘点
既有运作多年超百万方的大盘，亦有140万方的综 合体，项目体量、层级与县级市场容量落差明显。
160 140 120 100 80 60 40 20 0
城 都 馆 馆 庭 郡 庭 庭 城 园 苑 场 岸 星 际 名 家 花 公 公 豪 红 兰 豪 新 府 广 公 多 金 大 馆