弘基商业经营管理客户服务手册2011

弘基商业经营管理客户服务手册目录1、商业经营管理服务分类2、商业经营管理服务事项3、商业经营管理收费说明4、弘基品牌授权使用说明5、经营管理协议签署约定1、商业经营管理服务分类弘基商业经营管理服务是由上海弘基企业（集团）股份有限公司旗下的上海弘基商业经营管理有限公司为客户提供的经营管理型的商业类服务，该服务由以下三种业务构成：2、商业经营管理服务事项2-1商业研策服务：根据客户方的项目需求，本公司为客户提供项目相关的系列商业市场分析和研究服务，服务内容涉及：A、项目商业市场研究提供针对项目的商业市场分析研究服务，服务成果以报告形式提供，服务工作涉及——【1】项目宏观参数分析【2】项目商业基础市场分析【3】项目相关商圈分析【4】项目区域目标消费群分析【5】潜在商户分析【6】项目竞争分析【7】项目市场分析结论通过系列的综合性研判为客户从市场角度，科学和专业把握项目的市场切入点和未来的商业执行方向。

以上研究服务的基础数据来源自本公司的市场研策部的商业数据信息库，专项数据由专业团队针对相关的市场调研采样分类获取。

（具体项目市场研究的内容和工作深度将视与客户方实际签署的服务合作协议书为准）B、项目商业定位研究提供针对项目的商业定位分析研究服务，服务成果以报告形式提供，服务工作涉及——【1】项目基础商业参数分析【2】项目商业竞争力分析【3】项目市场定位【4】项目产品定位【4】项目商业业态定位【5】项目商家品牌定位【6】项目商业租赁价格定位【7】项目商业消费群体定位【8】项目商业推广定位通过系列的综合性商业定位建议和分析为客户提供全方位的项目商业定位指导服务。

以上商业定位服务的分析数据来源自本公司的市场研策部和商业租赁部的商业信息库和针对性的数据采集，推广定位由公司的商业推广部制定计划，产品定位依据本公司的技术设计部对客户项目所做的产品概念性定位设计。

（具体项目商业定位研究的内容和工作深度将视与客户方实际签署的服务合作协议书为准）C、项目商业经济测算提供针对项目的经济测算及经济可行性研究，服务成果以报告形式提供，服务工作涉及——【1】项目投资成本测算【2】项目商业收益测算【3】项目投资回收期测算【4】项目财务敏感性分析【5】项目经济测算结论通过系列的商业经济测算为客户项目的经济可行性和财务风险控制提供服务支持。

以上项目商业经济测算的基础数据依据客户提供的项目相关基础参数，其他相关数据则依据本公司市场研策部针对客户项目制定的测算数据模型而定。

（具体项目商业经济测算的内容和工作深度将视与客户方实际签署的服务合作协议书为准）D、项目商业日常跟踪咨询服务本公司在与客户方的服务合作中，视合作项目的需要，为客户方提供专业的日常商业咨询服务，确保客户项目相关商业服务的日常前期工作的顺利开展，服务内容涉及——【1】项目商业市场咨询【2】项目定位事宜咨询【3】项目商户事宜咨询【4】项目价格事宜咨询【5】项目经济事宜咨询【6】项目消费事宜咨询本公司将通过与客户方的会议、传真、电话、现场沟通等多种方式，指派本公司专业相关人士为客户方提供以上的日常咨询服务。

2-2技术支持服务：根据客户方的项目需求，本公司为客户提供项目相关的设计及技术调整的服务和顾问，服务内容涉及：【1】建筑商业规划设计（三益设计院提供）【2】商业建筑结构调整（技术设计部提供）【3】商业配套工程调整（技术设计部提供）【4】商业景观设计（技术设计部提供）【5】商业灯光&标识系统设计（技术设计部提供）【6】技术支持日常咨询（技术服务部提供）视项目的客户方实际需求，对处于项目空地阶段的，可由本公司旗下的三益设计院提供相关的规划设计服务；对已建成的商业项目，本公司的技术设计部将按照项目的总体策划定位和客户期望，结合项目建筑自身的特点和区域环境特点，对项目的商业改造提供专业的建议和指导意见，对客户提供的相关项目图纸从专业角度进行评估，以确保项目的商业策划定位和商业的理念得以在建筑角度充分体现，并为需要提供项目改造图纸的客户提供相关的改造图纸设计。

针对客户的日常咨询需求，本公司将通过与客户方的会议、传真、电话、现场沟通等多种方式，指派本公司专业相关人士为客户方提供技术上的日常咨询服务。

（具体项目技术支持服务的内容和工作深度将视与客户方实际签署的服务合作协议书为准）2-3商业运营管理根据客户方的项目需求，本公司为客户提供项目商业相关的运营管理服务，服务内容涉及：【1】项目招商服务【2】商户维护&服务【3】入驻商户公共管理【4】商户租金的代收缴【5】项目商业调整【6】商业安保【7】商业保洁维护【8】商业推广计划制定&执行【9】商业年度发展计划制定&执行对提供商业运营管理服务的客户方，本公司将派驻专业运营团队确保项目商业运营的正常开展，专业团队的核心构成有以下人员：1、项目经理（1员）2、客服经理（1员）3、推广经理（1员）4、物业经理（1员）5、招商经理（1员）同时委派相关专业人士协同配合客户项目的运营管理工作。

备注：本公司为客户提供的商业运营管理有别于市场通常的物业管理，将按照客户方的商业需求，除了日常的物业维护和管理之外，更多的工作重心将围绕为客户项目制定的商业发展计划和商业愿景目标，逐步在对客户商业的运营管理和服务中，不断为提升客户项目的商业价值和商业形象提供针对性的服务举措，确保客户项目：选取业态组合最佳方案，实现租金收入理想化；保持商业完整统一管理，实现物业增值最大化；落实商业本体产权明晰，实现退出成本最小化；根据不同客户方的实际需求，本公司将制定相应的商业运营管理计划和落实安排，以切实维护客户方的利益诉求和项目商业目标的达成。

3、商业经营管理收费说明本公司提供的商业研策服务和技术支持服务收费方式如下：备注：【1】商业研策及技术支持的服务款项为一次性收取，视项目的实际工作量和服务内容制定相应的收费标准，付款方式依据与客户方实际签署的服务合作协议书为准；【2】相关的日常咨询服务按月费方式收取服务费用，依据与客户方实际签署的服务合作协议书为月度收费标准；【3】技术支持除提供客户相关的技术支持服务外，如期间发生应客户方要求提供的额外图纸设计任务，该费用将参照同业标准另定。

本公司提供的商业运营管理服务和招商佣金的收费方式如下：备注：【1】商业运营管理服务款项为年度方式收取，按项目年度的实际收取租金总额为收费依据，付款日期依据与客户方实际签署的服务合作协议书为准；【2】商业运营管理服务的养铺年度依据与客户方的协商一致，按实际签署的服务合作协议书规定；【3】对商业运营管理服务的指标考核和相应的收费要约，依据与客户方实际签署的服务合作协议书为准。

【4】招商佣金，在开业年度的首次招商情况下收取，费用标准为签约商铺的1.5个月的租金，对项目商业的后续调整公司将不再收取调整中的招商佣金。

对销售型项目的商业运营管理服务收费补充说明如下：【1】如果在客户项目的运营管理期限内，客户项目实现销售完成，且未来买家无需本公司进行后续运营管理服务的，被迫中止与客户方的服务合作协议的情况下，则由客户方给予本公司的经营损失进行补偿，补偿金额原则按客户项目销售总价的1%收取；【2】如果在客户项目的运营管理期间，为达成实现项目的商业增值，帮助整体销售，通过本公司的商业运营管理，配合客户方在原拟定底价的基础上实现增值的部分，则本公司相应收取增值部分的10-15%的奖励费用；【3】如果客户项目的整体销售行为由本公司介绍并促成，则根据销售的成交总额本公司收取1%的销售佣金。

4、弘基品牌授权使用说明对于本公司的商业品牌授权使用，将视客户项目的实际情况，约定弘基品牌的授权使用事宜，包括范围如下：【1】弘基商业品牌的使用场地【2】弘基商业品牌的使用范围【3】弘基商业品牌的使用年限【4】弘基商业品牌的使用费用【5】弘基商业品牌的收回约定本公司将严格按照品牌保护的原则，对授权使用的客户项目进行弘基商业品牌的维护和支持，具体的使用权限和范围以及收费标准将按照与客户方实际签署的相关协议书为准，在授权使用期限中，因客户方的原因造成弘基品牌的损失，本公司将有权收回弘基商业品牌的继续使用并追究相关的责任方赔偿。

5、经营管理协议签署约定针对华宁国际广场项目，本公司对双方的经营管理协议签署的意向说明如下：5-1 运营管理模式说明根据项目的实际商业情况和市场情况，我公司拟定对贵司的华宁国际广场项目实行针对性的三阶段合作模式：【1】项目商业培育阶段本公司将提供整体的商业研策、技术支持和运营管理服务，对项目进行针对性的市场包装和商业产品定位，并结合相关的商业定位提供系列的技术支持服务，在此基础上，为业主方提供整体的运营管理服务，制定相应的年度商业发展计划和执行计划，并确保达成项目的商业增值和稳定收益的商业机制培育。

【2】项目商业销售阶段对培育良好的项目商业，配合业主方在销售阶段做相应的辅助工作，继续为业主方的项目提供整体的运营管理服务，并包括销售客户的介绍和促成等。

【3】项目商业销售完成阶段在达成项目商业销售完成后，本公司将与新业主方继续洽谈相关的后续运营管理方式。

5-2主要商务服务说明【1】弘基商业品牌的使用本公司根据项目的定位，对能为项目提供帮助的弘基品牌资源予以品牌输出，并提供相应的品牌管理服务；【2】技术支持服务本公司对现有项目依据制定的商业定位需求，为业主方提供相应的建筑布局、配套整改等技术建议和咨询服务；【3】商业研策服务本公司对现有项目的商业定位、业态建议、品牌定位等相关的商业策划定位提供相关的咨询和服务；【4】商业推广计划本公司针对项目商业定位，制定相应的年度商业推广计划和执行细则；【5】运营管理服务本公司为项目提供整体的运营管理服务，根据项目的实际情况，制定运营计划和运营管理管理团队的构建；5-3主要商务条件说明【1】经营管理期限项目的经营管理期限按15年计，若期间需提前销售，本公司愿就缩短管理期限与业主方协商；【2】技术咨询服务费用本公司根据项目的商业定位要求对现有建筑布局和配套条件提出整改意见和技术咨询服务，费用100万元整，对期间产生的改造费用由业主方承担；【3】招商佣金项目的招商佣金以首年招商金额的2.5个月的租金为收取标准；【4】运营管理费用设定项目的养铺期为三年，运营管理费用的收取标准：开业年为年租金的15%、第二年为年租金的13%，第三年为年租金的11%，第四年起为年租金的10%，以上费用的实际收取按当年的实际租金到账为准；【5】商业推广及费用项目的商业推广计划由本公司制定并送业主方审核，审核通过的年度商业推广计划由业主方承担相应的商业推广费用，本公司负责商业推广计划的执行；【6】销售行为的约定在运营管理期间，业主方实现销售且未来买家无需弘基进行后续的运营管理情况出现，则由业主方给予本公司经营补偿，补偿金按照销售总价的1%收取；在运营管理期间，本公司配合业主方的销售行为，设定项目销售的底价为5亿元，对于超过5亿元的增值部分，给予本公司15%的奖励；如以上的销售行为由本公司介绍并促成，则根据实际成交金额本公司提取1%的佣金奖励。