新浦商业概况

近年来，新浦区实施三产兴区、二产强区、民营富区的发展战略，经济和 社会事业迅猛发展，城市建设日新月异。2009年实现地区生产总值GDP78 亿元，一般预算收入21.2亿元。新浦区正敞开热情的怀抱，真诚地欢迎海内 外朋友前来投资兴业，共创美好未来 。
80 70 60 50 40 30 20 10 0
新浦区概况 新浦区概况
连云港的中心
新浦区是连云港市的中心城区，市 委、市政府所在地，全市政治、经 济、文化中心。现辖2镇、6个街道 及1个经济开发区，云台山风景区管 委会、省属云台农场、岗埠农场分 布境内。辖区面积417.73平方公里， 人口45.03万人。
港城中心 旅游佳地 购物天堂
花果山风景 一，旅游资源
宝安家具广场
项目概况：宝安商业广场位于盐河北路与人民路交汇处，广场共4层，商 铺面积66000平方米，以经营家具，建材为主。商铺一层高6.2米，2-4层 高3-4米，商铺面积20到400平方米不等。 开发商：连云港恒安房地产开发公司 项目定位：连云港最具影响力的家具群 业态分布：一层为建筑，装饰，家具等，二三层为家具，办公用品 销售价格：8000-12000元⁄平方米 项目评述：交通便利，规模优势明显。
渔湾风景
港城中心 旅游佳地 购物天堂
云台山板栗
花果山风鹅 葛藤粉 云台山樱桃
青年公园夜景
得天独厚的区位 四通八达的交通
新浦区区位交通 优势明显，海陆空 优势明显， 交通便捷， 交通便捷，紧邻机 距港口30公里 场，距港口 公里 以内，是连接西北、 以内，是连接西北、 中原和苏北、 中原和苏北、鲁南 的主要交通门户。 的主要交通门户。 陇海铁路贯穿境内， 陇海铁路贯穿境内， 宁连、徐连、 宁连、徐连、汾灌 高速公路及204、 高速公路及 、 310国道纵横穿越。 国道纵横穿越。 国道纵横穿越 连霍、同三两条高 连霍、 速公路在此交汇， 速公路在此交汇， 沿海高速公路的建 设使新浦融入了上 小时经济圈。 海4小时经济圈 小时经济圈
城中商业圈
城中商业圈是连云港最具人气的繁华商圈，其核心由三横（解放路，陇海步行街，海 宁路）两纵（海昌路，通灌路）五条商业道路围合而成，进而向周边辐射。
解放路
解放路商业街总体呈现东西走势，其商业繁华地段集中在解放中路和解放西路与通灌路、海昌路和 南极路相交处；解放中路段业态以百货、专卖店和超市为主，兼有沿街独立街铺，业种以服饰、数 码电器和餐饮为主，兼有五金建材等；解放西路段业态以临街独立店铺为主，业种则以服饰、餐饮 和酒店为主；解放路商业街的店铺面积从20-1000平米不等，主力面积30-80平米，主力面宽3-10米， 进深10-12米，层高4米；解放西路经营状况一般，解放中路经营状况较好；解放路的知名品牌有： 肯德基，汇金商业广场，永乐电器，SONY连云港店等
项目分析
区位：项目位于新浦区朝阳中路以北，小学路以南，东西分别毗邻
通灌南路和海昌南路。位于市中心地段，交通便利，配套设施齐全。
本案
现状&四至 现状 四至
地段现在 为待拆迁 整理的土 地，总共 有分为三 块地块， 分别为西 北角康缘 地块44.3 亩，西南 角的银河 西段地块 48亩和东 南角的银 河东段地 块65亩。
新浦区商业市场概况
新 浦 区 三 大 商 圈
火车站商业区 城中商业区
新区商业区
火车站商圈 依托火车站和汽车站巨大的人流量，以宝安商业广场等为据点， 以盐河路，解放西路，人民路等为辐射范围不断扩大的商圈
■宝安商业广场 ■亿家圆商业广场 ■连云港天成小商品城 ■连云港东海水晶城 ■仕方国际商业广场
新区商业圈 新区商业设施相对集中于巨龙路、苍梧路交界处目前商业设施有：乐天马特， 特易购物中心。例外，苍梧路近瀛洲路段街铺商业相对集中。 苍梧路是新浦新区的北界，为东西路段，道路宽阔；目前苍梧路商业主要 集中在龙河广场附近，经营业态以专卖为主，业种多为数码通讯和家电； 专卖店主力面宽在4-6米，进深在10-30米，主力面积在50-500平米之间，
海昌路 海昌路雄踞新浦区市中心商业繁华地段，为南北向刚也干道；经营 业态以临街独立式店铺为主，建有小规模的服饰专卖店，业种北段 为服饰、精品专卖，南端为餐饮；店铺主力面宽5-7米，进深6-20米， 层高4-4.5米主力面积30-140平米，租金北段较高，南端较低；海昌 路品牌较多有：阿迪达斯，耐克。彪马等；该商业街人流量大，档 次相对较高，经济状况好。
海连路 海连路为东西向，从新浦老城至龙河广场，整体形象较佳；海连路业态以专 卖店、超市和百货为主，兼有零星的沿街店铺，业种海连西路以餐饮酒店宾 馆为主，海连中路以文化文具用品为主，海连东路以数码通讯为主；海连路 店铺的主力面宽在4-30米之间，进深7-30米，层高4-5米，主力面积30-1000 平米；海连中路租金最高，海连东路次之，西路最低；海连路的知名品牌有 华联商厦，戴尔专卖店等 ；海连路人流量大，经营状况较好。
亿家圆商业广场
项目概况：亿家圆商业广场位于新浦区盐河北路与人民路交汇处，紧邻宝安商业广场， 广场共5层，总面积为3万平方米。商铺1层高5.2米，2，3楼高3.9米，4楼层高3.6米，5 楼层高5.8米，商铺面积每间45.18-209.81不等。 开发商：连云港亿家园置业发展有限公司 项目定位：毗邻火车站的商办综合物业 业态分布：A楼餐饮、娱乐和洗浴；B楼服装、休闲、健身、美容 租售价格：1F9800-11300元⁄平米 ；2F3F4F4100-4500元⁄平米；5F5000元⁄ 平米； 项目评述：毗邻火车站和汽车站，位置好人流量大，交通便利，火车站商圈集群优势明 显。该商业广场位置绝佳、设计新颖、布局合理、大小适用，在火车站广场内独领风骚。
沃尔玛商业广场
项目概况：沃尔玛商业广场位于通灌北路与建国路交汇处，总建筑面积逾30000平方米，雄踞新浦市 中心繁华地带，交通便捷，人口稠密，商业潜力巨大。项目由沃尔玛超市卖场、沃尔玛国际街区、 沃尔玛爱婴城、大地数字影院、美食休闲广场等共同组成集购物、娱乐、休闲、饮食为一体的一站 式商业广场。一楼商铺面积50-90平米不等，5米挑高。 开发商：三禾置业（连云港）有限公司 项目定位：集购物、娱乐和休闲为一体的多功能综合性楼宇 业态分布：2、3楼为沃尔玛超市，一楼正在招商中，以餐饮，购物为主 销售价格：2万-5万∕平方米 项目评述：零售业巨头沃尔玛的入驻，将大大提高该商铺的档次并会吸引更多的顾客。超大规模的 主题商业优势、超大规模的便捷停车优势、高档次的商业硬件配套优势更将带动整个商场的人气同 时也意味着商业核心地段将向北移。
项目周边环境及配套
本项目所处地段为新浦区中心地段，为连云港的行政、文商和娱乐中心，汇集了许多政府机 关，企事业单位，公用设施和社区。
1千米范围内的在建在售居住项目有： 千米范围内的在建在售居住项目有： 千米范围内的在建在售居住项目有 建院未来城 千米范围内在建在售商业项目有： 千米范围内在建在售商业项目有 苏宁广场 振兴时代广场 1千米范围内政府机关有： 千米范围内政府机关有： 千米范围内政府机关有 市国土局 市国税局市规划局 市财政局 市水利局 市总工会 市邮政局 市环境监察 局 市司法局 市劳保局 市审计局市劳动局 市公安局分局 1千米范围内学校有： 千米范围内学校有： 千米范围内学校有 淮工院通灌校区 市行政学院 高级技工学校 海宁中学 省示范海虹中学 新 海实验中学等。
新浦区具有独特的旅游资源。 国家“4A”级风景名胜花果山坐 落其间；始建于南北朝的南城镇； 拥有山海、玉兰花王的东磊风景 区；被誉为“江苏九寨沟、苏北 张家界”的国家“4A”渔湾风景 区。
二，物产资源
新浦区物产丰富。盛产板栗、 银杏、核桃等干果以及樱桃、杏、 李等水果。大岛山采石区是华东 地区最大的石材集散地。
指标分析
占地面积：总计约247亩，其中开发改造地块约140.8亩 土地使用年限： 容积率：3.0 建筑面积：约494247平方米 土地用途：居住、公共设施
SWOT分析 分析
1，位于市中心地段，区位优势好 2，本案公共、居民等配套设施齐全 3，周边有庞大的消费人口 4，该片区原来建筑老旧，新项目的建 成会有形象优势。
都市工业区
在开发区现有的基础上，实施“东连北跨西进” 战略，规划东起现204国道、西至包青路、南 到323省道、北至乌龙河，面积40平方公里， 形成以新材料、新医药、现代装备制造三大产 业为主导的都市工业区。
生态休闲区
充分利用蔷薇河、东站引河、鲁兰河三河交汇 的丰富湿地资源，开发湿地生态旅游项目，规 划建设3平方公里的湿地公园。
“四带”，即在主城 区东、西、南、北四 个方向，规划发展四 大特色产业带。东部 以“规模化品牌化” 为目标，规划建设约 2平方公里的五金、 汽车等专业市场带； 西部以“观光体验 （采摘）”为特色， 规划建设10万亩观光 休闲农业产业带；南 部以“休闲旅游”为 主题，规划建设玉带 河两岸都市风情带； 北部则以“现代化信 息化”为定位，规划 建设310和204国道沿 线物流产业带。
万润商业街
项目概况：万润商业街位于 开发商：江苏万润房地产开发公司 项目定位：休闲，娱乐。文化于一体 业态分布：1F主要是酒吧饭店，服饰，发廊等2F为网吧，培训中心，KTV， 足疗等，3F为美容，健身房，辅导学校等 租金：1层年租金15万以上，2、3层为9万左右。 项目评述：万润商业街地理位置好，知名度广，业态集中在第三产业，并和 陇海步行街连接了起来
78 65.8 57.2 37.1
2007 年
2008年 2008 年
2009年 2009 年
2010年 2010 年
GDP ( 亿 ）
第三产业比重较大，且年增长迅速， 第三产业比重较大，且年增长迅速，第二和第一产业紧随其后
第一产业 9%
第三产业
18.40%
第二产业 22%
5.80%
第二产业
第三产业 69%
通灌路 通灌路是新浦区的主要商业街之一，人流量巨大，其中与陇海步行街交汇处 为全市最为繁华的商业点之一；通灌路为南北纵向街道，其中通灌北路以五 金为主，通灌中路以大型百货、电器和超市为主，通灌南路则以餐饮和酒店 为主；通灌北路店铺主力面积在50-200平米，中路主力面积在50-1000平米， 南路在50-200平米；租金北路最低，中路最高，南路居中；通灌路上品牌众 多，有苏宁、五星电器，时代超市，乐购，以及在建的苏果、沃尔玛等；改 路段人流量大，交通便捷，经营状况好。
未来5年，新浦 区的规划布局 简称为“一城 三区四带”。 “一城”即在 主城区现有的 基础上，进一 步扩大城市空 间，提升城市 功能，夯实中 心城区行政、 商贸、金融、 科教、宜居、 文化六大中心 地位。
“三区”即滨河新城区、都市工业区、生态休闲区。
滨河新城区
建立以蔷薇河为轴线，规划北起310国道、西 到现204国道、南至陇海铁路、东到解放东路， 总面积约28平方公里的新城区，加快浦南镇融 入主城区步伐，建设一座集宜业、宜居、宜商、 宜游、宜文于一体的功能完整的生态型新城， 把滨河新城建设成为主城区的副中心。
4.90%
第一产业
0.00%
5.00% 第一产业
10.00% 第二产业
15.00% 第三产业
20.00%
三产业比重
三产业增长率
“十二五”期间，新浦区提出的发展定位是：加快崛起苏北，积极融 十二五”期间，新浦区提出的发展定位是：加快崛起苏北， 十二五 入苏中，勇当港城第一区，奋力跨入全省同类型城区前十强。 入苏中，勇当港城第一区，奋力跨入全省同类型城区前十强。
陇海步行街
连云港陇海步行街是新区政府在原来废弃的陇海铁路路基上兴建起来的一条休闲、娱乐、 观光、购物为一体的现代化步行街。全场1170米，占地184亩；步行街基本形成东街为大 众化经营，中街为精、名品经营，西街为妇女儿童用品、中外餐饮经营的特色明显、商品 齐全的现代化商业旺区；步行街为两层，一层多为服装、鞋类、宠物和饰品专卖，二层多 为网吧，美容健身、婚纱摄影和企业办公室等；店铺主力面宽在5-8米，进深在10-15米， 层高4-4.5米，主力面积在50-120平米之间；西街租金相对较低，东街次之，中街最高； 步行街人流量大，经营状况好。