抚州市住宅小区物业服务收费管理暂行办法

抚州市住宅小区物业服务收费管理暂行办法
(征求意见稿)
第一章总则
第一条为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，依据《中华人民和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、国务院《物业管理条例》、国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》、《江西省物业管理条例》、《抚州市人民政府关于加强住宅小区物业管理工作的实施意见》等有关法律法规，制定本办法。

第二条本办法所称物业服务收费，是指具有相应有效资质的物业服务企业，接受开发建设单位或业主大会的委托，按照物业服务合同的约定，对住宅小区物业管理区域内房屋及配套的共用部位、共用设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护管理区域内的环境卫生秩序、车辆停放，向业主或者物业使用人收取的服务费用。

第三条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选聘物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第二章收费范围
第四条物业服务收费根据物业服务内容的性质和不同特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

住宅小区物业服务收费中的物业公共性服务费、车辆停放服务费收费实行政府指导价。

非住宅的物业服务费、别墅（含独栋、双拼、联排、叠加）和物业服务企业接受委托开展的特约服务等其他物业服务收费实行市场调节价。

第五条住宅小区物业公共性服务收费实行等级管理，房管部门会同价格主管部门制定物业服务等级标准，加强对物业服务企业的管理，定期对其资质条件和服务质量进行考核，促进物业企业提高服务水平。

价格主管部门会同同级房管部门根据物业类型、服务内容、服务等级和物价指数变动情况等，制定相应公共性服务收费基准价和浮动幅度，并向社会公布（公共性服务收费基准价见附件一）。

第六条物业公共性服务一般包括以下内容：
（一）物业共用部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理；
（二）物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾的收集清理和化粪池清理；
（三）物业公共绿地、景观和花草树木的养护管理；
（四）安全防范和秩序维护、交通管理、公共停车场管理；
（五）物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理；
（六）其他业主委托的公共性服务内容。

不属于公共服务内容的其它服务项目，由物业服务企业与业主自行协商，实行市场调节价。

第七条物业服务收费的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。

物业服务成本构成一般包括以下部分：
（一）服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
（三）物业共用场所照明、日常维护、清洁卫生、绿化养护、秩序维护费用；
（四）物业服务企业实施物业管理必备的固定资产折旧；
（五）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（六）物业服务企业办公等其他费用；
（七）经业主大会同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务成本。

第八条实施车辆停放服务收费的物业服务企业应认真做
好车辆进出管理、通行标志设置、停车位置划设、停车场所保洁、照明、监视（或巡视）和维护停车秩序等服务工作（停车服务费基准价见附件二）。

第三章收费管理
第九条已交付业主（交钥匙为准）的房屋，物业服务费自交付之日起次月起由业主承担。

未交付业主和未出售的物业，物业服务费由开发建设单位承担。

业主应每月足额缴纳物业服务费，业主与物业服务企业约定预收的，预收期限原则上不得超过3个月，业主自愿交纳或另有合同约定的除外。

物业服务企业应以提高服务质量来取得业主认可，积极宣传物业服务收费的政策法规，对不及时缴纳物业服务费的业主，充分发挥业主委员会的沟通协调作用，运用相关法律、法规解决收费纠纷，不得采取激化矛盾的行为和措施。

业主可以对照物业企业提供的服务内容和实际落实情况，对经营者实施监督。

对发现减少服务内容、降低服务质量等问题，或有异议的，可以向房管、价格等主管部门进行投诉。

第十条前期物业服务合同应当明确物业公共性服务费的计费方式、计费起始时间、服务内容、服务标准、收费标准。

物业服务企业应根据房产管理部门对本企业认定的服务等级，确定物业公共性服务费具体收费标准，报价格主管部门备案后，在售房场所显著位置进行公示。

建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应参考本办法与物业买受人签定前期物业服务合同，并作为物业买卖合同附件,经物业买受人签字确认，并选聘具有相应资质的物业服务企业。

建设单位在商品房销售中采取减免或优惠物业服务收费促销办法的，所承诺减免或优惠的物业费由建设单位承担。

第十一条业主委员会成立后,经业主大会同意，可以依法重新选聘物业服务企业，也可以延续聘请前期物业服务企业。

并在本办法规定的收费基准价浮动范围内，由物业服务企业与业主委员会双方共同协商议定物业公共性服务收费标准，物业服务企业报价格主管部门备案同意后执行。

第十二条住宅小区内符合规划配置要求的共用车位、业主取得产权或使用权的地下、地面停车位（不含封闭式单独车库）及占用业主共有的道路或者其它场地用于停放汽车的车位，由物业服务企业人员提供管理服务的，参照停车服务费基准价收取停车服务费，未停放车辆的按标准50%收取停车服务费。

业主对车辆有特殊保管要求的，由业主和物业服务企业另行签订保管及收费合同。

物业服务企业对进入管理区域内的非业主车辆，临时停放超过2小时以上的，可以收取临时停车费，具体收费标准和收益分配办法由业主大会确定，对进入小区内执行公务的车辆不得收费。

封闭式单独车库按照无电梯住宅物业公共性服务收费标准
收费，不得另行收取停车服务费。

第十三条物业公共性服务费，以房屋所有权证登记的建筑面积计算。

尚未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。

贮物间按照无电梯住宅物业公共性服务收费标准收费。

有电梯住宅地面起始层的住户，其公共性物业服务费按照全额的70%收费标准收费。

第四章其他收费
第十四条物业服务企业利用公共部位进行经营性广告、商家临时性推销商品摊位收费、出租公共道路停车及其它场地停车位租赁等经营性活动，需经业主大会同意，并确定经营成本后（停车服务成本按照本办法第十二条确定），按照规定办理有关手续，其余所得收益归全体业主共有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用，每年向全体业主进行公示。

第十五条二次供水设施运行费用未纳入公共物业服务收费，物业服务企业按照实际支出、也可以按约定的收费方式，向相关业主公平、合理分摊，并向分摊的业主公布。

分摊计算公式为：用户实用量×[单价+总损耗费（包括计量误差、非物业公司责任造成的损耗、供水电费）÷全部用户实用量]。

电梯运行服务费（包括电梯日常维护、保养费、年检费、电梯运行电费）已纳入有电梯物业公共性服务收费，不得再向业主分摊。

第十六条物业服务区域内供水、供电、供气、供热、通信、数字电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托方收取手续费，具体标准在双方委托合同中约定；物业服务企业不得向业主收取手续费等额外费用。

物业服务企业不得向进入小区为业主提供服务的施工单位
和个人收取进场费、补偿费、手续费等额外费用。

物业服务企业不得强行收取装饰装修保证金。

因装修造成共用部位、共用设施设备等损坏的，恢复、维修费用按实际发生额，由业主（使用人）或装修单位（装修人）承担，造成严重后果并触犯相关法律法规的，由当事人承担相关法律责任。

第五章监督管理
第十七条物业服务收费无论是政府指导价还是市场调节
价都必须实行明码标价制度。

物业服务企业必须按价格主管部门的要求制作永久性明码标价公示牌，在物业管理区域内显著位置悬挂、张贴，公布物业服务等级标准、收费标准、价格举报电话等，接受业主的监督。

不得向业主或者物业使用人收取任何未予标明的费用（明码标价公示牌样式见附件三）。

第十八条物业服务企业应加强价格自律，遵守价格法律、法规、政策，按照物业服务合同约定服务内容提供服务。

第十九条政府价格主管部门对物业服务企业实行成本监审和价格监测制度，物业服务企业应当按照价格主管部门的要求，如实反映情况，提供必要的资料。

第二十条物业服务企业应严格企业财务制度，做到收支明确、帐目规范。

物业服务收费与经营性收入单独列帐。

第二十一条违反《中华人民共和国价格法》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律法规、由价格主管部门依据法规予以处罚。

第六章附则
第二十二条物业服务企业向价格主管部门申报物业服务收费备案时，应如实填写物业服务企业收费备案表，并提供以下材料（备案表见附件四）：
1、物业服务企业资质证书；
2、物业服务企业工商、税务登记复印件；
3、物业服务企业与建设单位或小区业主委员会签订的物业合同；
4、房产管理部门评定的物业服务等级证明；
抚州市中心城区物业服务收费备案工作由市价格主管部门负责，上顿渡城区、金巢开发区规划区内物业服务收费备案工作分别由临川区和金巢开发区价格主管部门负责。

第二十三条本办法实施前已签订物业服务合同且明确服务期限尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后按本办法规定执行。

第二十四条本办法适用于抚州市城市规划区内的住宅小
区，其他县可参照本办法制定本行政区域内物业服务收费管理办法。

第二十五条本办法自公布之日起施行。

附件一：抚州市住宅小区物业公共性服务收费基准价
附件二：抚州市住宅小区车辆停放服务收费基准价
附件三：物业服务收费明码标价公示牌（样式）
附件四：物业服务企业收费备案表
附件三：
抚州市价格监督检查局监制价格举报电话：12358。