江苏省高级人民法院民一庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》节选

江苏省⾼级⼈民法院民⼀庭《商品房买卖合同案件审
判疑难问题研究》节选
江苏省⾼级⼈民法院民⼀庭《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》节选
《民事指导与参考》第70辑刊登了由江苏省⾼级⼈民法院民⼀庭撰写的《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》—《商品房买卖合同司法解释》实施⼗五年回顾与展望⼀⽂。

在此篇⽂章中，江苏省⾼级⼈民法院民⼀庭对部分实践中争议较⼤的问题，涉及合同效⼒、履⾏、解除等，进⾏了分析，提出了民⼀庭的倾向性意见，对于处理中处理该类案件有较⼤的启发，我们予以节选，请以原⽂为准。

我们此前分期发布过，本次修改了部分错别字，再次发布。

第⼀部分房屋买卖合同效⼒问题
⼀、房屋买卖合同效⼒的影响因素
合同效⼒是房屋买卖合同案件审判⾸先要审查的内容，其判断的依据为合同法第五⼗⼆条规定的五项条件。

在房屋买卖合同领域，法律、⾏政法规、部门规章对房屋买卖的当事⼈、交易的标的、合同的形式都有强制性的要求，由此对合同效⼒产⽣影响。

对于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》以及建设部《商品房销售管理办法》中强制性法律规定的梳理，可以将违反经济公序，即房地产经济秩序的⾏为归结为效⼒性强制性规范，⽽对经济公序影响不⼤的事项归结为管理性规范。

具体按其性质作如下区分：
（1）涉及房地产市场准⼊事项属于效⼒性规定。

⽐如《城市房地产开发经营管理条例》第九条关于房地产开发企业资质的规定。

（2）涉及强制许可的事项属于效⼒性规定。

房地产市场实⾏许可证制度，未经许可的属于违法建设或违法销售。

⽐如城市房地产管理法第三⼗九条第(⼀)项和第四⼗五条第(⼀)项关于取得⼟地使⽤权证的规定。

第四⼗五条第(⼆)项关于建设⼯程规划许可证的规定，第(四)项关于商品房预售许可证的规定，第(五)项关于未依法登记领取权属证书的。

这些⾏政许可事项如果在起诉前获得许可的，则可以补正买卖合同的效⼒。

（3）涉及上地⽤途管制的事项属于效⼒性规定。

房屋的买卖同时伴随⼟地的买卖，未经批准对⼟地⽤途的变更将导致合同效⼒受到影响。

⽐如城市房地产管理法第三⼗九条关于转让划拨上地的规定。

（4）涉及被公权⼒机关限制流的事项属于效⼒性规定。

公权⼒机关所为的⾏为具有公信⼒，其对房地产的限制流通具有较强的效⼒。

⽐如城市房地产管理法第三⼗⼋条第三项依法收回⼟地使⽤权的。

（5）涉及房屋买卖合同履⾏的事项属于管理性规定。

对于合同履⾏中的事项可以通过合同的解除或者追究违约责任解决，⽆需否定合同的效⼒。

⽐如城市房地产管理法第三⼗⼋条(四)关于共有房产的规定，第四⼗四条合同履⾏中改变⽤途的规定；《城市房地产开发经营管理条例》第⼗七条和第⼗⼋条关于竣⼯验收的规定，第⼆⼗六条关于虚假宣传⼴告的规定；《商品房销营管理办法》第⼗⼀条关于⼀房两卖的规定。

（6）涉及房地产管理机关⾏政管理的事项属于管理性规定，房地产管理机关基于⾏政管理⽬的作出的规定属于公法的义务，不影响当事⼈之间的权利义务关系。

⽐如城市房地产管理法第三⼗九条第(⼀)项关于投资总额达到25%的规定；《城市房地产开发经营管理条例》第三⼗条关于价格的规定，第三⼗⼀条关于提供住宅质量保证书和住宅使⽤说明书的规定，第三⼗三条关于登记的规定；《商品房销售管理办法》第⼆⼗⼋条关于溢价款收费的规定。

（7）涉及房屋买卖合同形式的事项属于管理性规定。

城市房地产管理法第四⼗⼀条规定，房地产转让应当签订书⾯转让合同；《城市房地产开发经营管理条例》第⼆⼗⼋条规定商品房销售应当签订书⾯合同。

法律对房屋买卖合同作出要式性要求，系从合同管理和控制的⾓度出发，并不影响当事⼈权利义务的确定，因此⽋缺书⾯形式要件的，不影响房屋买卖合同的效⼒。

实践中，除⼀般的商品房买卖形式外，开发商还采取售后包租的形式，对此是否应承认其效⼒?建设部《商品房销售管理办法》第⼗⼀条禁⽌采取售后包租或者变相售后包租的⽅式销售未竣⼯商品房，该规定属于对商品房交易市场的管理性规定，不影响买卖合同的效⼒。

⼆、当事⼈的特殊⾝份对房屋买卖合同效⼒的影响
1、房地产开发企业的资质问题。

房地产开发企业实⾏严格的资质管理，《城市房地产开发经营管理条例》第九条规定了房地产开发企业从事房地产开发项⽬应当按照核定的资质登记。

建设部《房地产开发企业资质管理规定》第⼆条规定，未取得房地产开发资质证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。

在开发阶段，《最⾼⼈民法院关于审理涉及国有⼟地使⽤权合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第⼗五条规定，合作开发房地产合同的当事⼈双⽅均不具备房地产开经营资质的，应当认定合同⽆效，但起诉前⼀⽅取得房地产开发经营资质的，应当认定有效。

同样，在经营阶段，房地产开发企业⽋缺开发经营资质的，除⾮起诉前取得相应资质，否则所签订的商品房买卖合同应当认定⽆效。

2、共有房屋⽆权处分的效⼒问题
物权法第九⼗七条规定，处分共有的房屋，应当经三分之⼆以上的按份共有⼈或者全体共同共有⼈问意。

城市房地产管理法第三⼗⼋条第四项规定，共有房屋，未经共有⼈书⾯同意的，不得转让。

对于未经共有⼈同意的房屋买卖合同的效⼒如何，法律没有明确规定，实践中法院认定截然相反。

2012年《最⾼⼈民法院关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第三条进⼀步对此予以明确，规定当事⼈⼀⽅以出卖⼈在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同⽆效的，⼈民法院不予⽀持。

出卖⼈因未取得所有权或者处分权致使标的物的所有权不能转移，买受⼈要求出卖⼈承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，⼈民法院应予⽀持。

该司法解释适⽤于买卖合同纠纷案件，对房屋买卖没有排除适⽤。

因此根据新法优于旧法、法律优于司法解释的效⼒原则，共有房屋的⽆权处分规则亦适⽤物权法和《买卖合同司法解释》最新规定，买卖合同应认定为有效。

3、内部职⼯购买房产的处理问题
1992年《最⾼⼈民法院关于房地产案件受理问题的通知》第3条规定，因单位内部建房、分房等⽽引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于⼈民法院主管⼯作的范围，当事⼈为此⽽提起的诉讼，⼈民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。

实践中需要严格认定单位内部建房、分房引发的占房、腾房纠纷，必须同时满⾜单位内部建房、分房的原因，以及占房、腾房的结果两个要件，除此之外，单位基于福利补助与内部职⼯签订售房协议引发的纠纷，属于平等民事主体之间的纠纷，⼈民法院应予受理。

实践中的难点在于此类纠纷性质上属于房屋买卖合同关系还是劳动争议纠纷。

我们认为，区分的标准主要考虑两点：(1)是否属于因住房制度改⾰产⽣的公有住房转让纠纷。

根据《最⾼⼈民法院关于审理劳动争议案件适⽤法律若⼲问题的解释(⼆)》第七条第(⼆)项规定，劳动者与⽤⼈单位因住房制度改⾰产⽣的公有住房转让纠纷，不属于劳动争议。

因此，对此纠纷应作为⼀般房屋买卖合同处理。

是否具备劳动关系的要件，主要看双⽅是否属于⽤⼈单位与劳动者的关系，购房是否具有福利补助性质，合同的约定是否以劳动关系为基础。

4、享有优先购买权⼈的权利保护问题
如果出卖⼈未通知享有优先购买权的⼈⽽出卖房屋的，享有优先购买权的⼈能否主张出卖⼈与买受⼈之间的买卖合同⽆效? 2009年施⾏的《最⾼⼈民法院关于审理城镇房层租赁合同纠纷案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼆⼗⼀条对此予以明确，侵犯优先购买权的情形下，承租⼈请求确认出租⼈与第三⼈签订的房屋买卖合同⽆效的，不予⽀持，但承租⼈可以请求出租⼈承担赔偿责任。

在侵犯共有⼈优先购买权的情况下，我们认为可以⽐照租赁规则予以处理，其他共有⼈请求确认出卖⼈与第三⼈签订的房屋买卖合同⽆效的，不予⽀持，但可以要求出卖⼈承担赔偿责任。

三、标的的特珠性对房屋买卖合同效⼒的影响
1、基于不同⼟地性质对房屋买卖合同效⼒的影响
（1）农村私有房屋买卖问题。

对此实践中存在两种观点：⼀种观点认为农村私有房屋买卖合同⽆效。

第⼆种观点认为农村私有房屋买卖合同有效。

我们认为，对于农村私有房屋买卖应当区分两个层次：第⼀个层次，区分是否属于宅基地改⾰试点地区。

中共中央办公厅和国务院办公厅于2016年联合下发了《关于农村⼟地征收、集体经营性建设⽤地⼊市、宅基地制度改⾰试点⼯作的意见》，对改⾰试点地区宅基地流转的限制性法律规定予以放宽，我省武进地区为宅基地改⾰流转地区，武进、仪征、泗洪为宅基地抵押的试点，对此转让合同的效⼒可以根据试点地区的相关意见以处理。

第⼆个层次，区分是否属于同⼀集体经济组织成员。

买卖双⽅属于同⼀集体组织成员的，因不违反⼟地管理法中宅基地由农民集体所有的规定，对集体经济组织利益没有侵害，因此房屋买卖协议应认定为有效。

买卖双⽅不属于同⼀集体组织成员的，根据⼟地管理法第六⼗⼆条，农村村民⼀户只能拥有⼀处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

因此，农村私有房屋买卖后，出卖⼈将成为失地农民，不利于保护农民的利益，同时也违反农村集体经济组织的利益，故在当前城乡界限尚未完全打破，⼟地制度没有变⾰的情况下，根据现⾏法律规定，仍应认定买卖合同⽆效。

但在⽆效后的处理上，应综合权衡买卖双⽅的利益，尤其是出卖⼈因⼟地升值或征收补偿所获利益，以及买受⼈因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，妥善处理房屋的返还与补充问题。

(2)关于划拨⼟地上房屋买卖问题。

我国对划拨⼟地进⾏严格的⽤途管制，因为按照⼟地管理法第五⼗四条的规定，以划拨⽅式取得的上地主要⽤于公共利益。

因此，如果划拨⼟地未经批准进⾏私下转让，将造成国有资产的流失，危及社会公共利益，故城市房地产管理法第四⼗条第⼀款的规定应认定为效⼒性规定，划拨⼟地上的房屋买卖合同⽆效，但在⼀审起诉前获得相关部门审批的除外。

2、基于房屋的不同性质对房屋买卖合同效⼒的影响
（1）⽋缺⾏政许可的商品房买卖合同效⼒问题。

房地产项⽬从规划、⽴项、开⼯、建设、交易都实⾏许可制度，以保证房地产质量，维护房地产秩序。

不同的许可项⽬对合同⽅的影响也不同：
a、关于建设⽤地规划许可证和建设⼯程规划许可证。

城乡规划法第三⼗七条和第四⼗条规定进⾏⼯程建设必须取得建设⽤地划许可证和建设⼯程规划许可证。

该法第三⼗九条同时规定，规划条件未纳⼊的国有⼟地使⽤权出让合同，该出让合同⽆效。

对未取得建设⽤地划许可证的建设单位批准⽤地的，由县级以上⼈民政府撤销有关就准⽂件。

因此，没有取得划的建筑属于法建筑，其买卖不受法律保护；对于违法建筑的认定和范围，属于国家⾏政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。

当事⼈请求确认违法建筑权利归属和内容的，法院不予受理。

已经受理的，驳回起诉。

b、关于国有上地使⽤权证书。

城市房地产管理法第三⼗⼋条和第三⼗九条规定，以出让⽅式取得⼟地使⽤权的，转让房地产时，应当符合按照出让合同约定已经⽀付全部⼟地使⽤权出让⾦并取得⼟地使⽤权证书这⼀条件，否则不得转让。

对于该条
规定属于效⼒性强制性规定还是管理性强制性规定，实践中存在争议。

《最⾼⼈民法院关于审理涉及国有上地使⽤权同纠纷案件适⽤法律问的解释》第九条规定，转让⽅未取得出让⼟地使⽤权证书与受让⽅订⽴合同转让⼟地使⽤权，起诉前转让⽅已经取得出让⼟地使⽤权证书或者有批准权的⼈民度府同意转让的，应当认定合同有效。

在起诉前转让⽅未取得⼟地使⽤权证书的，该房屋买卖合同应认定为⽆效。

C、关于预售许可证。

城市房地产管法第四⼗五条规定，商品房预售应当取得商品房预售许可证明；《商品房买卖合同司法解释》第⼆条规定，出卖⼈未取得商品房预售许可证明，与买受⼈订⽴的商品房预售合同，应当认定⽆效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

因此，⽋缺预售许可证将导致房屋买卖合同⽆效。

除上述四证外，⽋缺消防、绿化等专项许可的，由于不影响房屋买卖合同主要义务的履⾏，故不影响买卖合同的效⼒。

实践中出现出卖⼈未取得商品房预售许可证，但在起诉前已从期房转化为现房，此时商品房预售合同效⼒如何认定?我们认为，在商品房转化为现房后，已经具备交付业主使⽤的条件，商品房预售许可要件的缺失已在事实上得到补正，因此商品房买卖合同应当认定有效。

（2）商铺长期使⽤权转让问题。

商铺经营者为了凑集资⾦，将商铺的长期使⽤权（通常是超过⼆⼗年以上的使⽤权，与经营者取得的⼟地使⽤权期限相同)以优惠的价格出售他⼈，并约定商铺由其统⼀出租经营管理，每年给予商铺买受⼈固定⽐例收益，但商铺房产仍登记在经营者名下，对商铺长期使⽤权购买合同是否有效，法律上没有明⽂规定。

我们认为，该协议虽然名为商铺长期使⽤权转让，实为租赁，应认定为属于租赁合同，对于超过20年的，超过部分⽆效。

(3)售后包租的效⼒认定问题。

售后包租是开发商为了促进销售，在商品房出售时与买受⼈约定，在出售后的⼀定期限内由该开发商以代理出租的⽅式进⾏出租，以包租期间的租⾦冲抵部分销售价款或偿付⼀定租⾦回报的⾏为。

建设部《商品房销售管理办法》第⼗⼀条规定房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的⽅式销售未竣⼯商品房。

对于售后包租是否认定⽆效?
我们认为，《商品房销售管理办法》的规定属于管理性规定，且⾮法律和⾏政法规，因此不影响售后包租⾏为的效⼒。

实践中要区分售后包租与借贷融资的关系，如果不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要⽬的的售后包租，应认定为借贷融资关系，⽽⾮商品房买卖合同关系。

根据2011年施⾏的《最⾼⼈民法院关于审理⾮法集资刑事案件具体应⽤法律若⼲问题的解释》第⼆条规定，不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要⽬的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等⽅式⾮法吸收资⾦的，符合解释第⼀条第⼀款2规定的条件的，应当依照刑法第⼀百七⼗六条的规定，以⾮法吸收公众存款罪定罪处罚。

（4）改变⼟地⽤途的房屋买卖合同的效⼒。

实践中，出现在⼯业⽤地、科教⽂卫⽤地上兴建的房屋买卖，对该买卖合同的效⼒如何认定?对此存在不同观点：⼀种观点认为，⼟地的性质不影响房屋买卖合同的效⼒。

另⼀种观点认为，根据城市房地产管理法第四⼗四条规定，改变⼟地⽤途的应当经过批准，未经批准的，合同⽆效。

们同意第⼆种观点，我国⼟地管理法第四条规定，国家实⾏⼟地⽤途管制制度。

第⼗⼆条规定，依法改变⼟地权属和⽤途的，应当办理⼟地变更登记⼿续。

基于房地⼀体原则，改变⼟地⽤途未经批准所签订的房屋买卖合同，应当认定为⽆效。

第⼆部分商品房买卖合同履⾏疑难问题
1、关于商品房连环买卖的履⾏问题
买受⼈从开发商购买房屋，尚未办理产权登记，⼜将该房屋转卖给第三⼈，第三⼈能否直接请求开发商办理权属证书？实践中存在两种观点：第⼀种观点认为基于合同相对性，第三⼈只能要求买受⼈协助办理登记，不能直接要求开发商协助办理，第⼆种意见认为前后合同处于连续状态，第三⼈代替了买受⼈的地位，为交易简便，可以判决买受⼈直接要求开发商办理产权变更登记。

我们同意第⼀种意见。

理由：1、符合合同相对性原则。

2、防⽌国家税收流失。

3、合理平衡债权⼈的利益，防⽌买受⼈与第三⼈恶意串通虚构买卖合同。

2、关于未经抵押权⼈同意转让商品房的履⾏合同
物权法第⼀百九⼗⼀条第⼆款规定，抵押期间，抵押⼈未经债权⼈同意，不得转让抵押财产，但受让⼈代为清偿消灭抵押权的除外，通常认为该条并⾮效⼒性强制性法律规定。

实践中买受⼈要求继续履⾏合同并且办理商品房产权转移登记的如何处理。

对此存在两种做法：第⼀种是判令出卖⼈在规定的时间内清偿债务涤除抵押权后履⾏合同义务，第⼆种是法院对买受⼈进⾏释明，要求其变更诉讼请求，买受⼈坚持不变更的，驳回其诉讼请求。

我们同意第⼆种做法。

物权法第⼀百九⼗⼀条第⼆款规定虽⾮效⼒性强制性规定，但是可以构成合同法第⼀百⼀⼗条第（⼀）项规定的法律上不能履⾏的情形。

买受⼈代为清偿债务，在抵押权⼈债权收到清偿后，买受⼈请求履⾏合同债权并变更抵押物登记的，并⽆障碍。

3、关于商品房⼀房多卖问题
出卖⼈就同意商品房订⽴数个预售合同数个预售合同均有效，买受⼈均要求履⾏合同的，如何处理？
已经办理过户登记的权利优先于其他未办理过户登记的买受⼈，对于均未办理过户的，可以参照《最⾼⼈民法院关于审理买卖合同纠纷案件适⽤法律问题的解释》第九条关于普通动产多重买卖处理的规则，确⽴合法占有房屋买受⼈权利优先于先⾏⽀付购房款的买受⼈，优先于合同成⽴在先的买受⼈。

另外，在均未办理过户登记的情况下，已经办理商品房预售合同预告登记的买受⼈的买受⼈权利应当优先于其他买受⼈。

4、关于预抵押问题
商品房预售过程中，购房⼈办理房屋贷款时将预售房屋进⾏预抵押登记，后购房⼈⽆⼒归还贷款，贷款⼈主张预抵押房屋进⾏⾏使抵押权的，应否⽀持。

对此存在两种观点：第⼀种认为抵押权预告登记所登记的并⾮现实的抵押权，⽽是待房屋建成交付借款⼈后银⾏对该房屋设⽴抵押权⼀种预先的排他性保全。

如果房屋建成后的产权未登记在借款⼈名下，则抵押权设⽴登记⽆法完成，银⾏不能对预售商品房⾏使抵押权。

第⼆种意见认为，预告登记抵押权具有排他效⼒和预先顺位。

当预告登记的预抵押尚⽆法进⾏物权登记，权利⼈需实现抵押权时，权利⼈有权对作为请求权标的不动产⾏使抵押权，使请求权发⽣指定的效果。

我们同意第⼀种意见。

《房屋登记办法》第六⼗七条、六⼗⼋条的观点看，预抵押权登记权利⼈享有的仅仅是请求办理抵押权正式登记的效⼒，并不享有现实的抵押权。

从平衡各⽅当事⼈权益⾓度⽽⾔，在开发商和购房⼈协同办理预抵押登记的情况下，可以考虑由银⾏单⽅⾯垫付费⽤进⾏抵押登记，实现预抵押登记与正式抵押登记的衔接。

5、关于商品房交付标准问题
2000年国家⼯商总局《商品房买卖合同⽰范⽂本》第8条规定了商品房交付的五种选择：（1）该商品房经验收合格。

（2）该商品房经综合验收合格。

（3）该商品房经分期综合验收合格。

（4）该商品房取得商品住宅交付使⽤批准⽂件。

（5）空⽩。

2014年4⽉，住建部和国家⼯商总局联合下发的《商品房买卖合同⽰范⽂本》对商品房交付条件规定了三种标准：（1）该商品房已取得建设⼯程竣⼯验收备案证明⽂件。

（2）该商品房已经取得房屋测绘报告。

（3）空⽩。

但是实践中，很多地⽅沿⽤了2000版的⽰范⽂本，并且选择第⼀个条件，对此如何认定？
我们认为，如果地⽅政府对于商品房交付由相关规定的，约定按照地⽅政策的规定执⾏。

如果地⽅政策对此没有规定的，当事⼈选择了第⼀种交付标准，该交付标准只需设计、建设、监理、施⼯四⽅验收合格即可⽆需经验收备案。

6、关于“户⼝”问题
对于⼆⼿房买卖合同中，当事⼈约定出卖⼈迁出户⼝，并由买受⼈迁⼊户⼝，但嗣后出卖⼈拒不迁出户⼝发⽣争议的，由于户⼝迁出涉及相关⾏政部门的审批制度，属于⾏政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。

经释明，当事⼈坚持主张迁移户⼝的，应裁定不予受理或者驳回起诉。

但是当事⼈以户⼝不能迁移主张解除合同或者要求出卖⼈承担违约责任的，应当受理。

7、关于“凶宅”问题
实践中，买受⼈以市场价格购买房屋，后⽅知房屋内出现⾃杀、谋杀等⾮正常死亡事件，要求撤销市场买卖合同的，对此能否⽀持。

实践中有两种做法：第⼀种认为不应⽀持。

第⼆种意见认为未经披露的，可以撤销合同。

我们认为，出卖⼈对于“凶宅”未经披露的，构成欺诈，买受⼈有权予以撤销。

第三部分商品房买卖合同解除疑难问题
1、关于预查封商品房买卖合同解除问题
商品房买卖合同被预查封，后因买受⼈的原因，出卖⼈主张解除合同，能否对抗预查封的效⼒？
⾸先，根据最⾼⼈民法院、国⼟部、建设部法发【2004】5号《关于依法规范⼈民法院执⾏和国⼟资源房产管理部门协助执⾏若⼲问题的通知》第⼗六条第⼆款第⼗⼋条的规定，预查封的效⼒等同于正式查封。

其次，预查封的对象是被执⾏⼈基于⼀个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和使⽤权转移登记的请求权，⼀旦该请求权被查封，当事⼈就不能再通过⾏使合同约定的解除权解除合同，也不能通过协商⼀致解除合同。

但是根据《通知》第⼗四条第⼆款的规定，被执⾏⼈在规定期限内仍然未缴纳全部⼟地出让⾦的（发⽣违约情形），在⼈民政府收回⼟地出让⾦交由⼈民法院处理，预查封⾃动解除，据此，只有符合法律规定的解除情形，才能允许当事⼈依据合同第九⼗四条的规定，依法定解除合同。

2、关于影响正常居住使⽤的判断问题
《商品房买卖合同司法解释》第⼗三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使⽤，买受⼈请求解除合同和赔偿损失的，应予⽀持。

实践中，对于何为“严重影响正常居住使⽤”认识不⼀致，导致同案不同判情况时有发⽣。

我们认为，对于严重影响正常居住使⽤的判断标准，⾸先应当遵从合同约定。

合同为约定的，参照⼀般商品房质量交付标准，并考虑购房⼈的合理期待。

实践中，存在以下情形的⼀般可以认定为严重影响正常居住使⽤：（1）出卖⼈未经买受⼈同意擅⾃变更商品房朝向、户型等规划、设计；（2）)出卖⼈交付的商品房层⾼明显偏离合同约定且未告知买受⼈；（3）房屋存在渗漏、异响等情况，在合理期限内⽆法查明原因或经出卖⼈维修仍⽆法修复的；（4）⽔、电、煤⽓等基础设施⽆法实际投⼊使⽤的；（5）消防设施未经验收合格或⽆法实际投⼊使⽤的；（6）订⽴合同时出卖⼈未披露房屋存在违反善良风俗情形的；（7）其他严重影响正常居住使⽤的情形。

3、关于精装修商品房质量问题
当前，精装商品房在商品房销售中的⽐例不断提⾼，如何处理商品房买卖合同与装修合同或装修条款之间的关系，成为商品房买卖合同案件审理中的难点。