民法学精品课程用益物权

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第六章 用益物权
上海政法学院 民法学课题组制作
学习目标
了解：居住权的概念和特征。 理解：用益物权的内容和体系；宅基地使用权
的概念和特征。 掌握：用益物权的概念与特征；土地承包经营
权的概念、特征、效力；地役权的概念、特征、 内容。
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四、土地承包经营权的消灭
（一）土地承包经营权的提前收回和交回
（二）土地承包经营权的期限届满
（三）承包地被征收
（四）承包地使用价值丧失
（五）其他消灭原因
①合同解除。②不可抗力。③继承落空。
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（一）国有土地建设使用权概述
国有土地建设使用权是指法人、非法人组织、 自然人等以建设为目的，依照法定的条件和程序 所取得的，对一定范围的国有土地所享有的占有、 使用等权利。
主要有两种类型的国有土地建设使用权，即有 偿出让的国有土地建设使用权和划拨的国有土地 建设使用权。
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取得的国有土地使用权，在有些情况下 可以由政府批准无偿收回；⑦划拨的国有 土地使用权，使用者须向国家缴纳城镇土 地使用税。
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二、集体土地建设使用权
（一）集体土地建设使用权概述 （二）集体土地建设使用权的取得与终
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（三）划拨的国有土地建设使用权
划拨的国有土地建设使用权，又称为无偿划拨 的国有土建设使用权，是指建设用地使用权人按 照一定的程序向政府提出用地申请，政府通过行 政审批程序将土地无偿拨给使用者使用，并对使 用者的权利予以确认而产生的国有土地建设使用 权。
业建设的建设者。
②在客体方面，集体土地建设使用权的客体是农民集
体所有的土地，且主要是建设用地，涉及农用地的，应当
办理农用地转为建设用地的审批手续。
③在内容方面，集体土地建设用地的使用权人有权占
有、使用该土地，在土地上进行非农业建设，从事生产或
生活或公益事业，但不得出让、转让或者出租。但是符合
土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产兼
集体土地建设使用权在下列情形下终止： ①为乡村公共设施和公益事业建设，农村集体经济组织
经原批准用地的人民政府批准，收回他人已经取得的土地 使用权； ②乡镇企业连续闲置2年以上或因停办闲置1年以上，原 土地所有者应当收回其土地使用权； ③不按照批准用途使用土地的，土地所有人报经原审批 机构批准，收回土地使用权； ④因撤销、迁移、解散等原因而停止使用土地的，土地 使用权终止。
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三、用益物权的内容和体系
（一）外国民法和我国台湾地区民法上的用益物 权
（二）我国现行法中的用益物权制度
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（一）外国民法和我国台湾地区民法上 的用益物权
罗马法中的用益物权包括役权（包括人役权和地役权）、 用佃权和地上权三种。《法国民法典》完全采纳了罗马法 的役权概念，并在其第二卷规定了用益权、使用权及居住 权（第三编），役权和地役权（第四编）；德国法上的用 益物权可以概括分为地上权、役权和土地负担；日本民法 上的用益物权制度也借鉴了罗马法和德国法的经验，在 《日本民法典》中用益物权有地上权、永佃权、地役权及 入会权四种；从《大清民律草案》到国民党政府制定的 《民法典》都规定了用益物权制度，其中主要包括地上权、 典权、永佃权和地役权。
收益权和处分权。④新增改良土地的使用、经营权。⑤流转
权。即承包方对土地承包经营权依照法律规定等转让、互换、
出租、转包方式进行流通或由第三人具体从事经营承包人获
取收益的权利。⑥优先承包权。⑦要求补偿的权利。
（二）土地承包经营权人的义务
①维护土地的农业用途，不得用于非农业建设。②依法保 护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害。③法律法 规规定的其他义务。
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应注意以下几个问题：①划拨的国有土地使用权 在取得方式的性质上属于通过行政行为取得，划拨 行为是一种行政行为；②通过划拨取得的国有土地 使用权在权利内容上仅限于使用者对土地的占有、 使用权、个别情况下有收益权，使用者不得将该使 用权转让、出租、抵押、也不发生继承等；③划拨 的国有土地使用权限，使用权的取得是无偿的，其 无偿性表现为，使用者取得土地使用权无需向国家 支付出让金或其他对价；④通过划拨取得的国有土 地使用权，其适用范围具有局限性；⑤通过划拨取 得的国有土地使用权具有不定期性；⑥划拨
3．承包期内，妇女结婚，在新居住地未取得承包地的， 发包方不得收回其原承包地，妇女离婚或丧偶，仍在原居住 地生活或不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的， 发包方不得收回其原承包地。
4．承包人应得的承包收益，其继承人可以继承。 5．发包方实施干涉承包方享有的生产经营自主权，应当
承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、 赔偿损失等民事责任。
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第一节 用益物权概述
一、用益物权的概念与特征 二、社会变迁与用益物权的发展轨迹及功能实现 三、用益物权的内容和体系
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一、用益物权的概念与特征
（一）用益物权的概念
所谓用益物权，是指非所有人在他人所有的物 上享有的占有、使用和收益的他物权。
（二）用益物权的特征
1．目的的用益性
2．地位的独立性
3．客体的限制性
一是用益物权的客体必须具有使用价值；
二是用益物权的客体以不动产作为主导；
三是用益物权的享有和行使必须以对客体的实 际占有为前提。
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二、社会变迁与用益物权的发展轨 迹及功能实现
止
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（一）集体土地建设使用权概述
所谓集体土地建设使用权，是指土地使用人依法定程序取 得的、在农民集体所有的土地上从事非农业建筑而使用该 土地的权利。集体土地建设使用权具有以下特征：
①在主体范围上，集体土地建设使用权人的范围有一
定的限制。乡镇企业、农村村民、乡村公共设施和公益事
（二）土地承包经营权的特征
1．土地承包经营权的主体是农业生产和经
营者。
土地承包经营权的客体是集体所有或国家所有由 集体使用的土地。
2．土地承包经营权在性质上是一种他物权。
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二、土地承包经营权的取得
（一）依法律行为取得
物权法第130条规定：“土地承包经营权自土地承包经 营权合同生效时取得。县级以上地方人民政府应当向土地 承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证或者草原使 用权证，并登记造册，确认土地承包经营权”。
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第三节 建设用地使用权
一、国有土地建设使用权 二、集体土地建设使用权
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一、国有土地建设使用权
（一）国有土地建设使用权概述 （二）有偿出让的国有土地建设使用权
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五、土地承包经营权的保护
1．承包期内，发包方不得收回承包地，不得单方解除承 包合同。
2．承包期内，发包方不得调整土地，因自然灾害严重毁 损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要 适当调整的，必须经本村民会议2/3以上成员或者2/3以上村 民代表同意，并报乡人民政府和县级政府农业主管部门批准。
规定了下列用益物权：基地使用权、农地使用权、林地利
用权（地役权）、典权、居住权、探矿权、采矿权、取水
权、渔业权。
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第二节 土地承包经营权
一、土地承包经营权的概念与特征
Байду номын сангаас
二、土地承包经营权的取得
三、土地承包经营权的效力
四、土地承包经营权的消灭
五、土地承包经营权的保护
并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
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（二）集体土地建设使用权的取得与终止
由农村集体经济组织或有资格使用集体土地进行非农业 建设的使用人，向县级以上地方人民政府提出申请，由县 级以上地方人民政府批准，核发证书，确认建设用地使用 权，作为土地所有人的农民集体或农村集体经济组织不能 自行与他人设定集体土地建设用地使用权。
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2．取得
有偿出让的国有土地建设使用权之取得一般采 取出让、转让、出租、继承等方式，其中，出让 的方式有协议、招标、拍卖三种基本形式，但不 管哪一种形式，都要签定出让合同。
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3．内容
①占有和使用权。 ②收益权。 ③处分权。 ④从事必要附属行为的权利。
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用益物权
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知识网络图
用益物权概述
概念和特征 发展和功能 内容和体系
土地承包经营权
概念和特征 取得和效力
消灭
建设用地使用权
国有土地建设使用权 集体土地建设使用权
宅基地使用权
概念和特征 取得和内容
消灭
地役权
概念和特征 取得和内容
消灭
居住权
概念和特征 取得和消灭
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（二）有偿出让的国有土地建设使用权
1．概念、特征 2．取得 3．内容 4．转让
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1．概念、特征
国有土地建设使用权的出让是指国家以所有者 身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者， 并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的 行为。它有下列特征：①出让的性质是民事法律 行为。②主体是土地所有权人与建设用地使用权 人。③客体是国有土地。④权利的性质是他物权。
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（二）我国现行法中的用益物权制度
我国现在由《民法通则》和各种民事单行法构成实质
民法体系。通说认为，我国《民法通则》、《土地管理
法》、《城市房地产管理法》和《水法》等已经建立起了
以下用益物权体系：城镇国有土地使用权，国有耕地、林
地、草原使用权，农村土地承包经营权（农地使用权），
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4．转让
国有土地建设使用权的转让，是土地使用权人将土地使用 权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。①按照出让合 同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用 权证书；②按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建 设工程的，完成开发投资总额的25%以上；属于成片开 发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。国有土 地建设使用权转让必须遵循特定原则，包括①出让方地位 不变的原则。②权利义务一体转移的原则。③土地使用权 与地上建筑物所有权主体同一性原则。④分割转让限制原 则。⑤土地所有人的优先购买权。
宅基地使用权和水资源使用权（取水权）等。此外，通说
还认为，我国《矿产资源法》、《渔业法》和《野生动植
物保护法》还规定了渔业权、采矿权和狩猎权等各种准用
益物权（准物权）。
物权法规定的用益物权种类包括土地承包经营权、建
设用地使用权、宅基地使用权、地役权和居住权。2019年
12月由全国人大制定公布的《中国民法典草案》物权法篇
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一、土地承包经营权的概念与特征
（一）土地承包经营权的概念
土地承包经营权是指农业生产经营者，依照法
律和土地承包经营合同，以承包的方式对农村集 体所有的或国家所有、农村集体经济组织使用的 土地享有的占有、使用，从事种植业、林业、畜 牧业、渔业等生产并进行收益的权利。
物权法第132条规定：“土地承包经营权人有权依法自 主决定土地承包经营权以转包、出租、互换、转让或者其 他方式流转”。
（二）依法律行为以外的原因取得
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三、土地承包经营权的效力
（一）土地承包经营权人的权利
①占有、使用土地的权利。②生产经营决策权。③产品