精编【房地产管理】洛阳住宅市调

【房地产管理】洛阳住宅
市调定稿
xxxx年xx月xx日
xxxxxxxx集团企业有限公司
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第一部分城市和片区概况
1、洛阳概况
2、行政划分
3、城市规划
4、洛阳新区
第二部分宏观市场调查
1、总体概括
2、近年概况
3、供应量预测
4、洛阳楼市发展预测
第三部分微观市场调查
1、在建项目
2、市场分析
3、物业分析
4、价格分析
5、户型分析
6、客户分析
7、片区功能定位分析
8、片区资源分析
9、卖点包装展示
10、建筑外观特色
目录
11、营销代理情况
11、各区房地产前景分析
第四部分项目优劣势分析
1、项目概况
2、项目SWOT分析
3、竞争楼盘分析
4、小结
第五部分新区房地产市场分析
1、新区房地产现状
2、新区房地产市场特征
3、新区房地产市场预测
第一部分城市和片区概况1、洛阳概况
历史沿革：洛阳，古称豫州，自公元前770年周平王迁都洛邑起，历史上先后有13个朝代在此建都，有3000多年的文明史，洛阳因此成为中国七大古都之一，是华夏文明的重要发祥地之一。

地理位置：洛阳地处河南省西部，亚欧大陆桥东段，横跨黄河中游俩岸，“居天下之中”素有“九州腹地”之称，因地处洛河之阳而得名。

洛阳东邻郑州，西接三门峡，北跨黄河和焦作接壤，南和平顶山、南阳相连。

气候状况：洛阳地理条件优越。

它位于暖温带南缘向北亚热带过渡地带，四季分明，气候宜人。

年平均气温14.2`Ｃ降雨量546毫米。

自然环境：洛阳地势西高东低。

境内山川丘陵交错，地形复杂多样，周有郁山、邙山、龙门山、香山、万安山、嵩山等多座山脉；境内河渠密布，分属黄河、淮河、长江三大水系，黄河、洛河、涧河、瀍河等10余条河流蜿蜒其间，有“四面环山六水且流、八关都邑、十省通衢”之称。

由于洛阳地处中原，西依秦岭，东临嵩岳；北靠太行且有黄河之险；南望伏牛，有宛叶之饶，“河山拱戴，形势甲于天下”。

所以自古以来洛阳既是兵家的必争之地，也自然成了历代帝王建都筑城的理想场所。

2、行政划分
辖区划分：洛阳现辖1市8县6区，即偃师市、孟津、新安、洛宁、宜阳、伊川、嵩县、栾川、汝阳等一市八县和涧西、西工、老城、瀍河区、郊区、吉利六个城市区。

人口规模：洛阳总面积15208平方km，其中市区面积544平方km。

全市共有32个民族，其中汉族人口占全市总人口的98％，其他少数民族近8万人，占全市总人口的近2％，2003年末，全市总人口达到636.2万人。

其中市区人口达到145.7万人。

全市土地面积和人口情况
（注：之上为2003年末政府统计数据。

）
3、城市规划
城市性质：我国著名的历史文化名城和重点旅游城市；中部地区重要城市之一；河南省重点建设城市；我国重要的重工业城市之一。

发展目标：突出特色提升知名度。

建设中西部最适合人类居住的城市；建设中国中部地区重要的交通枢纽城市；建成有一定特色和知名度的国际旅游城市；建成国家园林城市；进一步保护和发展历史文化特色；大幅提升商贸地位；推进都市区建设，改善环境生态。

城市规划：总体概括是“一轴俩岸，对称发展”。

一轴是：以洛河为轴线；俩岸是：洛河南北俩岸。

在确定了洛阳的发展方向之后，政府明确提出新的规划方案是，“俩岸对称发展，以南北俩个带形为主体的组团式布局形态”，将洛阳建成科技教育比较发达的现代化工业城市和以历史文化名城为依托的国际性旅游城市。

城市特色：洛阳为国花之城。

洛阳从1983年起，以花为“媒”，广交海内外各界朋友，发展旅游经济，每年4月-5月举办大型牡丹花会，成为全省对外开放的窗口。

4、洛阳新区
历史沿革：随着城市的不断发展，洛阳市东西16km，南北3—5km的城市建成区可供进一步开发的用地寥寥无几，过于狭长的城市布局给城市道路交通带来了越来越大的压力。

一九九五年，洛阳市第三期总体规划通过专家论证
且经省人大通过上报国务院，确定了以洛河为轴线俩岸发展的战略思想。

洛阳市市委、市政府为了贯彻省委省政府“拉大城市框架，加快城市化进程，带动地区经济发展”的指示精神，做出了进行洛阳新区开发建设的战略部署，这是实现把洛阳建设成为科技教育比较发达的现代化工业城市和以历史文化名城为依托的国际性旅游城市的必然选择，是加快洛阳城市化进程、全面建设小康社会的重大举措。

片区位置：洛阳新区位于洛阳市南部，北至洛河南岸，南至规划快速客运专线，东起焦枝铁路线，西至规划西南环高速路，总面积约71.3平方km。

南距世界文化遗产“龙门石窟”仅2km。

功能分区：整个洛阳新区由六块功能分区组成，分别是：隋唐城遗址22.1平方km；滨河公园4.9平方km；关林分区10.8平方km；洛南中心区11.19平方km；大学城及体育中心8.5平方km；市高新开发区洛龙科技园13.9平方km。

其中隋唐城遗址为文物古迹保护用地，为非建设用地。

建设任务：一是把中心区建成洛阳市未来的行政、商业、娱乐中心；二是把大学城、体育中心建成我市的高等学府和体育基地；三是把洛龙科技园区建成以电子信息产业为主的现代化工业园区；四是把隋唐城遗址建成以绿色观光农业和绿色园林为主体的文物保护基地；五是把关林分区建成功能齐全、市场繁荣的大型商贸区。

基础设施：
城市道路、管网
按照洛阳新区交通规划，共需建设各类城市主次干道52条，除了目前已建成的龙门大道、王城大道、关林大道工程外，有49条总长152km，总面积约610万平方米,修筑各类桥涵153座。

同步建设污水、雨水、给水、供电、通讯、热
力、煤气、路灯、绿化和交通信号等配套设施。

除此之外，沿规划中的洛南快速通道南侧，自西向东至西石坝村伊河边，和洛南景观水系相连修建约13 km 长雨水排放明渠，仍需修建18.5 km长污水总干管、2座雨水泵站及日处理能力20万吨的污水处理厂1座，以及若干个和城市建设相配套的环卫设施。

城市园林绿化。

在中心区、大学城及体育中心和洛龙科技园区33.59平方km 范围内，规划建设城市中心公园、奥林匹克公园、市政广场、定鼎门广场、洛龙科技园中心绿地和新火车站商业中心绿地等6处开放式广场绿地，面积达288公顷，加上居民区绿地、道路绿化带和防护绿地，公共绿地总面积将达到855公顷，绿化覆盖率达40％。

除此之外，洛阳新区南连龙门西山万亩森林公园，北接隋唐城绿色园林观光区，能够说是城市在森林边，森林在城市中，生态环境十分优美。

城市水系。

根据洛阳新区水系规划，共需修建主干渠及支渠和排水明渠共
63km，开挖各种人工湖9处,占地约1600多亩。

整个水系工程计划分俩期进行，第一期从洛河南岸白村段引水，经体育中心、会展中心、世纪大厦人工湖和相关渠道，在牡丹桥西汇入洛河，渠长15km。

再加上21km的排水明渠也列入景观水系规划，景观水系渠长近36km。

第二期工程将实施伊洛黄金水道及大新渠整治，总长27km。

除此之外，仍要在住宅小区、大学城和商业、服务区内修建规模不等的支渠和小型水面工程。

建成后的洛阳新区水系总面积预计将达到170万平方米，整个水系工程土方量达120万立方。

水是决定城市发展的重要因素，我们在洛阳新区建设中大规模的营造水景，以达到“水在城中流，城在水边建”山水园林相间的美丽景象。

城市公共设施。

根据洛阳新区公共设施规划方案，将建设3座公交停车场、8座变电站、1座自来水加压站、2座煤气储备站、3个集中供热中心、8所中小学校和3所中心医院。

除此之外，在体育中心将建设多个训练和比赛场馆，在
文化中心将建设会展中心、大剧院、音乐厅、博物馆、美术馆、图书馆、青少年活动中心和文化交流中心等设施，在行政中心将建设大型广场和世纪大厦等
办公设施。

在规划的居住区将建设高层次人才居住区、公务员居住区、村民拆迁安置居住区和各类房地产开发小区。

计划投资：2005年新区开工基本建设项目总投资规模达40.42亿元。

其中市政道路、园林绿化、景观水系、公共设施等基础设施新建工程项目75项，投资11.62亿元；村民安置小区投资规模1.4亿元；非财政投资的建设项目投资规模27.4亿元；续建项目力争完成投资21亿元；引进市域外项目6个，投资额达7亿元。

出让土地：2004年，新区累计以出让、划拨方式供地9440亩，回笼土地价款16.3亿元，实收10.2亿元。

其中以招标、拍卖、挂牌方式出让2300亩。

2005年，新区将全力做好建设用地报批及土地出让工作，新区计划出让土地2000余亩。

完成滨河路区域边角剩余土地、魏屯地块新增建设用地报批工作，完成中心区道路、绿地、水系等新增建设用地的补充耕地工作。

近期目标：根据政府的规划目标，2005年新区建设的总目标是：出形象、聚人气、成规模，使新区建设再创新篇章。

洛阳新区将以规划为龙头，以建设用地管理为基础，工程项目建设为重点，融资招商为突破口，全面推进各项工作，再掀新区开发建设新高潮。

总体目标：经过规划、城建、设计等部门的努力，洛阳新区建设总体目标确定为，山水园林相间、生态环境优美、功能设施齐全、现代气息浓郁、古今文化辉映、中西部最适宜人们居住的城区。

第二部分宏观市场调查
1、总体概括
洛阳市房地产开发在新一轮的房地产发展周期中，迅速发展。

2003年全市房地产预售面积高达137万㎡，全年共销售131.34万㎡，供销俩旺。

2004年上半年批准预售面积高达49.78万㎡，上半年销售面积高达75.53万㎡，上半年房地产市场呈现供不应求的局面。

全市房地产市场价格呈现稳中有升的局面。

2003年洛阳市房地产市场高层均价达到1732元/㎡，2004年上半年楼市均价达到1810元/㎡。

2、近年概况
洛阳市近年来的房地产市场供应情况
洛阳市房地产市场发展异常迅速， 2002年洛阳房地产市场投放量激增，比上年增长162%，自2002年之后，市场投放在房地产发展大势以及国家的宏观调控的作用下，开始呈现逐渐萎缩状态。

2003年市场投放量比上年同期减少了7.62%，2004年上半年，洛阳全市房地产市场投放量为49.78万㎡，比去年同期71.93万㎡相比，市场投放面积减少30.1%。

之上数据表明洛阳房地产市场供应逐渐减少，房地产开发步伐在政府的宏观调控的作用下开始放慢（之上数据来自洛阳市房地产管理局市场管理处）。

洛阳市近年来的房地产市场销售情况
近年以来，洛阳市房地产市场以前所未有的消费热情支撑着洛阳楼市的迅速发展。

2002年洛阳全年销售登记面积高达89.34万㎡，是2001年市场投放量的1.57倍，此数据说明2002年洛阳房地产市场消费层面上承接有力，在消化完
2001年全年投放的56.90万㎡之后，对当年投放市场的期房也有一定的消化。

2003年全年共销售131.34万㎡，比上年同期增长了47.01%。

今年1~6月份，洛阳市上半年共销售75.53万㎡，上年同期增长161%，此组数据说明洛阳房地产市场消费承接有力，市场消费热情高涨，房地产市场火暴。

（之上数据来自洛阳市房地产管理局市场管理处）
3、供应量预测
根据2001-2003年的各项指标，下面建立二元回归模型，用二元线性回归来预测未来数年洛阳商品房供给量。

建立二元回归模型如下：
Yc = a + b1*x1 + b2*x2
其中，Yc为商品房市场供给面积，x1为国内生产总值，x2为全市总人口。

相关性检验：
国内生产总值和商品房市场供给面积的相关系数r(Yc, x1)=0.999，二者完全相关；
洛阳全市总人口和商品房市场供给面积的相关系数r(Yc, x2)=0.999，二者完全相关。

通过微分学相关原理求得模型中
a=-33083.0973； b1=-1.5350； b2=53.8734
则模型为Yc =-33083.0973 + -1.5350*x1 +53.8734 *x2
将结果代入式得二元回归模型：YC=－33083.0973－1.5350*X1+53.8734*X2 进行标准离差检验，该数学模型有效。

假设从2003年起，洛阳国内生产总值以每年12%的速度递增，全市人口以0.0055的速度递增，则到2004年年底，各项指标将达到：
国内生产总值： x1 = 686.31*（1 + 12%）=768.667亿元
全市总人口： x2 =636.2 *（1 + 0.0055）=639.699万人
代入模型中，计算可得，
则2004年全年的商品房市场供给量预估为：197.6万㎡。

通过该数学模型，预测2004年～2007年洛阳商品房市场供给量变化数据如下
根据之上数学模型预测所得的洛阳未来五年商品房供给量，进行相关市场因素及投资供求平衡关系修正，修正后的预测市场供给大致如下表：
注：之上预测，是通过纯理论预测市场在正常的情况下，即房地产市场充分自由发展时，楼市随经济、人口的增长所产生的市场供应量。

但现实中，当在国家宏观调控政策的作用下，楼市投放量会产生变化。

一般来说，在市场投放量小于预测值时，市场会产生供不应求的状况，当投放量大大超过预测值时，市
场会出现供大于求的局面。

此外，市场预测值和当年的国民经济总产值、全市的总人口增加值纯粹相关，因此，此俩个数椐的准确性，关乎预测值能否接近真实值。

本预测所采用国民经济生产总值和人口数据来自2004《洛阳市统计年鉴》，房地产投放面积来自洛阳市房地产管理局市场管理处。

4、洛阳楼市发展特征
住宅市场发展特征
洛阳的房地产住宅市场中，多层住宅2004上半年洛阳市投放面积达34.26万㎡，高层住宅上半年投放面积仅有3.75万㎡。

2000年多层住宅销售面积共计58.75万㎡，高层住宅销售面积达到16.77万㎡。

上述数据表明在洛阳市，多层住宅产品依然市场投放主流产品，也是老百姓购房的主要选择产品。

写字楼市场特点
洛阳市写字楼市场，2004年上半年写字楼投放面积0.94万㎡，销售面积达到41428㎡，写字楼市场均价达到2335元/㎡，洛阳各区中，写字楼以涧西区成交量最大，涧西区上半年写字楼成交面积高达14615㎡，其次是西工区，西工区
上半年的写字楼销售面积达到9564㎡。

写字楼在售项目主要集中在涧西区，西工区的写字楼项目多为在建工程，因此后期供应量将会增大。

商业用房市场特点
2004年上半年，洛阳市商业用房市场投放量高达10.83万㎡；销售面积达到12.30万㎡。

商业用房市场承接有力。

2004年上半年，在洛阳市6个区里，商业用房以瀍河区销售最多，69685㎡，2004年第二季度，销售均价仅达2054元/㎡，西工区上半年销售面积仅有1.3万㎡，第二季度销售均价高达7008元/㎡，是6个区中，商铺成交均价最高的区域。

各区房地产市场发展现状概况
在洛阳市的各个区中，以涧西区销售量最大，今年上半年涧西区销售面积高达37.49万㎡，占全市总销售面积的49.63%，其次是西工区，西工区上半年销售面积高达17.39万㎡，占全市上半年总销售面积的23%。

在供需情况方面，目前洛阳楼市处于供需俩旺的局面。

外来的开发商进驻洛阳，在产品创新上和营销推广上将会促进洛阳市房地产开发水平上升一台阶。

如天津顺驰开发的洛阳第一大街、河南建业森林半岛等项目的开发，将新的开发理念和优秀的产品质素，已对洛阳市房地产市场产生了巨大冲击，这些优秀的产品将会促进洛阳楼市发展层次的提高。

5、洛阳楼市未来发展状况预测
投资投放：2004年，尽管受国家宏观调控政策的影响，可是洛阳的房地产投资仍然保持了47.4%的增长速度，市场投放量也超过了160万㎡，预示着洛阳房地产的发展已经进入了高速增长期。

国外经验：当一个地区城市化水平达到40%之上时，该地区的住宅产业将会快速发展，而洛阳目前的城市化水平已经接近40%，这表明该市的住宅产业即将快速发展起来。

经济增长：2004年，洛阳市国内生产总值达到904亿元，财政收入91亿元，人均收入8000元，全省排名在郑州之后名列第二。

2005年，洛阳市GDP预计将达到1000亿左右，财政收入预计达到100亿。

人均可支配收入：2000年，城区居民人均可支配收入5138元。

而2003年，城区居民人均可支配收入达到了8005元。

恩格尔系数：2003年，洛阳城市居民的恩格尔系数为32.2％，而全国平均城市居民恩格尔系数为37.1%。

人均住房面积：目前，洛阳的城市居民人均住房面积为22㎡，而全国城镇人均住房面积23.67平方米。

综上能够预计，随着经济的不断增长和居民生活水平的提高，以及二手房市场的全面激活，旧城改造力度的不断加大，洛阳楼市未来将进入快速发展时期，居民住房需求将得到进一步的刺激，因此市场供应量和消费量都将会得到较大幅度的增长和提升。

第三部分微观市场调查
1、在建项目
进入2005年，洛阳的房地产市场更加活跃，现有的物业项目不论形态，包括住宅、商铺、写字楼、酒店，等等，总数近70个。

以下例举几个代表性的项目。

（顺驰·第一大街）（建业·森林半岛）
（香榭里·阳光）（滨江·金谷翠庭）
（美伦·凤凰城）
（中房·上阳花园）（亚威金城）
2、市场分析
2004年市场投放物业类型对比图
（注：之上数据来自洛阳市房产管理局）
2004年市场投放分区对比图
（注：之上数据来自洛阳市房产管理局）
2002-2004年高层住宅成交情况对比图（单位：万㎡）
（注：之上数据来自洛阳市房产管理局）
从上图能够见出，2004年高层住宅的销售面积首次超过了投放面积，这表明消费者对高层的需求首次达到一个新的层次。

其实，从调研的情况来见，2005年
洛阳房地产市场中低端住宅产品的市场投放量将得到紧缩，而高端住宅产品的市场投放量将得到增加，且有望达到供大于求的态势。

根据洛阳房管局的相关资料，初步估算2005年高层住宅的市场投放面积将超过50万㎡。

而投放区域也将相对集中，主要分布在南昌路沿线、洛浦沿线、王城大道、市中心区和新区。

3、物业分析
各区物业档次分析
各片区物业形态分析
物业品质和片区分布
4、价格分析
（1）、近年来整体楼市价格走向
由于洛阳楼市近俩年一直保持高速增长态势，所以截至2004年11月份，全市商品房备案销售面积已达121.68万㎡，比去年同期增长86.7%。

和此同时，房价也开始上涨。

2004年前11个月，全市商品房平均销售价格为每平方米1885元，比去年同期每平方米涨了118元，涨幅为6.7％。

究其根源，商品房销量和价格的大幅增长，首先得益于全市宏观经济形势的持续好转。

近年来经济的高速增长，带来了居民收入水平的不断提高，且在一定程度上提升了居民的购房能力。

其次，按揭政策的深入人心，以及购房门槛的不断降低，使越来越多的人加入到购房者队伍中。

另外，近俩年城市改造力度的加大，给城市形成了大量的拆迁户，于是也为房地产市场带来了新的需求。

（2）、高层住宅近年价格变化情况
2002-2004年高层住宅成交均价对比图
（注：之上所有数据均为住宅部分价格。

）
洛阳高层经历了2002年的的急剧升温，此后便一直价格大跳水，再也未能回升，几乎给所有当初激情万丈的开发商和投资者一记棒喝，可谓几家欢喜几家愁。

可是到了2004年下半年，高层开发的浪潮被再次掀起。

眨眼之间，数个高层住宅项目拔地而起，新区的高层项目更是来势汹涌，形成了一个高层项目群，大有高层一统天下的霸气。

在政府规划以及顺驰、建业、中泰等外地和本地地产大鳄的介入下，新区高层住宅的价格开始走高，已知的元华国际公寓均
价已经达到2400，而其它非高层项目的“天价”价格同样激起了无数人对新区的憧憬。

据专家预测，如果这几大高层项目能够成功运作，势必将启动洛阳市场高端楼市和高层住宅的发展序幕，且将对未来洛阳楼市产生深远的影响。

（3）、现有部分住宅项目价格情况
（4）、整体房价及高层住宅房价预测
随着国家土地政策的不断完善，以及土地资源不可改变的稀缺性，能够预计未来土地的价格将继续上涨，而建筑成本和推广费用都在增加，在很大程度上促使房价的不断上涨。

另外，洛阳的房地产产品格局也发生了很大的改变。

近几年来，该市的物业产品不断丰富，多层、小高层、高层、TOWNHOUSE甚至别墅乃至各种豪宅“百花争艳”，竞争的加大势必也将推动房价的上涨。

根据经济学原理，我们知道，决定价格的最终因素是市场供求关系：如果供大于求，则价格下降；如果供不应求则价格上涨。

而根据政府预测，未来高端住宅的需求市场仍是较大的，因此高端住宅的价格可能会呈现出上涨态势。

洛阳市房管局认为，2005年高层商品房住宅的价格将仍然延续2004年的特点，会有小幅度的下跌，但具体到个别区域，情况又将有一定的差别。

2004年，全市高层住宅的成交均价为1912元。

如果新区的建设情况乐观的话，那么借助政府的号召力，新区的高层住宅价格的上涨不是没有可能的。

特别是当下已经知道的元华国际公寓的均价已经达到了2400元/㎡，更加鼓舞了开发商的斗志，也在一定程度上刺激了高层住宅价格的上涨。

5、户型分析
（1）、现有部分项目户型展示
（2）、2004年高层户型分析
2004年高层住宅户型比例图
（注：之上数据来自洛阳市房产管理局）
结论：尽管目前洛阳人对户型的要求越来越高，一房、俩房、楼中楼、复式、TOWNHOUSE甚至豪华别墅的需求人群都客观存在且有一定数量，可是三房、四房的市场需求仍是牢牢地占据了洛阳市场的最高点。

在面积需求上，三房主要集中在120-140㎡，四房则集中在140-180㎡。

6、客户分析
本项目位于洛阳新区，处于高档次住宅区，且是较大体量的高层住宅。

项目定位为高档社区。

在消费者心目中，对项目价格的预期值也不会太低。

所以本项目的目标客户群应为：政府公务员（有灰色收入者）、收益较高的企、事业单位员工、本地有家族生意的老贵、中坚力量的新贵、周边做生意的县城客户。

以二次多次置业者占多数。

7、片区功能定位分析
8、片区资源分析
9、卖点包装展示
当下所有开发商都意识到项目卖点包装的重要性，绝佳的广告推广语能够给项目的销售带来意想不到的效果。

下面选取的是洛阳本地项目的包装主题语，可在其中见到其他项目的推广核心。

10、建筑外观特色
洛阳是一个古老的历史文化名城，但同时也是一座重工业城市，环境污染较大。

目前绝大多数房子都是板式结构，外墙的材料一般不用瓷砖，而是用涂料，且外墙的颜色相对较暗，颜色搭配不协调。

涂料也不能长时间维持墙体的新鲜度，使用以后的维修费用也较多。

□风格：基本是多层、小高层的板式楼
□外立面：暗色较多，如暗红、红褐色、深红
□外墙材料：涂料
（美伦·凤凰城）（顺驰·第一大街）11、营销代理情况。