广州中璟慧富房地产开发有限公司、胡敕未等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书

广州中璟慧富房地产开发有限公司、胡敕未等商品房预售合
同纠纷民事二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审理法院】广东省广州市中级人民法院
【审结日期】2021.09.29
【案件字号】(2021)粤01民终17541号
【审理程序】二审
【审理法官】谭红玉
【文书类型】判决书
【当事人】广州中璟慧富房地产开发有限公司;胡敕未;肖根玉
【当事人】广州中璟慧富房地产开发有限公司胡敕未肖根玉
【当事人-个人】胡敕未肖根玉
【当事人-公司】广州中璟慧富房地产开发有限公司
【代理律师/律所】武妍广东金桥百信律师事务所;邓玟洁广东金桥百信律师事务所
【代理律师/律所】武妍广东金桥百信律师事务所邓玟洁广东金桥百信律师事务所
【代理律师】武妍邓玟洁
【代理律所】广东金桥百信律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【终审结果】二审改判
【原告】广州中璟慧富房地产开发有限公司
【被告】胡敕未;肖根玉
【本院观点】根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。

《委托装修协议》明确约定委托事项的完成时间为2020年4月30日，胡敕未、肖根玉在该《委托装修协议》上签字确认，无论胡敕未、肖根玉是否清楚知悉合同相对方为广东装饰公司，均不影响其应当知晓涉案房屋的实际交付期限变更为2020年4月30日前的事实成立，故胡敕未、肖根玉主张交楼期限应为2019年6月30日，理由不成立，本院不予采纳。

根据广州南沙发展燃气有限公司于2021年6月16日向原审法院出具的《关于的复函》，广州南沙发展燃气有限公司于2019年10月。

【权责关键词】无效催告撤销委托代理实际履行违约金支付违约金不可抗力合同约定第三人新证据关联性质证诉讼请求缺席判决执行
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【更新时间】2021-11-09 20:50:02
广州中璟慧富房地产开发有限公司、胡敕未等商品房预售合同纠纷民事二审民事判决书
广东省广州市中级人民法院
民事判决书
(2021)粤01民终17541号当事人上诉人(原审被告)：广州中璟慧富房地产开发有限公司，住所地：广州市
南沙区环市大道西海韵路16号403房。

法定代表人：赖雅，职务：董事长。

委托诉讼代理人：武妍，广东金桥百信律师事务所律师。

委托诉讼代理人：邓玟洁，广东金桥百信律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：胡敕未。

被上诉人(原审原告)：肖根玉。

审理经过上诉人广州中璟慧富房地产开发有限公司(下简称中璟公司)因与被上诉人胡敕未、肖根玉商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院(2021)粤0115民初5754号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年7月21日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员谭红玉独任审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称上诉人中璟公司上诉请求判令：1.撤销原审判决；2.改判驳回胡敕未、肖根玉的全部诉讼请求；3.由胡敕未、肖根玉承担本案一、二审的全部诉讼费用。

事实与理由如下：
一、关于开庭传票的送达问题。

原审开庭当日，中璟公司才接到原审法院电话通知，告知适用缺席审理程序，中璟公司于次日向原审法院提交了足以驳回胡敕未、肖根玉全部诉讼请求的关键证据并书面申请追加第三人。

原审法院未依法进一步查明事实，且未追加与本案密切关联的广东省装饰工程有限公司(下简称广东装饰公司)参与一审诉讼，仅根据胡敕未、肖根玉的单方证据和陈述作出了与事实不符的判决；
二、原审判决认定事实错误。

中璟公司已按照《广州市商品房买卖合同(预售)》(下简称《预售合同》)的约定将涉案房屋交付给胡敕未、肖根玉，不存在任何违约行为，胡敕未、肖根玉的诉请缺乏事实根据和法律依据，理应予以全部驳回。

其一，中璟
公司已于《预售合同》约定的交付日期前将涉案房屋交付给胡敕未、肖根玉的委托代理人广东装饰公司，交房时间符合《预售合同》的约定。

其二，中璟公司向胡敕未、肖根玉交付的涉案房屋符合《预售合同》约定的交房标准。

其三，涉案房屋不存在任何质量问题。

其四，胡敕未、肖根玉与广东装饰公司签署的《委托装修协议》约定广东装饰公司向胡敕未、肖根玉交房的时间为2020年5月7日之前，胡敕未、肖根玉关于2019年6月30日前交房的诉求缺乏事实根据和法律依据。

其五，因“新型冠状病毒”疫情影响，根据相关法律规定，《委托装修协议》所约定的装修工程工期可予以顺延116天，中璟公司无需承担逾期交房责任。

其六，中璟公司不存在逾期办理房产证的违约行为。

根据《预售合同》的相关约定，中璟公司应当在2021年12月21日前办理房产证。

中璟公司事实上已于2021年3月12日向房管局提交了申请办证的资料，房管局于2021年3月15日下发涉案房屋房产证，中璟公司办理房产证的行为符合《预售合同》的约定；
三、关于双方约定的交房时间。

《委托装修协议》、《商品房装修合同》和《预售合同》共同构成胡敕未、肖根玉与中璟公司之间有关商品房买卖合同关系项下的权利义务约定。

根据上述约定，中璟公司应在2020年5月7日之前交房给胡敕未、肖根玉，因“新型冠状病毒”疫情影响，交房时间可顺延116天，即涉案房屋的最后交房期限为2020年8月31日；
四、关于涉案房屋符合燃气供气条件的时间。

涉案房屋的燃气管道工程于2019年3月13日竣工验收合格，符合供气必要居住条件，原审判决认定涉案房屋的燃气管道工程于2020年6月18日竣工验收合格符合供气必要居住条件，属事实认定错误。

二审被上诉人辩称被上诉人胡敕未、肖根玉共同答辩称：一、中璟公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加庭审，放弃了举证权利，应承担举证不能的法律后果。

中璟公司在二审期间提供的证据不能视为新证据，依法应不予采信；
二、原审法院认定事实清楚，适用法律正确。

其一，中璟公司辩称其根据《授权
委托书》于2019年6月20日将涉案房屋交付给广东装饰公司缺乏事实根据和法律依据。

中璟公司交付的涉案房屋不符合合同约定的通气条件和精装修标准，中璟公司也未提供证据证明其依据《授权委托书》将房屋实际交付给广东装饰公司，中璟公司也未向胡敕未、肖根玉提供房屋交付的有关资料，胡敕未、肖根玉有权拒绝收楼。

其二，中璟公司交付涉案房屋的真实日期是2020年7月18日。

其三，中璟公司未在2019年6月30日前将带精装修的涉案房屋交付给胡敕未、肖根玉，胡敕未、肖根玉无需提出有关房屋质量问题的异议，故中璟公司以胡敕未、肖根玉未提出房屋质量异议为由推定涉案房屋符合《预售合同》和《商品房装修合同》约定的带精装修的交付标准，显然不成立。

其四，中璟公司并非《委托装修协议》的当事人，《委托装修协议》未对装修内容进行明确约定，且胡敕未、肖根玉并未支付广东装饰公司任何装修改造费用，广东装饰公司是依据其与中璟公司签订的《精装修承包合同》进行施工及收款。

因此，《委托装修协议》为虚假意思表示，应无效。

其五，新冠××疫情不能免除中璟公司逾期交房的责任。

其六，中璟公司一方面主张2019年6月20日为交房期限，另一方面又主张交房期限为2020年5月7日，前后不一致，合同约定的交房期限应为2019年6月30日之前。

原告诉称胡敕未、肖根玉于2021年3月23日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.中璟公司向胡敕未、肖根玉支付2019年6月30日起至2020年7月18日止的逾期交房违约金297331.97元(每日违约金为总价款1548604元的0.05％)；2.本案诉讼费由中璟公司承担。

一审法院查明原审法院经审理查明，中璟公司是涉案房屋所在项目慧富滨海花园的开发商。

2018年4月3日，胡敕未、肖根玉(乙方)和中璟公司(甲方)签订《预售合同》，约定：乙方以1293664元的总价格向甲方购买涉案房屋(建筑面积共93.72平方米)。

第十二条交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出
具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。

第十三条房屋交付：甲方应当在2019年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。

甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。

因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方。

房屋交付使用后，甲方不得以房屋己交付使用为由怠于履行其在本合同中应承担的其它义务，如：办理产权证的义务等。

第十四条延期交房的违约责任：按逾期时间，分别处理(不作累加)：(1)逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。

(2)逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同，甲方应按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金。

乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金。

第十六条，交付时的验收：乙方应在接到收楼通知书之日起/日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起/日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。

乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。

甲方在接到乙方异议后，应在/日内对异议部分做出书面答复和处理意见。

逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。

第十七条风险责任转移：乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方。

甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次。

乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约
定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。

第二十三条甲方关于装
饰、设备标准承诺的违约责任约定：甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双
方约定的标准。

达不到约定标准的，甲方按双方约定的标准进行修理、更换。

乙方不得
以此为由拒绝办理收楼手续。

乙方同意甲方除履行上述维修义务外，不再作任何补偿。

第二十五条工程质量保修：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以
下期限：(一)地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程3年；(三)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；(四)墙
面、顶棚抹灰层脱落1年；(五)地面空鼓开裂、大面积起砂1年；(六)门窗翘裂、五金
件损坏1年；(七)管道堵塞2个月；(八)供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；(九)卫生洁具1年；(十)灯具、电器开关6个月。

其他部位、部件的保修期限按《房地
产(住宅)质量保证书》执行。

房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。

在保修期限和范
围内的保修费用由甲方负担，但因乙方使用不当或不可抗力等非甲方原因造成的问题除外。

甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务；甲方对保修责任有异议的，应在收
到乙方通知后5日内通知乙方。

甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。

在保
修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责
任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。

合同附件
六约定装饰、设备标准为滨海新城一区住宅毛坯交楼标准。

合同附件七本合同补充协议
约定：2.甲乙双方同意合同第十一条、十二条、十三条、十五条补充修改为：2.1甲方双方同意买卖合同第十一条第2款第1点补充及修改如下：乙方委托甲方办理预告登记
的，甲方应当在乙方完成合同网签且付清全部房款(含银行按揭款)之日起60日内为乙方办理预告登记(即买卖合同约定之‘预购商品房预告登记’，以下同)。

乙方应当及时提
供登记机关要求的需乙方提供的证件资料。

2.2该商品房现实交付应满足如下全部前提条
件：(1)乙方应付清该商品房之全部房屋价款(含按揭款)；(2)乙方付清应缴交的全部税、费(契税除外)及甲方代缴的物业专项维修资金；(3)乙方付清买卖合同及其补充协议约定所应承担的其他费用及违约金(如有)；(4)乙方己办妥预告登记手续，并提供房管部门要求具备的办理不动产权证书所需的相关资料。

注：(1)-(3)项所涉款项，均以甲方收到银行发出的“到账通知”作为收妥确认依据。

如存在上述任一条件未能满足的，甲方有权顺延该商品房的现实交付时间而无需承担任何逾期交付的责任。

2.3甲乙双方同意，买卖合同第十二条约定的交房条件变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防(若按规划人防工程与该商品房不同期交付或无人防工程则不适用)、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。

同时，乙方确认，由于供水、供气、供电和邮政等公共服务水平受本项目所在当地整体服务水平所限，且上述公共服务单位并非必然向本项目出具相关证明文件，因此，如该商品房供水、供气、供电及通邮等可正常使用的，则乙方确认，该部分设施已满足必要居住条件，甲方无需承担任何责任。

2.4如乙方申请提前收楼，则乙方同意，买卖合同第十二条、十五条约定的交房条件变更为“该商品房的供水、供电、电梯和消防验收合格”。

甲方可在该商品房的供水、供电、电梯和消防验收合格后，同意乙方提前收楼的要求。

3.甲乙双方同意将合同第十三条补充及修改为：3.1收楼手续办理：乙方应于买卖合同第十三条约定的交付日期持本人有效身份证明及有关文件，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。

3.2如乙方未能于买卖合同第十三条约定的交付日期前满足本补充协议第2.2款约定的交付条件的，则乙方应于满足本补充协议第2.2款约定的交付条件之日起20个工作日内，亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续。

乙方应按照上述约定办理收楼手续，而无论是否收到甲方发出的任何交楼通知书。

3.3虽乙方未能于买卖合
同第十三条约定的交付日期前满足本补充协议第2.2款约定的交付条件，但甲方仍发出交楼通知给乙方的，则乙方除应继续履行义务以满足本补充协议第2.2款约定的交付条件外，还应按甲方交楼通知确定的交付日期亲临甲方或甲方的委托代理机构办理该商品房的交付手续。

3.4如因异常天气、异常地质状况、政府行为及公用事业部门所引起的任何原因导致该商品房延迟交付的，乙方同意甲方顺延交房时间。

上述迟延原因的认定标准为：(1)异常天气：甲方应当预见台风、暴雨天气对建设工程的影响，如当年台风次数、影响天数或暴雨量超过本地区前三年平均数值的，甲方应向本地气象部门索取广州地区台风、暴雨天气资料或报告，连同施工日志、施工现场照片，作为延期交楼依据。

(2)异常地址状况：由于异常地址状况影响建设工程基础施工的，甲方应提交相关证明文件，作为延期交楼依据。

(3)政府行为：由于市、区人民政府有关部门改变用地规划、进行市政工程施工建设而影响甲方工程建设，以致甲方不能按期交楼。

(4)公用事业部门的原因：由于水、电、煤气等公用事业部门的原因致该商品房的水、电、煤气等基础设施、公共配套设施的安装不能按计划完成，以致甲方不能按期交楼。

5.甲乙双方同意合同第十六条修改为：5.1甲乙双方确认，该商品房的交房条件以买卖合同第十二条、第十五条约定为准，如乙方认为该商品房不符合上述交房条件或存在导致房屋无法正常使用的重大瑕疵的，应于现实交付之日或买卖合同第十三条约定的交付日期(以先到的日期为准)起10日内以书面形式向甲方一次性提出异议，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，否则，视为该商品房达到交房条件，乙方同意接收该商品房。

乙方确认，该房屋装修方面存在的裂缝、空鼓、渗漏等质量问题均不属于导致房屋无法正常使用的重大瑕疵，双方同意按照买卖合同第二十三条约定处理，乙方不得因此拒绝收楼。

5.2乙方确认，买卖合同附件七约定的该商品房装饰、设备标准并非该商品房的交房条件，乙方不得以装饰、设备不符合买卖合同附件七约定而拒绝接收该商品房；如乙方认为该商品房装饰、设备不符合上述标准的，乙方应于现实交付之日或买卖
合同第十三条约定的交付日期(以先到的日期为准)起10日内以书面形式向甲方一次性提出，并提供政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的有效鉴定结论，甲乙双方按照
买卖合同第二十三条约定处理。

5.3乙方同意，如该商品房的乙方为两人或两人以上联名购买的，则乙方中任何一人办理该商品房的验收交接手续的，均视为乙方全体对于该商
品房己经予以认可接收。

上述合同还对双方的其他权利义务进行了约定。

签订《预售合同》当日，胡敕未、肖根玉(乙方)与中璟公司(甲方)另行签订了《商品房装修合同》，约定：乙方同意甲方该商品房之装饰、设备交付标准升级，并自
愿接受甲方提供的房屋装修及配套。

1.装修及配套服务内容：1.1双方一致同意，甲方通过招选第三方(下同)提供该商品房装修及配套服务，具体装修及配套服务内容如下：(1)为合理利用该商品房空间，对该商品房管线布局进行优化；(2)就该商品房基础设备配置等向乙方进行技术交底；(3)就该商品房的装修设计提供专业意见供乙方参考、采纳。

(4)甲方通过招选第三方提供该商品房装修及配套服务，具体装修标准详见本合同附件一。

1.2乙方确认，本合同约定的该商品房交付标准与买卖合同约定的交付标准不一致，故此，本合同生效后乙方即不可撤回或要求变更、解除本合同，也不得拒付、少付或迟延
支付本合同第2条约定的任何款项。

乙方应向甲方支付装修及配套服务费用254940元，该装修费用包括但不限于甲方为实施本合同所需的设计费、报建费、招标代理费、工程费、材料费、管理费、监理费、检测费、质监费、品牌经营费、税金等全部服务费用，
双方同意费用一次性包干，本合同双方不再另外结算费用。

3.2为保证乙方的装修及配套服务如期交付，除政府主管部门或有资质的质量检测单位出具的书面鉴定结论证明房屋
质量存在主体质量不合的情形外，乙方同意：在买卖合同约定的交付时间前乙方自愿授
权甲方及时将该毛坯商品房继续按照本合同约定完成全部装修及配套服务。

乙方如认为
装修标准不符合本合同附件一约定的标准的，应于本合同约定交付日起10日内以书面形式通知甲方，并在10日内提供政府主管部门或有资质的质量检测单位的鉴定结论，如属
于甲方责任的，甲方承担鉴定费用及保修责任。

如不属于甲方责任的，乙方自行承担鉴定费用。

乙方同意甲方在买卖合同约定的交付日即2019年6月30日前完成装修及配套服务，并交付乙方使用。

《商品房装修合同》附件一《装饰、设备标准》载明的标准为住宅精装交楼标准。

胡敕未、肖根玉主张涉案房屋实际以“双合同”的形式进行出售，《商品房装修合同》约定的装修及配套服务费实际为购房款。

上述合同签订后，胡敕未、肖根玉向中璟公司支付了1293664元购房款及254940元装修款。

2019年10月12日，中璟公司分别就上述两笔款项向胡敕未、肖根玉出具了发票。

2020年4月15日，“越秀滨海新城项目交付小组”向胡敕未、肖根玉寄送《房屋钥匙签领通知》，通知胡敕未、肖根玉于2020年5月22日收楼。

胡敕未、肖根玉陈述其于2020年5月22日前去收楼，因发现涉案房屋存在质量问题，故未于当日办理收楼手续。

2020年7月6日，中璟公司向胡敕未、肖根玉发出《维修完成确认函》，告知其二人已完成涉案房屋的维修工作。

2020年7月7日，中璟公司向胡敕未、肖根玉发出《房屋钥匙签领催告通知书》，催促胡敕未、肖根玉在2020年7月22日前办理房屋钥匙的签领手续。

2020年7月18日，胡敕未、肖根玉办理收楼手续。

原审过程中，为查明涉案房屋所在商品房建设项目是否符合交付条件，原审法院曾在慧富滨海花园项目所涉另案中向相关单位发函进行调查。

中国邮政集团有限公司广州市南沙区邮政局于2020年8月25日出具《关于广州市南沙区人民法院征询广州中璟慧富房地产楼盘通邮情况的复函》。

根据复函附件《通邮申请表》的记载，涉案房屋所在项目已于2019年4月2日具备通邮条件。

广州南沙粤海水务有限公司于2020年8月31日出具穗海水务函〔2020〕148号复函，确认于2019年5月28日与中璟公司签订了慧富滨海花园1栋至12栋和地下室项目的供水用水合同，项目已于签订合同之日起具备。