举案说法

举案说法
物业案例精选一
案情：三个六岁的男孩小明、小强和小超一起在所居住的楼道里玩，发现楼顶层的门没有锁，于是便跑到楼顶上嬉戏。

后来三人发生争执，小明、小超即用身边的水泥片打小强，小强向楼顶围墙的一侧后退，小明、小超追打，结果一块水泥片飞过围墙下落，正好打在在院子里玩耍的小女孩小玲头部，致其当场昏迷。

物业公司保安员发现后立即送医院，经抢救脱险。

小玲住院30天，花费医疗费等18000元。

事后，小玲的家长向物业公司及小明、小超的家长提出赔偿请求。

物业公司认为伤害是由小明、小超直接引起，事发后物业公司又积极送医院，已尽了管理职责，不应再承担赔偿责任。

而小明家长推脱说打中小玲的水泥片不是自己孩子投掷的，不想赔偿。

小超家长认为小玲受伤是多种因素导致,4方均应担责．
分析：1
根据我国物业管理条例第五十六条物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。

责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。

第三十六条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

后人发生争执，小明、小超即用身边的水泥片打小强，证明该顶楼有水泥片，物业管理公司日常在巡查的过程中，发现水泥片在楼顶，是存在小孩嬉戏打闹的隐患的，物业公司未能及时清理导致第三者人身受到损失，应该承担责任，其责任的大小，应取决于《物业管理协议》。

其次，监护人应当承担赔偿责任。

法律条例参考：
从事住宿、餐饮、娱乐等经营活动或者其他社会活动的自然人、法人、其他组织，未尽合理限度范围内的安全保障义务致使他人遭受人身损害，赔偿权利人请求其承担相应赔偿责任的，人民法院应予支持。

因第三人侵权导致损害结果发生的，由实施侵权行为的第三人承担赔偿责任。

安全保障义务人有过错的，应当在其能够防止或者制止损害的范围内承担相应的补充赔偿责任。

安全保障义务人承担责任后，可以向第三人追偿。

赔偿权利人起诉安全保障义务人的，应当将第三人作为共同被告，但第三人不能确定的除外。

分析2
对未成年人依法负有教育、管理、保护义务的学校、幼儿园或者其他教育机构，未尽职责范围内的相关义务致使未成年人遭受人身损害，或者未成年人致他人人身损害的，应当承担与其过错相应的赔偿责任。

第三人侵权致未成年人遭受人身损害的，应当承担赔偿责任。

学校、幼儿园等教育机构有过错的，应当承担相应的补充赔偿责任。

根据《物业管理条例》的相关规定楼顶平台属于公共部分，理应由物业公司监管，楼顶的门没有加锁，造成小朋友进入而后发生小玲头部被砸伤的事故，物业公司具有一定的责任
物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。

）；
2、小朋友的家长也对于小朋友的监管有失误（未成年人保护法第十条父母或者其他监护人应当创造良好、和睦的家庭环境，依法履行对未成年人的监护职责和抚养义务）；
3、本人认为小超的家长说的比较有道理，可以从以上2方面主张权利，协商不成可起诉至当地人民法院。

下面是我个人的看法：
第一、楼顶的门没有锁，物业公司负有责任，无过错；理由是：根据物业管理条例和物权法相关规定以及《物业管理服务合同》的约定，物业公司要承担公共秩序维护的责任；楼顶门没有锁，存在安全隐患，所产生的后果是显而易见的，故此说明物业公司在公共秩序维护方面有缺陷。

第二、小孩子玩耍中出现事故，是家长作为监护人失职造成，也有责任，可以参照民法通则进行追究。

第三、肇事小孩监护人应该赔偿，我个人认为应该是楼上三小孩监护人，投掷的小超承担40%，小明小强各承担30%。

物业公司吸取教训，举一反三，加强整改，防止类似问题再发生。

举案说法
物业案例精选二
1、杨先生在北京某庄园自家住宅住了近4年，但从上个月的一天开始，多次被某物业公司保安阻拦在楼外，无法回家。

后经110警察协调，才得以进楼。

物业公司的理由有三：其一是物业公司允许广告公司在楼顶做广告牌，用广告费进行楼内装修，但杨先生却要求由业主分享广告费；其二是杨先生提出免交物业服务费遭拒；其三是因为杨先生还没有取得房产证。

请分析物业公司的错误在哪？为什么？
2、深圳市某小区业主委员会因小区架空层以及两栋小楼的业主共有产权受到开发商、物业管理公司侵害，受小区业主大会的委托，向深圳市中院提起诉讼。

深圳市中院以业主委员会没有诉讼资格为由裁定驳回起诉。

业主委员会上诉至广东省高院。

请问，业主委员会如何才能具有诉讼主体的资格？
3、长沙市某地下商业街召开首届业主大会，此前，业主大会筹备小组规定凡办理了银行按揭手续的业主以及一次性付款的业主，才能参加业主大会。

而开发商则强调自己拥有总商铺49%的产权，要求享有总票数928张中的450张选票权，并坚持60多名没有办好房屋按揭手续的购房者不能享有参加业主大会的权利。

购房者则认为，开发商是搞开发的，不应当成为业主；部分购房者缴交了部分房款未办按揭，也有权参加业主大会。

请问：1、开发商是否能以业主的身份参加业主大会？其投票权如何？
2、没有办好银行按揭手续的购房者是否具有参加业主大会的资格？
4、鉴于某小区物业服务企业管理能力差，致使该小区成为脏、乱、差的典型，小区业主代表大会做出解除物业服务合同的决议，并书面通知物业服务企业。

物业服务企业复函不同意解除合同。

业主代表大会遂委托小区业主委员会向法院提起诉讼，要求法院判决解除物业服务合同。

法院认为，原告未依法召开业主大会讨论，也未用书面的形式征求业主意见，仅根据业主代表大会做出终止与被告的物业服务合同的决议，要求解除物业服务合同，不符合法律法规的规定，判决驳回原告的诉讼请求。

请问：在什么条件下，业主代表大会做出的决议才有效？
5、罪犯经小区南面围墙未上锁的小铁门进入小区，翻入徐先生的住房，采取暴力手段致使徐先生死亡。

罪犯已被判决死刑。

此后，徐太太以物业服务公司未尽到保安职责为由，将物管公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费等共46万多元。

经查，小区《公共契约》约定：物管公司负责对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作。

又查，小区三大监控系统工程已经开工建设，但无竣工验收合格证明；之前小区住户曾对小区安全提出质疑，要求安装防盗门，遭拒；案发当晚，监控中心人员发现42号监控点有异常，随后到现场查看，因犯罪分子已翻墙入室，未能发现。

请问：根据上述案情，你认为物管公司是否需要承担责任？为什么？
6、某花园业主办理了入住手续，签署了《住户缴纳物业管理费承诺书》和《遵守管理公约承诺书》，承诺每月15日前缴纳服务费，逾期每日加付千分之三滞纳金等。

嗣后，该业主因家中宠物丢失，对原告的服务质量不满，拒付物业服务费用。

物业公司遂把该业主告上法庭，请求法庭判决该业主支付物业服务费用及其滞纳金共2400多元。

请问：该业主家中宠物丢失，能否拒付物业服务费用？为什么？
1、首先物业公司无权阻止杨先生进入自己的家，除非证明此房不是杨先生的，理由第一第二条完全不成立。

2、一是业主委员会充当原告，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。

向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。

二是有一定组织机构。

业主委员会由业主大会选举产生，委员一般由业主担任，业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会根据业主委员会章程运作。

业主委员会有健全的组织机构，完善的组织章程，依章程规定处理各项事务。

三是有一定的财产。

由于业主委员会可以对物业的共用部位、共用设施、设备和物业管理办公场所、经营用房及由此产生的收益由业主委员会代表全体业主进行监督管理，收取一定的费用，对住宅共用部位、共用设施设备还有维修基金，此外，业主委员会的办公活动经费。

3、开发公司有投票权，投票权以筹备组规定为主。

一户一票，或者规定面积为一票。

未完成银行按揭的业主，不具有资格。

手续未完成，可以认为产权仍是开发公司。

4、业委会召开业主大会，可以用书面形式征求业主意见，需满足业主总人数1/2和总面积1/2以上同意，业主大会才能解除或者罢免物业公司协议。

5、根据我国《物业管理条例》以及《合同法》的有关规定，物业管理企业的义务及责任取决于物业服务合同的约定。

在物业管理企业未能履行物业服务合同中约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的情况下，应当依法承担相应的法律责任。

一般来说，如果物业服务合同中包含了安全保障这一服务项目，而物业管理企业也谨慎履行了合同义务（比如采取了出入登记、安全巡逻等措施），无失职行为，则无需对损失承担赔偿责任。

徐太太，需举证物业公司对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作有失职行为。

6、该业主应当支付物业服务费用及其滞纳金，根据《住户缴纳物业管理费承诺书》和《遵守管理公约承诺书》，承诺每月15日前缴纳服务费，该承诺书是有效的。

至于家中宠物丢失，服务质量不好，该业主应另行举证物业公司有责任，并另行起诉。

物业在做广告方面应征得业主同意!他们私自决定允许做广告不合法.第二上面
说自家住宅本人不太理解,自家住宅属于小区吗?如果不属于为什么交物业费.至于没有房产证,这个问题只能自己解决.
诉讼主体,不明白,你既然有业主委员会,应该有业主大会,并且备案了啊.具体怎么回事可能就是你们自己程序有问题了.
开发商不能参加,他又不是业主,业主委员会的成立有规定的.必须达到一定人数才可以成立.这里包括楼盘的销售情况,好象是房子卖了5成还是六成房子后,然后业主要超过三分之二啊,才可以成立.没有办好按揭的也属于业主.可以参加啊.
这个情况不用说,既然是小区物业做的不好,理当召开业主大会,并且要征得广大业主同意了.这样才有法律效益啊.
物业不需要承担责任,只要物业尽到了保安巡逻责任了.就可以,换句话说,如
果有恐怖份子总天上仍下一颗炸弹,炸伤了人,你是不是也要怪人家物业没保护好你啊?
丢失东西不能作为拒交物业的理由,物业只要尽到巡逻责任就行.换句话说你东西被偷了,难道要找警察赔偿啊.
举案说法三
物业管理纠纷案精选
上诉人(原审被告)：朱X，女，1943年X月X日出生，汉族，退休，住本市茅台路X弄X号楼X室。

委托代理人：吴益民，上海市和平律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：上海X集团A物业有限公司(原名上海A物业公司)，住所地上海市邯郸路X弄X号X楼。

法定代表人：黄X，董事长。

委托代理人：顾明侠，上海市震旦律师事务所律师。

委托代理人：王X，上海X集团A物业有限公司工作人员。

上诉人朱X因物业管理一案，不服上海市长宁区人民法院(1999)长民初字第1818号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2000年5月30日立案，依法组成合议庭，于2000年7月5日公开开庭审理了本案。

上诉人朱X及其委托代理人吴益民，被上诉人上海X集团A 物业有限公司(以下简称A物业公司)的委托代理人顾明侠、王X到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

[案情分析] 原审法院认定：1993年5月29日，朱X购置了本市茅台路X弄A号楼B室(建筑面积为79.53平方米)房屋。

同年6月11日，朱X将该房委托A物业公司进行物业管理，并与之签订了《房屋委托管理合同》。

合同约定：A物业公司在接受委托管理后对房屋的产业、租赁、修理等项目进行统一管理，朱X应积极配合;由于大楼产权性质较复杂，给管理和维修带来很大难度，A物业公司的管理和修理费用严重不足，经双方商定，朱X
愿意以每平方米130元支付给A物业公司作“维修、管理补贴费”，由A物业公司包干使
用十年，合计人民币9，460.10元：“维修、管理补贴费”只能使用在公用部位的修理和管理上，公用部位的划分界线是以各分户门为界，分户门以外的均为公用部位，公用部位的一切设备和设施、结构均由A物业公司统一管理和维修(包括街坊总体中的一切事宜)。

A 物业公司必须保证公用设备和设施的正常运行，结构必须保持完好，使大楼各部位都能发挥正常的使用功能;A物业公司以“管理费”形式每月收取朱X人民币23.90元，一并作维修、管理包干使用;朱X有依约向A物业公司按期交付管理费的义务，逾期交付超过一个月的，应偿付管理费月金额的20%违约金，并补交应付管理费等。

签约后，朱X按约一次性给付A物业公司房屋维修、管理补贴费人民币9，460.10元，并在1994年6月前按月支付A 物业公司管理费23.90元。

自1994年7月起，朱X以物业管理不善等为由拒付管理费。

1995年5月18日，朱X所在小区X花苑业主管理委员会成立。

X花苑业主管理委员会代表业主与A物业公司签订了物业管理合同。

但对上述合同的终止未作明确。

茅台路500弄X花苑保安保洁工作原由X花苑居民委员会负责并收取费用。

1997年7月1日，X花苑居民委员会依据有关政策将保安保洁工作移交给A物业公司，并由A物业公司收取费用，保安保洁费每月为人民币5元。

1998年1月1日，因朱X所在茅台路500弄2号楼的业主要求，为加强该大楼的保安保洁工作，保安保洁费用每月调整至人民币12元。

另查，为朱X等茅台路X弄A号楼业主未支付管理费等，上海市长宁区房屋土地管理局曾多次主持A物业公司与业主调解，均未结果。

A物业公司遂于1999年7月6日诉至法院，请求判令朱X给付物业管理费1，862.44元，保安保洁费890.32元，电梯水泵运行费1，134.44元，并按日3‰支付滞纳金。

经审理查明，上海A物业公司现更名为上海X集团A物业有限公司。

另查明，朱X为证明A物业公司物业管理不善，提供证据(1)现场照片。

(2)X花苑居民关于其1994年11月在乘座电梯时，电梯失控事实的证言。

(3)1997年8月《新闻报》有关X花苑对包干费中途调整是否合理的文章。

(4)1998年2月《华侨报》登载X花苑2号楼地下积水及预收10年包干费问题的文章;A物业公司认为，朱X所提供照片并非其物业管理范围，对积水问题当时
已排除，电梯未发生失控，该4份证据并不能证明其物业管理不善。

对朱X提供其与X花苑居民另行支付保洁保安费的单据，A物业公司无异议，认为朱X系因原支付X花苑居委会的保安保洁费用不够而自行予以给付。

又查明，原审法院认定事实无误。

对朱X所提供证据(1)因该照片无法证明是A物业公司物业管理范围，故该证据不予采信，对证据(2)(3)(4)，因朱X于1994年7月起拒付物业管理费，而现所提供证据仅证明1994年11月及1997年8月、1998年2月的物业管理问题，故该证据不具证明力，本院不予采纳。

以上事实，由当事人陈述，《房屋买卖合同》、《房屋委托管理合同》、“联建公助”房屋分估面积测量表、《物业委托管理合同》、《关于X花苑物业管理座谈纪要》、茅台路500弄2号楼业主要求增开电梯的报告等证据佐证。

法院认为，公民、法人合法的权益受法律保护。

朱X、A物业公司就本市茅台路X弄A 号楼B室所签订的《房屋委托管理合同》的日期在1993年6月，该合同系双方真实意思表示，且不违反当时的有关规定，朱X认为该合同违反1997年7月1日施行的《上海市居住物业管理条例》第二十四条第三款关于“物业管理服务费用经约定可以预收，预收期限不得超过3个月。

”的规定，但鉴于双方合同约定在先，故对此付款期限应从双方的约定，《上海市居住物业管理条例》对此无溯及力。

朱X以此为由主张上述合同无效，缺乏依据。

朱X 理应按照合同约定支付物业管理费及滞纳金。

A物业公司要求朱X支付物业管理费及违约金，于法有据。

至于保安保洁费，因双方物业管理合同约定的管理费中不包括该费用，朱X 亦一直支付该费用，在A物业公司接受移交后，朱X不同意支付，亦缺乏相应依据。

鉴于A 物业公司对朱X应支付的上述费用一直连续催讨，故朱X应支付该费用及逾期支付的滞纳金。

原审法院根据查明的事实所作判决并无不当。

朱X以A物业公司物业管理不善，只同意支付50%的管理费无依据，朱X的上诉要求，本院不予支持。

[案情结果] 原审法院于二OOO年四月二十七日作出判决：一、朱X应给付A物业公司自1994年7月起至1999年11月止的管理费人民币l，553.50元及支付违约金人民币310.70元;二、朱X应给付A物业公司自1997年7月起至1999年11月止的保安保洁费人
民币358元及支付滞纳金人民币513.63元;三、A物业公司的其余诉讼请求不予支持。

上述第一、二条款，朵X应于本判决生效之日起7日内履行。

案件受理费人民币260.04元，由A物业公司承担人民币212.75元，朱X承担人民币47.29元。

判决后，朱X上诉称，其所签订的委托物业管理合同约定收取十年的管理费，违反《上海市居住物业管理条例》的规定，应认定为无效合同。

由于A物业公司物业管理不善，故自己只应承担50%的管理费，亦不应承担违约金。

保安保洁费应包括在管理费中，不应另行支付该费用，也不同意承担滞纳金，要求撤销原判。

A物业公司则辩称，其提供的物业管理不存在管理不善，朱X与其签订的《房屋委托管理合同》是合法、有效的，朱X应按约支付管理费，且合同明确保安保洁费不包括在管理费中，朱X原一直向X花苑居民委员会支付该费用，故要求维持原判。

最终，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费人民币260.04元，由上诉人朱X负担。

本判决为终审判决。

举案说法四
物业管理合同纠纷案精选
辽宁省沈阳市中级人民法院民事判决书
上诉人（原审被告）顾绍武，男，1957年8月7日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区文安路23-6号B座。

委托代理人于九如，男，1944年8月20日出生，汉族，系沈阳山川房地产开发公司法律顾问室主任，住址沈阳市大东区小东路一段2-2-2号。

被上诉人（原审原告）沈阳亮洁物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区哈尔滨路58号。

法定代表人李桂君，系该公司董事长。

委托代理人孙慧媛，女，1950年2月26日出生，汉族，系该公司法律顾问，住址沈阳市和平区青年大街42号。

上诉人顾绍武因物业管理合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2003）和民合初字第1145号民事判决。

向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭，由审判员张青担任审判长并主审，代理审判员王银华，代理审判员陈兴田参加评议，对本案进行了审理。

本案现已审理终结。

经审理查明：顾绍武所有的房屋坐落于沈阳市和平区文安路23-6号B座，位于文安苑小区内，建造面积332平方米。

2002年4月20日，文安苑小区业主委员会与沈阳亮洁物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，约定：由沈阳亮洁物业管理有限公司为文安苑小区实行物业管理服务，包括房屋建筑共用部位、共用设施及设备的维修、养护和管理等事项。

小修、养护费用由物业公司承担；大中修及更新费用由业主承担。

物业管理服务费为按建造面积每月每平方米0.65-1元。

该合同还约定：业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，当事人提出委托时，乙方接受委托并合理收费。

该合同签订后，沈阳亮洁物业管理有限公司为文安苑小区进行物业管理服务。

2003年1月，顾绍武入住文安苑小区，并按建造面积每月每平方米0.80元向沈阳亮洁物业管理有限公司交纳了2003年1-3月份的物业管理服务费。

之后，顾绍武因其房屋室内潮湿长毛、墙皮脱落，及对沈阳亮洁物业管理有限公司的服务不满，未交纳物业管理服务费。

沈阳亮洁物业管理有限公司于2003年12月15日诉至原审法院，请求判令顾绍武给付所欠的物业费3，585.6元及滞纳金，并赔偿因此给原告造成的一切损失，诉讼费由被告承担。

另查：沈阳亮洁物业管理有限公司是具有三级资质等级的物业管理企业，其收费许可证的收费标准为住宅物业收费标准每月每平方米0.65元；别墅部分收费标准每月每平方米1.80元。

上述事实，有《物业管理委托合同》、收费许可证、住宅分户图、顾绍武房屋室内照片
及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人当庭质证及本院审查，予以确认。

一、原审判决认为：被告所住文安苑小区业主委员会代表该小区全体业主、住户与原告签订的物业管理委托合同依法成立，具有法律约束力，双方均应恪守履行。

合同已明确规定该小区房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：屋面、外墙面、楼梯间。

而该部位的小修、养护费用由原告承担。

故被告所住房屋屋面及外墙局部渗漏维修与养护，应由原告承担维修责任。

关于原告提出按别墅标准每平方米1.80元收取被告物业服务费及其滞纳金的诉讼请求，原告虽然出具沈阳市物价局别墅部分收费标准文件，但原告未能举证已为被告等业主提供了别墅标准物业管理服务的相关证据，对该项请求，因缺乏事实依据，本院不予支持。

鉴于原告在其物业管理服务项目、设施等方面还尚不完善，而被告房屋的维修目前亦不具备维修条件的实际情况，被告房屋的维修问题双方可按合同规定予以协商或另行告诉解决。

原审法院判决：一、本判决生效后10日内，被告向原告补交2003年4月-9月物业服务费（每平方米0.65元）计1，294.80元；
二、驳回原、被告的诉讼请求。

宣判后，顾绍武不服，上诉至本院，以文安苑小区从未成立业主委员会，亦未与沈阳亮洁物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》。

文安苑小区业主委员会的公章是沈阳亮洁物业管理有限公司私刻伪造的。

沈阳亮洁物业管理有限公司没有收费资格，及没有为其提供物业服务为由，要求撤销一审判决。

沈阳亮洁物业管理有限公司辩称：同意原审法院判决。

本院认为：业主委员会是业主大会的执行机构，具有代表业主与物业管理企业签订物业服务合同的职责。

因此，文安苑小区业主委员会与沈阳亮洁物业管理有限公司签订的《物业管理委托合同》系合法有效的。

顾绍武作为业主之一，该物业服务合同对其具有约束力。

顾绍武负有向沈阳亮洁物业管理有限公司交纳物业管理服务费的义务。

关于顾绍武提出文安苑小区从未成立业主委员会，亦未与沈阳亮洁物业管理有限公司签订《物业管理委托合同》。

文安苑小区业主委员会的公章是沈阳亮洁物业管理有限公司私刻伪造的问题，因其未能举证，本院对其主张的事实不予认定。

关于顾绍武提出沈阳亮洁物业管理有限公司没有。