建筑法规复习纲要

建设法规复习纲要
1、法规体系及立法原则
（1）建设法的立法体系及法律效率的排序问题（掌握）
1. 宪法——全国人大制定、效力最高;
2. 法律:基本法律，全国人大；一般法律，全国人大常委会仅次于宪法
3. 行政法规——国务院低于宪法和法律
4、地方性法规：省人大，人大常委会；市人大，人大常委会。

本辖区有效
5行政规章：部门规章---国务院各部委：发改委、住建部等；地方政府规章---省镇府、市镇府
6. 最高人民法院司法解释——适用补充
效力——判案体现
如：《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
7. 国际条约——如：《建筑业安全卫生条约》
8. 民族自治条例
特别行政区法律——特事特办、法的变通、本地区内适用
2、民法
（1）民法的调整对象（掌握）
中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间、法人之间、公民和法人之间的财产关系和人身关系。

（2）民事法律关系的主体有哪几类。

完全民事行为能力、无民事行为能力、限制民事行为能力是如何划分的。

（掌握）
自然人、法人、其他组织；18周岁以上的成年人或大于等于16周岁，能养活自己；未成年人小于10周岁或精神病人（不能辨认自己的行为）；大于等于10周岁未成年人小于18周岁或精神病人（不能完全辨认自己的行为）
（3）民法的基本原则（掌握），会案例分析。

平等、自愿、公平、等价有偿、诚实守信、公序良俗、禁止乱用权利
3、建设工程合同法律制度
（1）工程建设常用的合同及其相应的种类。

（掌握）
（1）按合同内容划分
《合同法》根据合同内容的不同将合同分为15种典型的合同：买卖合同，供用电、水、气、热力合同，赠与合同，借款合同，租赁合同，融资租赁合同，承揽合同，建设工程合同，运输合同，技术合同，保管合同，仓储合同，委托合同，经纪合同和居间合同。

在上述合同种类中，工程建设常用的合同有：施工承包合同(《合同法》上的建设工程合同)、设备材料采购合同(《合同法》上的买卖合同)、工程监理委托合同(《合同法》上的委托合同)、货物运输合同(《合同法》上的货物运输合同)、工程建设资金借贷合同(《合同法》上的借款合同)、机械设备租赁合同(《合同法》上的租赁合同)等。

（2）《合同法》第270条规定：“建设工程合同应当采用书面形式。

”（掌握）
（3）订立和履行合同应遵循的原则（掌握）
（1）合同当事人法律地位平等原则
（2）当事人自愿订立合同原则
（3）公平原则
（4）诚实信用原则
（5）遵守法律、尊重社会公德、不损害他人及社会公共利益原则
（4）合同的一般生效要件包括（掌握）
①主体合格，行为人具有相应的民事行为能力；
②意思表示真实；
③不违反法律和社会公共利益。

（5）《合同法》第52条规定有哪些情形之一的，合同无效（掌握）
1）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（2）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（3）以合法形式掩盖非法目的；
（4）损害社会公共利益；
（5）违反法律、行政法规的强制性规定。

（6）可撤销合同指的是哪些情况（掌握）
1)因重大误解订立的合同；
(2)显失公平的合同；
(3)一方采用欺诈、胁迫手段或乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。

（7）无效合同与可撤销合同有什么区别（掌握）
无效合同自始至终都没有法律效力；可撤销合同只有被撤销时无法律效力，若未被撤销自始至终都有法律效力。

（8）同时履行抗辩权、后履行抗辩权、先履行抗辩权三种形式（了解）
（9）理解代位权、撤销权。

（了解）
（10）合同转让对债权人和债务人的不同要求。

（掌握）
合同的转让是一种特殊的变更，是指当事人将自己承受的合同权利与义务转让给第三人承受的行为。

除非有特别约定或法律规定，债权人可以转让其合同的全部权利和部分权利；经过了债权人同意后，债务人可以转让其合同的全部义务和部分义务。

如果转让要式合同，则要按照法律的规定或约定履行要式程序或具备要式形式，转让才生效。

（11）担保的形式（掌握）
担保的形式包括保证、抵押、质押、留置和定金。

（12）承担违约责任的方式。

（掌握）
1）违约金和赔偿金
（2）价格制裁
（3）担保制裁
（4）继续履行合同义务
（13）建设工程合同的分类（掌握）
（1）按照承包的工程范围和承包关系分类
①建设工程总承包合同（设计-建造及交钥匙承包合同）
②建设工程承包合同
③建设工程分包合同
（2) 按照建设工程合同标的的性质分类
建设工程合同包括建设工程勘察合同、建设工程设计合同、建设工程施工合同、建设工程监理合同。

（3）按照承包工程计价方式分类
①固定价格
②可调价格
③工程成本加酬金确定的价格
（14）组成本合同的文件及优先解释顺序是什么.（掌握）
（1）本合同协议书
（2）中标通知书
（3）投标书及其附件
（4）本合同专用条款
（5）本合同通用条款
（6）标准、规范及有关技术文件
（7）图纸
（8）工程量清单
（9）工程报价单或预算书
4、国有土地上房屋征收与补偿
（1）房屋征收补偿的形式（掌握）
1、货币补偿
2、房屋产权调换
（2）补偿与搬迁顺序（掌握）、
先补偿、后搬迁。

5、土木工程建设各类法规
（1）建筑法
1）申请领取施工许可证，应当具备哪些条件？（掌握）
（一）已经办理该建筑工程用地批准手续；
（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得规划许可证；
（三）需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求；
（四）已经确定建筑施工企业；
（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
（六）有保证工程质量和安全的具体措施；
（七）建设资金已经落实；
（八）法律、行政法规规定的其他条件。

2）对施工许可证的时间限制有哪些？（掌握）
1）第八条：建设行政主管部门应当自收到申请之日起十五日内，对符合条件的申请颁发施工许可证。

3）（2）第九条：建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。

因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。

既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。

（3）第十条：在建的建筑工程因故中止施工的，建设单位应当自中止施工之日起一个月内，向发证机关报告，并按照规定做好建筑工程的维护管理工作。

建筑工程恢复施工时，应当向发证机关报告；中止施工满一年的工程恢复施工前，建设单位应当报发证机关核验施工许可证。

（4）第十一条：按照国务院有关规定批准开工报告的建筑工程，因故不能按期开工或者中止施工的，应当及时向批准机关报告情况。

因故不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。

3）工程建设从业单位的资质规定？（了解）
4）哪些承发包方式是禁止的？（掌握）
（1）禁止肢解发包，提倡总承包。

（2）禁止承包单位将其承包的全部建筑工程肢解以后以分包的名义分别转包给他人。

（3）禁止发包方指定建筑材料、构配件及建筑材料的生产厂、供应商。

（4）禁止建筑施工企业超越本企业资质等级许可的业务范围或者以任何形式用其他建筑施工企业的名义承揽工程。

（5）禁止总承包单位将工程分包给不具备相应资质条件的单位。

（6）禁止分包单位将其承包的工程再分包。

5）安全生产的方针和制度是什么？（掌握）
第三十六条：建筑工程安全生产管理必须坚持安全第一、预防为主的方针，建立健全安全生产的责任制度和群防群治制度。

（2）建设工程质量管理条例
1）哪些建设工程必须实行监理（掌握）
（一）国家重点建设工程；
（二）大中型公用事业工程；
（三）成片开发建设的住宅小区工程；
（四）利用外国政府或者国际组织贷款、援助资金的工程；
（五）国家规定必须实行监理的其他工程。

2）建设工程竣工验收应当具备的条件（掌握）
（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；
（二）有完整的技术档案和施工管理资料；
（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

3）总承包单位与分包单位的质量责任如何确定（掌握）
总承包单位依法将建设工程分包给其他单位的，分包单位应当按照分包合同的约定对其分包工程的质量向总承包单位负责，总承包单位与分包单位对分包工程的质量承担连带责任。

4）工程监理的职责有哪些（掌握）
1）未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。

未经总监理工程师签字，建设单位不拨付工程款，不进行竣工验收。

（2）监理工程师应当按照工程监理规范的要求，采取旁站、巡视和平行检验等形式，对建设工程实施监理。

5）在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限是如何规定的（掌握）（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

（五）其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。

建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

6）竣工资料备案的规定（掌握）
建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。

（3）建设工程事故等级的划分（掌握）
死亡重伤直接经济损失
特别重大事故≥30人≥100人≥1亿元
重大事故≥10人＜30人≥50人＜100人≥5000万元＜1亿元
较大事故≥3人＜10人≥10人＜50人≥1000万元＜5000万元
一般事故＜3人＜10人＜1000万元
（4）建设工程安全生产管理条例
1）工程监理单位发现安全事故隐患该如何处理？（掌握）
工程监理单位在实施监理过程中，发现存在安全事故隐患的，应当要求施工单位整改；
情况严重的，应当要求施工单位暂时停止施工，并及时报告建设单位。

施工单位拒不整改或者不停止施工的，工程监理单位应当及时向有关主管部门报告。

2）工程中使用施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施应履行哪些规定？（了解）
第十八条施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施的使用达到国家规定的检验检测期限的，必须经具有专业资质的检验检测机构检测。

经检测不合格的，不得继续使用。

第十九条检验检测机构对检测合格的施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施，应当出具安全合格证明文件，并对检测结果负责。

第三十五条施工单位在使用施工起重机械和整体提升脚手架、模板等自升式架设设施前，应当组织有关单位进行验收，也可以委托具有相应资质的检验检测机构进行验收；使用承租的机械设备和施工机具及配件的，由施工总承包单位、分包单位、出租单位和安装单位共同进行验收。

验收合格的方可使用。

3）哪些特种作业人员必须持证上岗？（掌握）
第二十五条垂直运输机械作业人员、安装拆卸工、爆破作业人员、起重信号工、登高架设作业人员等特种作业人员，必须按照国家有关规定经过专门的安全作业培训，并取得特种作业操作资格证书后，方可上岗作业。

4）总承包单位对施工现场的安全责任（了解）
5）哪些危险性较大的分部分项工程需要编制专项施工方案，其中哪些还要由施工单位还应当组织专家进行论证、审查。

（掌握）
涉及深基坑、地下暗挖工程、高大模板工程的专项施工方案。

6）施工现场哪些地点要设置明显的安全警示标志？（了解）
施工单位应当在施工现场入口处、施工起重机械、临时用电设施、脚手架、出入通道口、楼梯口、电梯井口、孔洞口、桥梁口、隧道口、基坑边沿、爆破物及有害危险气体和液体存放处等危险部位
7）意外伤害险由哪方办理，起止时间分别是什么？（掌握）
意外伤害保险费由施工单位支付。

实行施工总承包的，由总承包单位支付意外伤害保险费。

意外伤害保险期限自建设工程开工之日起至竣工验收合格止。

6、房地产管理法规
（1）房地产开发用地有哪五类；土地使用权的获取的三种途径（掌握）
对于房地产开发用地有五类：居住用地、工业用地、教育科学文化卫生体育用地、商业旅游娱乐用地、综合或其他用地。

土地使用权的获得途径有三种：土地使用权的出让、土地使用权的转让、土地使用权的划拨。

（2）了解71号文件，即“8.31大限”。

（掌握）
（3）根据《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权的出让有拍卖、招标和协议三种方式。

（4）但是协议招标方式在2002年5月9日，国土资源部签发了被业界称为“土地革命”的11号文件——《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，文件中叫停了已沿用多年的土地协议出让方式，要求从2002年7月1日起，所有经营性开发的项目用地都必须通过招标、拍卖或挂牌方式进行。

（3）土地使用权出让的最高年限的规定（掌握）
城市房地产管理法》第13条，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。

合同约定的土地使用年限届满，除土地使用者申请续期并依法批准的以外，国家无偿收回其土地使用权。

（4）出售商品房的条件。

商品房预售应出示的“五证”。

（掌握）
（5）商品房交付，产权登记面积与合同约定面积发生差异，合同未作约定的按什么方式处理（掌握）
1)合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。

2) 商品房交付，产权登记面积与合同约定面积发生差异，合同未作约定的按下列方式处理：面积误差比绝对值在3% 以内(含3%)的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买房人有权退房。

买受人退房的，出卖人在买受人提买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3% 部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。

产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

面积误差比=( 产权登记面积一合同约定面积)÷合同约定面积×100% 。

3) 因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议。

出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按约定的利率付给利息。

（6）哪些房地产不得抵押，哪几种特殊的房地产可以抵押？（了解）
（7）房地产租赁时抵押权的效力如何确定？（掌握）
房地产抵押权的对内效力。

是指抵押(权)担保的债权范围和财产范围。

债权范围包括主债权、利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等方面。

财产范围包括：房地产本身、房地产的附属物和附属权利（附属物如房屋周围的花草树木、住宅范围内的停车场、房屋门窗、各种附属设施如照明、通讯、采暖、制冷等）。

) 房地产抵押权的对外效力。

是指房地产租赁时抵押权的效力租赁在先，抵押在后。

的设定和实现都不影响租赁关系。

但抵押人负有告知义务；抵押在先，租赁在后。

租赁权不得对抗抵押权，当实现抵押权时，租赁关系可能被解除。

依法释[2000]44号规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。

抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产己抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产己抵押的，抵押权实现造成承租人
的损失，由承租人自己担
7、建设工程纠纷的处理
（1）建设工程民事纠纷处理的方式有哪些（掌握）
和解，调解，诉讼，仲裁，
（2）民事诉讼法律的特点及基本制度（掌握）
民事诉讼，是指人民法院在当事人和其他诉讼参与人的参加下，以审理、裁判、执行等方式解决民事纠纷的活动，以及由此产生的各种诉讼关系的总和。

公权性；强制性；程序性
合议制度是指由三人以上单数的审判人员组成合议庭，对民事案件进行审理的制度。

合议庭评议案件，实行少数服从多数的原则
公开审判制度是指人民法院审理民事案件，除法律规定的情况外，审判过程及结果应当向社会公开，允许群众旁听庭审和宣判过程，允许新闻媒体对庭审过程进行采访、报道，并将案件向社会披露。

回避制度是指为了保证案件的公正审判，而要求与案件有一定利害关系的审判人员或其他有关人员，不得参与本案的审理活动或诉讼活动的审判制度。

两审终审制度是指一个民事诉讼案件经过两级法院审判后即告终结的制度。

最高人民法院所做的一审判决、裁定，为终审判决、裁定，当事人不得上诉。

（3）哪些纠纷不能仲裁，仲裁的特点及基本制度，仲裁与诉讼的区别。

（掌握）仲裁的概念
即指发生争议的当事人（申请人与被申请人），根据其达成的仲裁协议，自愿将该争议提交中立的第三者（仲裁机构）进行裁判的争议解决制度。

仅限于民商事仲裁，即平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权纠纷，才可以仲裁
下列纠纷不能仲裁：
1、婚姻、收养、监护、扶养、继承纠纷；
2、依法应当由行政机关处理的行政争议；
3、劳动争议案件和农业集体经济组织内部的农业承包合同纠纷，由法律另行规定。

仲裁的基本特点：自愿，专业，独立，保密，快捷性
仲裁法》第4条规定，没有仲裁协议，一方申请仲裁的，仲裁委员会不予受理仲裁法》第5条明确规定：“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理，但仲裁协议无效的除外。

”
《仲裁法》第9条规定第1款规定：“仲裁实行一裁终局的制度。

裁决作出后，当事人就同一纠纷再申请仲裁或者向人民法院起诉的，仲裁委员会或者人民法院不予受理。

”
（4）调解的形式有哪几种（掌握）
法院调解；诉讼外调解：民间，行政，仲裁
（5）证据保全的概念，财产保全的相关规定（了解）
（5）《民事诉讼法》第24条规定：“因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。

”
“建设工程施工合同纠纷以施工行为地为合同履行地”（掌握）
（7）先予执行的适用范围，诉讼中申请执行的期限规定。

（掌握）
（8）申请仲裁的条件（掌握）
（9）仲裁庭的组成。

仲裁庭不能形成多数意见时，该怎么处理?（掌握）（10）行政复议与行政诉讼的概念（了解）
8、建设工程索赔
（1）建设工程常见索赔问题有哪几类
1 发包人或工程师违约索赔
2 不可预见性因素的索赔
3 国家政策和法规变化的索赔
4 合同变更的索赔
5 合同中止与解除的索赔
（2）索赔的依据有哪些？
(1)构成合同的原始文件。

2) 工程(7) 现场气候记录师的指示。

3) 往来函件4) 会议记录5) 施工现场记录。

6) 工程财务记录。

7) 现场气候记录。

8) 市场信息资料。

9) 政策法令文件。

（3）不允许索赔的费用有哪些？
1、承包商对索赔事项的发生原因负有全部责任的有关费用
2、承包商对索赔事项未采取减轻措施因而扩大的费用
3、承包商进行索赔工作的准备费用。

4、
索赔款在索赔处理期间的利息。

5、工程有关的保险费用。

（4）会进行案例分析。