市中心二手房,还是郊区新房？

市中心二手房，还是郊区新房？
作者：老宋来源：鹰眼数据
在上篇文章《你家的房，还有多少升值空间？》中我们谈到未来几年国内城市的分化将对数亿人及其家庭的资产的价值波动产生根本性的影响。

那当我们凭借自身独到又超前的眼光选择了既有前景，又适合自己的城市后，又会面临一个更严峻的问题：
我该选择哪个位置（区域）呢？
随着国内逐步进入城市化的后期以及多年来各方不遗余力的发展，大多数大城市市区的土地已基本没有值得开发的空间，而隐藏地址的新盘销售传单越来越多，所以上面的问题基本就可以简化为：
市中心二手房，还是郊区新房更有投资价值？
这个问题数年来一直困扰着很多人，无论他们是自住还是投资。

下面我们单纯从区位的角度出发，来观察一下在同一座城市内，哪里更有升值空间。

在上篇文章中我们说过，由于房产是城市土地的一部分，关注所在城市和区域的发展前景将更有指导意义。

因此上述问题“市中心二手房，还是郊区新房更有投资价值？”可以等同于“市区和郊区，哪的土地更保值？”或者“未来该城市的市中心会在哪？”
一些城市，虽然发展迅速，但事实上在四周不断扩张的同时，市中心却越来越贵，比如北上广这类一线城市。

北京
上海
广州
天津
以上这类城市，都属于市中心贵，越往外越便宜的情况，均价随着环数的增加，一圈一
圈地递减。

北京、上海是最典型的例子，虽然城市快要发展到外省，但是城市的中心从来没有变过，所以市中心周围的房价，一直以来都是最贵的。

人们想住城市中心的愿望，也从来没有减弱过。

而剩下的很多城市，由于各种各样的原因，比如资源有限，或者人才吸引力没那么强，等等，市中心的根基也就没有那么牢固。

最有代表性的城市是合肥和郑州。

这类城市只能靠发展新区，先搞活一个新区，再搞下一个新区，未来的市中心越来越远、也越来越模糊。

但是新区并没有那么好搞，通常一个新区的建设需要15年左右的时间，而且这些新区，曾经都是鸟不拉屎的城乡结合部。

合肥
合肥曾经的市中心是庐阳区，2002年开始建政务区以后，政府医院学校都开始迁移，于是现在政务区的房价远高于老市中心庐阳区。

郑州
最早时郑州的市中心是二七区，目前均价1万3，之后在金水区，目前均价1万5，将来的市中心是郑东新区，目前已经2万2。

合肥、郑州这些省会，以及排在它们后面的剩下二三百座城市中的大多数，未来都属于此类型。

在这些城市中，随着市中心的迁移，原来市中心的老房子和老小区，最终往往成为老破小、出租屋集中的“贫民窟”。

导致这一现象的一个主要原因是，改建的成本远远大于新建的成本。

大多数城市想要发展，必须通过建设新区，而一旦新区建起来，市中心就注定会发生迁移，市中心的迁移，以及政府医院学校的搬迁，是原市中心二手房最大的敌人。

我们都知道决定房产价值的三大因素永远是：地段、地段、地段，然而地段的价值不是永恒的。